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1、物业管理服务质量低下的成因及改进措施,物业管理论文中国物业管理行业经历了20多年的发展，伴随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，人们对物业管理服务的要求也越来越高，广大业主的自我维权意识不断加强，不同的文化背景、收入水平、服务要求，导致了越来越多的碰撞和争议，引发了关于物业管理服务质量的讨论。 物业管理行业作为第三产业，其本质就是服务。物业管理的服务对象是全体业主，管理对象是物业本身。它作为房地产开发的延伸服务，是一个分阶段的延续经过。从物业管理的服务内容上看，它一般包括三方面的服务，即常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务1。华而不实常规性的公共服务是针对全体业主设立的服务项
2、目，是根据等价交换和物业管理费相交换的，交纳物业管理费的业主就能够享受的服务。而专项服务和特约服务是针对部分有需要的业主设立的，并非全体业主都享受，相应的这两大项服务费用需要由业主额外支付。从物业管理的服务内容，我们能够发现物业管理工作不仅仅是管理物业，服务业主，同时也要求物业服务企业开展多种经营，获得社会效益和经济效益。 当前对物业管理服务质量研究主要包括下面几种，第一是对物业管理服务质量五个维度的研究，即从可靠性、响应性、安全性、移情性和有形性五个方面2。第二是对物业管理服务质量的感悟与差距模型的研究3。由于物业管理服务的特殊性，关于业主的期望值和满意度方面的研究越来越多。 物业服务企业提
3、供的服务能否与其收取的物业管理费质价相符，能否能够知足诸多业主的需要，这些关于物业管理服务质量的纠纷是困扰着很多小区业主和物业管理公司的难题4。分析物业管理服务质量低下的成因，提出相应的解决方式方法和途径，是当下物业管理行业需要深入考虑的问题。 一、影响中国物业管理服务质量的因素分析 物业管理服务质量的纠纷主要指物业管理企业和业主之间因服务不到位，服务质量的评价标准不统一而引发的争论纠纷5。据统计，最近几年全国物业管理和商品房投诉与往年相比增长迅速，投诉的意见主要集中在对物业服务企业以老大身份自居、管理水平低、服务不到位、收费过高等方面。 据调查资料表示清楚，我们国家业主对物业管理服务问题的不
4、满意度高达90%，而物业管理企业和业主之间关于服务质量的纠纷正呈现日益上升的趋势，服务质量纠纷投诉占总投诉的70%以上。影响中国物业管理服务质量的因素如下： 1、缺乏细化的、系统的物业管理服务标准和评价体系 物业管理服务是物业管理市场中交换的对象，是一种特殊的商品，能够像其他商品一样测量其性能和质量，并建立一系列详细的服务评价标准和评价体系，考核其服务质量和水平。我们国家建设部出台的物业管理服务等级标准，中国物业管理协会出台的(普通住宅小区物业管理服务等级标准以及优秀、示范项目考评标准，ISO9000标准，固然为物业管理行业规定了框架上统一的服务标准，但仍缺乏细化、系统化、通俗化的地方性物业管
5、理服务标准和评价体系。当前我们国家各地市都面临着补充完好这部分细化的地方性物业管理服务标准和评价指标体系的问题。 物业管理服务质量指标属于软性指标，业主的满意程度是衡量物业管理企业服务能否到位的关键，一套高质量的服务标准是规范企业服务行为、提高业主满意度、减少物业管理服务质量纠纷的重点。但是物业管理服务质量的好坏评价具有很强的主观性，广大业主的认识也是千差万别，仅仅依靠国家、行业的量化考评标准并不能带来客观的评价，还需要建立与之相配套的地方性的细化的、科学的评价体系。 2、媒体舆论的关注过度 当前，整个社会对物业管理行业存在着超乎寻常的关注，对物业管理企业的批评声音遍布各个媒体，甚至近乎一种行
6、业歧视。媒体最大的特性是迎合群众心理，这就不可避免地使小区业主与物业管理企业之间关于物业服务质量的纠纷成为了关注的热门。个别媒体为了吸引群众的眼球和关注，在没有进行调查的情况下，以业主为弱势群体，是受害方为前提来进行采访和引导的，以一种偏激的情绪，引起了群众的同情，但是往往却忽视了事实的真相，忘记了需要解决的详细问题。 媒体舆论的关注是社会监督的有利手段，起到了非常重要的作用，但是个别媒体在报道物业管理服务纠纷的时候，对报道的纠纷问题仅仅仅是当时片段的报道，缺乏后续报道，无法复原事情的整个原貌，也加剧了双方的不信任感，无法给广大群众呈现事件本身的真相。 3、业主不熟悉专业知识，期望值过高 在现
7、实中，小区发生的任何事情业主都以为与物业管理有关，一部分业主投诉的问题是属于小区范围内但却超出物业管理服务范围的综合性问题。部分业主对物业管理缺乏专业的认识，尤其是对物业管理的服务范围界定存在很大的误区，以为只要是小区里发生的事情，物业管理企业都要负责。这就导致了业主以为自个体验、感悟、感觉到的物业管理服务质量并不符合自个对服务质量的预期。 两者由于认识的不同，产生纠纷矛盾。自物业管理行业产生以来，人们开场接受物业管理之初，就对物业管理存在很高的期望值，再加上媒体有意无意的宣传导向，使业主对物业管理服务的期望越来越高，但是业主的这种期望已远远超过了物业管理行业发展的现实。据调查，近80%的业主
8、希望物业管理服务到达五星级的标准，尽量提供高质量、最优的服务，但业主所缴纳的物业管理费与希望享受的服务却质价不符，有的甚至相差几十倍。人们对物业管理服务的期望普遍偏高，但却不愿付出较高的物业管理费，这就不可避免地导致了争议的产生。 4、物业管理企业信息不公开，过度承诺。 物业服务企业和业主之间服务质量方面的纠纷，大多与物业服务企业在收取相关费用时，信息不公开，信息不对称有关6。个别物业服务企业对收费项目没有做到明码标价，没有在收费现场和物业管理公共区域内对收费标准和收费根据进行公示，损害了业主的知情权。 由于开发商在销售房屋期间的广告、宣传中做出的服务承诺和实际提供的服务不符，使物业管理企业和
9、业主之间的沟通产生了问题。由于向业主传递了不实的信息，影响了业主的预期，当这种预期无法实现时业主就会失望沮丧，进而转化成了对物业管理企业的不满情绪，引起关于物业管理服务质量方面的纠纷。 二、改良中国物业管理服务质量对策研究 1、建立规范细化的物业管理服务标准和评价体系 要提升中国物业管理服务质量，首先要健全制度，即建立规范细化的物业管理服务标准和评价体系。物业管理服务质量的好坏优劣客观上需要有一个统一的标准，除了国家和中国物业管理协会的服务标准外，还应由各地方出台的优秀、示范项目考评标准、服务规范，或是地方性物业管理服务标准等，确定详细细化的标准体系。例如上海制订并发布的(上海市住宅物业服务分
10、等收费标准，该标准将物业服务分成五大类，每大类又分成五个等级服务标准，每个等级标准根据服务内容再分成若干个大项，每大项再细化为若干个小项，该标准使上海物业服务消费到达了 菜单式 服务水平。 对于物业服务企业而言提升服务质量，不仅需要房地产主管部门制订系统细化的标准和评价体系，以及业主委员会的协调，还需要从企业本身入手，提升物业服务的工作人员的职业素质，和解决纠纷化解矛盾的能力。建立针对企业员工的职业化教育形式，培养员工的职业素养。同时，制订符合企业实际情况的细化的工作描绘叙述和工作标准细则，通过培训实现对业绩的审核，查找缺陷，完善服务。 2、引导媒体客观、真实、连续的宣传物业管理服务 当前，当
11、物业服务企业和业主之间发生服务质量方面的纠纷，媒体参与时，大部分物业服务企业采取避而不谈的消极态度，虽本意是希望降低对物业服务企业的不利影响，但往往事与愿违，误导了媒体群众，产生了恶劣的影响。 物业服务企业有义务引导媒体客观、真实、连续的宣传物业管理服务，发生纠纷时坦诚面对媒体，迅速行动，采取有力措施，表示清楚立场，使群众尽快了解事实真相，使媒体了解发生了什么事情，物业管理企业正在采取何种处理措施，争取媒体客观、真实的报道，进而获得公众和媒体的信任，重塑企业正面形象。纠纷过后，保持与媒体的正常沟通，寻机借势进一步宣传和塑造企业形象。 根据福莱特的管理哲学理论，人聚集在一起，组成集体，总会有分歧
12、，关键在于，决不要在冲突时争论谁对谁错而只要假定双方都是对的，接下来就要通过对相互问题的互相理解来消除对立，获得双方都以为是正确的答案:。冲突得到解决的最终结果不是 胜利 ，也不是 妥协 ，而是双方利益的平衡统一。这种方式就是近二十年来广为人们接受的 双赢观 。物业管理服务质量纠纷的解决很大一部分来自于这种哲学的灵敏运用。 3、根据(物权法等宣传物业管理知识，指导业主建立合理期望 当前，(物权法是我们国家规范物业管理行业最高级别的法律，也是指导物业管理市场合理发展，规范物业服务企业行为，解决物业服务企业与业主矛盾的最主要的法律根据。根据我们国家2007年的(物业管理条例，物业管理是指业主通过选
13、聘物业管理企业，由业主和物业管理企业根据物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动7。它所提供的服务应该是围绕 物业 开展的，即围绕房屋本体所开展的一系列维修、养护和管理活动。物业管理服务能够分为常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。常规性的公共服务一般包括：房屋建筑主体和设备设施管理、绿化管理、环境卫生的管理、公共秩序维护、车辆道路管理、消防管理、公众代办性质的服务，业主只要交纳了物业管理费就能够享受这些服务。 业主需要了解基本的物业管理专业知识，合理界定物业管理服务范围。当碰到问题无法解决时，能够尽快找到矛盾
14、对象，避免将负面情绪都发泄给物业服务企业。只要这样才能正确衡量物业管理服务的优劣。同时，业主和广大公众，应该调整期望值，秉持优质优价，质价相符的原则，合理地确定自个的期望，并对物业服务企业的服务提供合理化建议。 4、物业服务企业树立正确服务观念，勤于沟通 物业服务企业应该树立适度服务、履约服务、等级服务的正确服务观念。在对外宣传、沟通时，不要轻易提出过度承诺，不要过于夸张服务能力与服务水平，应树立诚信的企业形象。物业管理公司在和企业基层作业人员很好地沟通的基础上，要保证服务承诺的可实现性，承诺的服务要兑现，争取业主的信任。 物业服务企业应严格以物业管理服务等级标准为根据，为业主提供相应服务，保
15、证服务质量，避免争议和纠纷的发生。同时物业服务企业也应与业主建立多方面的沟通渠道，及时通过宣传栏、网站等渠道将不同时期的服务内容、工作重点以及收费标准和根据，定时的通知业主，建立一个高效的沟通渠道，最终确立双方长期合作的自信心。 5、建立物业管理基层纠纷调解机制 1推动物业管理第三方服务评估机构的建立和发展 随着物业管理服务质量纠纷的产生，物业管理行业客观上呼唤第三方中介参谋公司的产生。物业管理第三方机构可以以称之为 物业管理服务评估中心 或者 物业管理中介参谋公司 等。它本身是一个检验和评估机构，是在服务者与被服务者之间的一个能够信赖的中介平台，类似会计师事务所、律师事务所等。它作为业主和物
16、业服务企业的第三方机构，在业主大量不理性维权的情况下能够利用物业管理的专业知识，将业主引导走向理性。它还能够对物业管理服务质量进行评估，能够为业主和物业服务企业提供咨询服务，招投标服务，并对物业管理服务质量做出一个公正的认可。 行业管理部门在碰到越来越多的物业管理服务质量纠纷时，可以以将两者的纠纷争议转交给第三方机构，由第三方来化解物业管理纠纷交换双方的矛盾。实践中通过建立物业管理第三方中介机构，往往能够到达三方共赢的效果。 2积极推动物业管理纠纷调解体系的建立 物业管理纠纷的解决方式方法，我们一般通过四种途径，即：协商、调解、仲裁、诉讼8。在矛盾初期，业主与物业服务企业间的协商和第三方的调解
17、非常重要。当出现纠纷时，业主与物业服务企业先要就矛盾和争议的地方进行面对面的协商，秉着解决问题的态度，双方协商解决。当双方协商无果的情况下，就需要由第三方进行调解。在物业管理实践中，第三方往往选择房地产行政主管部门或者是业主委员会参与，进行调解。基层调解机制和体系的建立至关重要。从解决问题的成本上讲，协商和调解是成本最低的。而无论是仲裁机构的仲裁还是法院的诉讼程序，都需要花费大量的人力、物力和财力。将问题消灭在萌芽状态，或是微小状态，是建立物业管理纠纷基层调解机构和体系的最终目的。 三、结束语 综上所述，中国物业管理服务质量问题牵涉的地方式方法规环境的建立、社会公众媒体的正确认识、业主期望值的
18、调整、物业管理企业的有效沟通等方面。服务质量的好坏更多的是需要业主的认同，业主满意度是直接影响物业管理形象的指标，也是减少纠纷减少投诉的决定因素。 伴随着经济的快速发展，关系民计民生的物业管理服务质量问题，是一个需要认真对待的问题。和企业都需要高度重视。应加快地方性法规的建设，而物业服务企业也应加强本身建设。严谨地衡量自个提供的服务质量能否和业主的期望相符，及时改良服务质量，减少纠纷的发生，防患于未然。相信在不久的将来，我们国家物业管理行业必将实现长足的发展。 以下为参考文献： 1 建设部房地产业司.物业管理概论M.北京：中国物价出版社，1996：10-12. 2 康琪雪.物业管理中服务质量维
19、度分析J.当代物业，20039：26-28. 3 何桢，张哲.物业管理服务质量的持续改良研究J.天津大学学报社会科学版，20061：18-21. 4 周文国，韩国波.物业管理服务质量差距的成因及解决策略研究J.企业经济，20068：95-97. 5 王道铭.物业管理纠纷评价根据及案例解析M.北京：中国物价出版社，2003：246-249. 6 周运清，向静林.中国物业管理的理论与实践J.中南民族大学学报人文社会科学版，20183：152-156. 7 中国法制出版社.物业管理条例及其配套规定M.北京：中国法制出版社，2003：1. 8 吴剑平.物业管理法规M.广州：华南理工大学出版社，2003：274-281.