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1、成本的概念和目标成本的作用成本的概念和目标成本的作用龙湖项目成本的管理与控制龙湖项目成本的管理与控制内容龙湖项目成本的管理与控制龙湖的招投投标管理龙湖的招投投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理第1页/共348页n成本的概念成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投入，它用货币单位来衡量入，它用货币单位来衡量成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门控制成成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门控制成本的成本本的成本成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本活动中，可能发生
2、的预计成本以及变动成本第2页/共348页产品的成本 产品的品质、质量12345成本的主要内容有：成本的主要内容有：产品的成本产品的成本 产品的品质、质量产品的品质、质量时间的成本时间的成本 生产的速度、进度生产的速度、进度人力的成本人力的成本人力的成本人力的成本 管理人员多少和水平管理人员多少和水平资金的成本资金的成本 资金的利息资金的利息管理的成本管理的成本 管理的程度、精细度管理的程度、精细度6售后的成本第3页/共348页n售后成本有：产品维修成本；产品质量问题客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变销售承诺成本；向购房客户不当承诺开发过程中遗留给物业管理的问题第4页/共348页n成本管
3、理成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益-提升价值提升价值成本管理的基本内容成本管理的基本内容-合理确定成本与有效控制成本合理确定成本与有效控制成本第5页/共348页成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既定成本目标采取的一系列有组织的活动定成本目标采取的一系列有组织的活动成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以注意现在的经
4、营活动，尤其是将来的经营活动，以保证通过有效的方法实现既定成本目标保证通过有效的方法实现既定成本目标组织的各机构联系起来成本才能得到控制组织的各机构联系起来成本才能得到控制（全员成（全员成本），本），成本的管理能力成本的管理能力受到管理职权和时间影响受到管理职权和时间影响第6页/共348页建筑产品的特殊性：固定性体积庞大多样性多样性生产期长生产期长建筑产品造价的特点：建筑产品造价的特点：单件性：单件性：相同的设计摆放的位置改变造价不一样相同的设计摆放的位置改变造价不一样分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合多次性：
5、投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价同价、结算价、决算价、决算价第7页/共348页房地产成本管理的行业特征-单件性、复杂性与多次性第8页/共348页影响成本的因素经营目标经营目标/盈利指标盈利指标自身管理能力自身管理能力项目策划项目策划销售定位销售定位合作合作资源资源成本项目设计项目设计/部品定位部品定位资金资金来源来源项目开发节奏项目开发节奏/现场施工现场施工政策与市场环境政策与市场环境第9页/共348页成本管理的宗旨与目标宗旨：价值工程以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势并形成行业成本优势 。目标：目标：建立目标成本管
6、理为导向的建立目标成本管理为导向的成本管理体系成本管理体系第10页/共348页成本管理思路新项目可研新项目可研准确测算准确测算规划设计规划设计步步跟踪步步跟踪合约规划合约规划与招标与招标事前定价事前定价施工管理施工管理动态反馈动态反馈合同结算合同结算及时结算及时结算数据分析与储存数据分析与储存工作的重心工作的重心准确测算准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算馈、及时结算第11页/共348页成本管理的基本方法目标管理1、目标管理的内容目标的确定与控制两方面2、目标确定的依据 经验数据库、市场调研、产品把握3、实现目标动态监控的手段信息化4、目标管理的过程 PD
7、CA 循环第12页/共348页成本动态控制过程PDCA循环第13页/共348页nnn为什么要进行目标成本管理目标成本有什么作用龙湖的目标成本的由来第14页/共348页目标成本的作用目标成本：是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是成本的控制线。第15页/共348页目标成本的作用为什么要进行目标成本管理利润=售价-成本第16页/共348页目标成本的作用目标成本：为开发决策提供依据提前锁定投资合理确定销售价格加强成本的计划性预测投资效益第17页/共348页-乙方预算员、甲方造价工程师（估价师）的职能有哪些不同-怎样在事前知道需要投入多少第18页/共348页目标成本测算的条件经
8、讨论确定的方案或设计图市场价格及其走势的准确把握整理建筑标准与工程造价的匹配关系相应项目工程造价历史成本数据库第19页/共348页目标成本测算的方法正向测算：测算依据（产品标准、历史成本数据库、市场情况）测算方式（估算、概算、预算）团队工作反向倒逼：确定销售价格水平；确定利润要求；反推计算成本水平第20页/共348页目标成本管理内容编制目标成本或计划成本分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正对目标成本或计划成本与实际成本进行比较，对项目标成本进行后评估动态成本：是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期成本的控制结果第21页/共348页目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背
9、后的产品目标目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数;“算了再做”而不是“做了再算”第22页/共348页成本管理未来的发展方向重心前移方案优化管理创新第23页/共348页成本的概念和目标成本的作用成本的概念和目标成本的作用龙湖项目成本的管理龙湖项目成本的管理内容龙湖项目成本的控制龙湖的招投投标管理龙湖的招投投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理第24页/共348页龙湖项目的成本管理第25页/共348页成本管理的管理体系成本管理的管理体系成本管理体系成本管理体系制度流程方法工具（指引、作业指导书）（指引、作业指导书）第26页/共348页成本管理的管理体系成本管理部分管理制度招标管理办法合同管理
10、办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法第27页/共348页成本业务模块制度文件制度文件目标成本管理规定目标成本管理规定责任成本管理规定责任成本管理规定动态成本管理细则动态成本管理细则成本绩效考核制度成本绩效考核制度。流程文件流程文件目标成本编制与审批流程目标成本编制与审批流程责任成本分解与审批流程责任成本分解与审批流程动态成本信息报送流程动态成本信息报送流程合同计量与结算流程合同计量与结算流程。作业指引作业指引项目策划阶段成本规划指引项目策划阶段成本规划指引设计阶段成本控制指引设计阶段成本控制指引招标采购阶段成本控制指引招标采购阶段成本控制指引
11、经济标书及评审指引经济标书及评审指引合同商务条款管理指引合同商务条款管理指引记录表单记录表单项目目标成本套表模板项目目标成本套表模板动态成本报送套表动态成本报送套表责任成本分解套表责任成本分解套表责任成本月度评估表责任成本月度评估表成本月度分析报告模板成本月度分析报告模板动态成本信息归集指引造价咨询单位管理指引成本预警通知书目标成本调整申报表管理成本模块：成本模块：制度流程与管理工具制度流程与管理工具变更签证管理指引预、结算编制管理指引成本数据库编制指引专业端口责任成本考核指引成本部工作管理与考核指引。成本数据库模型项目成本指标测算表市场成本调研表项目成本-盈利动态测算表项目主要规划指标项目产
12、品建筑/品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表设计变更单/签证单成本管理部分制度流程体系经济标评审分析表计量支付表单工程进度工程进度/材料供应计量与付款台帐材料供应计量与付款台帐工程结算审批表工程结算审批表项目总包工程清算审批表项目总包工程清算审批表结算协议表结算协议表。第28页/共348页项目主要成本费项成本费项第29页/共348页成本费项主要费项科目：一、土地费用二、前期费用三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体）四、开发间接费五、营销费用六、公司管理费七、财务费用第30页/共348页成本费项成本费项表第31页/共348页123456789成本费项序号一级成本费项二级成本费项二级成
13、本费项土地成本土地成本三级成本费项三级成本费项土地价款、拆迁安置补偿等土地价款、拆迁安置补偿等责任部门责任部门发展部发展部勘察、设计费研发部前期费用配套设施费用基础设施费用报建费三通一平费等学校、幼儿园、会所等水、电、气配套、道路小区强弱 电、总平工程研发部、工程部工程部造价采购部工程部造价采购部10开发成本期间费用园林景观工程费用主体建安成本工程相关费用销售费用财务费用管理费用软硬景、水电、小品等建筑、安装、装饰工程审计费造价咨询费监理费、定额外检测费物业前期介入费、维修基金营销设施建造费其他销售费用贷款利息等员工工资、福利等造价采购部造价采购部计划财务部造价采购部工程部营销部造价采购部营销
14、部计划财务部行政人力部第32页/共348页成本费项项目全成本的纵向分解成本开发成本直 接 开 发 成 本销售费用开发间接费税金土地成本勘察设计费前期工程费配套设施费基础设施费建安工程费工程相关费后续成本管理费用财务费用建设期返工费优化设计费用相关责任部门发展部研发设计部造价采购部工程部营销部物业公司财务部第33页/共348页成本费项建设部2000年9月18日发布房地产开发项目经济评价方法第四章第24条明确“开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费
15、用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。”第34页/共348页龙湖的项目成本管理第35页/共348页lll项目成本管理项目的成本管理范围以项目为管理对象项目的完全直接成本测算分解间接成本测算分摊第36页/共348页项目制成本管理组织形式项目制成本管理组织形式公司总经理公司总经理公司运营总监项目负责人设计研发部设计研发部工程管理部工程管理部成本管理部成本管理部营销部营销部计划财务部计划财务部项目研发经理项目研发经理项目工程经理项目工程经理项目成本经理项目成本经理项目营销经理项目营销经理项目财务经理项目财务经理研发专员研发专员专业工程师专业工程师成本专员成本专员营销顾问营销顾问财务专
16、员财务专员第37页/共348页nnnnn项目部成本责任n项目部职能产品研发定位产品研发定位施工组织和管控施工组织和管控成本测算和控制成本测算和控制营销策划和销售营销策划和销售客户管理品质保证客户管理品质保证第38页/共348页项目部成本责任职能岗位成本管理职能设计研发1、设计费管理4、设计任务书2、产品定位、产品定位 3、产品建造标准、产品建造标准5、设计优化产品成本控制、设计优化产品成本控制1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制成本管理工程管理2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3、材料设备采购及认价 4、工程招标、合同、造价管理 5、资金计划汇总1、在成本控制下进度、质量管理2
17、、施工技术方案、设计变更、现场签证管控营销营销计划财务计划财务1、市场定位 2、体验区选址及标准（包括样板房景观体验区）管控1、项目成本财务指标的管控2、分摊成本的管控3、销售费用3、总体资金计划的管控、总体资金计划的管控第39页/共348页目标成本管理三大工具1、目标成本测算与分解2、投资分析模型3、历史成本数据库第40页/共348页项目目标成本测算和分解第41页/共348页uu目标成本管理体系目标成本是参考历史成本数据资料，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根据产品定位、产品预期售价和期望利润，预先制定并力争控制的产品成本目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施
18、工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线45第42页/共348页()()()目标成本管理的阶段目标成本管理的阶段土土地项方初工投资论证阶目启动阶段案设计阶段步设计阶段程实施阶段竣工阶段段目标成本土地版目标成本启动版目标成本方案版目标成本执行版目标成本调整版项目竣工成本目标成本形成目标成本形成动态及责任成本执行第43页/共348页nnn目标成本编制程序设计部制定项目预案提出项目初步经济指标。营销部制定产品定位及相对应的价格定位；成本部编制项目*阶段目标成本。目标成本建立在长期数据库积累的基础上，力求合理。目标成本应具有一定的
19、动态性。第44页/共348页目标成本编制程序1、项目定位2、确定设计方案3、项目基本数据收集4、市场调查5、成本数据收集6、编制目标成本7、目标成本论证8、目标成本批准48第45页/共348页土地投资论证阶段成本测算责任部门工作成果发展部发展部地区总经理地区总经理提供土地信息提供土地信息提供周边配套提供周边配套主持、确定主持、确定项目定位项目定位项目预案项目预案研发部研发部目标成本测算目标成本测算造价采购部满足拿地成本审定存档要求要求通过通过未通过第46页/共348页土地投资论证阶段成本测算项目规划指标第47页/共348页土地投资论证阶段成本测算成本测算方法：成本经验值估算法此阶段提供的数据准
20、确度要求不高，可用表格组合来完成参考成本经验数据分表完成土地投资论证阶段成本测算第48页/共348页可研阶段土地投资论证阶段成本测算成本科目成本科目前期费用前期费用基础设施基础设施环境工程环境工程一般地下室一般地下室人防地下室人防地下室会所会所配套设施配套设施教育用房教育用房底商底商管理用房管理用房成本取值范围成本取值范围90-115（土地面积）（土地面积）160-205（土地面积）（土地面积）160-235（土地面积）（土地面积）205-225（土地面积）（土地面积）225-250（土地面积）（土地面积）250-400（土地面积）（土地面积）160-200（土地面积）（土地面积）135-18
21、0（土地面积）（土地面积）100-140（土地面积）（土地面积）2100-2300元元/地下室面积地下室面积2300-2500元元/地下室面积地下室面积3500-5000元元/会所面积会所面积1500-1800元元/教育用房面积教育用房面积1500-1800元元/商业用房面积商业用房面积1500元元/管理用房面积管理用房面积适用标准适用标准普通楼盘普通楼盘高档楼盘高档楼盘别墅楼盘别墅楼盘容积率容积率0.5-1.0容积率容积率1.4左右左右容积率容积率2.0以上以上容积率容积率0.5-1.0容积率容积率1.4左右左右容积率容积率2.0以上以上备注备注含精装含精装档次高者档次高者取大值取大值第49
22、页/共348页土地投资论证阶段成本测算成本科目成本科目别墅项目别墅项目取值范围取值范围2200-24002000-22001800-2000适用标准适用标准双拼双拼联排联排叠拼叠拼备注毛坯可研阶段多层多层小高层小高层高层高层1500-16001600-18001600-18001800-20002000-22002200-2400普通高档普通高档普通高档第50页/共348页土地投资论证阶段成本测算项目目标成本测算（土地版）只是土地投资论证资料的一部分；审定的项目目标成本测算（土地版）将作为项目启动阶段目标成本的参照依据。把项目目标成本测算（土地版）与项目其他预设模块进入项目投资经济分析模型进行
23、指标分析第51页/共348页土地投资论证阶段成本测算案例土地投资测算第52页/共348页成本测算费项表比较第53页/共348页成本费项比较表第54页/共348页n讨论：你所在企业有无成本费项表，表格形式和费项顺你所在企业有无成本费项表，表格形式和费项顺序有哪些不同，内容有哪些不同序有哪些不同，内容有哪些不同第55页/共348页n结论：各表形式和费项顺序不同，但费项的内容大致相各表形式和费项顺序不同，但费项的内容大致相同同第56页/共348页项目投资经济分析模型第57页/共348页投资经济分析模型模型是什么模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间的逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量项目的优
24、劣可以通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项目收益的动态变化情况。第58页/共348页投资经济分析模型模型内容包括模型内容包括项目基础资料项目基础资料工程分期成本测算建设进度计划付款计划销售及回款资金来源运用指标计算第59页/共348页投资经济分析模型编制模型的意义为土地投资决策提供依据；通过对项目参数的设置，可以控制项目实际运作过程中的风险；通过模型可以实现对项目收益情况的实时跟踪，从而为项目运作过程中的决策提供依据；将公司所有项目的模型进行叠加就可以了解公司层面的现金流情况。第60页/共348页投资经济分析模型模型的基本结构影响模型评价指标的主要因素项目的总投资、总销售、投资支付时间和销售
25、实项目的总投资、总销售、投资支付时间和销售实现的时间构成了模型主要内容，模型由以下几个现的时间构成了模型主要内容，模型由以下几个模块组成：基础数据表、项目分期情况、成本测模块组成：基础数据表、项目分期情况、成本测算、项目进度及付款计划、销售及回款计划、资算、项目进度及付款计划、销售及回款计划、资金来源及运用表和现金流量表。金来源及运用表和现金流量表。第61页/共348页投资经济分析模型模型中基本指标净现值指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净设定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净现值是一个绝对指标，项目的净
26、现值越大越好。现值是一个绝对指标，项目的净现值越大越好。内部收益率是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是一个相对指标，项目的内部收益率越高越率是一个相对指标，项目的内部收益率越高越好。好。第62页/共348页投资经济分析模型现金成本收益率指投入指投入1元的成本项目可以带来的现金收入，该元的成本项目可以带来的现金收入，该指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项目现金收益情况的指标。目现金收益情况的指标。权益资本乘数指项目的权
27、益资本与项目总投资的比值，该指指项目的权益资本与项目总投资的比值，该指标反应的是标反应的是1元的自有资金的投入可以驾驭多少元元的自有资金的投入可以驾驭多少元的总投资，该指标越大越好。的总投资，该指标越大越好。第63页/共348页投资经济分析模型项目指标的衡量体系评价项目优劣的指标系统包含有三个指标：项目的评价项目优劣的指标系统包含有三个指标：项目的内部收益率；项目的现金成本收益率；项目的权益内部收益率；项目的现金成本收益率；项目的权益资本乘数。资本乘数。从三个主要的方面衡量项目的优劣：项目的内部收益率：从项目动态收益的角度；项目的现金成本收益率：从项目现金流的角度；项目的权益资本乘数：从权益资
28、本使用效率的角度。第64页/共348页nnnn投资经济分析模型模型在项目运作各阶段的作用投资经济分析模型在项目运作各阶段所起的作用不同项目拿地阶段决策支持，风险控制项目研发阶段经济控制，设计优化项目建设阶段成本控制，销售控制项目竣工阶段对比分析，指导新项目第65页/共348页投资经济分析模型投资经济分析模型（示意版）第66页/共348页n投资经济分析模型运用投资分析模型对运营状况的分析第67页/共348页投资经济分析模型投资分析模型影响第68页/共348页项目启动阶段成本测算第69页/共348页项目启动阶段成本测算项项目目团团队队价价 确确格格 定定、产产销销 品品售售 定定进进 位位度度 和
29、和销销售售研研发发部部（整整 场场 根根产产 或或 定定 据据品品 重重 位位 规规业业 新新 进进 划划态态 考考 行行 条条、虑虑 预预 件件标标 方方 案案准准 案案 的的 和和）调调 市市造造价价采采购购部部项项目目目目标标成成本本测测算算计计划划财财务务部部财财 度度 根根务务、据据指指 成成 售售标标 本本 价价计计 测测、算算 算算 销销、售售进进 进进行行第70页/共348页项目启动阶段成本测算拿地以后项目团队对拟建项目进行详细策划，设定项目定位，明确项目经济技术指标、配置标准、交房标准、建造标准、主要设备的档次或品牌、市政接口以及施工安排、工程进度，材料供应方案，销售策划，销
30、售进度等项目启动阶段成本测算带入经济模型后应达到或超过土地版的收益指标；第71页/共348页项目启动阶段的成功标志项目启动会第72页/共348页项目启动会目的对项目进行沙盘推演，预见和决策未来，设定项目对项目进行沙盘推演，预见和决策未来，设定项目的决策点、控制点。识别项目风险点，提出预案。的决策点、控制点。识别项目风险点，提出预案。明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺。第73页/共348页2.3.4.5.6.7.8.9.10.项目启动会项目启动会主要内容（成果）主要内容（成果）1.项目定位项目建造标准项目建造标准体验区选址、定位及开放计划体验区选址、定位及开放计划项目一二级计划项目一
31、二级计划（项目分期、材料供应方式范围项目分期、材料供应方式范围）项目目标成本（启动）项目目标成本（启动）（项目合同规划项目合同规划）投资分析模型（启动）投资分析模型（启动）方案设计任务书方案设计任务书景观方案设计任务书景观方案设计任务书精装房定位、限价及建设实施方案精装房定位、限价及建设实施方案（如有）（如有）项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析第74页/共348页项目启动会项目启动会第75页/共348页规感 解设计阶段成本分解工工程程部部对对 初初 设设 提提 提提比比 步步 设设 供供 供供施施 置置 施施 现现工工 方方 工工
32、场场方方 案案 用用 布布案案 水水 置置及及 电电 方方土土 以以 案案石石 及及方方 甲甲平平 方方衡衡 临临研研发发部部基基 提提 提提础础 供供 供供方方 产产 方方案案 品品 案案对对 建建、比比 造造 初初标标 步步准准 设设计计图图造造价价采采购购部部编编 进进 目目制制 行行 标标合合 成成 成成约约 本本 本本划划 敏敏 分分性性分分析析计计划划财财务务部部财财务务指指标标计计算算第76页/共348页nnn设计阶段成本分解设计阶段成本分解主要是方案设计、初步设计阶段方案设计、初步设计阶段是设计阶段成本控制的重点初步设计阶段目标成本经审批后，是项目的执行目标成本第77页/共34
33、8页设计阶段成本分解第78页/共348页设计阶段成本分解n案例：方案设计阶段成本测算分解方案设计阶段成本测算分解案例方案阶段成本测算第79页/共348页目标成本的分解方式之一，按合同计划分解方式之一，按合同计划分解方式之二，按项目实体分解方式之二，按项目实体分解方式之三，按考核责任分解方式之三，按考核责任分解三种方式各有侧重但又相互关联第80页/共348页目标成本的分解方式之一：按合同计划分解：分解依据：甲方的发包与采购计划分解内容：总目标分解为每个合同项的目标第81页/共348页ll目标成本的分解项目合约规划目的将各费项成本对应分解成未来可执行的合同随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合
34、同造价第82页/共348页目标成本的分解项目合约规划第83页/共348页目标成本的分解方式之二：按工程实体分解分解依据：项目建设内容（设计图纸及说明）分解内容：总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层分构件；第84页/共348页目标成本的分解目标成本分解表第85页/共348页目标成本的分解方式之三：按考核责任分解分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核办法分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的成本管理指标,以及辅助管理的工作要求第86页/共348页123456789目标成本的分解序号一级成本费项二级成本费项二级成本费项土地成本土地成本三级成本费项三
35、级成本费项土地价款、拆迁安置补偿等土地价款、拆迁安置补偿等责任部门责任部门发展部发展部勘察、设计费研发部前期费用配套设施费用基础设施费用报建费三通一平费等学校、幼儿园、会所等水、电、气配套、道路小区强弱 电、总平工程研发部、工程部工程部造价采购部工程部造价采购部10开发成本期间费用园林景观工程费用主体建安成本工程相关费用销售费用财务费用管理费用软硬景、水电、小品等建筑、安装、装饰工程审计费造价咨询费监理费、定额外检测费物业前期介入费、维修基金营销设施建造费其他销售费用贷款利息等员工工资、福利等造价采购部造价采购部计划财务部造价采购部工程部营销部造价采购部营销部计划财务部行政人力部第87页/共3
36、48页目标成本的分解目标成本责任分解第88页/共348页工程实施阶段成本管理工工程程部部的的 场场 现现管管 控控 场场控控 制制 签签、证证编编 工工、制制 程程 技技进进 质质 术术度度 量量 核核计计 和和 定定划划 进进 的的度度 现现研研发发部部专专 设设 提提项项 计计 供供工工 变变 施施程程 更更 工工的的 的的 图图优优 控控化化 制制、造造价价采采购购部部顾顾 动动 专专 签签、态态 项项 证证成成 成成 工工 变变本本 本本 程程 更更调调 的的 的的 的的整整 跟跟 成成 费费踪踪 本本 用用和和 分分 审审回回 析析 核核、计计划划财财务务部部资资 财财金金 务务计计
37、 指指划划 标标审审 的的核核 动动态态跟跟进进互动互动第89页/共348页nnn工程实施阶段成本管理在签订合同时，应与合约规划对应，并对付款计划进行拆分。施工图预算包括单体建安装修工程、配套设施工程、基础设施工程、环境景观工程；并结合预算造价对目标成本进行预算调整。合同变更(包括：经济签证、设计变更、技术洽商）所产生的合同金额变化第90页/共348页nn工程实施阶段成本管理动态成本管理成本的发生和形成是一个不断变化的过程，决定了成本控制是一个动态过程动态成本管理的目的意义保证成本处于可控保证目标成本实现提供成本决策依据第91页/共348页工程实施阶段成本管理动态成本的组成动态成本=已结算合同
38、成本+未结算合同成本+非合同性成本+待发生成本第92页/共348页工程实施阶段成本管理工程实施阶段成本管理动态成本动态成本已发生成本待发生成本合同性成本非合同性成本未签约合同估价待发生费用已结算合同成本未结算合同成本合同金额结算调整结算调整(含含签证变更签证变更)合同金额预估结算调整预估结算调整(含含预估签证变更预估签证变更)第93页/共348页nn工程实施阶段成本管理月度成本回顾对已发生、已结算的合同金额调整，对未发生合同进行清理、预估对已发生、已结算的费用金额调整，对未发生费用进行清理、预估第94页/共348页工程实施阶段成本管理动态成本月报内容成本动态重大事项及预警成本管理异常事项披露重
39、大招标进展补充预算动态状况（含设计变更及洽商）结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及其它异常情况均需说明）成本目标评审成本研究及其它测算第95页/共348页-月动态成本状况表序号项目名称目标成本目标成本(万元万元)本月预测金额20090630动态监控动态监控与目标与目标 与上月与上月成本相比成本相比 相比相比已发生合同额变化说明一土地成本16,009.0016,009.0015,200.00二前期工程费1,541.001,541.000.591,200.00三三3.13.23.3四四五五六六建筑安装工程费建筑安装工程费总包工程总包工程总包洽商变更及索赔总包洽商变更及索赔分包工程分包工程小市
40、政配套费用小市政配套费用维保费用维保费用一五项合计一五项合计36,420.0027,216.00-1,194.0010,398.006,508.000.0961,337.0035,533.0026,956.00-1,691.0010,267.006,508.000.0860,432.00-887.00-259.00-496.00-130.00-17.00-904.00-2.05-2.05-0.041-2.1226,956.0026,956.007,527.0043,357.00第96页/共348页版 工标工程竣工阶段成本管理工工程程部部对对 对对 审审供供 合合 核核应应 同同 工工商商 相相
41、 程程进进 关关 竣竣行行 条条 工工相相 款款 资资关关 进进 料料履履 行行约约 评评评评 估估估估研发部设计总结造造价价采采购购部部本本 （与与（编编 含含 供供执执 制制 材材 应应行行 竣竣 料料 商商）成成 供供 进进比比 本本 应应 行行较较 并并 结结 竣竣与与 算算 工工目目）结结算算计计划划财财务务部部核核 财财算算 务务最最 决决终终 算算的的财财务务指指标标第97页/共348页nn工程竣工阶段成本管理工程竣工阶段成本的主要依据是合同工程预结算工程竣工决算是项目管理的最终体现第98页/共348页工程竣工阶段成本管理工程结算编制的依据:以工程施工图说、施工图设计变更通知或技
42、术变更以工程施工图说、施工图设计变更通知或技术变更核定单、现行施工及验收规范、设计选用的有关的核定单、现行施工及验收规范、设计选用的有关的工程（通用或标准）施工图集、发包方材料设备认工程（通用或标准）施工图集、发包方材料设备认价通知书和施工合同、价通知书和施工合同、施工图预算编制要求施工图预算编制要求等等为编制依据。为编制依据。第99页/共348页工程竣工阶段成本管理工程预结算编制审核的前提按设计图纸和施工合同约定的工程范围的全部工作内容完成。有完整的技术档案和施工管理资料。经勘察、设计、施工、监理等单位检查，并分别签署工程质量合格。第100页/共348页nnn工程竣工阶段成本管理项目竣工成本
43、，是指在项目竣工验收时点上，项目的全部成本，包括确认（结算）的已发生成本和估算的未发生成本。其费项包括开发成本、营销费用、管理费用、财务等全部成本费用。将项目竣工成本与项目目标成本（执行版）比较，分析、说明差异原因按规定格式形成项目成本总结和分析第101页/共348页n工程竣工阶段成本管理目标成本和实际成本的对比分析一、基本情况的概要成本目标的下达成本目标的分解成本目标的完成二、分解和完成的对比以费项结构为跟本、对各费项的结构、分解、完成情况进行对比分析基本结论第102页/共348页工程竣工阶段成本管理三、分析说明ABC分析敏感性分析失败和成功事例的分析四、改进建议如何做好成本管理目前成本管理
44、的瓶颈和破解第103页/共348页工程竣工阶段成本管理项目成本后评估第104页/共348页龙湖的历史成本数据库目标成本编制的重要参考第105页/共348页历史成本数据库利用历史成本数据库编制项目目标成本历史数据的来源1、自身开发项目的积累内容完善、质量好、数量有限2、同行业项目资料收集内容质量不容易准确第106页/共348页lll历史成本数据库历史成本数据库主要内容包括：成本测算基础资料开发成本汇总表单位工程建安指标第107页/共348页历史成本数据库项目历史成本第108页/共348页l历史成本数据库成本测算基础资料：搜集房地产工程（历史）已建项目规划指标，已搜集房地产工程（历史）已建项目规划
45、指标，已建项目概况指标以及已建项目各单位工程经济技建项目概况指标以及已建项目各单位工程经济技术指标的术指标的实际记录实际记录新建房地产项目的规划设计条件，拟建项目概况指标第109页/共348页l历史成本数据库开发项目成本汇总表：是上述历史项目的实际成本记录，包括项目各项成本费项的竣工结算造价的总合。第110页/共348页l历史成本数据库专项工程成本分析景观工程区内管网区内强电区内弱电第111页/共348页l历史成本数据库单位工程建安指标：按项目的单位工程编制，共分为五大部分：1）、工程概况。2）、特征指数。3）、建设标准。4）、经济指标、5）、技术指标。第112页/共348页历史成本数据库1）
46、、工程概况主要包括：工程名称、建筑面积、结构形式、高度、层高等。2）、特征指标主要包括：窗墙比：外墙门窗/外墙面积（标准层外墙周长总高）一般0.230.28窗地比：外墙的窗面积/建筑面积体型系数：建筑面积/外表面积（标准层外墙周长总高）第113页/共348页历史成本数据库面积系数：=规划建筑面积/造价计算建筑面积（规划面积/建筑面积）造价面积与规划面积由于计算规则不一样，存造价面积与规划面积由于计算规则不一样，存在一定误差，经济指标和技术指标是以造价建筑面在一定误差，经济指标和技术指标是以造价建筑面积分析计算的，造价面积与规划面积的系数作为调积分析计算的，造价面积与规划面积的系数作为调整系数整
47、系数（系数大于1成本指标乘以系数，系数小于1成本指标除以系数）经济指标和技术指标与面积系数的关系第114页/共348页历史成本数据库3）、建筑标准：分别按单位工程的基础；结构及粗装修；主体设备安装工程；公共部位精装修；户内精装修；等的主要材料做法进行描述。第115页/共348页历史成本数据库4）、经济指标包括：单位工程人工费和单位面积人工费指标各分部工程造价和单位面积造价指标各种主要材料的消耗量和单位面积消耗指标第116页/共348页5）、单位工程强电、弱电、装饰工程成本分析表第117页/共348页历史成本数据库如何参考历史成本测算新项目成本基础数据预设特征系数、体形系数产品交付标准查找历史项
48、目，对新建项目作参考第118页/共348页历史成本数据库根据设计标准和单位工程特征指数在历史数据根据设计标准和单位工程特征指数在历史数据库中找出相应项目的历史参数，可以通过特征指数库中找出相应项目的历史参数，可以通过特征指数结合拟建项目的情况，测算拟建项目单位工程的造结合拟建项目的情况，测算拟建项目单位工程的造价成本价成本找到相类似的历史成本数据后，要结合当前市找到相类似的历史成本数据后，要结合当前市场情况对主要材料、人工费、规费按市场价格进行场情况对主要材料、人工费、规费按市场价格进行调整。调整。第119页/共348页基础造价（基价）历史成本数据库历史成本数据库基础部分：基础部分：挖孔桩基础
49、的测算数据见下表挖孔桩基础的测算数据见下表挖孔桩方量和造价关系万7006005004003002001000系列1020004000600080001000012000挖孔桩方量第120页/共348页1历史成本数据库历史成本数据库以下变化规律限于主体及粗装修参考以下变化规律限于主体及粗装修参考窗墙比变化率体型系数变化率序号项目1%-1%1%-1%主体结构及粗装修造价-0.50%0.50%0.10%-0.10%第121页/共348页历史成本数据库参考指标A类高层 钢筋 47.72千克、水泥 86.69千克、预拌砼 0.33立方B类高层 钢筋53.79千克、水泥 75.73千克、预拌砼 0.35立
50、方当窗墙比为0.28，体型系数为0.28时，主体结构及粗装修部分的造价基数约为1第122页/共348页成本的概念和目标成本的作用成本的概念和目标成本的作用龙湖项目成本的管理龙湖项目成本的管理内容龙湖项目成本的控制龙湖的招投投标管理龙湖的招投投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理第123页/共348页项目主要成本费项构成第124页/共348页直接成本（开发成本）成本分类期间成本费项成本费项土地费土地费前期工程费前期工程费基础设施费基础设施费配套设施费配套设施费建安工程费建安工程费工程相关费用工程相关费用销售费用销售费用成本内容成本内容土地价款、拆迁安置补偿费、与土地有关的费用土地价款、拆迁安置补偿