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1、2015 年物业公司工作总结暨 2016 年工作计划 2015年是*物业公司克服重重困难，不断发展壮大的一年,是提升服务品质、勇于创新、开拓进取的一年，也是公司取得丰硕成果的一年。一年来，物业经营团队在公司党委、董事会的正确领导下,在各分子公司的大力支持和帮助下，公司全体干部员工面对困难不退缩、坚定目标不放松，坚持以团结、拼搏、创新、科学发展统领工作全局,在团结中凝聚力量,在拼搏中成长进步，在稳固中开拓创新，较好地完成了公司下达的各项目标任务,实现了公司稳步发展,为 2016 年的工作奠定了基础。一、2015 年度主要工作回顾 （一）经营情况 *（二）业务拓展情况及市场分析 坚持以创新求突破，
2、积极推动公司快速健康发展 2015 年，针对国家对房地产行业的宏观调控，加之物业市场存在无序竞争，公司遭遇到前所未有的竞争压力.面对复杂严峻的发展现状,物业公司清楚认识到只有加快创新步伐，增强适应市场竞争的能力,才能使公司保持长期稳定持续发展。为此公司在原经营范围单一的情况下，扩大经营服务范围,并专门成立市场开发经营创新领导小组，培育自主经营、自我发展、自我改造的市场机制,力争在经营创新、创收方面取得新的成绩.一是加强调研，为公司发展理清思路。一年来公司在“转变观念、与时俱进”方面，多次召开“创新管理、增收创效”主题研讨会，围绕物业市场拓展和发展、物业项目经营创收、现有物业项目管理的品质提升、
3、现有资产增值创效等多个层面，广泛开展市场调研和内部建议征求,先后下发各类调查问卷*余份，获得了大量有价值的建议；同时注重收集市区同类公司经营信息和业绩亮点，通过我们的研究分析，去粗取精，消化吸收，为己所用。为经营管理提供第一手资料.理清了我们的经营思路,确定了我们的发展战略思想。二是积极营销,为公司发展开拓新渠道.（1）公司先后针对公司的闲置资产，通过市场调研分析论证,与*公司、*有限公司、签订物业服务合同，实现年收益万元。（2）针对*项目的托管，在业主方对物业公司用工成本偏高、有意寻求管理费较低的社会物业时，公司注重加强与业主方的沟通与多方协调，同时通过不断提高专业服务水平，改变了由原来业主
4、方的不认同服务到现在较为满意的服务现状。通过公司的不断努力,融洽了客户关系,物业费收入不但没有降低，反而在减少人员数量的基础上，提高了物业管理费的收入，由物业公司接管初期的*万元/年（、*人）增至*万元/年(*人）。实践证明，服务品质是物业公司生存的生命线。（3）在*招租方面，不间断进行信息发布与筛选，通过与各方不断地技巧洽谈与沟通，*公司就*租赁事宜与我方基本达成合作意向，合同如能正式签订,计划年租金收入*万元。三是创造条件,为在管项目提升效益探索思路。为稳步推进*项目市场化、规范化管理进程，有效提高管理费收取率，组织召开了*业主委员会第一次会议，对*项目存在的焦点问题提出了系列解决方案,并
5、通过业主回访，物业管理政策、法规及物业公司与业主的权利、义务的宣讲，建立详细的业主档案，开通服务热线，设立业主意见箱，加大企业文化宣传力度等多项举措,不断提升管理服务水平，为增收减亏打基础、创条件。在各业委会委员及各分公司的大力支持下，物业管理费收缴率达到*。同时我们还编辑了业主手册，引导业主合理使用物业,正确行使业主的权利,履行业主的义务.四是充分挖掘市场信息，成功拓展*宗物业项目。通过加强对外宣传与推介，加快外部市场项目的搜寻与拓展,2015 年公司先后锁定并接洽了小区、*、*等*余个物业项目,通过实地勘察、管理成本测算、制作物业服务方案、合作事项洽谈与管理费用博弈等多重环节的磋商，最终成
6、功签约了个外部物业管理项目，拓展增收*万元。为物业公司顺利迈入市场化运营积累了经验,奠定了基础，打开了良好局面。（三)企业管理情况 1、坚持安全生产，实现全年安全零事故 一年来，公司始终强化“安全第一、预防为主、防消结合”的 方针,在公司范围内普及消防安全知识，组织开展消防安全预案演练，使安全生产理念与日常经营管理工作紧密融合，做到真正意义上的“防控结合”。物业项目部对托管项目实行定期排查督导,对排查结果每周组织召开专题例会，及时沟通、协调、解决管理中存在的问题。通过排查,及时消除安全隐患，确保各项工作处于安全运行状态。由于措施得力,落实到位，实现了安全年的既定目标。2、完善制度体系，为实现目
7、标任务奠定基础 管理是企业永恒的主题，也是创效的直接保证,制度建设是企业 管理的前提和基础.为实现科学决策,提升执行力，本年度公司进一步完善制定了*管理办法、*拓展激励办法、*制度、物业项目质检细则等规章制度。明确了岗位职责,确保了公司在不断发展过程中管理制度的与时俱进和可操作性。为提升管理控制能力，公司始终坚持例会制度，对各项工作任务进行量化管理，实行周催查工作制，加强催查督导,有效增进管理层的理解与沟通，实现信息对称与资源共享，提升管理效率，为实现年度目标任务奠定坚实的基础.同时，公司通过对法规政策的学习，积极做好与上级主管部门的对接、沟通和协调，顺利完成了物业公司*级资质的转正审批、执业
8、考试申报等系列工作.目前公司管理层*人执有物业管理师资格证书，中层管理人员均持有物业专业人员从业资格证书。通过管理层专业化水平的提升，强力推进了公司规范化管理进程。3、注重节能降耗，运营成本和各项费用得到有效控制 一是成立资产经营监管小组。强化监察力度，确保资产保值升值，一年来公司对下属单位和部门进行了多次资产盘点，对所有资产分门别类、建账立册；规范预算与审批流程，杜绝管理漏洞。控制各项费用支出，厉行节约，坚持合理利用和重复利用原则，为公司财务管理和生产经营提供了有力保证。二是梳理公司现有岗位。与同行业市场化运行模式接轨，合理将人员配置到新拓服务项目，有效降低用工成本。三是控制物品采购。在供货
9、商及其产品质量与价格上狠下功夫，既要求产品质量过硬,又要求价格优惠，物美价廉.针对大额物资采购，坚持公开竞价原则，货比三家.四是严把费用关,紧守成本线。公司将招待费、电话费、办公费等可变费用列入成本费用控制管理的重点，对此实行定额管理.随着勤俭治企意识的不断深入，全体员工的成本意识得到了提升，并逐步落实到各项实际工作当中。4、加大质量检查力度，实现服务工作上水平 为全面提升公司整体服务水平和服务质量，更有效地检验各部门执行力和工作标准的落实，使各项管理服务工作日趋完善。全年共组织对公司各部门、各项目部开展质量检查活动*余次。通过质检活动的开展，各部门工作效率和服务质量进一步得到提高，员工精神风
10、貌有了很大改观。通过业主问卷调查结果显示，广大业主对物业公司综合管理服务工作的满意度和认可度达到*，符合物业*级资质业主满意度标准。实践证明,质检活动的实施，加速推动了公司整体工作的有效完成。5、强化学习培训，实现服务质量新提高 2015 年公司以“内强素质、外树形象、增收创效”为宗旨,制定多项举措，采取“个人自学与集体组织学习相结合、“内部培训和外派培训相结合”等方式，全年组织各类培训会*余次,达*个课时，受训者余人次。通过学习培训,公司干部员工的服务观念、业务技能得到了切实转变和明显提升。（四)其它方面 加强组织建设，创党、工、青、妇工作新局面 一年来公司全面加强党支部、工会及共青团组织建
11、设,积极为员工搭建成长平台,为活动开展及文化建设构建载体，保障和促进了公司健康发展。2015 年按照公司各项活动开展的时间节点要求，积极举办“*、“创先争优”、党员干部座谈、团员代表座谈会等主题活动与会议，深刻分析检查、认真落实整改,提炼和总结适合发展的基本经验，为公司快速发展提供思路。在加强组织建设，营造团结和谐氛围方面，公司本着“稳定大局”的主导思想，注重加强与基层员工的沟通，特别是部分从各分公司调配来的员工，在分配初期，不理解集团公司分流政策，工作中存在浮躁情绪。针对此，公司既注重加强员工思想教育，又注重实施人文关怀和心理疏导，倡导团结、和谐、互助、友爱的良好风尚，既为集团公司承担了社会
12、责任，又为维护公司大局稳定做出了贡献。公司在看望慰问病、丧职工及家属方面，坚持开展向困难职工献爱心送温暖活动，为员工解决实际困难,全年看望走访员工*余次；在法定节假日期间，班子成员深入一线慰问激励值班员工；真正达到了党员干部受教育、职工群众得实惠的总体要求。二、存在的主要问题 过去一年成绩的取得，是集团公司正确领导和大力支持的结果，也是公司经营班子和全体干部员工团结协作、奋勇拼搏的结果.在肯定成绩的同时,我们也清醒地看到，在企业发展中还存在一些不容忽视的问题与不足：一是员工队伍整体素质、专业技术水平需进一步提升。由于公司为集团承担了部分社会责任,公司人员结构复杂,加之全国“用工荒”的持续蔓延，
13、特别是劳动密集型的物业管理行业普遍存在着员工流动率较高的现象,致使公司员工素质参差不齐,为使公司担负起经营创效与社会责任双重职责，必须强化培训，快速提升员工思想意识及管理服务水平，满足并适应行业竞争发展之需要。二是市场洞察力与敏锐度需进一步提高。在瞬息万变、信息发达的市场竞争环境中，及时进行市场信息捕捉,迅速做出正确判断并采取应对措施至关重要。今后市场调研工作要更加注重信息的准确性与时效性，锻炼市场分析能力，拓宽创新思路，增强企业竞争力。三是薪酬福利水平较低，员工工作积极性受到很大影响，思想稳定和队伍建设需要进一步加强。针对这些在发展中存在的困难和问题，我们将积极采取 措施,认真加以解决。三、
14、2016 年的工作安排 （一）2016 年工作总体思路和目标任务 2016 年公司总体工作思路和目标是：以提高经济效益为中心，以服务业主为关注焦点，以整合利用资源，优化产业结构为主线，强化品牌意识，提升服务水准;转变经营观念，调整发展方式，全面提升中原物业服务品质和发展质量，实现公司科学、健康、持续发展。2016 年重点开展八项工作：1、确保全年安全生产大局稳定,无重大安全责任事故发生。2、完成集团公司下达的各项经营目标任务。3、加快推进*租赁工作,促使资产的有效增值。4、做好*和*物业项目的前期介入及合同签订。5、整合资源，积极拓展*宗物业增值服务项目，实现增收创效。6、提升在管物业项目管理
15、水平，争创“市优、“行优”荣誉，为实现*级资质奠定基础。7、从全局性、系统性、长期性方面强化物业管理专业技能培训提升。（二）2016 年公司面临的内外形势 近年来，我国物业管理行业呈现出生机勃勃的发展态势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，既为物业管理企业创造了发展的机遇，同时使物业管理企业面临着发展的严峻挑战。从目前的物业管理实践来看，内、外部环境存在的一些问题，给物业行业的快速发展带来一定的影响。1、外部环境:一是管理体制上，物管企业尚处于新旧体制转轨 过程，社会化、专业化、市场化物业管理体制还未普遍确立和完善。二是运行机制上，市场竞争机制尚未全面形成，部分物业项目未通过招投标方式直
16、接选择物管公司，存在垄断经营和不规范竞争现象。三是物业管理法律、法规未做到普法宣传，业主对物业管理的概念和消费意识不强。2、物管公司普遍存在的内部因素：一是行业队伍及人员素质偏低.因行业利润较低,难以吸引高素质人才的引进,随着市场竞争机制的不断发展，低文化水平的劳动力将成为企业发展的包袱,成为制约物业管理行业进一步发展的重要因素之一。二是管理方法和管理手段落后阻碍了物业管理行业的拓宽。随着国内智能建筑的兴起，采用手工管理办法难以达到规范化管理标准,需及早采用以计算机为基础的先进管理模式和手段去占领市场。三是缺少物业管理的早期介入意识,缺乏前期物业管理的力度。目前从房地产开发的过程和物管行业的总
17、体运作来看，许多物业都是直接在建成即将交付使用时才确定物管公司，物业管理仅仅成为房地产开发的延伸。在房产开发过程中，由于设计不合理、施工粗糙、图纸资料不全等原因，直接影响到物业今后的使用和管理。在这种意义下，物业管理前期介入就绝非是单纯的对建设工地执行秩序维护任务，而是利用丰富的专业知识,参与到物业的设计中去。因此,在物业管理前期介入阶段,公司必须为保证日后良性运行提出可行方案，否则亏本经营，将使物业功能下降.四是物业管理缺乏创新意识.行业内不同程度地将物业管理仅仅理解为简单的“维修、保洁、保安”。但随着生活水平的不断提高，业主居住行为和要求发生了巨大变化，单一的服务项目已远远不能满足业主现代
18、居住品质。物管公司只有不断创新，才能得到广大业主的认同。随着国家对房地产业的宏观调控，加之中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议（以下简称十二五规划)中，强调了两个主题：一是转变经济增长方式;二是更加关注民生的保障和改善。而物业管理作为一个新兴的行业，在实现全面建设小康社会的目标中，有助于促进经济增长;有利于提高人民群众居住质量;有利于促进社区稳定；有助于增加就业;且物业管理作为房地产开发活动的后继延伸，对提高房地产开发项目的品牌效应，促进房地产开发的良性循环，提高城市建设和城市管理的专业化和现代化，都有着重要意义。由此可见，“十二五”期间，物业管理的重要角色将凸显。(三）完
19、成目标任务采取的具体措施 物业管理的长足发展，任重而道远.根据行业发展进程中存在的问题和困难,2016 年物业公司将从以下五个方面全力以赴，努力实现新的跨越。1、持续加强安全管理工作，为公司经营发展提供基础保障 搞好安全工作是各项工作的前提，新的一年我们要把安全工作放在各项工作的首位，实行总经理负责制，层层分解安全指标，签订安全责任目标责任书,抓好制度建设，全员保安全，确保全年无责任安全事故的发生。2、走多渠道创收之路，努力实现利润最大化 2016 年，面对新形势、新任务和新要求，不断拓宽服务领域，提供各种个性化服务,树立全心全意为业主服务的思想，想在业主需要之前，做在业主需要之先，在为业主提
20、供常规的卫生、安全、维修、绿化服务的基础上,积极发展家政、委托、代理、中介、商业服务等项目，不仅使业主在物业服务中获得切实利益,也使自己的物业服务获得经济和社会效益。同时，紧紧围绕增收创效这一中心工作，完善机制体系，全面增强核算观念和风险防范意识，进一步调动起全员积极性,利用并开拓一切增收渠道，扎扎实实打基础,点点滴滴创效益。3、窗口形象，打造物业管理品牌 增设客服部这一对外形象窗口，坚持“以人为本的服务宗旨,充分利用集团公司在驻市及省内较高的知名度和美誉度，扩大物业品牌影响力；利用集团各分公司分布的地域和资源优势,及时了解和掌握最新的行业动态和理念;发挥集团资源优势，规范管理，追求创新，至诚
21、服务，不断提高物业价值，使物业发挥最大的使用效能。4、强调成本控制，加强财务监督 2016 年要进一步规范和加强财务成本核算制度。特别是对计划管理、物料采购、成本控制等重要环节，加强监管力度，切实发挥财务的核算、监督、管理和服务职能。5、优化内部管理，促进公司整体管理水平和管理效率的提升 一是优化内部机构,实行一岗多职,一职多能，做到职权清晰、分工明确，适当授权，加强各级部门管理的自主性，充分调动各级员工的工作创造性和积极性。二是以绩效考核指标为标准，实行目标管理责任制，明确各级工作职责，责任到人。通过检查、考核,真正做到奖勤罚懒，促进工作 有效完成。三是继续做好整章建制工作,在原有管理制度的
22、基础上，不断修定、完善、补充各项制度、工作流程，加大制度的执行力度；建立健全各类管理档案,将规范表格记录作为管理工作重心，做到全面、详实、有据可查。2016 年通过绩效考核制度的落实，实现管理工作向更高目标的迈进.四是进一步加大培训工作的力度和深度。新的一年，公司要在建立健全科学、系统的培训管理机制基础上,加快广大干部员工队伍的专业化素质培训工作进程,加速物业管理专业人才，特别是业务型、管理型人才的培养，实现培训向专业能力的延伸。通过有针对性地开展岗位素质教育，为公司发展储备人力资源，促进员工爱岗敬业、服务意识等综合素质的提高,确保员工队伍的综合素质适应新形势发展需要。2015 年的工作是具有成就的一年,也是我们倍感任务重大、不断应对和破解挑战压力的一年。2016 年,新春新景象，面对新形势、新目标、新任务，我们坚信在集团公司党委、董事会的正确领导下，在各方的大力支持和帮助下,公司经营班子和全体干部员工同心协力，携手共进，以强烈的责任感和使命感,以奋发有力的精神状态，紧紧围绕“十三五”规划的宏伟目标，规范管理,整合资源，做大做强，与时俱进，再接再励，努力取得更新更大的成绩