《房地产企业财务管理.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产企业财务管理.ppt（56页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、房地产企业财务管理房地产企业财务管理会计改革与会计准则建立会计改革与会计准则建立 房地产企业财务管理房地产企业财务管理 目目 录录v 新企业会计准则体系构成新企业会计准则体系构成v基本会计准则修改情况基本会计准则修改情况 v 具体会计准则特点分析具体会计准则特点分析房地产企业财务管理房地产企业财务管理年度年度发布内容发布内容1992企业会计准则，一系列行业会计制度，外商投资企业会计企业会计准则，一系列行业会计制度，外商投资企业会计制度，股份制试点企业会计制度制度，股份制试点企业会计制度1993对外经济合作企业会计制度对外经济合作企业会计制度1997首个具体准则：关联方关系及其交易的披露首个具体
2、准则：关联方关系及其交易的披露1998七项具体准则：现金流量表，资产负债日后事项，债务重七项具体准则：现金流量表，资产负债日后事项，债务重组，收入，投资，建造合同，会计政策，会计估计变更和组，收入，投资，建造合同，会计政策，会计估计变更和会计差错更正会计差错更正1999非货币性交易非货币性交易2000企业财务会计报告条例，企业会计制度，或有事项准则企业财务会计报告条例，企业会计制度，或有事项准则2001金融企业会计制度，六项具体准则：无形资产，借款费用，金融企业会计制度，六项具体准则：无形资产，借款费用，租赁，固定资产，存货，中期财务报告租赁，固定资产，存货，中期财务报告2004小企业会计制度
3、小企业会计制度2005十七项征求意见稿：会计基本准则与十六项具体准则十七项征求意见稿：会计基本准则与十六项具体准则2006新会计准则体系正式发布新会计准则体系正式发布 1.1.新企业会计准则出台背景新企业会计准则出台背景房地产企业财务管理房地产企业财务管理 准则名称准则名称颁布时间颁布时间实施范围和时间实施范围和时间修订时间修订时间企业会计准则企业会计准则9292年年1111月月2626日日企业企业9393年年7 7月月1 1日日20062006年年2 2月月关联方关系及其交易的披露关联方关系及其交易的披露9797年年5 5月月2222日日上市公司上市公司9797年年1 1日日现金流量表现金流
4、量表9898年年3 3月月2020日日企业企业9898年年1 1月月1 1日日20012001年年1 1月月资产负债表日后事项资产负债表日后事项9898年年5 5月月1212日日上市公司、金融企业上市公司、金融企业0303年年7 7月月1 1日日20032003年年4 4月月债务重组债务重组9898年年6 6月月1212日日企业企业9999年年1 1月月1 1日日20012001年年1 1月月收入收入9898年年6 6月月2020日日上市公司上市公司9999年年1 1月月1 1日日投资投资9898年年6 6月月2424日日上市公司上市公司9999年年1 1月月1 1日日20012001年年1
5、1月月建造合同建造合同9898年年6 6月月2525日日上市公司上市公司9999年年1 1月月1 1日日会计政策、会计估计变更和会计政策、会计估计变更和会计差错更正会计差错更正9898年年6 6月月2525日日上市公司上市公司9999年年1 1月月1 1日；企业日；企业0101年年20012001年年1 1月月房地产企业财务管理房地产企业财务管理 准则名称准则名称颁布时间颁布时间实施范围和时间实施范围和时间修订时间修订时间非货币性交易非货币性交易9999年年6 6月月2828日日企业企业20002000年年1 1月月1 1日日20012001年年1 1月月或有事项或有事项0000年年4 4月月
6、2727日日企业企业20002000年年7 7月月1 1日日中期财务报告中期财务报告0101年年1111月月2 2日日上市公司上市公司0202年年1 1月月1 1日日固定资产固定资产0101年年1111月月9 9日日上市公司上市公司0202年年1 1月月1 1日日存货存货0101年年1111月月9 9日日上市公司上市公司0202年年1 1月月1 1日日无形资产无形资产0101年年1 1月月1818日日上市公司上市公司0101年年1 1月月1 1日日借款费用借款费用0101年年1 1月月1818日日上市公司上市公司0101年年1 1月月1 1日日租赁租赁0101年年1 1月月1818日日上市公司
7、上市公司0101年年1 1月月1 1日日 会计制度名称会计制度名称适用范围适用范围行业会计制度（行业会计制度（19931993）其他企业其他企业企业会计制度（企业会计制度（20012001）除不对外融资、经营规模较小，以及金融保险企业以外的除不对外融资、经营规模较小，以及金融保险企业以外的境内企业境内企业金融企业会计制度（金融企业会计制度（20012001）境内各类金融企业境内各类金融企业中小企业会计制度（中小企业会计制度（20042004）境内中小企业境内中小企业民间非营利组织会计制度民间非营利组织会计制度（20042004）境内各类民间非营利组织境内各类民间非营利组织房地产企业财务管理房地
8、产企业财务管理 2.2.新企业会计准则构成新企业会计准则构成准则体系房地产企业财务管理房地产企业财务管理各行业共同经济业务的准则各行业共同经济业务的准则有关特殊经济业务的准则有关特殊经济业务的准则有关财务报告的准则有关财务报告的准则会会计计准准则则分分类类存货、固定资产、无形资存货、固定资产、无形资产、收入等准则产、收入等准则现金流量表、财务报表列报、现金流量表、财务报表列报、中期报告、合并财务报表等中期报告、合并财务报表等外币核算、投资性房地产、外币核算、投资性房地产、套期保值、保险合同等套期保值、保险合同等房地产企业财务管理房地产企业财务管理 对对1616项原有会计准则的修订项原有会计准则
9、的修订 关联方关系具体交易的记录、现金流量表、收入、建造合同、投关联方关系具体交易的记录、现金流量表、收入、建造合同、投资、债务重组、资产负债表日后事项、会计政策，会计估计变更和会资、债务重组、资产负债表日后事项、会计政策，会计估计变更和会计差错更正、非货币性交易、或有事项、无形资产、借款费用、租赁、计差错更正、非货币性交易、或有事项、无形资产、借款费用、租赁、固定资产、存货、中期报告。固定资产、存货、中期报告。新出台的新出台的2222项会计准则项会计准则 22 22条会计准则分别是，外币核算、分步报告、财务报表列报、企条会计准则分别是，外币核算、分步报告、财务报表列报、企业合并、合并财务报表
10、、资产减值、生物资产、石油天然气开采、捐业合并、合并财务报表、资产减值、生物资产、石油天然气开采、捐赠与援助、投资性房地产、所得税、每股收益、金融工具确认和计量、赠与援助、投资性房地产、所得税、每股收益、金融工具确认和计量、金融资产转移、套期保值、金融工具列报和披露、保险合同、再保险金融资产转移、套期保值、金融工具列报和披露、保险合同、再保险合同、职工薪酬、以股份为基础的薪酬、合同、职工薪酬、以股份为基础的薪酬、企业年金和首次采用会计企业年金和首次采用会计准则。准则。房地产企业财务管理房地产企业财务管理准则创新首先，会计准则体系体现了理念的创新，体现了面向市首先，会计准则体系体现了理念的创新，
11、体现了面向市场经济的理念。会计准则就是要看负责人企业管理层作为受场经济的理念。会计准则就是要看负责人企业管理层作为受托者履行职能的情况，要给企业财务报表的使用者提供充分托者履行职能的情况，要给企业财务报表的使用者提供充分和有用的信息，以便他们做出对合同的决策。和有用的信息，以便他们做出对合同的决策。其次，会计准则体系有体系上的创新。会计准则体系包其次，会计准则体系有体系上的创新。会计准则体系包括基本准则、具体准则和相关应用指南，也就是报告准则，括基本准则、具体准则和相关应用指南，也就是报告准则，这形成了一个体系，涵盖了几乎所有的领域。这形成了一个体系，涵盖了几乎所有的领域。第三，会计准则体系有
12、内容上的创新。会计准则体系从第三，会计准则体系有内容上的创新。会计准则体系从过去偏重工商企业的过去偏重工商企业的1717项准则扩展到横跨金融、保险、农业项准则扩展到横跨金融、保险、农业等众多领域的等众多领域的3939项准则，覆盖了企业的各项经济业务，填补项准则，覆盖了企业的各项经济业务，填补了我国市场经济条件下新型经济业务会计处理规定的空白。了我国市场经济条件下新型经济业务会计处理规定的空白。第四，会计准则体系的创新还体现在国际趋同上。第四，会计准则体系的创新还体现在国际趋同上。3.3.新企业会计准则特点新企业会计准则特点房地产企业财务管理房地产企业财务管理首先是企业合并问题。按照国际会计准则
13、，合并只包含没有任何关联首先是企业合并问题。按照国际会计准则，合并只包含没有任何关联的合并行为，要以公允价值为基础。但是，在我国企业合并重组案例中，的合并行为，要以公允价值为基础。但是，在我国企业合并重组案例中，很多都类似股权联营，要以账面价值为基础。因此，我们需要对这种合并很多都类似股权联营，要以账面价值为基础。因此，我们需要对这种合并进行规定。进行规定。第二是关于关联方及其交易的披露。按照国际会计准则，我国的国家第二是关于关联方及其交易的披露。按照国际会计准则，我国的国家控制或国有企业之间都将被视为关联方，他们之间的交易都将被作为关联控制或国有企业之间都将被视为关联方，他们之间的交易都将被
14、作为关联交易来处理。这在实践中是无法操作的。譬如东部地区和西部地区的国有交易来处理。这在实践中是无法操作的。譬如东部地区和西部地区的国有企业有何关联？各国有商业银行之间的业务往来更加频繁，如果都当作关企业有何关联？各国有商业银行之间的业务往来更加频繁，如果都当作关联交易，那就扭曲了关联方和关联交易的本质，或者说掩盖了真正的关联联交易，那就扭曲了关联方和关联交易的本质，或者说掩盖了真正的关联方及关联交易。所以我们的准则规定，除非国有企业之间存在投资关系，方及关联交易。所以我们的准则规定，除非国有企业之间存在投资关系，他们不能作为关联方。他们不能作为关联方。第三是关于资产减值。资产减值在实际工作中
15、确实被一些企业当成了第三是关于资产减值。资产减值在实际工作中确实被一些企业当成了调节利润的手段。当然这也是公司治理问题，无法单靠会计制度来解决。调节利润的手段。当然这也是公司治理问题，无法单靠会计制度来解决。不过，新的准则规定，资产减值的提取要科学、有依据、稳健。更重要的不过，新的准则规定，资产减值的提取要科学、有依据、稳健。更重要的是，规定是，规定“资产减值一经提取不得转回资产减值一经提取不得转回”，特殊情况除外。，特殊情况除外。最后还有政府补贴、补助。由于其他规章文件对此已有明文规定，因最后还有政府补贴、补助。由于其他规章文件对此已有明文规定，因此我们的会计准则也规定，如果国家补贴能成功转
16、化成技术成果，那就作此我们的会计准则也规定，如果国家补贴能成功转化成技术成果，那就作为权益处理。为权益处理。国际接轨房地产企业财务管理房地产企业财务管理公允价值的应用公允价值的应用新基本准则中的会计基本原则，继续保留了重要性原则、谨慎原新基本准则中的会计基本原则，继续保留了重要性原则、谨慎原则、实质重于形式原则等，也强调了可比性、一致性、明晰性等原则、实质重于形式原则等，也强调了可比性、一致性、明晰性等原则。但权责发生制和历史成本不再作为会计核算的一般原则。则。但权责发生制和历史成本不再作为会计核算的一般原则。美国会计准则和国际财务报告准则比较侧重公允价值的应用，美国会计准则和国际财务报告准则
17、比较侧重公允价值的应用，以体现会计信息的相关性。新会计准则体系中主要在金融工具、投以体现会计信息的相关性。新会计准则体系中主要在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性交易资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性交易等方面采用了公允价值。等方面采用了公允价值。存货计价的规定存货计价的规定新存货准则取消了新存货准则取消了“后进先出后进先出”法。这对生产周期较长的公司将法。这对生产周期较长的公司将产生一定影响。原先采用产生一定影响。原先采用“后进先出后进先出”法、存货较多、周转率较低法、存货较多、周转率较低的公司，采用新的存货计价方法后，其毛利率和利润将出现
18、不正常的公司，采用新的存货计价方法后，其毛利率和利润将出现不正常的波动。的波动。具体特点房地产企业财务管理房地产企业财务管理资产减值准备转回的限制资产减值准备转回的限制针对减值准备的计提和转回操纵利润的问题，针对减值准备的计提和转回操纵利润的问题，计提的减值准备在计提的减值准备在转回后不得计入损益，而应计入公积金转回后不得计入损益，而应计入公积金。值得关注的是，一些利用计。值得关注的是，一些利用计提减值准备进行利润调节的公司，有可能在提减值准备进行利润调节的公司，有可能在20062006年将减值准备冲回，年将减值准备冲回，否则否则20072007年执行新会计准则后，这些年执行新会计准则后，这些
19、“隐藏利润隐藏利润”将再也没有机会转将再也没有机会转回。回。债务重组处理方法债务重组处理方法新债务重组准则改变了新债务重组准则改变了“一刀切一刀切”的规定，将原先因债权人让步的规定，将原先因债权人让步而导致债务人豁免或者少偿还的负债计入资本公积的做法，改为将债而导致债务人豁免或者少偿还的负债计入资本公积的做法，改为将债务重组收益计入营业外收入，对于实物抵债业务，引进公允价值作为务重组收益计入营业外收入，对于实物抵债业务，引进公允价值作为计量属性。按新规定，一些无力清偿债务的公司，一旦获得债务全部计量属性。按新规定，一些无力清偿债务的公司，一旦获得债务全部或者部分豁免，其收益将直接反映在当期利润
20、表中，可能极大地提升或者部分豁免，其收益将直接反映在当期利润表中，可能极大地提升其每股收益水平。其每股收益水平。房地产企业财务管理房地产企业财务管理投资性房地产投资性房地产新的会计准则规定，投资性房地产包括：已出租的土地使用权；新的会计准则规定，投资性房地产包括：已出租的土地使用权；长期持有并准备增值后转让的土地使用权；企业拥有并已出租的建长期持有并准备增值后转让的土地使用权；企业拥有并已出租的建筑物。其实，这条规定，已经把多数的房地产上市公司排除在外，筑物。其实，这条规定，已经把多数的房地产上市公司排除在外，因为我国因为我国90%90%的地产上市公司以开发为主，新的会计准则明文规定：的地产上
21、市公司以开发为主，新的会计准则明文规定：作为存货的房地产不能确认为投资性房产。会计报表中须单列作为存货的房地产不能确认为投资性房产。会计报表中须单列“投投资性房产资性房产”项目，处理可以采用成本模式或者公允价值模式，但以项目，处理可以采用成本模式或者公允价值模式，但以成本模式为主导。如有活跃市场，能确定公允价值并能可靠计量，成本模式为主导。如有活跃市场，能确定公允价值并能可靠计量，也可采用公允价值计量模式，这种模式下不计提折旧或减值准备，也可采用公允价值计量模式，这种模式下不计提折旧或减值准备，公允价值与原账面值之间的差异计入当期损益。公允价值与原账面值之间的差异计入当期损益。原先公司拥有的物
22、业都被计入了固定资产，因此，物业的升原先公司拥有的物业都被计入了固定资产，因此，物业的升值与否，并没有体现在报表中。近几年物业升值迅速，因此，如果值与否，并没有体现在报表中。近几年物业升值迅速，因此，如果公司一旦采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产，必将公司一旦采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产，必将大大提高其净资产和当期净利润。究竟什么样的价值才是公允价值，大大提高其净资产和当期净利润。究竟什么样的价值才是公允价值，如何防止上市公司玩花样，是监管的难题。如何防止上市公司玩花样，是监管的难题。房地产企业财务管理房地产企业财务管理合并会计规定合并会计规定目前中国的企业合并大部分
23、是目前中国的企业合并大部分是同一控制下的企业合并同一控制下的企业合并，这不一定，这不一定是合并方和被合并方双方完全出于自愿的交易行为，合并对价也不是是合并方和被合并方双方完全出于自愿的交易行为，合并对价也不是双方讨价还价的结果，不代表公允价值，因此双方讨价还价的结果，不代表公允价值，因此以账面价值以账面价值作为会计处作为会计处理的基础，以避免利润操纵。理的基础，以避免利润操纵。非同一控制下的企业合并非同一控制下的企业合并(包括吸收合包括吸收合并和新设合并并和新设合并)可以有双方的讨价还价，是双方自愿交易的结果，因可以有双方的讨价还价，是双方自愿交易的结果，因此以双方认可的此以双方认可的公允价值
24、公允价值，并可确认购买商誉。，并可确认购买商誉。合并报表基本理论的变革。从侧重合并报表基本理论的变革。从侧重母公司理论转为侧重实体理论母公司理论转为侧重实体理论。合并报表范围的确定合并报表范围的确定更关注实质性控制，更关注实质性控制，母公司对所有能控制的子公母公司对所有能控制的子公司均需纳入合并范围，而不一定考虑股权比例。司均需纳入合并范围，而不一定考虑股权比例。所有者权益为负数的所有者权益为负数的子公司子公司，只要是持续经营的，也应纳入合并范围。，只要是持续经营的，也应纳入合并范围。金融工具准则金融工具准则关于金融工具的关于金融工具的4 4项具体会计准则（项具体会计准则（金融工具确认和计量、
25、金融金融工具确认和计量、金融资产转移、套期保值、金融工具列报和披露）资产转移、套期保值、金融工具列报和披露）主要适用于金融企业。主要适用于金融企业。这些准则对金融企业的影响是广泛而深刻的，特别是对上市或拟上市这些准则对金融企业的影响是广泛而深刻的，特别是对上市或拟上市的金融机构的影响。的金融机构的影响。房地产企业财务管理房地产企业财务管理 4.4.新会计准则实施关注的问题新会计准则实施关注的问题盈亏计算 新会计准则充分考虑了中国的经济环境和会计环境，修订新会计准则充分考虑了中国的经济环境和会计环境，修订了若干业务核算准则，其中重要的内容是：较多地压缩了会计了若干业务核算准则，其中重要的内容是：
26、较多地压缩了会计估计和会计政策的选择项目、限定了企业利润调节的空间范围，估计和会计政策的选择项目、限定了企业利润调节的空间范围，规范和控制企业对利润的人为操纵。规范和控制企业对利润的人为操纵。存货发出计价，取消存货发出计价，取消“后进先出法后进先出法”计提的资产减值准备，计提的资产减值准备，不得转回不得转回 同一控制下的企业合并以同一控制下的企业合并以账面价值账面价值作为会计处理的基础，作为会计处理的基础，放弃使用公允价值，以避免利润操纵。放弃使用公允价值，以避免利润操纵。扩大了合并报表范围，扩大了合并报表范围，凡是母公司所能控制的子公司都凡是母公司所能控制的子公司都要纳入合并报表范围，而不以
27、股权比例作为衡量标准。阻断了要纳入合并报表范围，而不以股权比例作为衡量标准。阻断了一些企业利用分离若干子公司，缩小持股比例，将经营状况不一些企业利用分离若干子公司，缩小持股比例，将经营状况不好的业务从合并范围中剔除，从而粉饰企业集团整体业绩。好的业务从合并范围中剔除，从而粉饰企业集团整体业绩。房地产企业财务管理房地产企业财务管理行业影响 投资性房产计价的影响投资性房产计价的影响如果确有证据表明投资性房产的公允价值能够持续可靠地获得，如果确有证据表明投资性房产的公允价值能够持续可靠地获得，就应当采用公允价值予以计量。也就是说，投资房地产的上市公司就应当采用公允价值予以计量。也就是说，投资房地产的
28、上市公司将对其相关资产重新估值，由此带来的是账面净资产的大幅增加，将对其相关资产重新估值，由此带来的是账面净资产的大幅增加，使得相关会计数据更能反映近年来房地产的增值情况使得相关会计数据更能反映近年来房地产的增值情况.因此，这必然因此，这必然会影响到地产股的股价表现。会影响到地产股的股价表现。借款费用的影响借款费用的影响借款费用只有同时满足以下条件时，才应当开始资本化：资产借款费用只有同时满足以下条件时，才应当开始资本化：资产支出已经发生；借款费用已经发生；为使资产达到预定可使用或者支出已经发生；借款费用已经发生；为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。如果严格按
29、规定可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。如果严格按规定执行，房地产公司长期未开发的土地储备所包含的借款费用将不能执行，房地产公司长期未开发的土地储备所包含的借款费用将不能再资本化，这部分支出将计入财务费用，会影响房地产企业的当期再资本化，这部分支出将计入财务费用，会影响房地产企业的当期利润。但是所谓的利润。但是所谓的“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始要的购建或者生产活动已经开始”对房地产公司来说不太容易确定，对房地产公司来说不太容易确定，这样新会计准则的影响将大大减弱，该项规定同样可以成为地产公这样新会计准则的
30、影响将大大减弱，该项规定同样可以成为地产公司调节利润的手段。另外司调节利润的手段。另外,新准则要求披露资本化率和利息资本化金新准则要求披露资本化率和利息资本化金额，这有助于投资者了解地产公司的融资状况。额，这有助于投资者了解地产公司的融资状况。房地产企业财务管理房地产企业财务管理 新准则规定衍生金融工具一律以新准则规定衍生金融工具一律以“公允价值公允价值”计量，并从表外计量，并从表外移到表内反映。这就要求上市银行和证券公司善用衍生金融工具这移到表内反映。这就要求上市银行和证券公司善用衍生金融工具这把把“双刃剑双刃剑”。因为表内化将对企业利用衍生金融工具进行风险管。因为表内化将对企业利用衍生金融
31、工具进行风险管理的行为产生重大影响，企业不但要考虑现金流等经济因素，还要理的行为产生重大影响，企业不但要考虑现金流等经济因素，还要考虑衍生金融工具对报表的影响，以避免波动过大。考虑衍生金融工具对报表的影响，以避免波动过大。按照旧准则，金融企业的不良贷款，多采取账外披露、表外注按照旧准则，金融企业的不良贷款，多采取账外披露、表外注释的方法。而新准则却强调释的方法。而新准则却强调公允价格公允价格，即按市场价格在报表上，即按市场价格在报表上做记录。这样做的好处是，把企业以前不确定的风险量化。有可能做记录。这样做的好处是，把企业以前不确定的风险量化。有可能导致一个企业在季度与季度之间，年度与年度之间的
32、波动很大。比导致一个企业在季度与季度之间，年度与年度之间的波动很大。比如，当国际金融市场价格波动较大或者价格严重贬值时候，金融企如，当国际金融市场价格波动较大或者价格严重贬值时候，金融企业受影响最大。业受影响最大。新准则要求贷款资产的价值必须使用实际利率计算摊余成本及利新准则要求贷款资产的价值必须使用实际利率计算摊余成本及利息收入和利息费用，这无疑将使贷款资产账面价值和利润除了面临息收入和利息费用，这无疑将使贷款资产账面价值和利润除了面临原来必须反映的信用损失外，还得面对利率波动带来的风险。原来必须反映的信用损失外，还得面对利率波动带来的风险。房地产企业财务管理房地产企业财务管理职业判断 会计
33、准则会计准则是以特定的经济业务是以特定的经济业务(交易或事项交易或事项)或特别的报表项目为对象，或特别的报表项目为对象，考虑该业务或项目的特点，确定有关概念的含义，对该业务或项目有可能考虑该业务或项目的特点，确定有关概念的含义，对该业务或项目有可能发生的各种确认和计量以及披露问题做出处理的规范。会计准则规定了某发生的各种确认和计量以及披露问题做出处理的规范。会计准则规定了某一项经济业务或报表项目的会计处理的全过程。一项经济业务或报表项目的会计处理的全过程。会计制度会计制度是以某一特定行业、特定部门或特定所有制形式的所是以某一特定行业、特定部门或特定所有制形式的所有企业为对象，对其会计科目的设置
34、、会计业务的记录和处理、相关会计有企业为对象，对其会计科目的设置、会计业务的记录和处理、相关会计报表的格式以及编制做出限定的规范。会计制度规定了某一个企业基本业报表的格式以及编制做出限定的规范。会计制度规定了某一个企业基本业务会计处理的全部流程。务会计处理的全部流程。二者之间的区别：二者之间的区别：11二者规范的对象不同。准则针对特定的经济业务和特别的报二者规范的对象不同。准则针对特定的经济业务和特别的报表项目，而制度则针对特定企业从会计凭证直到会计报表的全部业务流程。表项目，而制度则针对特定企业从会计凭证直到会计报表的全部业务流程。22二者规范的重点不同。准则的重点是规范会计判断的过程，二者
35、规范的重点不同。准则的重点是规范会计判断的过程，而制度则偏重于规范会计的行动和结果。而制度则偏重于规范会计的行动和结果。33准则在会计要素的确认、计量和报告方面的规定比较抽象，准则在会计要素的确认、计量和报告方面的规定比较抽象，需要会计人员凭借职业判断做出处理，而制度比较具体，针对会计处理做需要会计人员凭借职业判断做出处理，而制度比较具体，针对会计处理做出了较为详尽的说明和规定，容易被广大会计人员所掌握。出了较为详尽的说明和规定，容易被广大会计人员所掌握。房地产企业财务管理房地产企业财务管理 会计职业判断会计职业判断是会计人员按照会计准则、制度的要求，根据企业是会计人员按照会计准则、制度的要求
36、，根据企业理财环境和经营特点，利用自己的专业知识和职业经验对日常会计黎理财环境和经营特点，利用自己的专业知识和职业经验对日常会计黎项的处理和财务报表的编制应采取的原则、方法、程序等方面进行判项的处理和财务报表的编制应采取的原则、方法、程序等方面进行判断与选择的过程。断与选择的过程。1会计原则的选择与协调。会计原则的选择与协调。经济活动的复杂性和多样性，使得在经济活动的复杂性和多样性，使得在会计实务中对某一会计事项进行确认、计设、揭示时需要多个会计原会计实务中对某一会计事项进行确认、计设、揭示时需要多个会计原则之间作出选择，而各个会计原则之间也有矛盾。如可雄性与相关性则之间作出选择，而各个会计原
37、则之间也有矛盾。如可雄性与相关性否则之间。谨慎性原则与历史成不、一致性原则之间就时有冲突在特否则之间。谨慎性原则与历史成不、一致性原则之间就时有冲突在特定的条件下，某项会计原则是否应当选，选择的定的条件下，某项会计原则是否应当选，选择的“度度”应该多大，如应该多大，如何正确处理多个原则的优先使用顺序，怎样实现不同原则之间的最佳何正确处理多个原则的优先使用顺序，怎样实现不同原则之间的最佳组合等等，这一切都必须依赖会计人员的判断来进行相应的选择与协组合等等，这一切都必须依赖会计人员的判断来进行相应的选择与协调。调。2会计处理方法的选择。会计处理方法的选择。由于客观经济的复杂性和各个企业的特由于客观
38、经济的复杂性和各个企业的特殊性，企业可在允许的范围内对同一经济事项采用不同的会计处理方殊性，企业可在允许的范围内对同一经济事项采用不同的会计处理方法。在这多种会计处理方法之间本无绝对的孰优孰劣，现行制度也缺法。在这多种会计处理方法之间本无绝对的孰优孰劣，现行制度也缺乏对多种方法选用标准的具体规定，会计人员只有在工作中运用自身乏对多种方法选用标准的具体规定，会计人员只有在工作中运用自身的职业判断，花诸多可选择的会计处理方法中，选择适合本企业具体的职业判断，花诸多可选择的会计处理方法中，选择适合本企业具体情况的会计处理方法，以便会计信息能望其实地反映企业经营状况。情况的会计处理方法，以便会计信息能
39、望其实地反映企业经营状况。房地产企业财务管理房地产企业财务管理 3 3会计估计。会计估计。在会计工作实践中，经常需要利用最新信息对具在会计工作实践中，经常需要利用最新信息对具有结果不确定性的交易或事项作出判断，对未来事项是否发生及未来有结果不确定性的交易或事项作出判断，对未来事项是否发生及未来事项的发生时间及影响予以估计入账常见的需要估计的项目有：坏账、事项的发生时间及影响予以估计入账常见的需要估计的项目有：坏账、或有损失、固定资产折旧年限与净残值、无形资产和待摊费用的摊销或有损失、固定资产折旧年限与净残值、无形资产和待摊费用的摊销期限等等。这些项目必须通过会计人员合理预测与推断加以确认、计期
40、限等等。这些项目必须通过会计人员合理预测与推断加以确认、计设，才能便会计信息实地反映，其确认、计量、揭示的合理准确与否设，才能便会计信息实地反映，其确认、计量、揭示的合理准确与否很大程度取决于会计人员职业判断能力的高低。很大程度取决于会计人员职业判断能力的高低。4 4重要性原则的运用。重要性原则的运用。重要性原则要求对那些预期可能对重要性原则要求对那些预期可能对进行经济决策发生重大影响的事项，应单独反映或重点说明进行经济决策发生重大影响的事项，应单独反映或重点说明;对于不太对于不太重要的经济事项，可以在会计记录或报表上予以简化或省略。由于我重要的经济事项，可以在会计记录或报表上予以简化或省略。
41、由于我国会计准则未对重要性作出明确的定义，而且在实际工作中，不同的国会计准则未对重要性作出明确的定义，而且在实际工作中，不同的事项，判断其重要性的标准也会随着时间、地点、经济环境、业务性事项，判断其重要性的标准也会随着时间、地点、经济环境、业务性质等等而不同。因此，对于一项经济事项是否重要。是否对企业会计质等等而不同。因此，对于一项经济事项是否重要。是否对企业会计信息披露构成影响，应否单独揭示，应视其自身性质及相关情况而定，信息披露构成影响，应否单独揭示，应视其自身性质及相关情况而定，在一定程度上也取决于会计人员的职业判断。在一定程度上也取决于会计人员的职业判断。房地产企业财务管理房地产企业财
42、务管理 目目 录录v 新企业会计准则体系构成新企业会计准则体系构成v 具体会计准则特点分析具体会计准则特点分析v基本会计准则修改情况基本会计准则修改情况 房地产企业财务管理房地产企业财务管理 1.1.会计目标和会计核算前提会计目标和会计核算前提 第四条企业应当编制财务会计报告（又称财务报告，下同）。第四条企业应当编制财务会计报告（又称财务报告，下同）。财财务会计报告的目标务会计报告的目标是向财务会计报告使用者提供与企业财务状况、经营是向财务会计报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息，反映企业管理层受托责任履行情况，成果和现金流量等有关的会计信息，反映企业管理层受托责任
43、履行情况，有助于财务会计报告使用者作出经济决策。有助于财务会计报告使用者作出经济决策。财务会计报告使用者包括投资者、债权人、政府及其有关部门和社财务会计报告使用者包括投资者、债权人、政府及其有关部门和社会公众等。会公众等。第五条第五条企业应当对其本身发生的交易或者事项进行会计确认、计企业应当对其本身发生的交易或者事项进行会计确认、计量和报告。量和报告。第六条企业会计确认、计量和报告应当以持续经营为前提。第六条企业会计确认、计量和报告应当以持续经营为前提。第七条企业应当划分会计期间，分期结算账目和编制财务会计报第七条企业应当划分会计期间，分期结算账目和编制财务会计报告。告。会计期间分为年度和中期
44、。会计期间分为年度和中期。中期中期是指短于一个完整的会计年度的报是指短于一个完整的会计年度的报告期间。告期间。第八条企业会计应当以货币计量。第八条企业会计应当以货币计量。第九条企业应当以第九条企业应当以权责发生制权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。为基础进行会计确认、计量和报告。房地产企业财务管理房地产企业财务管理93年基本会计准则年基本会计准则2006年基本会计准则年基本会计准则会计主体会计主体会计主体（表述变化）会计主体（表述变化）持续经营持续经营持续经营持续经营会计分期会计分期会计分期会计分期货币计量货币计量货币计量货币计量财务会计报告目标财务会计报告目标权责发生制权责发生制房地产
45、企业财务管理房地产企业财务管理 会计确认会计确认是将某一项目作为一项资产、负债、营业收入、是将某一项目作为一项资产、负债、营业收入、费用等正式地计入或列入某一主体的财务报表过程。其特点：费用等正式地计入或列入某一主体的财务报表过程。其特点：可定义性：所确认的项目要符合财务报表对要素的定义。可定义性：所确认的项目要符合财务报表对要素的定义。可计量性：所确认的项目要能予以量化。可计量性：所确认的项目要能予以量化。相关性：所确认的项目生成的信息对决策者有影响。相关性：所确认的项目生成的信息对决策者有影响。可靠性：所确认的项目是真实的、可验证的。可靠性：所确认的项目是真实的、可验证的。会计计量会计计量
46、是指根据一定的计量标准和计量方法，记录并在是指根据一定的计量标准和计量方法，记录并在会计主体资产负债表和利润表中确认和列示而确定其金额的过程。会计主体资产负债表和利润表中确认和列示而确定其金额的过程。会计计量基础主要包括：历史成本、现行市价、可变现净值、会计计量基础主要包括：历史成本、现行市价、可变现净值、现值和公允价值等。现值和公允价值等。房地产企业财务管理房地产企业财务管理 2.2.会计信息质量要求会计信息质量要求 第十二条企业应当以实际发生的交易或者事项为依据进行会计确认、计量和报第十二条企业应当以实际发生的交易或者事项为依据进行会计确认、计量和报告，如实反映符合确认和计量要求的各项会计
47、要素及其他相关信息，保证会计信息真告，如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息，保证会计信息真实可靠、内容完整。实可靠、内容完整。第十三条企业提供的会计信息应当与财务会计报告使用者的经济决策需要相关，第十三条企业提供的会计信息应当与财务会计报告使用者的经济决策需要相关，有助于财务会计报告使用者对企业过去、现在或者未来的情况作出评价或者预测。有助于财务会计报告使用者对企业过去、现在或者未来的情况作出评价或者预测。第十四条企业提供的会计信息应当清晰明了，便于财务会计报告使用者理解和第十四条企业提供的会计信息应当清晰明了，便于财务会计报告使用者理解和使用。使用。第十五条企业提供的会计信
48、息应当具有可比性。第十五条企业提供的会计信息应当具有可比性。同一企业不同时期发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用一致的会计政同一企业不同时期发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用一致的会计政策，不得随意变更。确需变更的，应当在附注中说明。策，不得随意变更。确需变更的，应当在附注中说明。不同企业发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用规定的会计政策，确保不同企业发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用规定的会计政策，确保会计信息口径一致、相互可比。会计信息口径一致、相互可比。第十六条企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，第十六条企业应当按照交易或者事项的经济实
49、质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。第十七条企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量第十七条企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的所有重要交易或者事项。等有关的所有重要交易或者事项。第十八条企业对交易或者事项进行会计确认、计量和报告应当保持应有的谨慎，第十八条企业对交易或者事项进行会计确认、计量和报告应当保持应有的谨慎，不应高估资产或者收益、低估负债或者费用。不应高估资产或者收益、低估负债或者费用。第十九条企业对于已经发生的交易或者事项，应当及时进行会计确认、计量和第十九条企业
50、对于已经发生的交易或者事项，应当及时进行会计确认、计量和报告，不得提前或者延后。报告，不得提前或者延后。房地产企业财务管理房地产企业财务管理2003年基本会计准则年基本会计准则2006年基本会计准则年基本会计准则客观性客观性客观性客观性相关性相关性相关性相关性可比性可比性合并为一条表述合并为一条表述一惯性一惯性及时性及时性及时性及时性明晰性明晰性明晰性明晰性权责发生制权责发生制配比配比实际成本实际成本划分收益支出与资本支出划分收益支出与资本支出谨慎性谨慎性谨慎性谨慎性重要性重要性重要性重要性实质重于形式实质重于形式实质重于形式实质重于形式房地产企业财务管理房地产企业财务管理 3.3.会计要素概