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1、成功是失败之母，一切都是努力的结果 页脚内容0 房地产开发与经营读书报告 浅析房地产项目工程管理 学 生：岳 XX 学 号：070510101XX 专 业：工程管理 班 级：1 班 指导老师：王 XX 四川理工学院建筑工程学院 二一一 年 一 月 成功是失败之母，一切都是努力的结果 页脚内容1 今年来，房地产业迅猛发展，投资额、开工竣工面积、销售额已连续数年的迅速增长。面对如此情景,国家出台众多法规以加大对房地产市场的宏观调控,今后房地产企业可以利用的资源将会十分有限，如何利用有限的资源创造更大的价值，如何提高工作效率将会是房地产企业面临的头等问题。我国的房地产行业规范化发展起步晚,制度不完善
2、，传统的集权化组织结构越来越不适应现代化的房地产企业发展,如何在企业组织结构方面对特定的房地产企业组织结构进行更为合理的调整,提高企业的资源利用能力和项目管理水平,使其适应行业的飞速发展，将是企业面临的一个重大问题。关键词：房地产;项目;工程管理 1 项目工程管理含义 项目管理是在有限的资源约束下，运用系统的观点、方法和理论，对项目涉及的全部工作进行有效地管理。即从项目的投资决策开始到项目结束的全过程进行计划、组织、指挥、协调、控制和评价，以实现项目的目标。项目工程管理指在项目活动中运用专门的知识、技能、工具和方法，使项目能够在有限资源限定条件下，实现或超过设定的需求和期望。项目管理是对一些与
3、成功地达成一系列目标相关的活动的整体。2 房地产项目工程管理的现状 2.1 房地产管理的现状 随着人们生活水平和住房品位的提高，小区建设需考虑的功能越来越全，配套设施科技含量越来越高，新材料，新技术不断被应用，同时营销策略、融资方式不断变化，竞争日趋激烈，国家政策、市场消费行为的变化等需要房地产企业专业性强、知识面广、应变能力快。然而当前大部分企业对房地产项目的运作采用自主式管理，公司自己组建项目部，组织招投标，选择施工单位，监理单位，组织工程实施、项目试运行，选择物业管理公司，承担过渡期物业管理和售后服务。由于房地产企业的现状，导致项目质量，进度，成本，效率不高等现状。2.2 房地产利益的现
4、状 由于土地资源的稀缺和一些私人资金的大肆投入，造成房地产商品的短缺和价格的快速增长，使开发商成为设计、施工、监理、业主等市场主体追逐的目标，形成市场的强势主体和利益核心。因而，房地产垄断了市场，造成了房地产商和业主在房地产项目方面的信息出现严重不对称。2.3 房地产项目质量现状 成功是失败之母，一切都是努力的结果 页脚内容2 现阶段，由于房地产商追求利润最大化，因而在选择设计、施工、监理、材料供应等单位时，往往采用低价中标，在合同履行过程中，又常拖欠进度款、垫资，中标单位对质量保证体系缺少经济支撑。在设计上，专业不配套、不齐全；在施工图设计上，对方案、套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能
5、节地等方面缺少研究；施工上，层层分包，材料进场检验、质量验评走过场；售后服务等方面存在问题大都转嫁给施工单位、物业管理单位，使问题得不到有效解决，尤其是当前市场急跌环境下对许多房产企业而言面临生死考验。3.房地产项目工程管理的对策 3.1 质量管理 工程质量体现设计意图的实现程度。工程质量管理是以合同约定的质量标准以及国家规范为目标的监督活动。质量管理的主要任务是检验施工过程中的材料、工艺是否满足设计要求和合同约定。质量管理工作主要有以下几方面内容:(1)检验原材料,保证材料质量;(2)检验工程施工过程中的工艺和配套设施;(3)明确施工过程中控制质量的具体措施和评定方法;(4)建立相关的质量文
6、档体系,保证有据可查,特别是隐蔽资料的完整性。3.2 进度控制 （1）明确进度控制的目标 进度、投资、质量是工程项目的三大目标，它们之间有着相互依赖和相互制约的关系。进行进度控制应当在考虑三大目标对立统一的基础上，明确进度控制目标，包括总目标和各阶段、各部分的分目标。监理工程师应根据业主的委托要求科学、合理地确定进度控制目标。（2）进度控制的综合性措施 进度控制的综合性措施包括组织措施、技术措施、合同措施等。组织协调是实现有效进度控制的关键。与建设项目进度有关的单位较多，如果不能有效地与这些单位做好协调，进度控制将十分困难。（3）全面的进度控制 既然工程建设监理进度控制的总目标贯穿整个项目的实
7、施阶段，那么监理工程师在进行进度控制时就要涉及建设项目的各个方面，需要实施全面的进度控制。成功是失败之母，一切都是努力的结果 页脚内容3 1）工程建设全过程的控制。进度控制不仅仅包括施工阶段，还要包括设计阶段、施工准备阶段等，它涵盖了项目建设的全过程。2）整个项目结构的控制。监理工程师进行进度控制必须实现全方位控制，也就是对组成项目的所有构成部分的进度都要进行控制。无论是土建工程还是设备安装、给水排水、采暖通风、道路、绿化、电气等工程以及与这些工程相关的工作，如工程招标、施工准备等都应进行控制。3）影响进度的因素控制。影响进度的因素很多，要实现有效的进度控制就必须对这些影响因素实施控制，采取措
8、施减少或避免这些因素的影响。3.2.1 计划控制 主要在开工前制定科学合理的总进度计划作为控制的依据。由承包单位的技术部门、质监部门等负责,在项目经理的主持下编制。总进度计划主要用横道图形和网络图表示。3.2.2 过程控制 主要是从工程项目开始准备到竣工阶段的进度按照施工计划分解控制,主要采用甘特图、计划网络图和 WBS(工作任务分解)等。3.2.3 偏差控制 主要是防止一些对项目进度有重大影响的变化出现,和影响成本和质量的非常规进度的发生。衡量工程进度的指标有实物量、形象进度、工作量或者工时数,衡量、分析与修订工作每月一次。3.3 变更与签证管理 3.3.1 变更管理 变更管理是工程监理工作
9、中的一项重要内容,变更常伴随着工程合同价格的调整及实施进度的调整,是合同双方利益的焦点。因此,合理确定并及时处理好项目变更,既可以减少不必要的纠纷,保证合同的顺利实施,又有利于对工程造价的控制。在项目建设的过程中,依据变更内容的具体情况及重要程度,将设计变更分为重要设计变更和一般设计变更。重要设计变更,指涉及项目的规模、特性、主要设备选择、已经批准的总工期及阶段性工期等项改变的设计变更;一般设计变更,指涉及分部分项的改变、局部修改以及实施过程中一般设计问题处理引起的改变的设计变更。对于参与项目建设任何一方提出的设计变更要求和建议,首先交由监理单成功是失败之母，一切都是努力的结果 页脚内容4 位
10、审查,分析研究设计变更在经济、技术上的合理性与必要性后,提出设计变更建议的审查意见。一般设计变更,在业主授权范围内由监理单位审查批准,报项目部备案,属业主授权范围外的,由监理单位组织审查,项目部批准;对重要设计变更由项目部组织最终审查后批准。3.3.2 工程签证管理 为了提高工程的经济效益，必须从提高素质，健全制度，重视合同，坚持原则等几方面进行努力，来切实做好工程签证这项工作。针对目前工程签证中存在的问题，特提出以下几方面的建议：一、为了提高工程签证的质量，承担工程签证管理职能的人员应当具备下列素质要求：（1）不仅要熟悉施工中的技术事宜，还应当有丰富的商务管理经验，能够较好地评估工程签证的经
11、济价值，对于间接影响工程结算费用的工程签证也要给予足够的重视。除此之外，还应当具备一定的法律知识和司法经验。（2）签证管理人员能够对设计变更事项迅速反映，及时提出设计变更的追加预算，对有关签证资料随时作出动态评估，为签证管理人员提供多方面的、有系统的资源支持，必要时配备丰富的专家外脑，随时为签证管理服务。二、建立完善的管理制度，明确规范施工、监理、建设单位的职责，明确规定各职能部门、各相关人员的职责，严把设计变更和现场的人员应当具备下列素质要求：签证关。例如：（1）建立业主代表每月汇报制度。业主单位在收到汇报时需要进行必要的审核，从而在第一时间发现问题，进而采取必要的补救措施。（2）严格控制设
12、计变更。设计变更无论由哪方提出，均应由建设各方协商，经确认后由设计单位发出相应的图纸及说明，并办理签发手续。（3）严格签证管理：签证内容应完整、具体、准确，一般应包括工程项目名称、编号、原因、类别、签认内容、工程量计算、产品规格型号、有关各方签章和签证时间等。4 结束语 中国房地产业的发展已经进入了一个新的巅峰阶段,市场规模不断扩大,企业间的竞争异常激烈。面对新形势,房地产开发企业如何搞好工程项目管理,是企业生存的根本,也是提升核心竞争力的关键。成功是失败之母，一切都是努力的结果 页脚内容5 参考文献 1李良生.综合分析房地产项目管理现阶段存在的问题J.民营科技,2009,6.2李绍全.浅谈房地产工程管理J.科技资讯,2008,5.3冯伟.论房地产开发项目全面成本管理与控制J.四川建筑,2005,05.4沈苏华.房地产工程管理与项目成本管理J.山西建筑,2009,32.5王辉,陈晖.浅谈房地产开发工程项目管理J.中小企业管理与科技,2010,04.6石林川.浅议建设工程签证管理J.中小企业管理与科技,2009,07.