房地产开发贷款评估报告(1).pdf

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1、1/16 某房地产开发贷款项目评估报告 本报告是一份房地产开发贷款项目评估报告。报告通过对借款人、项目、市场、筹资、财务、贷款风险的评价得出项目投资计划可行，财务评价符合贷款要求的结论。房地产开发贷款评估报告 项目名称：河滨印象项目 企业名称：XX 万达房地产 XX 评估单位：XX 精 XX 房地产评估 XX 公司 二二年十一月二十九日 目录 第一章 概 要 一、借款人评价 二、项目评价 三、市场评价 四、投资筹资评价 五、财务评价 六、贷款风险评价 七、评估结论 第二章 借款人评价 一、借款人概况 二、经营者素质及管理水平 三、信用状况评价 四、资产负债分析 五、盈利能力及资产运用效率 六、

2、现金流量分析 七、信用状况评价 八、企业前景评价 第三章 项目建设条件评价 一、项目建设的必要性 二、项目建设内容、规模和建设 三、项目实施进程评价 四、项目建设条件评价 五、设计单位资质评价 六、施工、监理单位资质评价 七、环境保护评价 第四章 市场评估 一、市场供求状况及其发展趋势分析 二、城东房地产市场分析 三、市场定位分析 四、市场预测分析 五、项目分析 第五章 投资估算和筹资评价 一、投资估算 二、投资来源及筹资评价 三、项目投资计划评价 四、有关说明 第六章 偿债能力评估 一、项目财务效益预测 二、项目财务现金流量分析 三、资金来源与运用分析 四、项目偿债能力评估 五、项目敏感性分

3、析 第七章 贷款风险与效应评价 一、贷款风险评价 二、贷款担保评价 三、贷款效应评价 2/16 第一章 概要 根据 XX 万达房地产 XX 开发“河滨印象”工程申请贷款的需要，经工行支行初审，并报工行分行营业部住房信贷处研究决定，组成评估小组，于 2002 年 11 月 24 日对该项目进行全面评估（评估基准日确定为 2002 年 9 月 30 日）。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作的方案，参照工行“房地产开发贷款评估办法”的要求，评估组采用必要的评估程序，通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于 2002 年 11 月 2

4、9 日完成评估工作。现将评估报告简要概述如下：一借款人评价 XX 万达房地产 XX（以下简称 XX 万达）成立于 1999 年 7 月 22 日，是 XX 万达集团股份 XX 下属的全资公司。法人代表，注册资本 2000万元，分别由 XX 万达集团股份 XX 投资 1800 万元和 XX 万达房地产 XX 投资 200 万元构成；公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。2001 年 1 月起正式进行“河滨印象”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。在近 1 年的销售时间里，在 XX 市激烈的市场竞争中，“河滨印象”业已取得近 2.5 亿元的销售佳绩，实际到帐销售收入为 15848.89

5、元。截止 2002 年 9 月，公司资产总额为 21335 万元，负债总额为13482 万元，所有者权益为 7852 万元。XX 万达在工行支行开有一般结算 XX。截止 2002 年 9 月 30 日，在工行支行存款余额为 557 万元；公司借款余额 9000 万元，其中工行支行借款 7000 万元，中行支行借款 2000 万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录，2002 年经工行分行审核评定信用等级为 AA 级。通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析，得出以下结论：企业所有者权益呈现增长趋势,自身积累增加,对负债的依赖程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿

6、债能力。二项目评价“河滨印象”居住小区项目，位于 XX 市东南部锦江区乡永兴村三、四组（村）二环路内侧米，地理位置优越，交通便利。该项目总占地 163,648 平方米（含代征地 41,024 平方米），建筑总面积 116,092 平方米，其中：商品住宅 111,162 平方米（可销售面积 95,118平方米，赠送面积 16,044 平方米），会所 2,820 平方米，幼儿园 1,490 平方米，配套用房 620 平方米。项目规划设计有 52 幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在 160 平方米到 298 平方米之间，共 403 套，其中联排别墅 319 套、复式别墅

7、 84 套。项目容积率 0.95，绿化率 53%。项目各项报批手续齐备，建筑勘察、设计、建设、监理单位均具有相应资质。小区于 2001 年 8 月全面开工，截止 2002 年 11 月已完成52 栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装；游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在 2002 年 12 月完工交房。三市场评价 根据企业提供的资料，“河滨印象”项目定位为大规模高档联排别墅和复式别墅小区，该项目具有地理位置优越，小区环境别具一格等优越性，同时存在小区内车位比不足，定位较高，销售不容乐观等劣势。通过选取交易实例进行分析，得出联排别墅平均售价 5391 元/m2，

8、复式别墅平均售价 4183 元/m2。本项目可实现销售收入联排别墅 43466.61 万元，复式别墅 6061.17 万元,预计可实现销售收入 49527.78 万元。四投资筹资评价 根据企业提供的经规划局批准的总方案，参考该开发企业在同类项目上的开发成本以及 XX 市同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况，经测算该项目总投资 40573.09 万元，其中项目开发成本（土地、房屋开发费及其他）35679.20 万元，开发费用（财务费用、管理费用、销售费用）4893.89 万元。经评定单方成本为 3494.91 元/平方米；其中：土地 1489.04 元/平方米、前期工程费 68.30 元

9、/平方米，房屋开发费为 1327.16 元/平方米、费税(主要为综合报建费、集资费)140.85 元/平方米、期间费用 421.55 元/平方米，其他费用 8.19 元/平方米，不可预见费 39.82 元/平方米。企业自筹资金 12478.55 万元，工行土地储备贷款 7000 万元（到期万达集团代还，详见附件：万达集团承诺函，截止 2002 年 11 月末，已归还 1100 万元），中行流动资金贷款 2000 万元（2003 年到期），向工行新增房地产开发贷款 5383.08 万元，销售滚动投入 13711.46 万元。企业自筹资金占总投资的 30.76%，符合规定的贷款要求，截止评估基准日

10、，该项目已投入资金为 29229.93 万元。五财务评价 经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下：（详见评估主表 4 项目财务现金流量表）1、项目建成后将实现净利润 4108.17 万元；2、内部投资收益率：按全部投资计为 26.77%；3、财务净现值（还原利率 10）：按全部投资计为 3341.04 万元；4、动态投资回收期(还原利率 10%)：按全部投资计为 2.03 年；由以上可以看出，该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率（设定的基准收益率为 10），财务净现值大于零，说明该项目在计算期内按行财务评价标准可行。六贷款风险评价 通过定性及定量分析，项目财务抗风险能力较强。

11、通过定量计算，本项目风险等级为 AA 级，贷款项目综合风险度为 0.25，低于风险度0.6 的界限值。该公司向行提出贷款担保方式为其母公司 XX 万达集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方 XX 万达集团股份 XX2001 年所有者权益为 16.8 亿元，其中未分配利润为 2.87 亿元，对外担保为 1.9 亿元，且全部为集团内部担保。财务状况良好，担保方式可行。七评估结论 评估小组经过对企业综合情况、项目建设条件、投资估算，筹资、销售及偿债能力、贷款风险及效应等多方面进行分析测算，认为“河滨印象”项目建设条件具备，目前，土建已完成 90，景观已完成 40，投资计划可行

12、，财务评价符合贷款要求，项目被评为 AA 级，具有一定的抗风险能力，该公司向行提出贷款担保方式为其母公司 XX 万达集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方 XX万达集团股份 XX2001 年所有者权益为 16.8 亿元，其中未分配利润为 2.87 亿元，财务状况良好，担保方式可行。由于项目在建设条件和市场销售等方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。3/16 第二章 借款人评价 一借款人概况 XX 万达房地产 XX（以下简称 XX 万达）成立于 1999 年 7 月 22 日，是 XX 万达集团股份 XX 下属的全

13、资公司。法人代表，注册资本2000 万元，分别由 XX 万达集团股份 XX 投资 1800 万元和 XX 万达房地产 XX 投资 200 万元构成；该公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。XX 万达房地产 XX 在成立之初就严格管理，建立了一整套严格的管理制度。作为 XX 万达集团 XX 开拓中国西部市场的桥头堡，XX 万达在最初的两年主要代表集团从事战略性工作，包括市场考察，战略咨询等，没有实际操作项目。该公司于 2001 年1 月起正式进行“河滨印象”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。“河滨印象”于 2001 年8 月正式开发，2001年 12 月 8 日正式开盘发售，在近 1

14、 年的销售时间里，在 XX 市激烈的市场竞争中，“河滨印象”业已取得近 2.5 亿元的销售佳绩。售房率已接近 50%。开盘以来，“河滨印象”已获得 2001 年度“XX 市 10 大金奖楼盘”和“群众最喜爱的楼盘”等荣誉,通过“亚太村生态住宅小区”的评审、2002 年 6 月份在由建设部主办的 2002 年中国住宅创新夺标评选中，获“创新示 X 楼盘”综合大奖。二。经营者素质及管理水平 XX 万达房地产 XX 产权明晰，制度完善，对内对外经济关系清晰，无对外投资和诉讼等法律事宜。公司下设工程部、配套部、开发部、销售部、策划部、行政部和财务部 7 个部门；现有正式职工 34 人，其中博士 1 人

15、，硕士 5 人，本科 24 人，大专 4 人；具有高级职称 4 人，中初级职称28 人，公司人员配置优势明显，素质较高，具有一定的专业技术水平。XX 万达房地产 XX 主要领导人基本情况如下：法人代表：，男，39 岁，硕士。总经理：，男，39 岁，硕士。副总经理：，男，47 岁，博士。财务部经理：，男，28 岁。三信用状况评价 该公司在工行支行开有一般结算 XX。截止 2002 年 9 月末，该公司在工行支行存款余额 为 557 万元；公司借款余额 9000 万元，其中工行支行借款 7000 万元，中行支行借款 2000 万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录，经省分行审核评

16、定其 2002 年度信用等级为 AA 级。四资产负债分析 企业财务状况详见附件企业的资产负债表。公司的资产负债状况及主要经济指标如下表：资产负债及偿债能力指标简表 项目 2000 年 2001 年 2002 年 总资产 17000 26798 21335 总负债 15000 25442 13482 流动资产 17014 26678 21172 流动负债 0 10442 13482 所有者权益 2000 1356 7852 资产负债率 88%94%63%流动比率 255%157%速动比率 112%77%（一）、资产负债趋势分析 下表是企业近三年资产负债变化趋势(与上一年比较)：资产负债横向变动趋

17、势表 (单位:万元)项目 2000 年 2001 年 2002 年 资产增长绝对数 16390 9798-5463 增长百分比 2686%57%-20%负债增长绝对数 14990 10442-11960 增长百分比 149900%69%-47%权益增长绝对数 1400-644 6496 增长百分比 233%-32%479%从上表可以看出该企业 2000 年、2001 年总资产增长很快,2000 年末比 1999 年末增长了 2868%,2001 年较 2000 年末增长了 57%，2002 年 9 月总资产较 2001 年下降 20%，负债较同期下降 47%，主要是该公司 2000 年 4 月

18、代 XX 万达集团在 XX 建行贷款 15000 万元，投入“花园”开发项目，2002 年 3 月集团将“花园”的股份转让给了合作方，提前收回投资，归还了 XX 建行的 15000 万元贷款。因此该企业 2002 年 9 月的负债较同期减少 11960 万元，减少 47%，相应的减少资产 5463 万元，减少 20%。由于资产减少的比例小于负债减少的比例，因此企业所有者权益呈现增长趋势,企业的财务状况越来越好，净资产的增加，说明企业自身积累增加,对负债的依赖程度减小。（二）、资产负债比例分析 项目 2000 年 2001 年 2002 年 资产负债率 88%94%63%4/16 利息保障倍数

19、0-1.22 13.7 流动比率 255%157%速动比率 112%77%资产负债率 2000 年是 88%，2001 年是 94%，2002 年 9 月是 63%，由此可以看出，企业的资产负债率到评估日已经处于一个良好的水平，低于平均值 79.7%。企业的流动比率 2001 年是 255%，2002 年 9 月是 157%，虽然 2002 年较 2001 年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值的165.9%。企业的速动比率 2001 年是 112%，2002 年 9 月是 77%，虽然 2002 年较 2001 年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值 87.2。因此企业的长期和短期偿债能

20、力较强，有较强的举债能力，由于企业 2002 年资产负债率较低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍数 2002 年 9月是 13.7，较平均值 1.6 高出 12.1 倍，说明企业有较强的付息能力。（三）、资产负债增减变化原因分析 通过对企业近三年的资产负债变动的分析，对其变动较大的科目列举如下：近三年企业资产负债简表 (单位:万元)项目 2000 2001 2002.9 总资产 17000 26798 21335 总负债 15000 25442 1348 一、流动资产 一、流动负债 其中：货币资金 其中短期借款 17014 0 421 0 26678 10442 497 8500 21172

21、13482 2241 9000 应收帐款 0 0 7759 应付帐款 0 0 2 短期投资 0 0 0 其他应付 0 1343 4728 其他应收款 16593 11252 424 预收帐款 0 787 0 预付帐款 0 3 37 存货 0 14927 10711 其他 0 0 0 二、长期负债 15000 15000 0 二、长期投资 0 0 0 三、固定资产 0 124 158 三、所有者权益 2000 1356 7852 其中：固定资产清理 77 其中：股本 2000 2000 2000 固定资产净值 0 124 81 资本公积 0 0 0 四、无形递延资产 -14 -5 4 未分配利润

22、 0 -644 5852 变动说明:1、应收帐款：2002 年较 2001 年增加 7759 万元，全部是应收客户购房款。2、其他应收款：2002 年较 2001 年减少 10828 万元，主要原因是代集团投资“花园”的 15000 万元收回。3、存货与在建工程部分：2002 年企业存货 10711 万元全部为“河滨印象”在建工程成本未结转部分，2002 年较 2001 年减少 4216 万元为已转入经营成本部分。4、其它应付款：2002 年较 2001 年增加 3385 万元，主要是与集团之间往来帐款增加 2248 万元，与金立国际投资 XX 企业间借款增加 500 万元。5、预收帐款：20

23、02 年 9 月较 2001 年减少 787 万元，主要是将预收房款确认为收入。6、长期负债：2002 年较 2001 年减少 15000 万元，主要是代集团在 XX 建行贷款的 15000 万元，提前归还。一、盈利能力及资产运用效率 5/16 该企业 2002 年 9 月已经实现销售收入 23650 万元，实现利润 5852 万元，销售利润率为 27.82%。下表是该企业近三年盈利指标。项目 2000 年 2001 年 2002 年 销售收入 0 61 23650 利润总额 0 -644 5852 销售利润率 0 -806.56%27.82%总资产利润率 0 -2.40%27.43%净资产利

24、润率 0 -47.42%74.53%存货周转率 0 0 148.32%成本费用利润率 0 0 34.93%利息保障倍数 0 -1.22 13.7 从上表可以看出：企业的销售收入是逐年递增，利润总额大幅增加，说明企业的盈利能力较强。但 2001 年企业的利润总额亏 644 万元，销售利润率是-806.56%，总资产利润率是-2.4%，净资产利润率是-47.42%，资金运用效率较低，具体原因主要是房地产业的特点是前期资金投入大，生产周期较长。该公司的“河滨印象”项目 2001 年 8 月才开始进入实际运作，因此前期资金投入大，资金运用效率较低，2001 年几乎没有销售收入，所以反映出来是利润总额为

25、亏损 644 万元。公司开发的“河滨印象”项目于 2001 年 12 月 8 日才正式开盘，公司 2001 年没有结转销售收入，故此次主要对公司 2002 年 9 月末利润表进行分析。从结构上分析：企业 2002 年 9 月的期间费用为 862 万元，占整个销售收入的 3.64%。结合企业销售情况分析，由于“河滨印象”项目为联排别墅和复式别墅小区，开发期较长，而截止 9 月公司已销售房屋接近 50%，以较小的费用投入取得较好的销售，说明企业的营销能力及内控制度较好。从比率上分析，公司的销售利润率为 27.82%（介于良好值和平均值之间）、成本费用利润率为 34.39%（行业优秀值）、利息保障倍

26、数为 13.7（行业优秀值）。从销售利润率可以看出，企业具有较强的盈利能力；成本费用率和利息保障倍数超过行业优秀值，说明企业具有较好的成本内控能力，同时也说明企业具有较强的营销能力和偿还债务的能力。下表是企业近三年的现金流量表。项目 2000 2001 2002.9 一、经营活动产生的现金流量 现金流入 0 6442 35762 现金流出 16002 14382 19610 经营活动产生的现金流量净额 -16002 -7940 16152 二、投资活动产生的现金流量 现金流入 10 0 13 现金流出 0 137 24 投资活动产生的现金流量净额 10 -137 -11 三、筹资活动有关的现金

27、流量 现金流入 16400 10000 2000 现金流出 0 1848 16398 筹资活动产生的现金流量净额 四、现金及现金等价物净增额 16400 408 8152 76 -14398 1744 二。现金流量分析 企业 2000 年、2001 年、2002 年 9 月现金流量均表现为净流入，说明企业经营状况良好，实力雄厚，有较强的融资能力。三。信用状况评价 该公司至评估基准日在银行有短期借款余额 9000 万元，无逾期与不良贷款记录，分布如下表：项目 存款 贷款 备 注 工行支行 557 7000 11 月份还款 1100 万元，无拖欠本息 142 0 行支行 行支行 无拖欠本息 318

28、 2000 营业部 92 0 银行 1001 0 纳税专户 130 0 6/16 合计 2240 9000 经我们在人行查询系统查询，XX 万达房地产 XX 无任何不良记录，信誉良好，2002 年贷款卡年审时，被中国人民银行分行营业管理部指定的资信评估机构评为 AA 资信等级企业（详见附件）。四。企业前景评价 XX 万达房地产 XX 作为 XX 万达集团公司的全资公司，具有丰富的企业管理和房地产开发经验，企业目前已具备一定的规模，具有较强的房地产开发技术力量和经济实力。该公司开发的第一个项目为“河滨印象”高档住宅小区。“河滨印象”于 2001 年 8 月正式开发，2001 年 12 月 8日正

29、式开盘发售，在近 1 年的销售时间里，在 XX 市激烈的市场竞争中，“河滨印象”业已取得近 1.58 亿元（按实际到帐计算）的销售佳绩。因此 XX 万达根植于 XX 万达这样的母体，自身又具备了一定的实力，公司的发展前景将极其广阔。第三章 项目建设条件评价 一、项目建设必要性 该项目总占地 163,648 平方米（含代征地 41,024 平方米），建筑总面积 116,092 平方米，其中：商品住宅 111,162 平方米（其中销售面积95,118 平方米，赠送面积 16,044 平方米），会所 2,820 平方米，幼儿园 1,490 平方米，配套用房 620 平方米。项目规划设计有 52 幢住

30、宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在 160 平方米到 298 平方米之间，共 403 套。项目容积率 0.95，绿化率 53%。XX万达房地产 XX 依托 XX 万达这个强大的母体和借用 XX 万达多年来在房地产开发中积累的经验，此次推出的“河滨印象”是 XX 市唯一的大规模的联排别墅和复式别墅住宅小区，也是万达集团决心在 XX 树立的样板工程。该项目总占地 163,648 平方米（含代征地 41,024 平方米），建筑总面积 116,092 平方米，其中：商品住宅 111,162 平方米（其中销售面积95,118 平方米，赠送面积 16,044 平方米），会所 2,

31、820 平方米，幼儿园 1,490 平方米，配套用房 620 平方米。项目规划设计有 52 幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在 160 平方米到 298 平方米之间，共 403 套。项目容积率 0.95，绿化率 53%。XX万达房地产 XX 依托 XX 万达这个强大的母体和借用 XX 万达多年来在房地产开发中积累的经验，此次推出的“河滨印象”是 XX 市唯一的大规模的联排别墅和复式别墅住宅小区，也是万达集团决心在 XX 树立的样板工程。XX 市政府通过对旧城改造和府南河综合整治延伸工程的开展，确立了向东向南发展战略，该项目定位符合 XX 市向东向南发展规划。随着国

32、家西部大开发战略的实施，XX 作为西南特大型中心城市，众多前来参与西部大开发的公司纷纷选择 XX 作为在西南地区发展的总部，该项目能够满足中高收入家庭和购房投资客户对高档住宅的需求。同时为开发商带来较好的经济效益和良好的品牌效应。二。建设内容、规模和建设方案 根据 XX 市计划委员会对“河滨印象”项目建设规模申请的批复，该项目总占地 163,648 平方米（含代征地 41,024 平方米），建筑总面积116,092 平方米，其中：商品住宅 111,162 平方米（可销售面积 95,118 平方米，赠送面积 16,044 平方米），会所 2,820 平方米，幼儿园 1,490平方米，配套用房 6

33、20 平方米。该项目设计开发修建 52 幢住宅楼和公用配套房，包括联排别墅和复式别墅，联排别墅前后均有花园，复式别墅也有屋后花园和屋顶花园，做到了户户有花园，每户面积在 160 平方米到 298 平方米之间，共有住宅 403 套，项目容积率 0.95，绿化率 53%，户型和面积为：建筑套型 建筑面积(平方米)户数 占比例 联排别墅 A 225 10 2.48%联排别墅 C 139 137 34.00%联排别墅 E 264 164 40.69%联排别墅 L 298 8 1.99%双复式别墅 N1 160 42 10.42%双复式别墅 N2 185 42 10.42%合计 1371 403 100

34、%该项目建筑设计方案由新加坡建筑城市设计公司和 XX 华宇建筑设计 XX 设计，并经 XX 市规划局同意，现将规划设计方案简介如下：1、“河滨印象”项目定位为高档，由 47 栋三层联排别墅、5 栋四层复式别墅、小区会所、幼儿园、配电所、管理人员办公室、游泳池、网球场等组成；各幢建筑物之间设有绿地，绿化率达 53%。2、小区在东西南北四面各有一个入口，小区内道路采取人车分流方式；联排别墅住户每户均有半地下车库，复式别墅在楼前有露天车位解决住户停车问题，同时不影响小区的绿地率。小区外围共提供 60 个公共车位，非小区住户车辆不得进入小区，以降低车辆对小区环境的影响。3、“河滨印象”小区处于两河交汇

35、的河坝地区，地质情况复杂，所有建筑均采用了框架结构，通过在地面下形成错落框架和更换局部土层，抗震设防烈度七度。小区建筑外观造型新颖，户型设计动静功能分区合理，面积分配适当，使用方便，采光通风良好。4、整个小区三表出户，配备光纤网络系统，采用防污染管道系统，统一空调室外机箱位置，并配备周界防越报警系统、闭路电视监控系统、可视对讲系统、保安巡更系统、紧急广播及背景音乐系统、小区门禁、停车管理系统；充分体现出小区建筑的智能化。5、小区外墙采用外墙漆与石材的结合，彩色波纹瓦坡屋面，塑钢窗框，客厅为夹胶隔音隔热玻璃，主要房间为透明中空隔音隔热玻璃，入户门为高级防盗门，车库为自动感应门，露台铺设防滑地砖，

36、统一安装护栏，花园绿化到位，石材入户小径；室内为墙面、天棚水泥沙浆抹平，刮腻子，地面为混合砂浆找平。二、项目实施进程评价 该项目经 XX 市计委同意立项，并已取得了所有报批资料，该项目目前已取得的所需文件有：XX 市计委：成计投资2000449 号“关于 XX房地产 XX、国际投资 XX 联合开发原商品住宅项目建议书的批复”；XX 市规划局：成规管2002第 1845 号定点通知书；XX 市计委：成计投资2001272 号“关于 XX房地产 XX、国际投资 XX 联合开发商品住宅项目可行性研究报告暨调整建设规模申请的批复”；该项目 XX 市国土局：成国土锦2000出让合同第号国有土地使用权出让

37、合同；7/16 XX 市规划局：成规管2000第号建设用地规划许可证；XX 市国土局：成国用 2001 字第号国有土地使用证；XX 市规划局：成规建管2001 号建设工程规划许可证；XX 市规划局：成规建管2002 号建设工程规划许可证；XX 市建委：，,号施工许可证。XX 市房地产管理局：成房（2001）预售证第号、号、号、号、成房（2001）预售证第号、号商品房预售许可证。三、项目实施进程评价 小区于 2001 年 8 月全面开工，截止 2002 年 11 月已完成 52 栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装；游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在 2002

38、 年 12 月完工交房。四、项目建设条件评价“河滨印象”小区建设用地为城市建设规划用地，由 XX道建设指挥部统征并报经 XX 市国土局批准转让给 XX 万达房地产开发 XX 和金立国际投资 XX 用于商品住宅开发，不存在拆迁问题。整个施工场地平整开阔，施工场地四周道路平整通畅。小区所在位置临近二环路，水、电、气、污水等市政设施均可直接与市政管线碰接。小区采用环状供水系统，通过一条 DN150 联络管从市政管网配水；小区自建有配电所，设计电容量为 3000KVA，并实施一户一表工程；天燃气全部到户；为完成以上各项配套设施建设，公司已取得供水、供电、供气等相关部门同意，并委托具有专业施工资质的公司

39、实施有关工程设施的建设。五、设计单位资质评价 该项目设计方案由新加坡设计公司和 XX建筑设计 XX 完成。新加坡设计公司汇集了多名美国、英国、XX 和中国教育背景和工作经验的建筑师，其设计较好的融汇了中西文化风格，负责该项目的总体设计。XX建筑设计 XX 是国家建设部批准的首批全国十六家民营甲级设计单位之一，公司目前拥有 7 名一级注册建筑师、7 名一级注册结构师，6 名设备专业高级工程师，技术人员 60 余人，各专业配置齐全，公司多项设计获省市级优秀设计奖和优秀方案奖，承担的工程设计有：青城白鹭洲 100,000 平方米，清华坊住宅区 50,000 平方米等项目。六、施工、监理单位资质评价

40、工程施工由 XX 市区建筑工程总公司、XX 第建筑工程公司等五家公司组织进行，各公司资质等级及所承担项目建设规模见下表：承建单位名称 公司资质等级 承建规模（平方米）XX 市区建筑工程总公司 壹级 31,777 XX 市建筑工程公司-16,840 XX 省建筑工程公司 壹级 12,690 XX 市建筑工程公司-15,435 XX 市区建筑安装工程公司 贰级 22,336 XX 市 XX 市第、第建筑工程公司属于 XX 市建总集团，该集团资质等级为壹级。项目工程质量监理由资质等级为丙级的 XX建设监理 XX 公司和资质等级为乙级的 XX工程监理 XX 公司承担。七、环境保护评价“河滨印象”项目周

41、边环境良好，三面临水，特别是北面是环境优美的公园，附近也没有产生对空气、水源造成污染的单位。工程建设施工中的废物、废渣将采取定点、集中处理，不会对周边环境污染、破环。项目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，粪水经净化分解达到国家二级排放标准后，与生活洗涤水合流排入城市污水管网，雨水则顺城市雨水管网排放。宅间距设计符合城市规划的要求，住宅区各户均有直接采光、通风，具有良好的自然采光和通风条件，同时以天然气为燃料，加上较完善的户内设施，室内外环境较为理想。该小区环境绿化由专业园林公司设计施工，遵循现代城市建设与环境协调发展的关系，把建筑本身给人造成的视觉上的挤压逐步减轻，规划布局合理，使人与建筑，

42、建筑与绿化达到相互交融的境界，使整个项目区域为一个环境较为舒适、优美、宁静的住宅区域。综合以上分析认为，XX 万达房地产 XX 的“河滨印象”项目建设符合国家产业政策和 XX 市政府支持 X 围，且地域位置优越，交通方便，规划设计合理，各项报批手续齐备，项目建设条件具备，现土建已完成 90%，景观已完成 40%，评价可行。第四章 市场评估 一、市场供求状况及其发展趋势分析（一）宏观经济政策和产业政策导向 2001 年全球经济增长速度放缓，在这种外部经济环境不利的条件下，中国经济以高于 7的增长速度受到世界各国普遍关注。在申奥成功和中国成功加入 WTO，国际地位显著上升的基础上，中国政府依靠积极

43、的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济环境稳定的前提下，通过实施西部大开发，加大基础设施建设力度的扩大内需的经济政策，充分挖掘国内经济的潜力，维持了国民经济的高速增长。中国的房地产业在经历了 1992、1993 年的过热后，随着宏观经济的调控进入了低谷。为扩大内需、拉动经济增长，中央提出要把住宅建设培育成为新的经济增长点，同时出台了停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化的政策。近几年来中国人民银行多次降低存贷款利率，商业银行为购房提供的按揭贷款，激发了房地产市场特别是住房市场的启动。为进一步规 X 房地产市场，2001 年从中央到地方各级房地产主管部门都按照市场实际要求，对涉及房地产投资体

44、制、土地取得、规划设计、建筑施工、销售管理、物业管理等房地产开发经营的各个环节的政策作了修改和调整。从而，一方面保护了消费者的合法权益，有效刺激了房地产消费需求；另一方面规 X 了房地产企业的经营行为，提高了房地产业的市场准入门槛，促进房地产市场优胜劣汰机制的形成，为房地产业8/16 的持续、健康发展起到了积极的推动作用。2002 年 1、2 月，中国人民银行降低利率以及建设部降低房地产交易费用，有利于房地产市场的发展。二）XX 市经济发展水平和房地产市场状况 作为西部大开发的战略要地，依托于国内良好的经济环境，XX 市人民政府从两方面入手加速 XX 经济的快速增长。对外，XX 市人民政府积极

45、改善 XX 的投资环境，整顿和规 X 投资体制，吸引外资的大量进入；对内，加大经济结构的调整力度，加快产业结构升级，实现产业结构逐步优化，搞活中小企业，提高企业的竞争力。2001 年全年完成国内生产总值（GDP）1491 亿元，超额完成目标任务 3.1 百分点，增幅达 13.1；实现全年财政收入 145.4 亿元，比上年增长 22.5，其中地方财政收入 77.6 亿元，比上年增长 32.1。为“十五”期间 XX 经济快速发展奠定了良好的基础。2001 年 XX 房地产业保持了良好的发展形势，全年实现房地产开发投资 170.76 亿元，同期增长 32.2；人均购房和建房支出达到 345.53 元

46、，较上年同期增长 59.1，其中住房装饰支出和家俱材料支出比上年分别增长了 2.63 倍和 14 倍。2000 年 XX 市区人均居住面积 11.6 平方米，据预测到 2005 年末人均住房居住面积将达到 20.5 平方米。目前 XX 市 56.7的家庭已经购房，居民购房呈上升趋势。从房屋产权看，67.4%的城镇家庭住房产权属于个人，其中 49.1%是房改房，居各类产权房之首，7.6%是原有私房，10.7%是商品房。因此，XX 市居民购房空间广阔，开发商品住宅极具市场潜力。2001 年 XX 市政府加大了市政建设力度，市政府自 3 月份在 XX 市区全面展开了城市环境综合整治工程以来，上半年共

47、整治了 26 条市容形象示X 街和 6 条出入城道路等 42 条街道和重点路段。9 月 28 日 XX 市规划局公布了东郊工业区结构调整的规划方案，并开始逐步实施，2002 年将是东郊工业区的结构调整特别是企业搬迁改造的关键一年，全年将完成 15 户企业搬迁改造，投资 20 亿元以上。2001 年 11 月沙河整治拆迁工程正式启动，2002 年春节后开始工程建设，预计用 3-5 年的时间对沙河规划整治区进行全面综合治理。在近 3-5 年的时间内还将进一步完成旧城改造、低洼棚户区改造，截止 2001 年 12 月底共累计完成基本建设投资 281.55 亿元、更新改造投资 64.91 亿元，分别比

48、去年同期增长 23.3%、32.6%,使城市的居住水平和投资开发环境得到了明显改善。城市经济的发展及居住投资环境的改善，使消费者对住房的需求越来越高，开始从以“住”为主的简单居住需求向对居住文化、居住环境、居住品位、投资回报等附属功能的更高需求转变，开发商在产品定位上更加注重市场调研，更加注重研究购房者的消费心理和行为习惯，以及竞争对手的情况。在产品营销上开始由粗放经营转向集约化经营的道路，注重公司形象宣传，注重品牌意识的提高。在产品特色创造上，开发商的创新意识增强，开发商逐渐意识到差异化发展才能在激烈的竞争中脱颖而出。由此，XX 房地产市场的产品逐步向个性化、多元化发展，主题概念日趋明显，建

49、筑风格愈显多样，住宅设计更加关注细部的创新。根据 XX 市“九五”及 2010 远景发展规划，市房管部门预测 20002010 年我市住宅需求量约需 46004800 万平方米，特别是进入新世纪以来，国家将按照市场化的要求，研究制定出住宅建设、住房金融、住宅管理和住房中介服务等方面有利于扩大住房需求的政策，将使我国房地产业进入一个新的快速发展期，因此 XX 市房地产产业，若干年内仍将具有广阔的发展空间，XX 房地产业将面临更大发展前景和前所未有的机会。据 XX 市统计局统计，XX 市 1996 年至 2000 年住宅开发竣工及销售量统计如下表：（万平方米）名称 1996 1997 1998 1

50、999 2000 住宅施工面积 630.2 730.13 726.53 1003.57 1244.38 住宅竣工面积 235.4 314.45 359.9 375.18 464.77 住宅销售面积 208.43 262.62 310.92 336.91 400.12 住宅销售额（亿元）27.26 35.3 43.14 54.43 64.32 住宅空置面积 82.42 122.37 61.99 85.9 100.75 从上表可看出从 1998 年国家作出扩大内需、拉动经济增长的战略决策提出要把住宅建筑培育成为新的经济增长点开始，XX 市住宅施工面积以 30的平均增长率高速发展；住宅竣工面积 19