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1、1 高档住宅精装修房成本控制 摘要：随着房地产行业从粗放型向专业化、系统化方向发展，精装修作为一种新型的住房模式，应用的越来越广泛。本文结合高档住宅精装修房成本管理方面的实际经验。，总结了高档住宅精装修房成本管理的方法，控制重点，做到以高性价比完成精装修高档住宅精装修房。关键词：高档住宅、精装修、成本控制 高档住宅精装修房的前期准备工作要充分，各种销售房型都需要做精装修，便于客户直观了解装修风格和室内配置。高档住宅精装修房。前期定位图纸要细致，避免由于施工细部节点设计问题导致后期精装修管理工作量大，成本失控，增加业主投诉和索赔风险。在各个阶段都需要进行成本控制。一、高档住宅精装修房项目策划与决
2、策阶段的成本控制 高档住宅精装修房项目策划与决策阶段属于前期成本控制，如何做好精装修产品，精装修成本控制的分析显得尤为重要，前期对于精装修房目标客户群、周边竞争性楼盘情况、房型、面积、容积率、配套、客户重点关注点等综合考虑。各相关部门反复探讨后确定精装修产品定位，装饰风格，装修标准。前期策划、决策的成果直接影响到产品品质和营销。关乎到精装修产品品质的优劣。从源头控制精装修成本，对于刚需房产，面积在 68-126 刚需性房产，建议每平方硬装造价在 1500-2500 元/平方米。对于大平层房产，建议每平方米硬装造价在4500-6000 元/平方米（含甲供材料）。二：高档住宅精装修房设计阶段的成本
3、控制 熟悉施工图纸，对于关键部位、关键节点在不影响施工质量前提下寻求降低造价的可能性，探讨施工工艺，会同设计部、预决算部共同探讨，例如吊顶龙骨的排版、吊顶造型的做法、饰面基层做法等。对于影响到质量的做法一定不能省，2 减少后期的维修成本实际上也是成本控制。寻找可靠设计单位，及时提交设计图纸，避免经常修改和变化情况，避免反复，材料选型的合理性和严谨性，并对拟选用的材料进行分析，避免出现材料使用过于奢华的情况，对于造价高的装修可以适当调整设计方案，例如，我公司大平层项目设计单位设计玄关处墙面铺贴景泰蓝大理石。作为设计亮点固然提高档次，但是景泰蓝大理石造价为 3500 元/平方，综合性价比和产生的实
4、际效果，且大面积施工对大理石品质要求高。不容易控制，决定取消景泰蓝大理石改为个性墙纸，既满足设计风格，又控制造价。例如壁纸，在壁纸的花色上要仔细考虑，尽可能减少大拼花壁纸，因大拼花壁纸损耗率高，房屋内局部墙面可使用大拼花壁纸，大面积墙面采用非大拼花壁纸。部分墙纸为表面带金粉，此类墙纸也不适用，在我公司四年前的精装修楼盘采用过带金粉的墙纸铺贴沙发背景墙，在铺贴墙纸时擦去表面胶水，墙纸接缝处金粉有细微脱落，白天从侧面观看接缝处尤为明显，小业主交房后对此墙面意见很大，影响美观，对施工质量严格的业主坚持要更换，导致此墙面的壁纸维修量大。故在之后的精装修楼盘做高档住宅精装修房时避免挑选此类带金粉的墙纸。
5、在对于甲供材料，在前期选择时应该综合考虑甲供材料品牌知名度、产品质量、规格。我公司刚需房项目采用科勒洁具、奥普浴霸、欧派厨柜、日立挂壁空调、西门子灵致系列开关等，均是经过市场调研，综合同品质开发商楼盘定价综合后确定的甲供品牌。高档住宅精装修房完工后，汇聚领导层、工程部、预决算部、销售部进行实地参观，集思广益，根据高档住宅精装修房实际效果进行微整，完善设计图纸，由施工单位出具竣工图，以便更好地进行工程量清单统计。三：招投标阶段的成本控制（1）招标文件包含：报价说明书、甲供和甲定乙供材料表、精装修招标文件。报价说明书需要明确报价要求和报价范围，明确报价以高档住宅精装修房内容报价，工程如发生争议首先
6、按照高档住宅精装修房予以解释。明确设备材料供应方式、材料卸货地点。明确保修期为工程竣工验收后两年，且小业主交房时所3 提出的整改项目均需整改。明确施工界面：包括给排水、配电箱下端油装饰施工单位完成，天然气下端由装饰施工单位完成，避免出现因施工界限不明确而产生签证，增加成本。（2）工程量清单的编制对整个招标祈祷至关重要的作用，由预算部出具工程量清单，精装修工程师配合进行清单审核，查看是否有漏项和需要增加的项目。每个高档住宅精装修房根据客厅、玄关、餐厅、主卧、客卧、厨房、主卫、次卫、阳台、土建变更、给排水、电气进行报价，工程量清单价格格式为主材、辅材/安装，甲供材料在主材一栏清零。各个户型汇总后再
7、统一计取管理费、利润、措施费和税金。汇总工程量清单时候应该细致，尽可能细分，以便准确复合工程量，减少争议，减少签证的产生。明确材料的规格型号和加工工艺。综合单价中应明确是否包括材料送检费用，明确送检次数和数量。（3）招标文件明确施工工艺：签订合同时应该明确施工工艺的要求，例如防水工程，卫生间墙面翻边不低于 300mm,防水厚度不小于 1.2mm。淋浴房墙面防水翻边不低于 1800mm。石材要求，要明确石材六面防护使用进口防护液，石材质量，色彩、磨光度和纹理，大理石安装时的预埋件数量、规格、连接方式都需要做明确规定。（4）询标中要求投标单位递交材料样板，包括石膏板、瓷砖、大理石、木地板、墙纸等材
8、料，注明品牌、规格型号。可采用在所有投标单位中最佳供样单位的样品为标准，询标时要求投标单位承诺如大面积供应的材料不符合业主封样品质，业主有权退回，对不合理的报价部分进行商谈，杜绝不合理报价。报价采用闭口合同报价。合同总价在合同有效期内不做调整的合同。（5）对投标单位中项目经理团队的综合能力进行考察，考察装修公司承接过的项目，避免挂靠大企业，实际项目部管理能力欠缺导致开发商精装修产品质量不过关现象。（6）明确进度款支付方式：由于装修工期紧张，采用按节点付款模式，分节点支付，分为：进场施工后二周内支付合同总价的 15%工程款；中间验收后二周内支付合同总价 30%工程款；政府工程验收合格后二周内支付
9、合同总价35%工程款；竣工结算后一个月内支付合同总价的 12%余款；总价的 8%为4 质量保修金，如无质量问题，自保修期开始之日起，满一年支付 4%，满二年支付剩余的 4%（保修期：从合同交房日起记三年），在合同谈判时，建议把保修期年限定为三年，因为小业主交房有时间差，且要综合考虑房产销售情况，为了更好的进行保修任务，把时间延长一年，节约成本。合同内签订为三年。保修金分两次支付。四：施工过程中的成本控制。（1）加强施工过程中对原材料及构配件和配件的严格控制，由于目前市场装修材料鱼龙混杂，实际施工中，施工单位为了利润原因，经常采用劣质材料以次充好，例如盗版电线、冒牌石膏板、劣质大理石、仿名牌瓷砖
10、、仿名牌涂料。所以需要精装修工程师、监理单位对于施工单位进场材料进行把关，否则造成成本损失。花了正品的钱，用了次品的货，这样劣质材料会引起安全隐患，交付小业主后如果产生安全问题，业主进行索赔，不但增加人力物力成本，且影响开发商名誉，严格杜绝此类劣质产品。施工过程中需要精装修工程师、监理单位每日查看质量和施工进度，例如施工中铺贴石材时把铺贴不到位导致石材断裂，施工单位有时会进行局部修复而不更换等手段，工程师对于石材整块断裂的现象要求施工单位拆除重新加工新石材后铺贴，否则日后交房小业主必定会要求更换整块断裂石材，导致物业、开发商增加人力成本，影响交房日期，导致开发商延期交房。施工单位更换石材时需要
11、拆除、重新铺贴、局部镜面，如果是门槛石，工作量更大，对于不合格材料应该做到及早发现，及早解决。（2）通过精装修工程师在实际施工中的挖掘，降低造价，减少签证。加强安装后的整改监督力度，比如：卫生间的防渗漏工作是精装修中的重中之重，卫生间施工中对于存水试验一定要做好记录，淋浴房 U 型挡水条内部要用水泥填实，在实际交付中，小业主反映卫生间渗漏问题，返修率过高，经过现场维修后发现，主要由于挡水条直接放置于地面，内部未填实，业主淋浴后经挡水条下部缝隙水透过淋浴房到台盆区域，日积月累后导致卫生间门外墙纸发霉。由此产生业主投诉和人力索赔，在我公司新的高档住宅精装修房项目中总结经验，要求施工单位一定要做好卫
12、生间防渗漏工作，项目各参与方业主、施工单位、监理应严格控制防水施工过程中的隐蔽工作，做好一房一验，通水试验，做到彻底杜绝渗5 漏隐患。（3）要求施工单位增加高档住宅精装修房项目实施过程中的成品保护投入，安装中的成品保护例如灯具安装所采用的梯子或板凳，要求其脚必须采用软布保护，公共部位过道地面砖由于进出搬材料，容易磨损地砖，应该满铺 3mm 夹板或者废旧地板进行保护，进户门套安装后必须用 5mm 夹板做 U 型套，高度为 1.5米做保护，固定方式采用胶纸粘贴，避免采用铁钉固定方式，进户门采用防潮膜加瓦楞纸和薄膜进行保护，可要求进户门厂家原厂进行成品保护后运输至现场安装。套内地面砖应用彩条布满铺或
13、者采用珍珠棉保护，四周用透明胶带固定，成品保护采用珍珠棉和瓦楞纸，成品保护良好的成品保护可以大幅度降低交付小业主的投诉率和返修率，节约开发商和施工单位保修的人力、物力成本。（4）加强电气安装管线图和排水走向图等隐蔽资料的收集整理，工程竣工后要求施工单位出具竣工图，包括：平面布置图、墙体尺寸图、电气布置图、排水系统图等，综合实际施工中的情况，审核图纸。便于小业主在墙地面装修时避开管线位置，避免因小业主入住后装饰墙体时打到水管产生漏水情况，避免产生扯皮现象，从而间接降低管理成本。对高档住宅精装修房项目成本管理如能从项目策划与决策阶段、高档住宅精装修房设计阶段的成本控制、招投标阶段的成本控制、施工过程中的成本控制这几方面进行成本控制，加强精装修成本管理制度化，那么就能从根本上扭转成本失控的风险，更好的控制整个项目的精装修工程成本。参考文献：1杨天佑，建筑装饰施工M.中国建筑工业出版社，2003