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1、所属区域等级划分项目名称物业级别单层面积（m）主力面积（m）标准层高（m）分布楼层南岸区中端浪高会展国际甲级写字楼120077-1303.045层中高端万达国际甲级写字楼1366-1375150-2203.629层喜来登国际金融大厦国际标准5A写字间950-1300950-13003.648层高端长江国际超5A甲级写字楼1400-1600380-4503.6-3.944层江北区中端朗晴广场甲级写字楼112070-1503.6B塔4-43F（4-14F）高端协信中心涉外6A铂金生态写字楼1488170-2303.627层富力海洋国际精装甲级写字楼140080-2703.023层渝中区中高端创汇首
2、座LOFT创意写字间2600-4200100-2004.84-37F（4-9F）高端新华国际国际5A写字楼990-1160300-3403.648层市场典型写字楼产品特征单层面积及层高l中端写字楼单层面积集中在900-1100平米，主力分割面积集中在70-150平米，层高在3-3.6米；l中高端写字楼单层面积集中在1100-1300平米，主力分割面积集中在150-200平米，层高在3.6米左右；第1页/共18页空调及电梯配置所属区域等级划分项目名称空调电梯电梯品牌电梯数量电梯速度电梯楼层比南岸区中端浪高会展国际中央空调日立52.5米/秒1:9中高端万达国际中央空调日立73.5米/秒1:4中高端
3、喜来登国际金融大厦分层式中央空调奥的斯84米/秒1:6高端长江国际分户式中央空调进口日立82.5米/秒1:5.5江北区中端朗晴广场分层式中央空调奥的斯42.5米/秒1:10高端协信中心中央空调VAV系统芬兰通力83.5米/秒1:3.4高端富力海洋国际中央空调日立62.5米/秒1:3.8渝中区中高端创汇首座首层入户大堂VRV空调系统，家用分体式空调系统日立32.5米/秒1:11高端新华国际分层式中央空调蒂森克虏伯74米/秒1:6.9l重庆高档和中高档写字楼项目均采用中央空调，其中协信中心采用两层公用一套空调的VAV空调系统。可分户计量，同时自动调节风量。而长江国际采用5到6层共用一台的多联机分户
4、式中央空调系统；l从电梯配置上来看，协信中心的写字楼每部电梯的服务面积为5059平米/部，配置最高。而重庆的主流写字楼的电梯配置一般在4500-8000平米/部，高层的电梯速度多为3到3.5米/秒。以采用日立品牌居多。市场典型写字楼产品特征第2页/共18页建筑外立面所属区域等级划分项目名称风格色彩材质南岸区中端浪高会展国际现代咖啡玻璃幕墙+涂料中高端万达国际现代黑色LOW-E中空玻璃中高端喜来登国际金融大厦现代金黄色金色中空玻璃高端长江国际现代灰色6mm厚钢化镀膜+9A+LOW-E钢化中空玻璃可实现隔紫外线、隔热保温等功能江北区中端朗晴广场现代玻璃幕墙+石材高端协信中心现代棕色玻璃幕墙+石材高
5、端富力海洋国际现代天然石材-微晶石、钨钢、LOWE镀膜双层中空玻璃加高级弹性涂料渝中区中高端创汇首座现代灰色玻璃幕墙高端新华国际现代LOW-E玻璃幕墙l市场主流建筑外立面均为现代风格为主，色调多以沉稳大气、灰色系为主，材质多以玻璃幕墙(多为局部采用)为主，高端项目多采用隔音隔热、创新型材料为主。外立面构造以简单大气为主。l简单、大气的外立面风格，很大程度上也契合了当前写字楼购买人群不张扬但追求档次的心理需求。市场典型写字楼产品特征第3页/共18页建筑细部设计市场典型写字楼产品特征所属区域等级划分项目名称公共装修大堂层高（m）柱间距（m）走廊宽度（m）卫生间设置大堂走廊及墙面南岸区中端浪高会展国
6、际高级地砖扑面高级地砖扑面82集中式中高端万达国际高级地砖和内墙乳胶漆高级地砖和内墙乳胶漆118.41.8集中式中高端喜来登国际金融大厦大理石铺地，墙砖贴墙，轻钢龙骨吊顶大理石铺地，高级乳胶漆涂墙，踢脚线贴砖，轻钢龙骨吊顶9.88.91.6集中式高端长江国际386平方米豪华大堂高级地砖地面1192集中式江北区中端朗晴广场大理石铺面高级地砖地面3.88.1_集中式高端协信中心1000平方米豪华大堂6.89.61.8集中式高端富力海洋国际200平方米豪华大堂9.5101.75集中式渝中区中高端创汇首座200平方米豪华大堂4.81.8分散式高端新华国际99.8集中式l底层大堂，公共部门装修，是体现写
7、字楼档次的重要标准，走廊多采用大理石铺装地、墙面、天花则采用石膏板造型吊顶。l市场主流产品大堂层高多在7-9米左右，面积一般在400-1000平米。柱间距保持在8-10米左右，走廊宽度在1.8到2米，部分高端项目各项尺度相对有所提高。l高层写字楼均采用集中式卫生间，单层写字楼（800到1000平米）左右的中档写字楼配备20-30平米卫生间。第4页/共18页智能化设计与物管系统市场典型写字楼产品特征所属区域等级划分项目名称安防系统物管系统电视监控电子巡更物管费用物管品牌特色服务南岸区中端浪高会展国际5元/月浪高物业安保中高端万达国际10元/月万达物业安保中高端喜来登国际金融大厦10元/月美国喜达
8、屋饭店管理集团酒店式24小时服务高端长江国际16元/月第一太平戴维斯酒店式24小时服务江北区中端朗晴广场5元/月重庆汉阳物管公司国际五星级酒店服务和管理服务高端协信中心25元/月第一太平戴维斯大堂管家服务、楼层秘书服务高端富力海洋国际11元/月广州天力物业安保 渝中区中高端创汇首座11元/月戴德梁行顾问24小时礼宾式服务高端新华国际10元/月重庆渝世弟物业安保注：“”表示有，“”表示没有，“-”表示未定第5页/共18页市场典型写字楼产品特征指标等级中端中高端高端单层面积（m）900-11001000-13001400-1600主力分割面积（m）70-150150-200半层或整层标准层高（m）
9、3-3.33.63.6-3.9空调配置公共部分中央空调公共部分中央空调 平层中央空调公共部分中央空调 分层用一个中央空调电梯配置（/部）（针对电梯单层面积配置比）7000-8000 4500-50001500外立面材质涂料、面砖涂料及石材石材、大面积幕墙公共部分装修大堂及走廊地砖地砖、大理石相结合石材墙面面砖墙纸、石材相结合石材大堂（m）高6米以下，面积200平米以下高7到9米，面积200-600平米高7到10米，面积为1000平米左右，高档精装走廊宽度（m）1.61.82.0柱间距（m）8以下8-99-10红外线及安防系统红外监控系统、火警自动报警及自动喷淋系统。24小时专业保安巡逻系统、防
10、盗报警系统各等级主要指标设计小结鉴于本项目客群定位于主要针对两江新区产业规划中高新技术企业、成长型企业，建议本项目产品打造为形象高端、产品中高端的产品。第6页/共18页本项目写字楼产品设计建议单项设计建议选择层面数值单层面积（）基本项1000提升项-标准层高（m）基本项3.6提升项3.6-3.9主力面积分割基本项90-160提升项尽量采用半层、整层划分大堂面积(m)基本项300-350提升项400-600大堂装修标准基本项高档精装修提升项五星级精装修首层大堂挑高（m）基本项7.2米左右提升项8.0走廊宽度（m）基本项1.8提升项2.0柱间距（m）基本项8.4提升项9.6细部设计建议注：表中面积
11、均指建筑面积 第7页/共18页本项目写字楼产品设计建议单项设计建议选择层面数值电梯配置基本项4部（3客1货）提升项5部（4客1货）、高低分区空调配置基本项公共空间中央空调多联机分户式中央空调（参照长江国际）提升项平层中间空调外立面材质基本项涂料、石材、局部玻璃幕墙提升项大面积玻璃幕墙物管特色服务基本项常规服务内容提升项楼层秘书、租赁顾问等卫生间基本项集中式20-30平米提升项集中式40-50平米茶水间基本项每套配5-10平米提升项每套配10-15平米注：表中面积均指建筑面积 第8页/共18页单户建筑面积120-200平米(8户)单户建筑面积150-350平米(4户)单户建筑面积300-500平
12、米(2户)9014011090110140160160350350150150500500写字楼单层平面建筑面积约1000/层。写字楼2-10层平面图写字楼10-15层平面图写字楼16-17层平面图开间进深90-1109-12米左右10米左右140-16015米左右10米左右35030米左右10-12米左右50030米左右10-18米左右本项目写字楼产品设计建议户型开间进深建议第9页/共18页写字楼外立面设计：层次感、立体感强写字楼产品建议本项目写字楼产品设计建议第10页/共18页写字楼外立面材质建议本项目写字楼产品设计建议GLASS-CURTAIN WALL玻璃幕墙第11页/共18页写字楼入
13、户大堂装修本项目写字楼产品设计建议第12页/共18页写字楼内部导视系统写字楼内部导视系统本项目写字楼产品设计建议第13页/共18页写字楼内部隔断示意办公空间装修风格样板示意本项目写字楼产品设计建议第14页/共18页考虑因素：考虑因素：电梯间融合写字楼的特色，与大堂整体效果融合；建议要点：建议要点：设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理。电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考究，建议采用高档大理石不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。电梯间装修建议本项目写字楼产品设计建议第15页/共18页卫生间装修建议容易忽略的甲级写字楼细节卫生间细节之处体现品质高低考虑因素：细节决定成败，洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方。建议要点：p设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离；p设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间；p在基本装修方面，地面和墙面选用高档块材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科马、科勒、美特、TOTO等；p卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。本项目写字楼产品设计建议第16页/共18页THANKS!第17页/共18页18感谢您的观看。第18页/共18页