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1、河河南南南南阳阳中中实实骏骏景景时时尚尚广广场场产产品品规规划划议议终终稿稿 HUA system office room【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】谨呈：南阳中实骏景房地产开发有限公司谨呈：南阳中实骏景房地产开发有限公司武汉致业房地产营销策划有限公司武汉致业房地产营销策划有限公司中国地质大学房地产工作室中国地质大学房地产工作室2008.9目目 录录前前言言.4.4第一章第一章项目规划要点项目规划要点.5.51.1 项目规划要点概述.51.1.1 规划设计理念.51.1.2 设计理念评析.51.1.3 产品规划初步思路.61.2 市政规划要点概述.61.2.
2、1 梅溪改造要点.71.2.2 梅溪对本案的影响.81.2.3 光武路改造展望.8第二章第二章 商业广场规划建议商业广场规划建议.10.102.1 商业广场定位建议.102.1.1 南阳典型城市广场研究.102.1.2 南阳广场综合评判.152.1.3 商业广场定位建议.152.2 广场景观规划建议.172.2.1 景观布局建议.172.2.2 梅溪游园改造建议.172.2.3 主景观区建议.182.2.4 广场地面铺装建议.192.2.5 梅溪改造建议.212.2.6 交通系统建议.232.2.7 广场辅助功能建议.252.2.8 广场与地下一层出入口布置建议.262.2.9 其他设施设备建
3、议.28第三章第三章建筑立面建议建筑立面建议.29.293.1 南阳主要商业物业建筑立面研究.293.1.1 个案分析.303.1.2 综合评判.323.2 立面建议.333.2.1 外立面材质选择.333.2.2 外立面装修建议.343.2.3 外立面灯光效果.343.2.4 入口门厅建议.353.2.5 物业内交通网络及导示系统.35第四章第四章 商铺划分规划建议商铺划分规划建议.38.384.1 业态规划布局建议（方案三）.384.1.1 方案三的具体规划原则：.384.1.2 商业功能板块组合模式.384.1.3 分层商业布局.404.2 商铺分割建议.414.2.1 商铺分割法则.4
4、14.2.2 主力商铺的确定.434.3 商铺初步分割图.44第五章第五章 辅助配套功能建议辅助配套功能建议.47.475.1 辅助功能空间建议.475.1.1 走道设计.475.1.2 新风系统.475.1.3 休憩空间.485.2 动力系统.495.3 增值服务.50前前言言商业地产完全不同于住宅地产，最主要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给投资客户，其价值是通过商铺的长期运营状态实现的。要想实现项目的持续长期经营，并保持一定的盈利能力，适度超前的商业运营理念、面向未来的产品规划是重要的前提条件。根据前期与贵司达成一致的项目定位成为南阳商业领袖，本案的商业定位和运营模式上，我们提出
5、了主题 MALL 的项目定位和经营权和使用权剥离、统一经营和自营相结合的模式。要实现这一商业定位，需要一定的产品作为基础支撑。我司认为，本案在规划上应遵从前瞻性、延续性、领先性的规划理念，产品规划要站在城市发展的高度，优于南阳现有商业物业产品，同时考虑未来南阳城市发展的方向，以发展的眼光规划好产品。依据长期产品规划研究的经验，结合南阳在售、在营商业物业现状，特向贵司提出“中实骏景时尚广场”产品规划建议案，为项目的规划调整提供参考。顺颂商祺！第一章第一章项目规划要点项目规划要点1.11.1 项目规划要点概述项目规划要点概述1.1.11.1.1 规划设计理念规划设计理念根据北京华特建筑设计顾问有限
6、责任公司为贵司所做的初步设计，中实骏景花园项目设计理念为：为整个居住区建立一套完美的“经络”，即道路、景观和空间的整体构架，避免“只见树木不见森林”之通病，使身处小区任何一隅的居住者，都能体验到一个大社区的存在。通过主要动态、静态空间的营造，来定位整个居住小区的形象，提升居者的认同感、自豪感。坚持“以人为本”的理念，精心配置居住环境的逐层肌理，通过建筑单体整合，营造“大社区小居家”的亲和力和归属感。建筑设计不以空泛的概念为先导而是寻求用现代建筑语言表达一种高端消费则所认同的审美情趣和品位，以及与其相共鸣的时代气息。1.1.21.1.2 设计理念评析设计理念评析北京华特建筑设计顾问有限责任公司是
7、国内知名的建筑设计公司，以上关于中实骏景项目的设计理念与我司在前期提交的有关项目的定位较为契合，但其设计重点放在住宅部分的设计上，对商业部分、本案与市政改造的深层次关联性没有使人眼前一亮的亮点和特色。中实骏景项目住宅部分为定向开发，从南阳现有住宅项目的开发现状来看，以上设计理念以具备足够的领先水平，也与目标客户的需求层次相契合。然而商业部分的设计，一方面要与项目商业定位相一致，另一方面由于梅溪改造对本案商业的影响，也需要统筹考虑本案商业规划与市政改造协调，实现本案价值与市政改造同步，进而实现项目的经济效益和社会效益以及企业品牌价值的三赢。1.1.31.1.3 产品规划初步思路产品规划初步思路本
8、案定位为南阳商业领袖，加上产品与市政改造的特殊关系，因此本案的产品要站在城市发展的高度，综合考量项目社会效益和经济效益，找到合适的平衡点，达到产品与城市的同步提升。商业产品规划与市政改造同步建筑立面符合现代商业物业发展趋势合理布置交通动线，保证商业物业人流通达的均衡性商业广场定位既要适合城市发展趋势，又要利于本案商业发展需要通过合理的产品规划，实现商业物业内部价值的均好性注意市政功能区域与项目商业服务功能区的和谐过度和融合1.21.2 市政规划要点概述市政规划要点概述本案的诞生与市政改造项目梅溪河改造息息相关，因为梅溪河改造，诞生了本项目，由于梅溪河改造，给本案带来了一定的社会关注度，同时也使
9、得项目具备了一定的景观营造基础，但如不能合理把握本案与梅溪河改造的关系，梅溪也将成为影响本案成功的利剑。同时，光武路规划改造也对本案沿光武路段商业产生较大影响。1.2.11.2.1 梅溪改造要点梅溪改造要点梅溪河目前承担的主要功能有：排污、防洪、泄洪，加上临光武路、人民路部分游园，该区域市政改造需要保留的功能有：排污、防洪、泄洪、休憩等功能。据了解，改造主要通过以下措施保留这些功能：通过深埋排污管网的方式保留其排污功能；通过局部覆盖的方式，增强光武路、人民路与本案的可达到性；通过加筑拦河橡胶坝，注入清水，提升景观档次。橡胶坝梅溪排污功能改造示意图清 水排污管1.2.21.2.2 梅溪对本案的影
10、响梅溪对本案的影响经过前期对梅溪改造的分析，我们得出梅溪改造是本案取得成功的关键因素之一，正确认识梅溪改造与本案的关系，是做好本案产品规划与市政改造同步、实现项目与城市同步发展的前提：梅溪改造的主要目的是美化城市环境，增加城市城市休憩功能，这也能产生一定的聚集人流的作用，与本案的商业要求一致；梅溪改造虽然采取了局部覆盖，但河道毕竟大部分保留了，降低了本案与城市主干道人民路、光武路的可到达性，不利于本案的发展；梅溪防洪、泄洪功能的要求，如不采取适当的方式加以解决，也不利于本案的整体发展；梅溪游园部分的茂密植物，一定程度上遮挡了本案的商业可视面与通透性，也对本案产生一定负面影响。1.2.31.2.
11、3 光武路改造展望光武路改造展望据了解，光武路改造目前尚无明确定案，预计将来道路会拓宽到 80 米左右，双向为46 车道，预计改造后的状况类似于现在的人民北路、独山大道。改造后的光武路与人民路将形成城市的十字主干线，作为南阳市新的坐标。光武路沿线聚集了南阳大量的高层建筑，应建立与之相匹配的道路形象，提升本片区的区位价值。改造后的光武路将作为南阳市新的东西主干道，缓解新华里的交通负担。本项目呈 L 形，临光武路的展示面更大，因此光武路的改造对本项目具有更大的影响。第二章第二章 商业广场规划建议商业广场规划建议梅溪的改造和本案规划的红线后退距离，使得本案沿人民路、光武路形成了一个面积约两万平方米的
12、景观广场。整个广场的以梅溪为分界线，向外市政功能逐步加强，向内商业服务功能逐步加强，而梅溪又是整个广场的景观主轴线。2.12.1 商业广场定位建议商业广场定位建议2.1.12.1.1 南阳典型城市广场研究南阳典型城市广场研究本案商业广场的规划，既要具备南阳属性，又要高于南阳现有城市广场，为此，我们专门对南阳有一定代表性的城市广场做了专题调研。宏德广场宏德广场宏德广场位于宏德购物公园西侧，与宏德购物公园隔人民路相望。从广场的规划来看，有较为现代的雕塑、小品、广场喷泉、休憩长椅、简易商亭等功能设施设备。广场主题雕塑广场小品广场商亭宏德广场总体评价：宏德广场总体评价：广场规划上现代气息浓厚，从雕塑、
13、小品，再到辅助的商亭等设施；广场通达性不够，太多的维护设施限制了人流的可达到性；广场景观较为单一，缺乏内涵，景观无明确主题；广场成为城市的摆设，没有发挥其应有的城市功能。裕华商城广场裕华商城广场裕华商城广场位于裕华商城，其广场功能在商业运营中应起到的作用与本案较为接近，广场上设置了旱喷泉、灯柱，物业正面设有一个大型电子显示屏，但无绿色植栽、绿化景观，无明确的功能分区，目前广场的直接功能主要有通行、停车。总体评价：总体评价：裕华商城广场功能单一，商业广场、市民广场的功能不在，目前主要功能表现在交通、人行、物流疏散三个方面，但其物业正立面电子大屏、广场立柱灯的在南阳有一定代表性。凤凰广场凤凰广场凤
14、凰广场位于独山大道凤凰城项目处，是该南阳高新区主要的城市广场，广场有主题雕塑、小品，有健身区、休憩区、景观区等几个功能区域，广场设施有休憩长椅、健身设施等。凤凰广场总体评价：凤凰广场整体规划尚可，但景观规划较为一般，无明确景观主题，与南阳城市缺乏关联，由于管理不力，其形象正在逐步降低。2.1.22.1.2 南阳广场综合评判南阳广场综合评判通过以上三个典型个案的研究，南阳现有商业广场呈现出以下特点：广场与城市的同步不够，广场功能发挥不明显；由于缺乏后续管理，广场功能正在逐步退化，有的广场不得已采取设置限制出入的障碍；（如蓝天游园）广场人车混杂，形象较差，与南阳城市品质的提升不利；景观规划单一，缺
15、乏主题。2.1.32.1.3 商业广场定位建议商业广场定位建议考虑到南阳城市发展的总体趋势，综合考量本案在南阳未来中的地位，建议商业广场定位为：开放的亲水主题市民广场开放的亲水主题市民广场如果把一个城市看作一座巨宅,市民广场就是它的客厅;如果把一个城市视为一个有生命的人,那么广场就是她的眼睛。可以说对于外来的游客,广场是城市品位、特色与神采的集中展示场所;对于久居的市民,广场是交流、休闲与陶冶情操的大众共享空间。今后的进一步发展为 市民市民+商业商业+旅游旅游 广场。在现状条件下，规划上突出以下几点：用一定的高大乔木提升广场的自然性用一定的高大乔木提升广场的自然性许多城市广场建设追求大草坪铺装
16、,这种高贵的植物不能践踏,市民只有敬而远之,而且维护成本惊人。树木不仅占地小,还可以为市民遮阳挡雨,树荫本身就为游人创造一个相对独立的空间,而不像草坪一样单纯与市民争夺宝贵的城市空间。从视觉看,没有树木的广场,就如没有眉毛的眼睛,秀而不灵。重视广场小品历史文化内涵重视广场小品历史文化内涵,提升广场的大众文化特色提升广场的大众文化特色广场是最能集中反映城市地方特色与个性的场所,广场文化是大众文化，应立足于本地历史与地理特点,将那些为广大市民理解、接受和有地域文化自豪感的艺术品在此展示。塑造宜人的尺度与设施塑造宜人的尺度与设施,增加广场的亲和力增加广场的亲和力必须充分考虑人的空间尺度和行为需要,塑
17、造适宜的空间体量与尺度,提供周全的休闲观赏设施,让市民真正感到坐在自己客厅里的舒适与轻松。加强建设环境的协调加强建设环境的协调,塑造良好的视觉风景线塑造良好的视觉风景线一般而言,广场是由建筑与道路围合而成的空间,它既是人流汇聚的场所,也是不同的城市建筑聚会的场所。必须使不同功能、体量、风格的建筑在发挥个性的同时,又能具有一定的共性,组成一个有机联系的建筑“群落”。2.22.2 广场景观规划建议广场景观规划建议2.2.12.2.1 景观布局建议景观布局建议综合考虑梅溪改造，建议商业广场的景观轴线沿梅溪河布置，在临光武路商业部分尽端，通过增加景观亮点来聚集人气，在交叉路口梅溪改造覆盖部分，为核心景
18、观区域，沿梅溪河布置其他景观小品。2.2.22.2.2 梅溪游园改造建议梅溪游园改造建议现有梅溪游园主要的景观由若干大型乔木、小灌木、若干雕塑及小品，考虑到市政改造的要求，建议将有保留价值的高大乔木分散异地移栽，沿梅溪河布局（如图所示）。小灌木视实际情况考虑是否保留和移栽，小品雕塑方面建议保留雷锋雕像，但易地安放，形成一个以雷锋为主题的景区，既保留了城市的文化亮点，又弘扬了城市的精神文明。2.2.32.2.3 主景观区建议主景观区建议中心主景观建议设置旱喷泉（音乐喷泉），使得广场更具时尚气息。广场雕塑的选择上，建议与本案的定位结合起来，突出时代气息，体现本案在南阳市场上的引领性，可考虑一些抽象
19、的时尚气息浓厚的雕塑小品。2.2.42.2.4 广场地面铺装建议广场地面铺装建议广场的地面铺装材料的质感与色彩的变化，应结合本案时尚与亲水主题定位，配合景观种植，形成规则的、有韵律的景观布局，使路过或停留其中充满趣味。在铺装的同时要考虑地下沟管的埋设，沟管的位置要不影响场地的使用和便于检修。在景观的植物选择上，除了高大的乔木外，应在梅溪的两侧增加主题观赏性植物，如樱花、桃花等，在花开灿烂的时节，既吸引市民前来欣赏，又给城市带来一道亮丽风景。雷锋铜像公园植物混杂2.2.52.2.5 梅溪改造建议梅溪改造建议梅溪作为本案的主景观轴线，是本案商业广场景观营造的亮点，但从到达性的角度来讲，如过于强调水
20、面面积，则降低了项目与人民路、光武路的可到达性。基于以上考虑，对梅溪的改造提出如下建议：梅溪上游梅溪上游在项目临光武路梅溪上游，通过橡胶坝设置三级叠水，通过布置可到达的亲水平台，形成一个亲水主题的景观亮点，提升沿光武路段的人流量。同时沿梅溪河岸内侧（项目一侧）布置亲水平台，建议采用木栈道，挑出水面 11.5 米；外侧由于有防洪堤，不能布置亲水平台。亲水平台示意梅溪河岸的改造梅溪河岸的改造梅溪临人民路、光武路段河岸局部高于路面标高，考虑防洪的需求，改造后无法降低其高程与路面保持一致，建议将现有的重力土坝改造为混凝土防渗坝，在图中天然气管道旁修建砼防渗坝，拓宽人民路临梅溪人行道宽度，同时留出 3
21、米左右的距离铺设植草砖，既能起到绿化作用，又能增加临时停车位。此处筑砼防渗坝砼防渗坝示意图砼防渗坝示意图梅溪河岸的改造应环绕本项目进行，将水域引至万正天桥处使其融为一体，增强项目的可到达性。目前人民路的万正天桥仅作为第九小学上下学的人流导向通道。2.2.62.2.6 交通系统建议交通系统建议鉴于南阳现有商业广场的现状，本案的商业广场建议采取人车分流，在人行入口，通过一些小品设置车型障碍，既不影响人行，又能限制车行。同时利用绿化布局合理分流人流，保障人民路、光武路临街面的人流量。光武路人交通隔离护增加梅溪上桥梁的数量，便于行人通行。建议在人民路、光武路各增加 2 座人行桥梁，关于桥梁的造型上，可
22、考虑选取不同时期的代表性桥梁，按照比例缩小，将一部桥梁发展史浓缩于梅溪之上，使之成为南阳城市玩具。2.2.72.2.7 广场辅助功能建议广场辅助功能建议本案定位为市民广场，但其核心的功能是成为南阳城市的一个时尚策源地，因此在规划上首先要考虑注入一些时尚元素，比如规划轮滑坡道等。同时考虑倒城市功能和本案商业功能需求，规划上预留舞台秀场，作为城市集会活动、商业推广之用，在规划上要考虑与整个广场风格的和谐融合，不能出现生硬的功能区间布局。其他辅助功能设备上面，可考虑设置小型商亭、大型电子显示屏等设备。广场秀场、电子显示屏不仅能提升广场整体品质，还能用于商业推广，其收入还能用于广场的维护；特色商亭还能
23、分流人流，提升局部的人流量。广场舞台广场舞台广场大屏广场大屏溜冰场溜冰场轮滑坡道轮滑坡道2.2.82.2.8 广场与地下一层出入口布置建议广场与地下一层出入口布置建议为提升地下一层的商业价值，在广场规划设计上，需要考虑与地下一层的互动，目前本案地下一层至地上的主要出入通道是位于一楼的自动扶梯，建议增设独立的地下出入口，但在规划上要重点把握以下几点：满足消防疏散需求；在不影响首层出入的情况下，广场采取局部下沉，设置人行通道；地下一层内部人流动线设计成环形，减少商业死角；通道的设计不应破坏广场的整体性。从目前南阳有地下商业的主要物业来看，都设有独立的地下出入口，能有效增加地下商业部分的人流可达到性
24、，提升商业价值。鸿德百货地下入口裕华商城地下入口因此，为有效增加地下一层人流的可到达性，提升地下一层的商业价值，建议增加独立的地下入口。至2.2.92.2.9 其他设施设备建议其他设施设备建议休憩长椅，沿梅溪河岸亲水平台布置。广场音箱，采用异性音箱，根据不同的景观主题，分散布置于广场之中。第三章第三章建筑立面建议建筑立面建议本项目商业部分新的规划已将塔楼部分完全去掉，商业功能将得到全面的展示。效果图如下：项目住宅部分外理手快，色、色有立面采用现代处法，力求简洁明采用白色、灰金属蓝色、原木机结合营造出舒适且具有亲和力的建筑环境。商业部分要与住宅部分在外立面上协调一致，形成统一风格。3.13.1
25、南阳主要商业物业建筑立面研究南阳主要商业物业建筑立面研究通过前期市场调查知晓，南阳商业正面临快速发展的转型时期，从各主要商业卖场的翻修外立面和店铺翻新可见一斑。一个商业卖场，没有现代感强烈的外立面，很难抓住人流的眼球，吸引人流停驻。各商业卖场都通过装修装饰，将立面各种建筑结构配件产生的拐角平面化，并设置一定的广告位，增加整体性和时尚气息。3.1.13.1.1 个案分析个案分析为了为本案商业外立面提供适合南阳实际的立面建议，我司选取了南阳的世纪百货、红都时代广场、大统百货、金玛特时尚广场、鸿德百货几个典型个案，通过对其外立面的研究分析，以期为本案提供详实的立面建议。世纪百货世纪百货通过装饰装修，
26、遮盖立 面拐角和不平整的建筑立面，但装修已经落后于南阳其他商业卖场。红都时代广场红都时代广场整个立面主要为玻璃幕墙，通过装饰现代感较强的店招，更提升了整体品质。大统百货大统百货物业正面立面较为单调，也没有较为平整的整体感，但通过西式钟楼增加了一些特色。金玛特金玛特鸿德百货鸿德百货盛唐商务苑盛唐商务苑重新翻修后的金玛特时尚广场，立面较为时尚，但颜色较为凝重，与其时尚广场的特点不尽一致。仿古加筑加上现代时尚的正立面，显得有点不伦不类。在南阳范围内，相比较而言，盛唐商务苑的外立面较好。它的外立面彰显现代气息，比较时尚；整体使用白玻璃，通透性好；整体性很好，广告表现并没有破坏齐整体性。该项目是商住混合
27、的项目，有住宅业主的支撑；其所处的地理位置也是十字交通枢纽旁，与本项目的可比性较强。3.1.23.1.2 综合评判综合评判南阳主要商业物业在立面的营造上都较为注重，主要有以下特点：通过美化或者翻新物业外立面，提升商业品质和氛围；通过装饰装修，将不规则、不平整的外立面修饰成规则平整的外立面；大面积玻璃墙面的应用，增加通透感和时代感；一般都在外立面上设有广告位；立面色彩与商业定位大多不很协调；建筑风格与立面的装修存在风格不一致的现象。3.23.2 立面建议立面建议3.2.13.2.1 外立面材质选择外立面材质选择建议采用色彩明快、时代感强的玻璃幕墙，增加通透感，同时外立面增设部分广告位。物业主入口
28、可设置“三面翻广告位”。3.2.23.2.2 外立面装修建议外立面装修建议本案由于楼上部分为住宅产品，使得商业部分外立面出现很多拐角及不规则的外立面，建议在进行商业外装修时加以找平处理，使得整个外立面形成一个整体的平面。关于商业的内装修，不仅要满足商业经营的需要，还需要考虑消防、人流、物流、商业氛围营造等多方面的因素，建议聘请专业的商业物业装修公司参与装修设计。3.2.33.2.3 外立面灯光效果外立面灯光效果商业物业外立面灯光效果的营造，不仅能起到较好的昭示作用，也能提升城市品质，建议聘请专业灯光亮化设计公司设计亮化工程。3.2.43.2.4 入口门厅建议入口门厅建议一楼商场入口门厅，建议采
29、用双开门设计，主要是出于建筑整体节能、人行进入商场的缓冲及清洁考虑。3.2.53.2.5 物业内交通网络及导示系统物业内交通网络及导示系统有效运载是电梯的基本功能是运载商场内人流，商场电梯部数，布局位置，都要以有效疏散运载人流作为出发点。避免电梯口的人流堵塞。商业物业人流量大，避免电梯口的人流堵塞，是电梯布局考虑因素之一。电梯与过道衔接处，一般会比过道宽空间，或是过道交叉口。“右上左下”规则。根据东方人的行走方向习惯，一般是偏右，双向电梯布置时要根据“右上左下”规则引导顾客向上购物。单向电梯设置：商场运用单向电梯设置，不仅可以保持商场商品的受观率，保持人流的停留时间，增加顾客再购物的购买欲，而
30、且可以避免电梯口的堵塞。但同时也要注意消费者逛商场的疲劳度，进行合理跨距分析。根据商业地产规划的一般规范，要合理组织好人流，提升商业品质，一般每 5000 平方米商业面积需配置 23 部扶梯，建议在保留 A 区扶梯的前提下，在 B 区和 C 区各增加一部扶梯，如图所示：B 区A 区扶梯货梯观光梯C 区预留电梯位D 区建议实行有效货流与人流的分流。商场垂直电梯一般设置专用通道，与扶梯、商铺分立设置。一是，避免人流堵塞；二是商场以扶梯为主，垂直电梯为辅，顾客一般逛商场，选用的多为扶梯。在一些大型商场常常使用观光梯作为商场亮点。自动扶梯和外挂式观光电梯效果图：建议本案增设部外区预置，根据进驻商业情况
31、考虑是否增加。二部货梯，一挂观光梯，在 D留外挂提位货梯要直达地下二层，作为经营客户的物流通道，地下二层停车场要保证物流火车进入货梯附近卸货。导示系统要求做到简单、明确，设置于可视角度较大的地方，便于找寻。物业内部上下水、燃气管网等，根据商业规划做好预留或者安装到位。第四章第四章 商铺划分规划建议商铺划分规划建议之前的报告里谈了业态规划建议的两个方案，综合考虑各方面因素的情况下，现提出第三套方案。4.14.1 业态规划布局建议（方案三）业态规划布局建议（方案三）4.1.14.1.1 方案三的具体规划原则：方案三的具体规划原则：尊重市场规律和区域市场的特性，在原规划基础上，修善方案一和方案二中的
32、弱势业态，降低经营风险，兼顾租金收益，突出优势品类，渲染主题定位。具体不同之处：取消负一层中生活超市的规划，重新规划为潮流服饰等创意商业小铺和大型电玩等。取消 B 区和 C 区的时尚内街，移植到负一层。延伸 A 区的主题百货功能至 B 区，强化 C 区的复合功能，以精品购物和中西简餐部分为主。重点突出 A 区百货中时尚女性的数个经营品类和经营档次，避免大而全的传统规划，突出品类优势和特色，服务定位客群，形成市场差异化。五楼增设电子商务空间，突出商业服务功能。4.1.24.1.2 商业功能板块组合模式商业功能板块组合模式结合本案商业物业结构，采用垂直分割切块，按主力店和商业价值排序来组合功能板块
33、,依次分割成 A、B、C、D 四个区。商业组合内容功能划分示意图如下：功能划分示意图如下：时尚购物+创意娱乐+快乐餐饮+品悠休闲业态组合模式主题百货+时尚街区+餐饮娱乐+功能配套业态定位的明晰B 区A 区C 区所谓“主题百货”是打破传统百货大而全的经营布D 区主题百货：A 区 15 层和 B 区 14 层局模式，重点突出数个产品类别的品质和比重，比如：突出 30-40 岁的白领女性和时尚小资群体的产品结构和档次，或是突出女性化妆护肤类、时尚鞋包类、内衣文胸类、妇婴用品类的经营品质和比重，形成市场经营特色和差异，避免市场同质化竞争。同时将时尚贯穿于每个类别，以服务于项目的客群定位。主题百货的品牌
34、档次定位于以一二线城市的知名品牌为主，国际和区域的强势品牌为辅的产品结构。主题百货的经营模式建议：方式一可采用联营扣点的方式。这样可以回避由于租金过高引起的招商难度，可以统一化经营和管理，提升商业形象，实现前期稳定经营和收益最大化。难度是商业管理公司的百货运营管理团队的建设和财务系统的配置。方式二可采用租赁形式，统一收款的模式。主题百货的招商模式：方式一可引进国内和省域知名百货公司，方式二可采用自行组建，统一规划和招商运营。时尚街区：负一层所谓“时尚街区”的真正形式是内街型店中店的形式，诸如鸿德公园的流行前线或武汉的 HAPPY 站台。其经营品类无严格意义上的品牌要求，多为时尚潮流性和创意商业
35、的小铺，经营模式完全采用租赁经营的形式，由商户独立经营，自行收银。在业态组合上复合电玩、为增加地下一层的商业价值，建议对该楼层进行泛首层的概念打造，具体是一方面在临光武路、临人民路以及项目临梅溪河广场增加人流进出地下一层的电扶梯。餐饮娱乐：C 区定位于国内知名和区域知名的中高档中西餐饮，比如名典咖啡简餐和大型 KTV 等。B区的 1-2 层建议为专业电器卖场，如苏宁电器或国美电器。功能配套：D 区的 1-4 层定位于金融、电信服务机构或中式餐饮酒楼等，如中国银行、中国移动和秀玉红茶坊。业态占比初步规划4.1.34.1.3 分层商业布局分层商业布局在楼层经营布局上贯穿时尚主线，品类衔接，主力点睛
36、，业态互补，动静结合。力求“静”突出品质，“动”营造时尚。1、每个楼层贯穿一个时尚鲜明主题，突出某一品类优势，衔接相关品类。2、每个楼层考虑到复合性业态，以主力品牌和主力商家作为点睛。3、主题百货（A/C 区）以品牌和其属性作为落位标准，时尚街区（负一层）以非品牌和流行时尚度作为落位标准。4、A 区首层的定位品牌层级要高于其他楼层，吻合目标消费群体，彰显百货档次定位。楼层经营布局楼层经营布局楼层楼层A A 区区（主题百货）B B 区区（主题百货）C C 区区（餐饮娱乐）D D 区区一层一层化妆护肤、黄金珠宝、名表、名茶、快餐连锁延伸 A 区产品精品服饰旗舰店银行电信/精品购物精品购物专业电器二
37、层二层淑女装、仕女装、时尚鞋包、精致内衣、高档围巾延伸 A 区产品延伸 B 或 C 功能银行电信/淑女贵妇淑女贵妇专业电器三层三层高档孕妇装、孕婴用品、精致家居摆件、童装延伸 A 区产品咖啡简餐/KTV中式餐饮/孕婴天地孕婴天地专业电器四层四层运动休闲、青春休闲、体育用品、户外休闲延伸 A 区产品咖啡简餐/KTV中式餐饮/运动休闲运动休闲专业电器五层五层运动健身会所、美容 SPA、茶吧、餐饮、绅士生活馆、中广电子商务空间时尚会所时尚会所负一层负一层时尚街区（潮流服饰+彩妆+鞋包+特色美食+大型电玩+小型茶吧+生活美容美甲）潮流前线潮流前线4.24.2 商铺分割建议商铺分割建议4.2.1 商铺分
38、割法则商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。主题的原则主题的原则商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于 4：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于 4：1 的商铺
39、将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。人性化的原则人性化的原则商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。以某个商业项目为例：目前来说，现有分割出的商业单位 110 个，其中一层 53 个（包括复式）
40、、二层 41 个，三层 9 个，四层 8 个。按照目前路段的商铺租金价格 25 元/月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金是 2500 元，而按照最少 10%的利润来计算，每个商铺业主平均要达到 30000 元的月营业额才有可能保本和盈利。如果每个上门的客户平均消费 15-20 元（视业种业态不同而定），则月上门客户量需保持在 1500-2000 人次，这就是盈亏平衡点。也就是每个商铺平均日人流量需要达到 50-70 人次（即平均每小时 5-7 人），而整个商业部分的日人流量就是 5000-7000 人，即平均每小时通过500-700 人次，每分钟通过 8-11 人次。通路和楼梯占用的面
41、积即应该按照此标准进行设计分配。注：以上的估算只是一个粗略的估算，为商铺和道路的分割提供参考，其中并没有考虑随着楼层递增而租金成倍递减的因素，因此实际所需要的人流量和道路面积，都小于以上的估算。科学利用的原则科学利用的原则商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺销售创造利润的面积。例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。4.2.
42、2 主力商铺的确定以市场为准则，考虑南阳居民市场承受能力，确定主力商铺面积区间以市场为准则，考虑南阳居民市场承受能力，确定主力商铺面积区间根据前期市场调研，本案的目标客户群家庭月收入在 4000 元/月以上，以按揭买铺为主，首付能力在 515 万，由此推算本案的主力商铺总价区间应该在 1030 万之间，按照 13800 元/平方米的整体均价计算，主力商铺面积区间应该在 1020 平方米之间。以经营商户的实际使用需求确定主力商铺面积以经营商户的实际使用需求确定主力商铺面积本案定位为时尚主题商业内街，商业形式为各种时尚主题的小店铺，而这些店铺经营面积需求也大多在 1020 平方米之间。不规则商铺不
43、规则商铺由于建筑结构的原因，在进行商铺分割和物业内部道路系统规划时会产生一系列的不规则商铺，这些商铺的面积预计在 410 平方米之间。综合结论：综合结论：综合考虑街铺的分割，本案的商铺的面积在 450平方米之间，主力面积范围在1020平方米之间。4.34.3 商铺初步分割图商铺初步分割图地下一层：一层：一层：二至四层：二至四层：五层：五层：第五章第五章 辅助配套功能建议辅助配套功能建议现代商业的发展，加上日趋激烈的竞争，在商业运营中，需要考虑一些增值的设施设备的布置以及提供增值服务，这样才能立于领先地位。5.15.1 辅助功能空间建议辅助功能空间建议5.1.1 走道设计脉络清晰脉络清晰商场内过
44、道设计要清晰，过道脉络设计好坏，不仅影响对人流的疏散，也影响商场布局。与指引标志结合与指引标志结合指引标志设计主要是指引消费者目标方向，一般要突出指引标志，在过道交叉部分设置。合理设置宽度合理设置宽度过道的两大作用是疏散人流和引导，商场过道宽度设置要结合商场的人流量、规模等。建议本案主要过道宽度规划在 3 米左右，次要通道在 2.4 米左右。5.1.2 新风系统新风系统是由风机、进风口、排风口及各种管道和接头组成。安装在吊顶内的风机通过管道与一系列的排风口相连，风机启动，室内受污染的空气经排风口及风机排往室外，使室内形成负压，室外新鲜空气便经安装在窗框上方（窗框与墙体之间）的进风口进入室内，从
45、而使室内人员可呼吸到高品质的新鲜空气。采用新风系统有如下几点：不用开窗也能享受大自然的新鲜空气；避免“空调病”；避免室内家具、衣物发霉；清除室内装饰后长期缓释的有害气体，利于人体健康；调节室内湿度，节省取暖费用；有效排除室内各种细菌、病毒。根据本案的定位，建议在本案中引入新风系统。5.1.3 休憩空间增加大堂吧等休憩空间此类休息场所虽然不能为项目带来直接盈利，但其功能配套将提升项目的品质，同时吸引潜在顾客在此驻足，满足不同生活享受的人群前来。增加临时托儿所（儿童乐园）这也是为满足不同生活享受的人群的需要而设置的。大堂吧可以满足配偶、老人等的休闲需求，这种托儿所，顾名思义将为追求时尚的年轻妈妈们
46、解除后顾之忧。合理利用柱网布置室内休憩平台5.25.2 动力系统动力系统给排水系统给排水系统增加专门的商业用水系统。低区由政府管网直接供给，高区以上由设于地下室的生活变频水泵供水，这将很难满足商业部分的供水需求，排水也需要分开处理。电力系统电力系统商业部分专门配电，并增加一定的动力配电。商业部分用电需求差异较大，各种业态对配电的要求不同，而且比较严格，所以建议为商业部分分三级配电，三级装置为：消防、公共设施以及其他。供气供气本项目将引入餐饮服务类业态，故对天然气的供给有一定的要求，需增加此项设施。消防消防对商业部分进行防火分区。由于商业业态的多样性，需要在建筑结构的基础上，对各种业态的消防分区
47、设置。建议增加自动喷淋水装置。监控监控除了保安监控，需增加有线电视监控系统；建立智能安防系统与商场各处安全门的联动机制；增加离线式巡更系统。5.35.3 增值服务增值服务成立商客会成立商客会成立由经营商家组成的商客会，作为经营商家自律和维权的组织。建立电子商务平台建立电子商务平台面向全体商家的电子商务平台。随着电子技术和因特网（Internet 网络）的发展，信息技术作为工具被引入到商贸活动中，产生了电子商务（Electronic Commerce 简写 EC或 Electronic Business 简写 EB）。由于互联网的发展和 IT 行业的支持，电子商务正逐步成为主流，带来革命性的变革，开辟了运用电子手段进行商务活动的新纪元。本项目中可以顺应这个主流趋势，创建电子商务空间，成为南阳商业的新亮点，这既是一个推广手段，也是对项目的定位补充。它将作为一个平台，为业主提供电子商务服务，在网上进行商务贸易。在本项目中打造南阳的电子商务平台，将成为本项目新的亮点。电子商务空间建立顾客投诉平台建立顾客投诉平台以商业管理公司为主体，建立顾客投诉和维权平台。