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1、-第三条物业管理效劳容与标准 本公司物业效劳等级为 一级 一、根本要求 一、机构设置。1、效劳场所。1设置客户效劳中心，配置办公家具、机、复印机、计算机、打印机、网络等办公设备。办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。2公示或向业主印发物业效劳手册，容包括:物业效劳企业资质证书复印件、工程负责人及主要效劳人员照片，物业效劳事项、效劳标准、收费工程、收费标准等相关信息。提供特约效劳的，公示特约效劳工程及效劳标准、收费标准。3客户效劳中心工作时间，工作日不少于 12 小时、节假日不少于 8 小时，其他时间设置值班人员。4设置并公示 24 小时效劳、投诉、监视。2、人员要求。1工程经理有中级
2、以上职称或大专以上学历，有 5 年以上的物业管理工作经历并有 2 年以上工程经理任职经历。2从业人员按照相关规定取得职业书。3从业人员分岗位统一着装，佩戴标志，行为规，效劳主动、热情，文明用语。二、日常管理与效劳。-1、承接工程。承接工程时，对小区共用部位、共用设施设备及图纸等资料进展认真查验，验收手续齐全。2、管理制度。1有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。2制定物业管理效劳年度、季度工作方案，并按方案组织实施。3建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防平安防、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。4建立物业效劳投诉、接待、处置、回访工作制度。5建立各种公共突
3、发事件的应急预案如：消防、水、电、电梯、公共卫生、自然灾害等的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能随时保证预案的实施。6建立培训制度，定期组织培训与考核。7建立物业效劳工作记录。3、档案管理。1有完善的档案管理制度，配备专职档案管理人员。2物业管理档案资料齐全包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主和使用人资料档案、装饰装修档案、日常运行档案、部管理档案等、装订规、保管完善。3运用专业的物业管理软件系统对业主根本信息、物业根底资料、设备档案及维修养护记录、收费记录、日常办公等进展管理。4、标志。设置平安警示、作业施工警示、温馨提示等物业效劳标志。5、客户效劳。-
4、1依据有关规定签订规的物业效劳合同，双方权利义务明确，并按照合同约定公布物业效劳工程、容及物业效劳收费标准。2实行物业管理效劳费用酬金制的每年第一季度公示上一年度物业效劳合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。实行物业效劳费用包干制的公示物业效劳事项、效劳标准、收费工程、收费标准等相关信息，实行明码标价。每季度公示上月主要工作方案完成情况及下月主要工作方案。3涉及影响到业主或使用人正常生活的重要物业效劳事项，应在小区主要出入口、各楼单元门贴通知，履行告知义务。4对小区违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约临时管理规约的行为，应及时劝阻、制止并报告相关行政主管部门。5水、电等急迫性报
5、修 15 分钟、其他报修按双方约定时间到达现场。由专项效劳企业负责的，发现问题及时告知相关单位。建立报修台账，报修回访率 100%。6业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 48 小时回复。建立投诉台账，投诉回访率 100%。7每年至少开展 1 次物业效劳满意度调查，满意率 85%以上。8每月组织 1 次工程效劳质量检查，重要节假日前组织平安检查。9每年不少于 2 次组织业主委员会、业主代表监视检查共用设施设备运行、维护、管理情况。10能提供 4 种以上特约效劳有偿和 4 种以上便民效劳无偿。重要节日进展美化装饰。积极组织或配合社区及居委会开展物业管理区域文化活动，每年不少于 2 次。-11设置
6、公共信息栏，每月至少更新 1 次。6、突发事件处理。组织应急预案演习，每年不少于 2 次。发生公共突发事件后，值班人员要及时到达现场，能根据事件性质，快速启动相应突发事件应急预案，涉及相关单位职责的，及时告知相关单位。7、专项效劳委托整理。签订专项效劳委托合同，明确各方权利义务。专项效劳企业应符合相关行政主管部门的资质要求。操作人员应持有相应的职业书。专项效劳企业人员统一着装，佩戴标志。对专项效劳进展监视及评价。维修资金。按政策规定使用专项维修资金，做到运作规、账目清晰。二、共用部位、共用设施设备运行、保养、维修 一、综合管理。1、根本要求。1小区主入口设有小区平面示意图，主要道路及停车场交通
7、标志齐全、规。2运行、检查、维修养护等各项记录完整有效，并做到每月归档。3共用部位检查中发现的问题，应按照责任围编制修缮方案，并按方案组织修缮。共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应及时组织修复。4每年第四季度制定下一年度维修养护方案。-5特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。6雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进展检查并落实防措施。7设备机房。每月清洁 1 次，室无杂物，无跑、冒、滴、漏现象。设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。设施设备标志、标牌齐全。贴或悬挂相关制度、证书。交接班记录、工作日志等齐全、完整。、共用部位。房屋构造。每
8、年不少于 2 次对房屋构造进展检查，涉及使用平安的部位每季度检查 1 次，并有详细记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。门、窗、玻璃。每日巡视楼公共部位门窗、玻璃，保持玻璃、门窗配件完好，开闭灵活。3、屋面。每两月 1 次对屋面天沟、水落管进展清扫、疏通，保障排水畅通6 月至 9 月每半月检查 1 次，每半年检查 1 次屋面防水层，发现破损的，及时修理。4、围墙、围栏。每半月巡查围墙 1 次，发现损坏立即修复，铁围栏外表无锈蚀，保持完好。5、道路、场地等。每日 1 次巡查道路、路面、路边石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，路边石平直无缺损。-6、休闲椅、
9、凉亭、景观小品。每日 1 次对休闲椅、凉亭、景观小品等进展巡查，发现损坏立即修复，保持原貌，保证其平安使用。7、休闲、娱乐、健身设施。每日 1 次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的平安使用。三、共用设施设备维修养护 1、平安标志。对危险隐患部位设置平安防警示标志，并在主要通道设置平安疏散指示和事故照明设施，每月检查 2 次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。2、共用照明系统。1楼、外照明，每日巡视 1 次，一般故障 24 小时修复。应急照明每日巡视 1 次，发现故障，及时修理。2停电提前通知业主或使用人。3、平安消防系统。1平安防系统配置完善有楼宇对讲、周界防越报警、电子巡更、住户报警、闭
10、路电视监控、电梯集中监视系统、门锁智能卡等设备四项含四项以上。2系统每月检查 1 次，发现问题及时维修。4、排水系统。1每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进展检查，组织清理、疏通。2雨、污水井汛期每日巡视 1 次，平时每月巡视 1 次，检查设备运行状态。每年养护 1 次。-3每季度检查 1 次化粪池，视情况及时组织清掏或疏通，确保无外溢。5、二次加压供水系统。1按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按照规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水标准。2每日巡视 2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3每年对供水管道、阀门进展除锈、刷漆。4水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙有专
11、人保管。溢流管口、通气口应安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎、防冻。每年冬季对外露水管包扎、防冻。6、供暖换热系统。1换热设备房整洁、枯燥。2设备平安附件及仪表正常完好。3防腐及保温无损坏。4停用期间，定期对各种设备和附件进展检修保养。7、电梯。1建立电梯事故应急措施和救援预案。2建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修养护工作容。3 委托专业维修保养单位进展定期保养，每年进展平安检测并贴平安检验合格标志。4确定合理的电梯运行时间，随时监视电梯运行状况。5保证电梯轿厢按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。6配置必备的专业救助工具及 24 小时不连续的通讯设备。-7电梯发生一般故障的，专业维修
12、人员 2 小时到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业效劳人员应在 10 分钟到现场应急处理，专业人员45 分钟之到现场进展救助。8定期对机房、轿厢顶和底坑进展检查，发现问题及时处理，并做好记录。9电梯维护保养提前一天通知业主或使用人，并尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。8、防雷系统。按照相关规定定期检查，保证其性能符合国家标准 三、公共区域保洁效劳。一、楼公共区域。1、垃圾收集。1设置垃圾收集点、分类垃圾箱、果皮箱，实现垃圾袋装化。2定期对垃圾收集点、垃圾箱、果皮箱，进展清洗、消毒，每周 1 次。3使用专用保洁车清运垃圾，每日清运 2 次。保洁车外观整洁，清运垃圾不遗洒。2、通
13、道及楼梯台阶。1楼共用地面每日清扫 1 次，并拖洗 1 次。2楼梯间墙面每月除尘 1 次。3楼梯间无乱贴乱画，无擅自占用现象。3、楼梯扶手、栏杆、窗台、开关。每日擦洗 1 次，保持干净、目视无污迹。4、门、窗、玻璃等。每月擦拭 1 次，保持干净，目视无污渍。5、天花板、公共灯具。每月除尘一次。-6、电梯。1地面每日清拖 2 次。2轿厢每日擦拭 1 次。3轿厢顶部每周清洁 1 次。二、楼外公共区域。1、道路地面。1 每日清扫 2 次，清扫应避开业主上下班时间进展，设置巡视保洁人员。2在雨、雪天气应及时对小区主路、干路积水、积雪进展清扫。2、楼顶天台、屋顶。每两周清扫 1 次，无垃圾杂物。3、庭院
14、灯、门前灯。每月擦拭一次。4、标识、宣传栏、信报箱。标识、宣传栏、信报箱每月清洁 1 次。5、消灭鼠害蚊蝇等。1按照政府有关要求对公共区域进展灭鼠、灭蟑、杀虫等消杀活动。2投放消杀药物事先有公告，投药点有显著标识。6、休闲、娱乐、健身设施。每日清洁 1 次擦拭外表灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅，定期刷洗消毒。7、宠物。饲养宠物符合有关规定，对违反者进展劝告，对不听劝告者报告有关部门进展处理。四、公共区域绿化养护 1、修剪。1草坪平整，适时修剪，无明显裸露土地。2乔、灌木适时修剪，根本做到无枯枝。-3绿篱、造型植物及时修剪，每年不少于 2 次，做到枝叶严密、无脱节。2、去除杂草。每年适时去除杂草 4
15、次以上，杂草面积不大于 3%。3、灌、排水。保持有效供水，合理安排灌溉，无积水。4、施肥。1草坪按肥力、草种、生长情况及时施肥。2树木按品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年施肥 1 次，并视树木情况进展追肥 1 次。5、病虫害防治。有效预防，及时灭治，尽量采用生物、物理方法有效防治病虫害。6、垃圾处理。绿化作业产生的垃圾和绿地的垃圾杂物应随时清理干净。五、协助维护公共区域秩序 一、人员要求。1、综合素质。1语言规安康，举止文明礼貌。2上岗执勤时，精神饱满振作，身体姿态端正。2、技能水平。有较强的平安防能力，能很好地维护公共秩序工作，能正确使用各类消防、安防器械和设备。3、佩戴装备。规佩戴对讲
16、设备和其他必要的平安护卫工具。二、岗位要求。1、门岗。1小区出入口设置 24 小时双人执勤。，立岗时间不得少于 12 小时。-2对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理，阻止小商小贩随便进入小区。3引导进出小区机动车辆有序通行、停放，实现主要出入口人车分流，确保道路、消防通道畅通。非机动车辆停放整齐。4有详细外来车辆的登记记录。2、巡逻岗。巡逻时 2 人或 2 人以上 1 组，对重点区域、重点部位每两小时至少巡查 1 次并做好巡查记录，巡逻过程中对可疑人员进展询问。3、监控岗。设专人 24 小时值班。六、装饰装修管理 1、装饰装修管理。1建立装饰装修管理效劳制度。2建立装饰装修管理档
17、案。3受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室装饰装修管理效劳协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的制止行为和考前须知。4装饰装修期间每日巡查 1 次现场，检查装修方案，发现改变房屋外观、危机房屋构造平安及违规拆改共用管线、不符合消防管理规定和治安管理规定等损害公共利益情况的，及时劝阻并报告政府有关主管部门。5装饰装修完毕后进展检查，对违反住宅室装饰装修管理效劳协议的当事人按照约定处理。6指定装修垃圾存放点并设有围挡，装修垃圾及时集中清运、不得外溢。7集中装修期间装修垃圾每天清运 1 次。-8公布装修垃圾清运费标准。七、消防效劳。1、综合管理。1每年组织消防
18、平安培训、演练。2从业人员掌握消防根本知识和技能。3确保消防应急预案有效实施。4保障疏散通道、平安出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防平安要求。5发现消防平安行为和火灾隐患，立即纠正、排除。无法立即纠正、排除的，应向公安机关、消防机关报告。6消防监控室设专人 24 小时值班，及时处理各类报警、故障信息。7发生火情，能及时有效启动应急预案，并积极协助配合消防机构工作。8设置消防平安宣传专栏，组织广阔业主开展多种形式的消防平安宣传教育。2、水灭火系统。1消防泵每季度攀车 1 次，每季度检查一次润滑情况，每年进展 1 次检修。2每日巡查 1 次室、外消火栓，确保其配件齐全、完好，可正常使用。3、灭火器。每周巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1 次灭火器压力和有效期，保证处于完好状态。4、应急照明疏散指示标志。每月测试切断正常供电 1 次，测量一次亮度和供电时间