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1、2023/2/17房地产开发经营业务企业所房地产开发经营业务企业所得税政策解读得税政策解读2023/2/17第一章 概概 述述第二章第二章 收入的税收入的税务处理理第三章第三章 成本、成本、费用扣除的税用扣除的税务处理理第四章第四章 计税成本的核算税成本的核算第五章第五章 特定事特定事项的税的税务处理理2023/2/17l房地产开发企业，是指按照城市房地产管理法的规房地产开发企业，是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的。从事房地产开发和经营的企业。定，以营利为目的。从事房地产开发和经营的企业。l房地产开发企业的财务核算，与其他行业企业的房地产开发企业的财务核算，与其他行业企业的显著区别是
2、投入资金大，建设周期长，成本核算显著区别是投入资金大，建设周期长，成本核算复杂，销售方式多样，涉及税种众多。复杂，销售方式多样，涉及税种众多。2023/2/17房地房地产开开发程序与程序与纳税税环节前期准备前期准备开发建设和预售开发建设和预售竣工销售和使用竣工销售和使用契税土地税印花税耕地税营业税所得税房产税土地税印花税土增税营业税所得税土地税印花税土增税增值税l不同方式收入不同方式收入的确认、视同销的确认、视同销售售l返还土地出让金、拆返还土地出让金、拆迁补偿迁补偿l甲供材、成本核算甲供材、成本核算l自用、出租自用、出租管理房产税前期准备前期准备开发建设和预售开发建设和预售竣工销售和使用竣工
3、销售和使用前期准备前期准备开发建设和预售开发建设和预售2023/2/17一、房地产开发的业务流程一、房地产开发的业务流程 房地产开发的业务流程主要包括前期准备、建房地产开发的业务流程主要包括前期准备、建筑施工、房产销售和使用三个阶段。筑施工、房产销售和使用三个阶段。1 1、前期准备阶段、前期准备阶段：前期准备阶段主要包括房地：前期准备阶段主要包括房地产项目的立项审批和规划审批、设计施工、市场产项目的立项审批和规划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转让等。规划、土地出让或转让等。前期准备阶段的重点是取得项目开工建设的一前期准备阶段的重点是取得项目开工建设的一系列许可证和取得建设用地的国有土地使
4、用权。系列许可证和取得建设用地的国有土地使用权。返2023/2/172 2、开发建设和预售阶段：、开发建设和预售阶段：在建筑施工阶段，开发在建筑施工阶段，开发商安排所属建筑公司或委托其他建筑公司进行项目商安排所属建筑公司或委托其他建筑公司进行项目的建设。该阶段是房地产开发的重要阶段。的建设。该阶段是房地产开发的重要阶段。在建筑施工阶段，开发商为了尽快的收回成本，在建筑施工阶段，开发商为了尽快的收回成本，回笼资金，通常采用项目预售的方式对未完工开发回笼资金，通常采用项目预售的方式对未完工开发产品进行销售。产品进行销售。返2023/2/17 3 3、竣工销售和使用阶段、竣工销售和使用阶段：房产销售
5、阶段，开发商：房产销售阶段，开发商出售商品房、回笼资金、实现利润。销售分为预售和现出售商品房、回笼资金、实现利润。销售分为预售和现房销售两个阶段。房销售两个阶段。预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售。竣工之前进行销售。（开发产品完工条件）（开发产品完工条件）现房销售即开发商在取得现房销售即开发商在取得竣工证竣工证或竣工验收合格文或竣工验收合格文件后进行销售。件后进行销售。返2023/2/17二、房地产开发企业所得税管理二、房地产开发企业所得税管理（一）政策依据（一）政策依据l国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发 的通知
6、的通知（国税发（国税发200931200931号）号）自自20082008年年1 1月月1 1日起执行日起执行 适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业 （二）房地产开发经营业务内容二）房地产开发经营业务内容国税发国税发200931200931号号第三条：第三条：包括土地的开发，建造、销售包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。发产品。注意多选注意多选2023/2/17第四条第四条 企业出现企业出现中华人民共和国税收征收管理法中华人民共和国税收征收管理法第第
7、三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按中华人民共和国税收征收管理法中华人民共和国税收征收管理法等税收法律、行政法等税收法律、行政法规的规定进行处理，但规的规定进行处理，但不得事先确定不得事先确定企业的所得税按核定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。征收方式进行征收、管理。2023/2/17（三）房地产企业所得税管理主要内容（三）房地产企业所得税管理主要内容1.1.正确确定开发项目，实行项目管理；正确确定开发项目，实行项目管理；2
8、.2.按照销售方式确认企业所得税的应税收入；按照销售方式确认企业所得税的应税收入；3.3.正确区分计税成本和期间费用；正确区分计税成本和期间费用；4.4.计税成本在不同开发项目、在完工开发产品和未完计税成本在不同开发项目、在完工开发产品和未完工开发产品间的分配；工开发产品间的分配；5.5.期间费用各费用项目在企业所得税前的扣除；期间费用各费用项目在企业所得税前的扣除；6.6.房地产开发企业特殊业务的所得税处理；房地产开发企业特殊业务的所得税处理；7.7.房地产开发企业的凭证管理等。房地产开发企业的凭证管理等。2023/2/17第三条：第三条：除土地开发之外，除土地开发之外，其他开发产品符合下列
9、其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：条件之一的，应视为已经完工：（一）（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。理部门备案。（二）（二）开发产品已开始投入使用开发产品已开始投入使用。（三）（三）开发产品已取得了初始产权证明。开发产品已取得了初始产权证明。2023/2/17n关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复（国税函（国税函20093422009342号号）n关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知（国税函（国税函2010201
10、2010201号号 ）房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否工程质量是否通过验收合格通过验收合格，或，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续决算手续，当企业，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、续）、或或已开始实际投入使用已开始实际投入使用时，为时，为开发产品开始投入使用开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。算开发
11、产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。容易出多选题 2023/2/17例例：房地产开发企业，除土地开发之外，下列应视为：房地产开发企业，除土地开发之外，下列应视为已经完工的有已经完工的有()。A.A.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案案B.B.开发产品已开始投入使用开发产品已开始投入使用C.C.开发产品已取得了初始产权证明开发产品已取得了初始产权证明D.D.开发产品已经封顶开发产品已经封顶E.E.开发产品取得预售许可证开发产品取得预售许可证答案：ABC2023/2/17一、开发产品销售收入的范围 第五条第五条开发产品销售收入的范围为销售开发
12、产品过程中取得的全开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴代收代缴款款项进行管理。项进行管理。（代收费用的处理）（代
13、收费用的处理）第二章第二章 收入的税务处理收入的税务处理2023/2/17二、开二、开发产品品销售收入的确售收入的确认第六条企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取（一）采取一次性全额收款一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。（二）采取（二）采取分期收款分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款
14、方提前付款的，在实际付款日确价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。认收入的实现。（三）采取（三）采取银行按揭银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。注：银行按揭担保金不得从销售收入中减除注：银行按揭担保金不得从销售收入中减除（第十九条（第十九条）2023/2/17（四）采取（四）采取委托方式委托方式销售开发
15、产品的，应按以下原则确认收销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：入的实现：1.1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。认收入的实现。2.2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售
16、合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按则应按买断价格买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。之日确认收入的实现。202
17、3/2/173.3.采取采取基价（保底价）并实行超基价双方分成基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产方式委托销售开发产品的品的属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企
18、业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的如果销售合同或协议约定的价格低于基价的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按，则应按基价加上按规定基价加上按规定取得的分成额取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。4.4.采取采取包销方式委托销售包销方式委托销售开发产
19、品的，包销期内可根据包销合同的有开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述关约定，参照上述1 1至至3 3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。收入的实现。2023/2/17例题：A A房地产开发公司采取基价加超基价分成方式委托房地产开发公司采取基价加超基价分成方式委托B B房产营房产营销公司销售开发产品，委托销售合同约定每平方米基价销公司销售开发产品，委托销售合同约定每平方米基价50005000元，超过基价的
20、金额双方分成比例是元，超过基价的金额双方分成比例是4 4：6 6。20112011年年B B公司共销售开发产品公司共销售开发产品1000010000平方米，销售合同以平方米，销售合同以A A公司的名公司的名义与购房人签订，均价为义与购房人签订，均价为68006800元。元。A A公司公司20112011年应确认开年应确认开发产品销售收入发产品销售收入()()。A.5000A.5000万元万元 B.5720B.5720万元万元 C.6080C.6080万元万元 D.6800D.6800万元万元思考：若以思考：若以B B公司交与购房人签订合同，公司交与购房人签订合同，A A公司应如何确认公司应如何
21、确认收入？收入？2023/2/17三、三、预收房款的税收房款的税务处理理国税国税发200931200931号文件第九条：号文件第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛计税毛利率利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项预计
22、毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。要的其他相关资料。2023/2/17l第八条：第八条：企业销售未完工开发产品的企业销售未完工开发产品的计税毛利率计税毛利率由各省、自治、由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（1 1）开发项目位于省、自治区、直辖
23、市和计划单列市人民政府）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于所在地城市城区和郊区的，不得低于1515。（2 2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%.10%.（3 3）开发项目位于其他地区的，不得低于）开发项目位于其他地区的，不得低于5 5。（4 4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.3%.第三十八条第三十八条从事房地产开发经营业务的外商投资企业在从事房地产开发经营业务的外商投资企业在20072007年年1212月月3131日前存有
24、销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。2023/2/17房地房地产企企业如何如何进行行企企业所得税所得税预缴和和汇缴？例：例：某房地产开发企业位于省会城市，某房地产开发企业位于省会城市，20112011年度预收房年度预收房款款30003000万元，当年将预收房款结转收入万元，当年将预收房款结转收入20002000万元，销售成万元，销售成本本16001600万元。（假定该市预计计税毛利率为万元。（假定该市预计计税毛利率为15%15%）（1
25、1）预收房款时：）预收房款时：借：银行存款借：银行存款 30003000 贷：预收账款贷：预收账款 30003000 企业所得税处理：企业所得税处理：预计利润预计利润=300015%=450=300015%=450万元万元p月月(季季)度预缴纳税申报表度预缴纳税申报表(A(A类类)第第5 5行行（20112011年第年第6464号公告）号公告）p纳税调整项目明细表纳税调整项目明细表第第5252行行：调增调增（国税函国税函2008108120081081号）号）2023/2/17（2 2）预收款结转收入时：）预收款结转收入时：确认收入：确认收入：借：预收账款借：预收账款 20002000 贷：主
26、营业务收入贷：主营业务收入 2000 2000 结转成本：结转成本：借：主营业务成本借：主营业务成本 16001600 贷：开发产品贷：开发产品 160016002023/2/17企业所得税处理：企业所得税处理：（1 1）根据结转收入的预收款计算应当冲减的预计利润，所）根据结转收入的预收款计算应当冲减的预计利润，所得税申报时调整减少当期的应纳税所得额。得税申报时调整减少当期的应纳税所得额。应冲减的预计利润应冲减的预计利润=200015%=300=200015%=300万元万元（2 2）企业当期申报的主营业务收入为）企业当期申报的主营业务收入为20002000万元，主营业务万元，主营业务成本为成
27、本为16001600万元，实现的实际利润为万元，实现的实际利润为400400万元（万元（2000-2000-1600=4001600=400）纳税调整项目明细表纳税调整项目明细表第第5252行：行：调减调减（国税函国税函2008108120081081号）号）2023/2/17四、视同销售的所得税处理四、视同销售的所得税处理 国税发国税发200931200931号第七条：号第七条：企业将开发产品用于企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资投资、分配给股东或投资人、抵偿债务分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业换取其他企事业单位和个人的非货币性
28、资产单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：序为：2023/2/17（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本
29、利（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于润率不得低于15%15%，具体比例由主管税务机关确定。，具体比例由主管税务机关确定。拆迁拆迁补偿(回迁房回迁房)以房抵以房抵债以房投以房投资 2023/2/17（一）以房抵债的税务处理例：某房地产开发公司欠施工企业工程款例：某房地产开发公司欠施工企业工程款12001200万元。经双万元。经双方协商，施工企业同意房地产开发公司以商品房抵顶工程方协商，施工企业同意房地产开发公司以商品房抵顶工程款。商品房公允价值款。商品房公允价值10001000万元，开发成本万元，开发成本800800万元。万元。（1 1）会计处理（以）会计处理（以企业
30、会计制度企业会计制度为例）：为例）：抵顶债务时：抵顶债务时：借：应付账款借：应付账款 12001200 贷：库存商品（开发产品）贷：库存商品（开发产品）800800 贷：应交税金贷：应交税金-应交营业税应交营业税 6060 贷：资本公积贷：资本公积债务重组收益债务重组收益 340340 2023/2/17（2 2）企业所得税处理：）企业所得税处理：房地产开发企业以商品房抵顶债务，应当以公允价值为计房地产开发企业以商品房抵顶债务，应当以公允价值为计税依据，视同销售进行所得税处理，同时确认债务重组所税依据，视同销售进行所得税处理，同时确认债务重组所得。得。视同销售收入：视同销售收入：1000100
31、0万元万元 视同销售成本：视同销售成本：800800万元万元 视同销售利润：视同销售利润：1000-800-60=1401000-800-60=140万元万元 债务重组收益：债务重组收益：1200-1000=2001200-1000=200万元万元 注意事项：执行注意事项：执行企业会计准则企业会计准则的企业，会计处理确认的企业，会计处理确认主营业务收入，其营业税处理、企业所得税处理和会计处主营业务收入，其营业税处理、企业所得税处理和会计处理无差异。理无差异。2023/2/17(二二)以商品房以商品房对外投外投资的所得税的所得税处理理例：甲房地产开发公司与乙商业股份有限公司合资成例：甲房地产开发
32、公司与乙商业股份有限公司合资成立立A A超市，合作方式为利益共享，风险共担。甲公司以超市，合作方式为利益共享，风险共担。甲公司以开发产品（商场）出资，开发产品账面价值开发产品（商场）出资，开发产品账面价值80008000万元，万元，公允价值公允价值1000010000万元，甲公司出资额占万元，甲公司出资额占A A超市注册资本的超市注册资本的50%50%。视同销售收入：视同销售收入：1000010000万元万元视同销售成本：视同销售成本：80008000万元万元视同销售利润：视同销售利润：20002000万元万元p企业所得税申报时，视同销售收入在附表一申报，视同销售企业所得税申报时，视同销售收入
33、在附表一申报，视同销售成本在附二申报。并入主表后，视同销售利润与营业利润合并成本在附二申报。并入主表后，视同销售利润与营业利润合并形成企业的应纳税所得额。形成企业的应纳税所得额。2023/2/17(三三)回迁房的所得税处理回迁房的所得税处理回迁房，可以看作是房地产开发企业以商品房换取土地回迁房，可以看作是房地产开发企业以商品房换取土地使用权，按照国税发使用权，按照国税发200931200931号文件第七条的规定，应当号文件第七条的规定，应当视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。按照国税取得利益权利
34、时确认收入（或利润）的实现。按照国税发发200931200931号文件第二十七条第一项的规定，回迁房的建号文件第二十七条第一项的规定，回迁房的建造支出，应当作为土地征用及拆迁补偿费进行所得税处造支出，应当作为土地征用及拆迁补偿费进行所得税处理。理。2023/2/17例：例：乙房地产开发公司受让了一片居民小区进行开发，乙房地产开发公司受让了一片居民小区进行开发，拆迁原居民房屋拆迁原居民房屋80008000平米。开发产品完工后，乙公司将平米。开发产品完工后，乙公司将其中其中1000010000平米房屋还迁给原住户，还迁房屋开发成本平米房屋还迁给原住户，还迁房屋开发成本40004000万元，公允价值
35、万元，公允价值60006000万元，另由乙公司支付还迁户补万元，另由乙公司支付还迁户补价价500500万元。万元。1 1、乙公司的会计处理、乙公司的会计处理（1 1）取得土地使用权时，由于房屋尚未开发，无法确定）取得土地使用权时，由于房屋尚未开发，无法确定公允价值，不确认土地成本。公允价值，不确认土地成本。2023/2/17 （2 2）分配开发产品时，按照开发产品的公允价值及支）分配开发产品时，按照开发产品的公允价值及支付的补价确认土地使用权成本：付的补价确认土地使用权成本：确认收入时：确认收入时：借：开发成本借：开发成本土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 65006500 贷：主营业务
36、收入贷：主营业务收入 60006000 贷：银行存款贷：银行存款 500500 结转成本时结转成本时：借：主营业务成本借：主营业务成本 40004000 贷：开发产品贷：开发产品 400040002023/2/172 2、乙公司的企业所得税处理：、乙公司的企业所得税处理：按照公允价值确认按照公允价值确认60006000万元的收入。同时，应万元的收入。同时，应当按照回迁房的公允价值和支付的补价，确认当按照回迁房的公允价值和支付的补价，确认65006500万元的拆迁补偿费。万元的拆迁补偿费。2023/2/17五、预租收入的确认第十条第十条企业新建的开发产品在企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产
37、初尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品自开发产品交付承租人使用之日交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价起，出租方取得的预租价款款按租金确认收入按租金确认收入的实现。的实现。单选、判断单选、判断2023/2/17一、成本费用基本规定一、成本费用基本规定第十一条第十一条企业在进行成本、费用的核企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分算与扣除时，必须按规定区分期间费用期间费用和和开发产品计税成本开发产品计税成本、已销已销开发产品计开发产品计税成本与税成本与未销未销开发产品计税成本。开发产品计税
38、成本。第十二条第十二条 企业发生的期间费用、已企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。土地增值税准予当期按规定扣除。第十三条第十三条 开发产品计税成本的核算具开发产品计税成本的核算具体见体见第四章（计税成本的核算）。第四章（计税成本的核算）。2023/2/17第十四条：第十四条：已销开发产品的计税成本，已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：工程
39、成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总成本成本对象成本对象总可售面积总可售面积已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本2023/2/17二、二、维修修费用和用和维修基金修基金（一）维修费用（一）维修费用国税发国税发200931200931号第十五条：号第十五条：企业对企业对尚未出售尚未出售的的已完工已完工开发产品和按照有关法律、开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部
40、位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。发生的维修费用，准予在当期据实扣除。2023/2/17 注意事项：注意事项：1 1、未完工开发产品发生的维修费用，计入开发成本、未完工开发产品发生的维修费用，计入开发成本的开发间接费用，不能作为期间费用在当期扣除。的开发间接费用，不能作为期间费用在当期扣除。2 2、已销开发产品在保修期内发生的维修费用，应当、已销开发产品在保修期内发生的维修费用，应当由扣付的施工企业的质量保证金支付，不能作为当期的由扣付的施工企业的质量保证金支付，不能作为当期的期间费用扣除期间费用扣除
41、。2023/2/17例：例：某房地产开发公司某房地产开发公司20092009年年6 6月支付开发产品月支付开发产品维修费用维修费用400000400000元，其中未完工开发产品维修费元，其中未完工开发产品维修费100000100000元，已完工未销售开发产品维修费元，已完工未销售开发产品维修费8000080000元，已销售但尚在保修期内的开发产品维修费元，已销售但尚在保修期内的开发产品维修费4000040000元，已销售但超出保修期的开发产品维修元，已销售但超出保修期的开发产品维修费费180000180000元。元。2023/2/17企业当月的会计处理：企业当月的会计处理：借：开发间接费用借：
42、开发间接费用维修费维修费 100000100000 借：销售费用借：销售费用维修费维修费 260000260000（80000+180000=26000080000+180000=260000）借：应付账款借：应付账款某施工企业某施工企业 4000040000 贷：银行存款贷：银行存款 400000400000 企业当月的所得税处理：企业当月的所得税处理：开发产品维修费的所得税处理开发产品维修费的所得税处理与会计处理相同，无差异，不需要进行纳税调整。与会计处理相同，无差异，不需要进行纳税调整。2023/2/17（二）维修基金（二）维修基金国税发国税发200931200931第十六条第十六条企业
43、将企业将已计入销售收入已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时移交时扣除。扣除。单选、判断单选、判断2023/2/17三、银行按揭担保金三、银行按揭担保金国税发国税发200931200931第十九条第十九条企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除保证金（担保金）不得从销售收入中减除，
44、也不得作也不得作为费用在当期税前扣除为费用在当期税前扣除，但，但实际实际发生损失时可据实扣除。发生损失时可据实扣除。2023/2/17四、销售佣金和手续费四、销售佣金和手续费p国税发国税发200931200931第二十条第二十条境外销售费用境外销售费用 企业委托企业委托境外境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%10%的部分，准予据的部分，准予据实扣除。实扣除。p财税财税200929200929号：号：其他企业：其他企业：5%5%具有合法经营资格中介服务企业或个人具
45、有合法经营资格中介服务企业或个人除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。在税前扣除。取得合法真实凭证。取得合法真实凭证。2023/2/17例：例：A A房地产开发公司房地产开发公司20112011年度因销售开发产品，支付年度因销售开发产品，支付给给B B企业佣金支出企业佣金支出180180万元，支付给万元，支付给C C企业佣金支出企业佣金支出120120万元，以上款项均已通过银行支付，并取得合法真实万元，以上款项均已通过银行支付，并取得合法真实的凭证。已知的凭证。已知B B企业具有中介服务资格，当年
46、的服务金企业具有中介服务资格，当年的服务金额为额为20002000万元，万元，C C企业无中介服务资格，当年的服务金企业无中介服务资格，当年的服务金额为额为30003000万元万元。A A企业的所得税处理：企业的所得税处理：支付给支付给B B企业的佣金支出税前扣除限额为企业的佣金支出税前扣除限额为100100万元万元（20005%=10020005%=100），应做纳税调整的佣金支出为），应做纳税调整的佣金支出为8080万元万元（180-100=80180-100=80），该部分佣金支出在），该部分佣金支出在附表三第附表三第4040行进行进行纳行纳税调整。税调整。由于由于C C企业不具有中介服
47、务资格，所以，支付给企业不具有中介服务资格，所以，支付给C C企业的企业的佣金支出佣金支出120120万元不能在企业所得税前扣除，应当调整增加万元不能在企业所得税前扣除，应当调整增加当年的应纳税所额。当年的应纳税所额。2023/2/17五、利息支出五、利息支出国税发国税发200931200931号第二十一条：号第二十一条：企业的利息支出按以下规定进行处理：企业的利息支出按以下规定进行处理：1 1、企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定、企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于
48、其中属于财务费用性质财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。的借款费用，可直接在税前扣除。2.2.企业集团或其成员企业企业集团或其成员企业统一统一向金融机构借款分摊集团向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。除。2023/2/17例：某房地产开发公司例：某房地产开发公司20082008年年1 1月月1 1日向银
49、行借入资金日向银行借入资金10001000万元，期限万元，期限2 2年，年利率年，年利率6%6%，用于建造，用于建造A A居民小区，居民小区，总建筑面积总建筑面积2000020000平米。平米。20102010年年8 8月月3131日，小区建造完日，小区建造完工。截止工。截止20102010年年1212月月3131日，有日，有1500015000平米的开发产品已平米的开发产品已销售。销售。1 1、会计处理：、会计处理：（1 1）20102010年年1 1月月1 1日至日至8 8月月3131日发生的借款利息，计入开发日发生的借款利息，计入开发成本。成本。借：开发间接费用借：开发间接费用利息费用利
50、息费用 4040 贷：应付利息等贷：应付利息等 4040 利息费用利息费用=10006%8/12=40=10006%8/12=40（万元）（万元）2023/2/17（2 2）计入开发间接费用的利息支出，按期转入开）计入开发间接费用的利息支出，按期转入开发成本。发成本。借：开发成本借：开发成本开发间接费开发间接费 4040 贷：开发间接费用贷：开发间接费用利息费用利息费用 40 40 （3 3）计入开发成本的利息费用，开发产品完工后）计入开发成本的利息费用，开发产品完工后转入完工开发产品成本：转入完工开发产品成本：借：开发产品借：开发产品 4040 贷：开发成本贷：开发成本开发间接费用开发间接费