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1、青海省青海省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法自测年房地产估价师之估价原理与方法自测提分题库加精品答案提分题库加精品答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、某估价事务所在 2006 年 6 月 20 至 7 月 20 日评估了一宗房地产于 2006 年 5月 30 日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为()。A.2006 年 5 月 30 日B.现在C.重新估价的作业日期D.要求重新估价的委托方指定的日期【答案】A2、某工业用地总面积为 3000m2，容积率为 0.5，楼面地价为 1000 元/
2、m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为 4.0，相应的楼面地价为 1500 元/m2。该改变用途理论上应补地价为（）万元。A.500B.525C.600D.1650【答案】D3、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据。A.类似房地产的客观B.类似房地产的实际C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低【答案】A4、屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（）。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利限制的情况C.受房地产权利以外因素限制的情况D.额外的收益或好处【答案】D5、收集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法，对于比较法而言，
3、主要是（）。A.成本实例资料B.交易实例资料C.收益实例资料D.成交实例资料【答案】B6、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（）。A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.价值类型【答案】A7、下面所列估价中估价委托人既不是估价对象权利人，也不是估价对象利害关系人的是（）。A.房地产抵押估价B.房地产征收补偿估价C.房地产转让估价D.人民法院拍卖、变卖被查封的房地产估价【答案】D8、建立价格可比基础中，统一付款方式是指（）。A.统一以人民币表示B.统一用建筑面积C.统一采用单价D.统一折算为成交时点一次付清【答案】D9、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般（）。
4、A.不能作为可比实例B.取相同的部分作可比性C.经调整后可作为可比实例D.可作为可比实例【答案】A10、设定标准房地产时，无论是实际存在的还是虚拟的，都要对其（）作出明确界定。A.实物状况B.基本状况C.权属状况D.区位状况【答案】B11、有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为 50 万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为 110 万元。如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）。A.50 万元B.55 万元C.5060 万元D.60 万元以上【答案】B12、商品住宅可同时采用市场法、收益法和（）估计，以相互验证，但不相互替代。A.成本法B.假设开
5、发法C.长期趋势法D.路线价法【答案】A13、价值时点通常的表示方法是（）。A.时、分、秒B.公历年、月、日C.阴历年、月、日D.进行估价时的时间【答案】B14、衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是()。A.位置B.外部配套设施C.环境景观D.交通【答案】D15、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.土地使用管制【答案】D16、在保险事故发生后，房地产保险需要评估（），以为确定赔偿金额提供参考依据。A.市场价格B.保险价值C.商品价值D.所遭受的财产损失【答案】D17、在统一币种方面，不同币种的价格之间
6、的换算，在通常情况下，是采用（）时的汇率。A.成交日期B.估价时点C.估价作业日期D.估价委托日【答案】A18、成本法中一般不计息的项目是（）。A.土地成本B.销售费用C.建设成本D.销售税费【答案】D19、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为 40 年，不可续期，至今已使用了8 年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益 6 万元，以后每年净收益增长 2%，从第 8 年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为 7%。则该宗房地产的现时收益价格为（）万元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90【答案】B20、假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高的百分率为 S%，则可
7、比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格（）正常价格。A.1/（1S%）B.S%C.1/（1S%）D.1S%【答案】C21、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为 18 万元，运营费用为 10 万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长 5%，运营费用增长 2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为 8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33【答案】D22、起于足踝下是A.督脉B.任脉C.阴维脉D.阴跷脉【答案】D23、（）是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区，它往往会失去意义。A.
8、空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】A24、“至虚有盛候”为A.真实假虚B.真虚假实C.虚实错杂D.虚实转化【答案】B25、有一宗房地产交易实例，其成交总价为 40 万元，其中首付 10%，余款在半年和一年后分两次平均支付，假设月利率为 0.5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元。A.37.91B.38.25C.38.42D.50.00【答案】C26、关于征收和征用，下列说法正确的是（）。A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为D
9、.征收是无偿的，征用是有偿的【答案】A27、某企业开发某土地，土地重新取得成本为 1000 元/平方米，正常开发成本为 1500 元/平方米，管理费用为前两项的 5%，投资利息占直接成本的 5%，销售费用为 100 元/平方米，直接成本利润率为 6%，则开发后的地价为（）元/平方米。A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】D28、房地产估价委托合同的内容可以不包括（）。A.估价服务费B.估价目的C.估价委托书D.委托人的协助义务【答案】C29、下列表述中不正确的是（）。A.在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中，
10、不同的估价目的将影响估价结果D.在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果【答案】D30、某仓库房地产土地面积为 1000m2，容积率为 0.8，对应的土地单价为 850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为 2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为 2000 元/m2，则理论上应补地价的数额为()万元。A.93.75B.115C.293.75D.315【答案】D31、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。A.统一房地产范围B.统一付款方式C.统一价格单位D.统一市
11、场状况【答案】C32、物权法规定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。A.宅基地使用权B.土地承包经营权C.建设用地使用权D.土地租赁权【答案】C33、关于估价目的的说法，错误的是（）。A.估价目的取决于委托人对估价的实际需要B.任何估价项目都有估价目的C.一个估价项目通常有多个估价目的D.估价目的限制了估价报告的用途【答案】C34、某租赁期限为 20 年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500 万元（建设期内均匀投入）。建设期为 1 年，建成后可全部租出，每年可获得净利润 600 万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为
12、 10%，则可支付的土地租金为（）万元/年。A.146B.105C.144D.227【答案】C35、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧【答案】C36、“气之根”是A.心B.肝C.肺D.肾【答案】D37、1984 年 11 月 8 日，原城乡建设环境保护部发布了（），同年 12 月 12 日发布了经租房屋清产估价原则。A.房屋损坏等级评定标准B.房屋完损等级评定标准C.房屋自然损坏评定标准D.房屋维修等级评定标准【答案】B38、估价报告有效期应从（）起计。A.价值时点B.估价作业期C.出具估价报告之日D.签订估价委
13、托合同之日【答案】C39、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于（）的限制。A.房地产地役权B.房地产权利及其行使租赁权C.房地产使用管制D.相邻关系【答案】D40、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（）。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利的限制情况C.受房地产权利以外因素的限制D.额外的利益或好处【答案】C41、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般（）。A.不能作为可比实例B.取相同的部分作可比性C.经调整后可作为可比实例D.可作为可比实例【答案】A42、卖方 5 年前以贷款方
14、式购买了一套建筑面积为 85m2 的住宅，贷款总额为45 万元，期限为 15 年，年利率固定不变为 6%。采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方 50 万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款。若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的 6%和 4%，则该住宅的正常成交价格为（）元/m2。A.9787B.10013C.10282D.10539【答案】A43、马克思的地租理论不包括（）。A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租【答案】B44、下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D
15、.增加土地供应【答案】B45、根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（）。A.估价报告使用人B.估价对象权利人C.估价利害关系人D.估价委托人【答案】C46、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间【答案】B47、下列不属于土地权属证书的是（）。A.国有土地使用证B.集体土地所有证C.土地他项权利证明书D.房地所有权证书【答案】D48、回顾性房地产估价，其估价
16、对象状况和房地产市场状况常见的关系是()。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去【答案】C49、根据疾病传变规律，先安未受邪之地，肾实证病应安A.脾B.心C.肾D.肺【答案】B50、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前 3 年平均年产值的（）。A.12 倍B.24 倍C.46 倍D.68 倍【答案】C多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、估价对象为一宗熟地，对选取的可比实例进行实物状况调整的内容有（）。A.土地形状B.土质状况C.
17、土地使用年限D.土地开发程度E.容积率【答案】ABD2、成本法主要适用于评估房地产的类型有（）。A.新开发的B.重新开发C.正在开发建设D.计划开发建设E.危险房【答案】ABCD3、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。A.对房地产本身进行投资改良B.房地产需求增加导致其稀缺性增加C.通货膨胀D.外部经济性E.建造成本提高【答案】BD4、在求取土地的重新构建价格时，通常是假设土地上的建筑物并不存在，再采用()等方法求取其重新取得价格或重新开发成本。A.比较法B.成本法C.基准地价修正法D.标定地价修正法 E 假设
18、开发法【答案】ABC5、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。A.较乐观的估计值B.较保守的估计值C.过高的估计值D.过低的估计值E.可能的估计值【答案】AB6、在传统方法中，正确测算投资利息需要把握（）等几个方面。A.应计息项目B.预售、预租和延迟销售情况C.计息周期D.计息期E.计息方式【答案】ACD7、开发完成后用于出售的房地产通常采用（）测算开发完成后的房地产价值。A.比较法B.收益法C.成本法D.长期趋势法E.推测法【答案】ABD8、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（）。A.用途B.区位C
19、.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发企业【答案】ACD9、假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括（）。A.待开发在建工程价值B.已完工程建设成本C.取得在建工程的税费D.后续开发的投资利息E.销售税金【答案】AC10、估价报告的形式一般为书面报告，按照格式可分为（）。A.分栏式报告B.文字式报告C.叙述式报告D.表格式报告E.分步式报告【答案】CD11、在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有（）。A.投资价值B.抵押价值C.快速变现价值D.现状价值E.残余价值【答案】BC12、关于最高最佳利用原则的说
20、法，正确的有（）。A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提D.收入现值小于支出现值的利用方式肯定不是最高最佳利用E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途【答案】BD13、在评估市场价值时，应遵循的原则包括（）。A.独立客观公正原则B.谨慎原则C.合法原则D.替代原则E.最高最佳利用原则【答案】ACD14、引起房地产价格上涨的原因有多种，对房地产本身进行投资改良的内容包括（）。A.政府进行道路建设B.农用地转为建设用地C.改进物业管理D.装饰装修改造E.更新或添加设施设备【答案】CD1
21、5、()等不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值。A.一个高尔夫球洞B.一条保龄球球道C.封闭使用的大院深处的一幢房屋D.在建工程 E 经济适用住房【答案】ABC16、下列方法中属于数学曲线拟合法的有（）。A.直线趋势法B.指数曲线趋势法C.加权平均法D.移动平均法E.二次抛物线趋势法【答案】AB17、下列对房地产估价的本质描述中，不正确的是()。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是房地产估价师在给房地产定价C.房地产估价或房地产估价机构是对估价对象在市场上可实现价格的保证D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内 E 房地产估价既是科学又是艺术【答案】BC18、关于
22、收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（）。A.评估投资价值可选用较乐观的估计值B.评估抵押价值应选用较保守的估计值C.评估期房市场价格应选用最高的估计值D.评估买卖价格应选用最可能的估计值E.评估保险价值应选用最低的估计值【答案】ABD19、求取建筑物折旧的方法主要有（）。A.年限法B.分解法C.分部分项法D.市场提取法E.指数调整法【答案】ABD20、下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度【答案】BC大题（共大题（共 1010 题）题）一、某幢写字楼，土地面积 4000
23、，总建筑面积为 9000，建成于 2002 年10 月 1 日，土地使用权年限为 2007 年 10 月 1 目2047 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为 5000 元/，建筑物重建成本为 3000 元/，建筑物自然寿命为 60 年，有效年龄为 10 年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为 3 万元，装修的重置价格为 82.5 万元，平均寿命为 5 年，有效年龄为 4 年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧 80 万元，拆除该空调费用为 10 万元，可回收残值 30 万元，重新构建价格（不含安装费）为 130 万元，安装新的空调系统的费用为
24、 8万元，除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。平均寿命为 15 年，经过年数为 9 年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800 元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为 7 万元。（4）该类写字楼的报酬率为 10%，银行贷款年利率为 5%，土地报酬率为 8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于 2017 年 10月 1 日的折旧总额和现值。【答案】二、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案
25、：方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2 天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，
26、增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居民用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改
27、造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）。【答案】假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值 V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11 年后才能转售）补地价45002640015001
28、250010005 万元报课咨询电话：010-82326699/4008105999 建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0 改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.87 万元营销费用=1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元三、某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为40 年，自 2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知
29、，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8%，该房地产现时土地单价为 2100 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。（8 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或 a=40.7
30、（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。四、某幢写字楼，土地面积 4000，总建筑面积为 9000，建成于 2002 年10 月 1 日，土地使用权年限为 2007 年 1
31、0 月 1 目2047 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为 5000 元/，建筑物重建成本为 3000 元/，建筑物自然寿命为 60 年，有效年龄为 10 年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为 3 万元，装修的重置价格为 82.5 万元，平均寿命为 5 年，有效年龄为 4 年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧 80 万元，拆除该空调费用为 10 万元，可回收残值 30 万元，重新构建价格（不含安装费）为 130 万元，安装新的空调系统的费用为 8万元，除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。平均寿命为 15 年，经过年数为 9 年。（
32、2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800 元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为 7 万元。（4）该类写字楼的报酬率为 10%，银行贷款年利率为 5%，土地报酬率为 8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于 2017 年 10月 1 日的折旧总额和现值。【答案】五、某宗房地产占地 2000m2，容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5 月通过出让方式取得的，出让年限是 40 年。建筑物是于 2010 年 11 月建成使用的，经济寿命为 50 年。经调
33、查，现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m2，同类建筑物重置价格是 1000 元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元，装修重置价格 30 万元，经济寿命 5 年；设备的重置价格 50 万元，经济寿命 15 年。残值率假设均为零，报酬率为 8%。求该房地产在 2013 年 5 月的市场价格。（10 分）【答案】六、为评估一套建筑面积为 75m2 的酒店式公寓 2016 年 9 月 30 日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率 2016 年 6 月 30 日为 1
34、 美元等于 6.61 元人民币，2016 年 9 月 30 日为 1 美元等于 6.65 元人民币；人民币与港币的市场汇率2016 年 7 月 31 日为 1 元人民币等于 1.20 元港币，2016 年 9 月 30 日为 1 元人民币等于 1.226 元港币。试利用上述资料估算该公寓 2016 年 9 月 30 日用人民币计价的市场价格。【答案】（1）建立比较基础可比实例 A1）建筑面积60m2/0.7283.33m22）房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值112 万元3.5 万元108.5 万元可比实例 B1）统一计价单位6.6116.5 万美元109.065 万元人
35、民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）109.065 万/（17%）117.274 万元人民币可比实例 C1）统一计价单位115 万元港币1.295.833 万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）七、为评估一套建筑面积为 75m2 的酒店式公寓 2016 年 9 月 30 日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率 2016 年 6 月 30 日为 1 美元等于 6.61 元人民币，2016 年 9 月 30 日为 1 美元等于 6.65 元人民币；人民
36、币与港币的市场汇率2016 年 7 月 31 日为 1 元人民币等于 1.20 元港币，2016 年 9 月 30 日为 1 元人民币等于 1.226 元港币。试利用上述资料估算该公寓 2016 年 9 月 30 日用人民币计价的市场价格。【答案】（1）建立比较基础可比实例 A1）建筑面积60m2/0.7283.33m22）房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值112 万元3.5 万元108.5 万元可比实例 B1）统一计价单位6.6116.5 万美元109.065 万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）109.065 万/（17
37、%）117.274 万元人民币可比实例 C1）统一计价单位115 万元港币1.295.833 万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）八、某商场的建筑面积 6000m2，土地使用期限 40 年，从 2008 年 10 月 1 日起计，不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款，贷款金额 600 万元，贷款期限 10 年，贷款年利率 6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成，现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元和 50
38、0 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10 分）【答案】（1）求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）其他法定优先受偿款 1）2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵
39、押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值 500 万元，收益期限为 40 年-5 年=35 年，利用公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n，可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%1-1/（1+8%）35=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/（1+6%）7=455.08（万元）3）2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28（455.08/0.5）4917.12（万元）九、某旧厂房的建
40、筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得 40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为
41、7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为 4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居住用地楼面
42、地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第 211年，每年逐年递增的净租金，第 11 年的出售价格第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118
43、572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11年后才能转售。）补地价45002640015001250010005 万元契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.81 万元营销费用1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元旧厂房的价值 V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83（万元）一十、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高 4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为 60 年，有效经过
44、年数为 3 年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的 8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的 3%，年利率为 6%，建设期为 2 年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%，第二年投入 40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的 6.5%，投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元；装修的重置价格为 500 万元，平均寿命为 5 年，已使用 3 年；设备的重置价格为 200 万元，平均寿命为 10年，已使用 3
45、 年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为 80%，月租金为 30 元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为 180 万元，安装费用为 60 万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%，正常月租金为 32 元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗 10000 元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8%。请计算该建筑物的现时价值。（12 分）【答案】（1）计算重新购建价格 C 总：方法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200 元/m2；专业费用
46、：12008%=96（元/m2）；管理费用：（1200+96）3%=38.88（元/m2）；销售费用：C3%；投资利息：（1200+96+38.88+3%C）60%（1+6%）1.51+（1200+96+38.88+3%C）40%（1+6%）0.51=88.93+0.2%C；销售税费：C6.5%；投资利润：（1200+96+38.88+3%C）35%=467.208+1.05%C；每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价建安成本：120030000=3600（万元）；专业费用：36008%=288（万元）；