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1、用心整理可以编辑！放心下载！第 房地产商业地产营销策划方案 商业城营销企划方案 前 言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。商业城项目是房地产开发公司开发的精品物业，将成为市北区的新型休闲地产商业的经典作品。商业城座落于市城区北部的广场旁，是地产开发公司的新建项目。本项目占地平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为多平方米，商业裙楼建筑面积约平方米，塔楼建筑面积约余平方米。项目总投资
2、约万元。经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个
3、前卫市场、酝酿一场热销风暴。二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。树立一个新锐概念：休闲式购物商业。倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业用心整理可以编辑！放心下载！第 环境，购物主题明确。酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的
4、竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。三、销售目标及目标分解 销售（招商）目标 商业城的可销售面积如表所示。表商业城的可销售面积说明表 建筑结构 层数 可售面积 主题商场 层 约平方米 塔楼住宅 层，约户 约平方米 招商商场 层 约平方米 销售目标分解 商业城的销售目标如表所示。表商业城的销售目标计划 销售阶段 建筑结构 销售目标 百分比 内部认购和开盘期内 主题商场 销 售 平方米 主题商场招商 招租平方米 强销期 主题商场 销 售 平方米 主题商场招商 招 租 平方米 销售巩固期 主题商场 销售 平方米 主题商场招商 招租平方米 四、营销阶段计划 用心整理可以编辑！放心下载！第 根据项目
5、的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表所示。表营销各阶段工作任务一览表 营销阶段 营销任务 蓄势导入期（拟在开盘前两个月）完成销售前期的所有准备工作 向公众阐述“休闲式商业地产”的独特概念以及“财富商铺，稳定回报”的投资理念 联合媒体和周边开发商进行区域造势，吸引眼球关注本项目 树立本项目作为城市北部开发区中心的现代化休闲商业的形象定位 强势推广期（开盘后三个月）继续不断强化本项目的财富商业地产的投资理念 围绕项目的商业地产概念和理念，系统展示本项目的特点 强调本项目的系列优势资源和巨大升值空间，为投资者做出理性诉求 形象展示期（开盘三月到半年）做好工程形象和管理服务
6、形象的良好展示 举办针对目标客户的系列培训讲座及其他与商业地产、休闲购物的宣传和促销活动 做好商业经营的招商工作 销售扫尾期（开盘一年）此阶段主要以客户服务和招商活动促销为主，把“财富商业地产”和“休闲购物”的概念以及“商业地产投资是财富的摇篮”的理念在各种服务和活动中得到进一步演绎和体现。另外要妥善处理尾盘价格策略 五、项目销售时机及价格 为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。（一）项目入市时机及姿态 入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在年月份房交会期间开盘（或年月），可以抓住年春
7、季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮；在国庆节、年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。（二）价格定位及价格策略 用心整理可以编辑！放心下载！第 价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。价格定位：整个商业项目的销售均价为元平方米，其中起价为元平方米，最高价为元平方米。价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为元，尾盘销售变相略降。六、宣传策略及媒介组合（一）宣传策略主题 个性特色：“商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建
8、造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。区位交通：本项目地处广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。（二）宣传媒介组合 开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主
9、，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。房屋租赁合同 出租人（甲方）：承租人（乙方）：甲乙双方本着平等自愿、协商一致的原则达成以下协议，并承诺共同遵守。一、租赁房屋 1.甲方将坐落于 1 栋 房屋及 3 台空调（美的）、2 台液晶电视机（1 台 48 寸小米，1 台 40 寸乐视）、机顶盒、热水器（华帝）、燃气灶（方太）、抽油烟机（方太）、冰箱（松下）、洗衣机（海尔）、无线路由器 等电器设备及 1个餐桌、4 把餐椅、1 套沙发（3+1）、1 个茶几、1 个圆几、1 个电视柜、1 个酒柜、2 张床（含 3 个床头柜）、2 套衣柜、1 个洗衣槽（带底柜）、1
10、套晾衣架（好太太）及组合家具等物品出租给乙方使用。租赁期满后，乙方应如数将以上物品交予甲方。用心整理可以编辑！放心下载！第 二、租赁期限和用途 1.租赁期限：1 年，即 2017 年 03 月 01 日至 2018 年 03 月 01 日止。2.租赁期满前 1 个月，甲、乙双方应就租赁期满后是否续租通知对方。3.该处房屋仅作住宅使用，如果乙方要改变使用用途，需征得甲方同意。三、租金、保证金费用及支付方式 1.该房屋月租金人民币壹仟伍佰元整（小写：1500 元）,按季度支付，当期租金人民币 肆仟伍佰 元整（小写：4500 元），乙方在上次所缴租金期满前 15 日向甲方支付下期租金。银行卡转账或支
11、付宝转账皆可。2.合同签订之日，乙方应向甲方支付人民币伍仟元整（小写：5000 元）作为租赁保证金，租赁期满时乙方如不再续租，且乙方无任何违约行为时，甲方将该保证金全部无息退还给乙方。3.租赁期间因乙方使用该房屋而产生的物业、水、电、天然气、有线电视、宽带等费用由乙方支付，租期起始日水表读数：，电表读数：，煤气表读数：。物管费/年、有线电视费/年、网络费/年在双方合同签订时由支付。四、房屋安全管理 1.在租赁期内，除房屋结构包括墙、顶等大修项目由甲方负责外(乙方使用不当除外)，其它如房屋门、窗、水、电、组合柜、地板、墙面墙纸等附属设施及乙方装饰部分等均由乙方负责维修，并由乙方自行承担修缮费用。
12、2.乙方负责该房屋的安全管理，在租赁期内因疏忽造成的诸如火灾等事故，乙方须向甲方赔偿全部损失。在租赁期内发生盗窃等事故乙方须自行承担损失。3.乙方应合理使用其所承租的房屋及其屋内设备。如因使用不当造成房屋及设备损坏的，乙方应立即负责修复或进行经济原价赔偿。乙方不得改变房屋内部结构，未征得甲方同意不得进行有损房屋原貌（屋内、屋外）的装修、装饰。4.乙方对租赁房屋进行装饰的，在租赁期满或因其他原因终止后可自行拆除，甲方不予补偿。5.该房屋用途为租赁住房。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。租赁期内，乙方不得擅自将该房屋部分和全部转租、转借给第三人使用，不得将该房屋部分或全部与第三人合营合作，否则甲方有权单方面解除和终止本合同而不对乙方进行任何赔偿。l37193 9149 酉 35492 8AA4 誤 iL22181 56A5 嚥 27093 69D5 槕 35045 88E5 裥 6.租赁期届满乙方交房时，应保证房屋及各设施、物品完好，如有装饰损毁、设施损坏、物品丢失的，乙方应及时修复或补充，否则甲方将按原价 35 倍价格从保证金中扣除。如经甲方验收合格时，甲方应退还乙方剩余的租房款及保证金。五、权利与义务 1.甲方必须保证该房屋权属明晰，同时保证乙方租赁期间内对该房屋的使用权，若因产权纠纷或债务原因影响乙方对该房屋的使用，甲方负责向乙方赔偿因此造成的损失。