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1、（售后服务）（售后服务）关于公布普通商品住宅物业服关于公布普通商品住宅物业服务成本的说明务成本的说明北京物业管理行业协会关于首次公布普通商品住宅物业服务成本的说明北京物业管理行业协会关于首次公布普通商品住宅物业服务成本的说明作者：北京物业管理行业协会文章来源：北京物业管理行业协会 2010 年 4 月发布壹、物业服务成本公布的背景2003 年 11 月，国家发改委、建设部印发物业服务收费管理办法，将物业服务收费定价规定为政府指导价和市场调节价俩种方式。2005 年 12 月，北京市发改委、建委发布北京市物业服务收费管理办法，规定除危改回迁小区和经济适用房小区于业主大会成立前的物业服务收费适用政
2、府指导价外，商品住宅和非住宅项目均适用市场调节价，即由业主和物业服务企业协商确定收费价格。自新的收费政策实施以来，于政府主管部门和全社会的努力下，北京市物业管理行业的物业服务费定价机制正向着市场调节机制稳步推进。物业服务价格最终实现市场调节，既符合市场经济发展的大方向，同时也符合党中央“构建和谐社会”的要求，更有利于业主维护其公共事务决策权益。近几年，随着我国社会和经济的高速发展，涉及物业服务的法律法规日渐完善，业主维权意识尤其是对物业服务知情权和监督权的要求明显增强。于实际工作中，越来越多的物业服务企业按照有关规定，以物业服务合同的约定为依据，定期于其所服务的物业管理区域内向业主公示了项目物
3、业服务费用收支情况，可是仍有部分物业服务企业未公示或公示方式和内容不够规范，和此同时，业主也需要更多的了解关于物业服务成本的信息渠道。二、解决途径的探索通过大量的调研，我们认为，公布物业服务成本不但为市场主体双方协商定价提供参考，更能够增进彼此了解，进壹步构建双方和谐互信关系。因此，公布物业服务成本能够作为解决之上问题的壹种尝试。三、调研的方式（壹）关于成本项目按照国家发改委、建设部物业服务收费管理办法的规定，物业服务成本构成壹般包括以下 9 项：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管
4、理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用。为保证物业服务成本的完整性，我们组织有关专家参照 2007 年 9 月，国家发改委、建设部印发的物业服务定价成本监审办法（试行）的有关规定，将构成物业服务成本的 9 项内容进行了细化。如：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用按照具体工种进行了细化；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用按照具体设备进行了细化等。（二）关于成本数据的取得成本数据全部来自于市场抽样。1、考虑城八区和近郊、远郊区县由于经济发展不
5、同而导致的物业服务需求有较大的差异，首次成本数据试采集项目均来源于城区。2、考虑物业项目服务成本受物业规模、物业费用标准因素影响较大，因此首次样本选择按照物业规模分为5 万10 万平米、10 万20 万平米和 20 万平米之上三档；服务费用标准分为 1 元/平米/月2 元/平米/月、2 元/平米/月3 元/平米/月和 3 元/平米/月之上三档，交叉组合后共分为 9 类（见表壹）。表壹：样本情况表（三）平均成本的计算本次共向城八区 120 个普通商品住宅项目发放了样本采集表，共收回83 份，对78 份有效调查表按照既定方法进行了归类（见表壹）。根据专家建议，样本数据经进壹步核实后，计算时先对每种
6、类型样本的子项数据算术平均，然后以 9 类样本分别占样本总数的比例为权重加权平均后得出结果。鉴于本次调研采样的局限性，本次仅公布物业服务成本构成中的壹部分（见表二）。以后我们将于样本选择以及计算方式上继续完善，力求物业服务成本公布项目更加全面、客观。四、结束语开展公布物业服务成本的工作，是贯彻落实北京市 2010 年物业管理工作会议精神的壹项重要举措，希望籍此从前期物业服务阶段就形成良好的定价机制，使业主以及社会进壹步了解物业服务费用的构成，增进物业服务企业和业主互信，共建和谐，实现物业行业健康发展和业主资产保值增值的双赢。北京物业管理行业协会二零壹零年四月关于第三期公布普通商品住宅物业服务成
7、本的说明关于第三期公布普通商品住宅物业服务成本的说明更新时间：2010-11-3 来源：北京市物协北京物业管理行业协会北京物业管理行业协会关于第三期公布普通商品住宅关于第三期公布普通商品住宅物业服务成本的说明物业服务成本的说明2010 年 10 月，北京物业管理行业协会继续针对 7 大项 21 个子项服务成本进行数据抽样统计，本次抽样数据为样本企业提供的 2010 年 18 月数据。从统计结果见，本期数据相对稳定，较第二期无明显变化。主要原因为物业服务合同属年度合同，于计算周期内服务成本数据和合同保持壹致。附件 1：普通商品住宅物业服务成本项目（部分）北京物业管理行业协会二壹年十壹月壹日普通商
8、品住宅物业服务成本项目（部分）2010 年第三期项目项目部分子项部分子项1客服人员平均工资2工程技术人员平均工资3秩序维护员平均工资加权平均数结果加权平均数结果1967.711967.712224.412224.411589.641589.641182.841182.841318.761318.76单位单位元/月人元/月人元/月人元/月人元/月人备注备注为员工工资（含社会保险、公积金个人承担部分及个人所得税,不含节假日及日常加班费、奖金、过节费）影响该项费用主要因素有工作经验、学历、个人素质等管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等4保洁人员平均工资5园艺人员平均工资6社保费养老 2
9、0%；医疗 10%；失业 1%；工伤 0.8%；生育 0.8%；住房公积金 12%；残疾人保障金：上年度本市职工年平均工资7残疾人保障金60%（本单位于职职工人数1.7%-本单位安置残疾人人数）8电梯维护检测费9电梯能源费物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费10111物业管理区域绿化养护费213物业管理区域清洁卫生费物业管理区域秩序维护费1415避雷检测费9169.869169.8617198.0217198.02元/年部元/年部影响因素主要含层高、品牌型号、投入使用时间、使用率70.0070.00元/点次水质检测费1690.001690.00元/单个样本次绿化能源费0.210.21元
10、/年建筑影响因素主要含绿化面积、绿化等级、水费、农药费、肥料费、机械费、燃绿化工具及材料费0.190.19元/年建筑油费、运输费生活垃圾清运费30.0030.00元/年户对讲机占频费100.00100.00元/年部161718192021办公用品及耗材费0.210.21元/年建筑交通费0.100.10元/年建筑办公费通讯费0.130.13元/年建筑供暖费0.070.07元/年建筑能源费0.380.38元/年建筑固定资产折旧费固定资产折旧费0.200.20元/年建筑关于公布普通商品住宅关于公布普通商品住宅 20112011 年第壹季度物业服务成本的说明年第壹季度物业服务成本的说明更新时间：201
11、1-4-29 来源：北京市物业管理行业协会北京物业管理行业协会于今年壹季度再次对北京市普通商品住宅物业服务成本进行了数据抽样统计。为便于本物业服务成本数据有利于社会各方的参考和应用，自本次开始，将以物业服务成本主要项数据的变动情况的形式公布。从本次抽样统计数据结果见，涉及物业服务成本的主要项中，和人工成本有关的工资变动较大，其他成本项基本无变动。工资标准变动较大的主要因素，壹是，由于2010 年度北京市连续俩次调整了最低工资标准，将最低工资标准从 2010 年初的 800 元/月，调整到 2011 年 1 月的 1160 元/月，带动了行业劳动力工资的上涨；二是，2011 年初全社会均面临着最
12、基层劳动用工人员招聘困难，从而造成了用工成本的上涨。附：普通商品住宅物业服务主要成本项目（部分）北京物业管理行业协会二壹壹年四月附件：普通商品住宅物业服务主要成本项目（部分）项目项目部分子项部分子项1客服人员平均工资2工程技术人员平均工资管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等3秩序维护员平均工资4保洁人员平均工资5园艺人员平均工资6社保费变动情况变动情况增长 19.90%增长 20.02%增长 11.57%增长 14.16%增长 11.94%备注备注为员工工资（含社会保险、公积金个人承担部分及个人所得税,不含节假日及日常加班费、奖金、过节费）影响该项费用主要因素有工作经验、学历、个
13、人素质等养老 20%；医疗 10%；失业 1%；工伤 0.8%；生育 0.8%；住房公积金 12%；残疾人保障金：上年度本市职工年平均工资60%（本单位于职职工人数1.7%-本单位安置残疾人人数）无明显变化无明显变化影响因素主要含层高、品牌型号、投入使用时间、使用率7残疾人保障金8电梯维护检测费物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费9电梯能源费101避雷检测费无明显变化水质检测费无明显变化11物业管理区域绿化养护费213物业管理区域清洁卫生费物业管理区域秩序维护费141516办公费171绿化能源费无明显变化影响因素主要含绿化面积、绿化等级、水费、农药费、肥料费、机械费、燃绿化工具及材料费无明显变化油费、运输费生活垃圾清运费无明显变化对讲机占频费无明显变化办公用品及耗材费无明显变化交通费无明显变化通讯费无明显变化8192021供暖费无明显变化能源费无明显变化固定资产折旧费固定资产折旧费无明显变化