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1、第八章第八章房地产开发与建设工程房地产开发与建设工程管理法律制度管理法律制度第一节第一节 房地产开发概述房地产开发概述第二节第二节 房地产开发企业房地产开发企业第三节第三节 建设工程管理建设工程管理第一节 房地产开发概述1.1 房地产开发的概念、特点1.2 房地产开发的类型1.3 房地产开发与房地产开发经营的区别1.4 房地产开发的条件第一节 房地产开发概述1.1 房地产开发的概念、特点 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。为此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提。进行基础设施和房屋建设是房地产开发的内容。第一节 房地产开发概述1.2
2、 房地产开发的类型 1、土地开发 2、房屋开发土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动力。房屋开发一般包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发。第一节 房地产开发概述 1.3 房地产开发与房地产开发经营 按照城市房地产管理法第2条第
3、三款明确的定义：房地产开发是指:，在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。按照国务院城市房地产开发经营管理条例第二条的定义：房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。第一节 房地产开发概述 为此，两者是有区别的：其一，两者对主体的资质要求是不同的，前者不一定要求具有房地产开发经营资格，而后者就要求具有房地产开发经营资格。其二，活动范围不同。前者只可以进行房地产开发活动；后者则不仅可以实施房地产开发行为，同时可以进行营业执照允可范围内的房地产经营活动。即进行房地产开发项目转让或销售。第一节
4、 房地产开发概述1.4 房地产开发的条件 1.1.开发主体合法；2.2.依法取得房地产开发用地的使用权；3.3.在规定的期限内动工开发房地产。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金以征收相当于土地使用权出让金 20%20%以下的土地闲置费；满以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土
5、地使用权。但是，因不二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力，或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必可抗力，或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。需的前期工作造成动工开发迟延的除外。第二节 房地产开发企业l2.1 房地产开发企业的概念、种类l2.2 房地产开发企业设立的条件、程序第二节 房地产开发企业2.1 房地产开发企业的概念、种类 房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。房地产开发企业的特殊性在于从事房地产开发和经营，一般具有高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联效应大等特
6、征。依据公司法，房地产开发企业登记为 有限责任公司或股份公司，其种类有专营企业、兼营企业和项目公司三种类型。第二节 房地产开发企业2.2 房地产开发企业设立的条件、程序（一）设立的条件 城市房地产开发经营管理条例规定设立房地产开发企业应具备下列条件：1 1、有符合公司法人登记的名称和组织机构；2 2、有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；3 3、注册资本100万以上（50010000万）；4 4、有4 4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2 2名以上持有资格证书的专职会计人员；5 5、法律、法规规定的其他条件。第二节 房地产开发企业2.2 房地产开发企业设立的条件
7、、程序 （二）设立的程序 设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起3030日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：1 1、营业执照复印件；2 2、企业章程；3 3、验资证明；4 4、企业法定代表人员的资格证书和聘用合同。第三节 建设工程管理3.1 前期管理3.2 建设管理3.3 房地产开发项目管理3.4 房地产开发项目转让第三节 建设工程管理3.1 前期管理1）项目建议书；2）可行性研究；3）用地预审；4）建设项目选址意见书；5）建设项目用地规划许可证；6）建设用地使用权；7）建设工程规划许可。3.1 前期管理 1）项目建议书 项目建议书(立项申请)是项目拟建单位向国家
8、项目管理部门申报的项目申请。项目建议书是对拟建项目提出的框架性的总体设想。项目建议书主要应用于政府投资项目（即全部或部分使用中央预算内资金、国债专项资金、省级预算内基本建设和更新改造资金投资建设的地方项目，以及使用各类财政性资金、行政性收费、收费资金、基金等进行的自建项目）。它可以减少项目选择的盲目性，是项目可行性研究的前提。3.1 前期管理 2）可行性研究 大中型以及工艺技术复杂、涉及面广、协调量大的项目，需编制可行性研究报告（政府投资项目）。3.1 前期管理 3）用地预审 国土资源部令第 27 号 建设项目用地预审管理办法（颁布，修订）第二条规定：“建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在
9、建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。”第五条规定：“需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设用地单位提出预审申请。需核准、备案的建设项目在申请核准、备案前，由建设用地单位提出预审申请。”3.1 前期管理 4）建设项目选址意见书 建设部、国家计划委员会颁布的建设项目选址规划管理办法第5条规定：“城市规划行政主管部门应当参加建设项目设计任务书阶段的选址工作，对确定安排在城市规划内的建设项目从城市规划方面提出选址意见书。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”3.1 前期管理 5）建设项目用地规划许可证 城乡规划法第37条规定:“在城市
10、、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。”第38条规定:“以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。”3.1 前期管理 6）建设用地使用权 出让用地使用权证 划拨用地使用权证3.1 前期管理 7）建设工程规划许
11、可）建设工程规划许可 城乡规划法40条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。”3.2 建设管理 1）勘察设计管理；2）施工管理；3）监理管理。3.
12、2 建设管理 1）勘察设计管理 建设工程勘察，是指根据建设工程的要求，查明、分析、评价建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条件，编制建设工程勘察文件的活动；建设工程设计，是指根据建设工程的要求，对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证，编制建设工程设计文件的活动。3.2 建设管理 1）勘察设计管理勘察设计管理2、勘察设计资质资格管理、勘察设计资质资格管理国家对从事建设工程勘察、设计活动的单位，实国家对从事建设工程勘察、设计活动的单位，实行从业资格资质管理制度。行从业资格资质管理制度。建设工程勘察、设计单位应具备从业资格并在其建设工程勘察、设计单位应具备从业资格并在其资质等
13、级许可的范围内承揽建设工程勘察、设计业务。资质等级许可的范围内承揽建设工程勘察、设计业务。3.2 建设管理 1）勘察设计管理勘察设计管理3、勘察设计技术人员执业资格管理、勘察设计技术人员执业资格管理国家对从事建设工程勘察、设计活动的专业技术国家对从事建设工程勘察、设计活动的专业技术人员，实行执业资格注册管理制度。未经注册的建设人员，实行执业资格注册管理制度。未经注册的建设工程勘察、设计人员，不得以注册执业人员的名义从工程勘察、设计人员，不得以注册执业人员的名义从事建设工程勘察、设计活动。事建设工程勘察、设计活动。3.2 建设管理 1）勘察设计管理勘察设计管理4、建设工程勘察设计发包与承包建设工
14、程勘察、设计应当依照建设工程勘察、设计应当依照中华人民中华人民共和国招标投标法共和国招标投标法的规定，实行招标发包。的规定，实行招标发包。3.2 建设管理 2）施工管理 1、施工企业资质管理 2 2、建筑工程施工许可3.2 建设管理 2）施工管理 1、施工企业资质管理 根据施工总承包企业资质等级标准房屋建筑工程施工总承包企业资质分为特级、一级、二级、三级。3.2 建设管理2）施工管理 2、建筑工程施工许可 根据建筑法 的规定：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开发前应当依照本办法的规定，
15、向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证（工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证）。3.2 建设管理3）监理管理 监理的职责就是在贯彻执行国家有关法律、法规的前提下，促使甲、乙双方签定的工程承包合同得到全面履行。建设工程监理工作的内容是控制工程建设的投资、建设工期、工程质量；进行安全管理、工程建设合同管理；协调有关单位之间的工作关系，即“三控、两管、一协调”。3.2 建设管理3）监理管理监理管理 1、工程监理单位及注册监理工程师、工程监理单位及注册监理工程师2、工程建设监理范围及内容、工程建设监理范围及内容3.2 建设
16、管理3）监理管理 1、工程监理单位及注册监理工程师、工程监理单位及注册监理工程师 工程监理单位，是指受业主的委托和授权的工程监理企业，依照国家有关工程建设的法律、法规、政策、技术标准和设计文件、建设工程委托监理合同等，对工程项目建设的活动所实施的监督、管理，包括对工程建设活动的组织、协调、监督控制和服务等一系列技术服务活动的单位。3.2 建设管理3）监理管理 1、工程监理单位及注册监理工程师、工程监理单位及注册监理工程师 注册监理工程师是指经全国统一考试合格，取得监理工程师资格证书并经注册登记的工程建设监理人员。监理工程师代表业主监控工程质量，是业主和承包商之间的桥梁。3.2 建设管理3）监理
17、管理2、工程建设监理范围及内容、工程建设监理范围及内容监理工作应该是全过程全方位的。（1）帮助业主招标；（2）审查施工图纸；（3）施工过程中监理要注意甲、乙双方合同履行情况；（4）监理人员必须经常密切关注工程的质量、进度和造价。3.3 房地产开发项目管理1）房地产开发项目的工程管理；2）房地产开发项目的竣工验收；3）质量保修。3.3 房地产开发项目管理 房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。3.3 房地产开发项目管理1）房地产开发项目的
18、工程管理；房地产开发项目的工程管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。主要任务如下：1.项目组织与协调工作：其一，选择施工、供应等参建单位，明确各自在业务往来中应遵守的原则；其二，落实项目施工阶段的各项准备和组织工作，包括落实设计意图、选定施工方案、审定材料与设备供应品种及供应方式。2.费用控制。编制费用计划，审核费用支出，研究节支途径3.3 房地产开发项目管理1）房地产开发项目的工程管理；3.进度控制。进行进度分析，适时地调整计划，协调各参建单位进度。4.质量控制。提出质量标准，进行质量监督，处理质量问题，组织工程验收。5.合同管理。对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量
19、增减、合同纠纷、索赔等事宜。3.3 房地产开发项目管理2）房地产开发项目的竣工验收；竣工验收是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的物业即投入使用，可以出售或出租给房户。对于预租或预售的物业，通过投入使用，房地产开发商可以得到扣除预付额外的其他款项。因此，竣工的建设项目和单项工程，都应该及时按照国家有关规定和质量标准，组织竣工验收。3.3 房地产开发项目管理2）房地产开发项目的竣工验收；竣工验收程序1.工程建设完成后，建设单位向开发商递交竣工报告，设计、施工单位向开发商提交图纸。2.开发商验收。开发商根据图纸、隐蔽工程验收资料、关键部位施工纪录，初步检验工程施
20、工质量。3.共同验收。以开发商为主，组织用户、施工单位、设计单位、建设银行、质量监督等单位共同检查，评定工程质量、技术资料和竣工图纸。3.3 房地产开发项目管理2）房地产开发项目的竣工验收；4.编制工程决算。竣工决算是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。每项工程完工后，承包商在向开发商提出有关技术资格和竣工图纸的同时，都要编制工程决算，办理财务结算。5.编制并移交竣工档案。开发建设项目的技术资料和竣工图是使用单位进行管理和进一步改造、扩建的依据和技术档案。开发项目竣工后，要整理和清绘竣工图纸等，并按规定移交给使用单位和城市建设档案馆。3.3 房地产开发项目管理3）质
21、量保修 根据房屋建筑工程质量保修办法规定，建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书，并在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等。并规定，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年。注：其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。3.4 房地产开发项目转
22、让1）房地产开发项目转让概念；房地产转让有其特定含义。城市房地产管理法从立法上予以界定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。3.4 房地产开发项目转让2）转让条件；禁止条件 下列房地产不得转让：1.不符合法律规定转让条件的房地产；2.有关籍贯依法限制房地产权利的房地产；3.依法收回土地使用权的房地产；4.共有房地产，未经其他共有人书面同意的房地产；5.权属有争议的房地产；6.未依法登记领取权属证书的房地产；7.法律规定的其他情形。3.4 房地产开发项目转让2）转让条件；允许条件下列房地产可以转让：1.以出让方式取得土地使用权的房地产转让条件；2
23、.以划拨方式取得土地使用权的房地产转让条件。3.4 房地产开发项目转让3）转让方式直接项目转让 转让双方直接以合同方式约定项目的土地使用权和项目建设开发权买断性转移。根据城市房地产开发经营管理条例和城市房地产管理法的规定，项目直接转让应当具备下列要件：实质要件是：1.转让人和受让人都应当具备房地产开发经营资格。但受让方受让后并非为经营开发的，受让人可不受经营资格的限制。2.转让人已经合法取得土地使用权，并以交付了土地出让金。如果是划拨土地，应当办理了有关批准手续和补交了土地出让金。3.转让的项目应当依法得到了批准，有规划、建筑、施工许可证，手续合法。4.转让方已完成了一定的投资，投资达法定比例
24、。3.4 房地产开发项目转让3）转让方式 形式要件是：1.办理土地使用权转让批准、登记手续。2.办理规划报建和施工许可的备案更名手续。3.向原立项审批部门办理项目建设者更名手续3.4 房地产开发项目转让3）转让方式项目出资 采取以项目出资设立新企业的形式的，可以按直接项目转让由出资方与新成立的开发企业签订转让合同，办理相关转让手续。采用合建或联合开发形式的，在实务操作中应当注意几点：1.合作协议的以项目出资的一方必须取得了土地使用权，交纳了土地出让金，具备了转让的实质条件。2.项目建设经过了批准，取得了建设工程规划许可。3.至少合作一方具备开发经营资格。案例讨论案例1、场地有偿使用协议的有效性案例2、改变建设用地使用性质的合法性本章结束本章结束