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1、第三章第三章 房地产项目市场调查房地产项目市场调查市场调查是房地产项目策划的基础，其主要作用表现在：1.市场调查是房地产项目策划人认识市场，捕捉新的市场机会的源泉；2.市场调查是房地产项目策划人感知市场，了解消费者行为的主要手段；3.市场调查是房地产项目策划人应付竞争，把握房地产市场供应的主要方法；4.市场调查是项目投资决策分析、项目区位选择、市场定位、消费者行为分析、规划设计、市场营销策划制定直至物业管理等一系列活动的前奏，它是房地产项目全程策划的前提和基础。1.1.房地产市场调查的内容与途径房地产市场调查的内容与途径房地产市场调查包括三个方面内容：1.宏观环境调查宏观环境调查，主要指一个国
2、家政治、经济的形势分析；2.中观环境调查中观环境调查，主要调查房地产项目所在城市的城市建设与规划，房地产的总供应量与总需求量等情况；3.微观环境调查微观环境调查，房地产项目附近区域竞争楼盘及消费者需求趋向分析。2.2.房地产市场调查的类型、方法和步骤房地产市场调查的类型、方法和步骤一、房地产市场调查的类型 根据房地产市场调查的深入程度，如下分类：1.探测性调查。探测性调查。探索性调查是房地产企业在对房地场情况很模糊或对所要调查的问题不知从何处着手时所采取的方法。2.描述性调查。描述性调查。描述性调查是对已经找出的问题做如实的反映和具体的回答。3.因果性调查。因果性调查。因果性调查也称作因果关系
3、调查，是在描述性调查的基础上进一步研究分析问题的前因后果，找出影响问题的各个因素之间的因果关系。4.预测性调查。预测性调查。预测性调查是通过收集、分析、研究现有的各种市场资料，运用数学方法，估计未来一定时期内房地产市场对某种类型物业的需求量及其变化趋势。二、房地产市场调查的方法二、房地产市场调查的方法1.访问法。访问法。访问法主要有以下三种形式：（1）面谈调查；（2）电话调查；（3）通讯调查。2.观察法。观察法。调查人员通过被调查者的行为来收集资料信息或者是收集调查者的行为痕迹来收集信息资料。3.实验法。实验法。将调查缩小到一个比较小的规模上，进行实验后得出一定的结果，再对整个市场进行推测。根据调查对象总体范围的不同还可以划分为：1.普查。普查。2.重点调查。重点调查。3.随机抽样调查。随机抽样调查。4.非随机抽样调查。非随机抽样调查。三、房地产市场调查的步骤三、房地产市场调查的步骤三个步骤：（一）市场调查的准备阶段三项工作：确定市场调查的内容和目的；拟订市场调查计划；调查人员的挑选。（二）市场调查的实施阶段1.收集相关的信息资料；2.设计调查问卷；3.进行现场实地调查。（三）资料处理阶段1.编辑整理信息资料；2.撰写市场调查报告。