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1、登记物权状态与真实物权状态不一致问题,物权法论文原标题：论不动产登记与权属确认-兼论对(物权法司法解释一第2条的理解 内容摘要：物权变动的 权源 是当事人之间的法律行为或法律规定的非法律行为，而非不动产登记确实认。从民事诉讼程序看，法律对不动产登记簿推定力的规定是一种证明责任或举证负担规范。(物权法司法解释一第2条是指登记物权状态与真实的物权状态不一致， 真实权利人 应当是 真实物权人 ,只要原告提供的证据能够证明上述事实，其确认物权的请求才能够得到支持。 本文关键词语：不动产登记；权属确认；登记簿推定力；举证负担规范 一、不动产登记的民法属性与法律效果 (物权法第9条规定，除法律另有规定，不
2、动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。这确立了基于法律行为发生的物权变动的主要形式即债权形式主义形式。在这一形式下，不动产物权需经登记始发生物权效力。由于基于法律行为发生的物权变动是物权变动的主要方式，故不动产登记在多数情况下是不动产物权变动生效的要件，因而，正确认识不动产登记的法律性质是正确理解不动产登记在物权权属确认中作用的前提和基础。笔者以为，我们国家的不动产登记在性质上具有复合性。不动产登记行为本身是行政机关的行政行为，但不动产登记更是不动产物权的公示方式，这是不动产登记的民法属性，也是其产生和存在的基本定位。 首先，从不动产登记制度的产生和发展历史
3、看，不动产交易需要一种既能确证权利正当性又能保持社会记忆的公示形式，而登记机关对物权状态进行记载并制作表示清楚权属和客体状况的证书，更明确地记载权利人享有的物权类型，比占有更容易表征标的物的物权，登记因而作为不动产物权变动公示手段登上 舞台 .同时，由于不动产物权是牵涉国计民生的重要权利，故国家机关基于国家行为权威性、严肃性的特点承当了不动产登记的职能，公众基于对公共权利机构权利来源可靠性的认同以及对于公共权利本身的信赖，进而很自觉地认同 登记的权利即享有的权利 .1由此可见，不动产登记的目的并非是国家要对不动产交易进行干涉，其制度价值也不在于行政管理，而是在于对不动产物权的得丧变更进行公示，
4、为外界知晓，维护交易的稳定与安全。 其次，从不动产物权的公示方式看，不动产登记是不动产物权的公示方式，其并非必然作为不动产物权变动的生效要件。从比拟法上看，法律通过物权公示原则保卫第三人的交易安全，存在两种立法体例：一是公示生效主义，即非经公示，不发生物权变动；二是公示对抗主义，即能否公示，不影响物权的变动，仅影响物权能否具有对抗第三人的效力。就我们国家而言，基于法律行为发生的不动产物权变动，以登记生效为原则，登记对抗为例外。建设用地使用权、房屋所有权等不动产物权变动须经登记才能发生物权效力，土地承包经营权和地役权则自合同成立时发生物权效力，未经登记的法律后果只是不得对抗好心第三人。至于非基于
5、法律行为发生的物权变动，如根据人民法院导致物权变动效果的法律文书、的征收决定等，其生效于裁判文书、征收决定发生效力之时，而不是在不动产物权进行登记之时。可见，不动产物权生效与不动产登记实处于不同的法律维度，两者不能等同。法律规定不动产登记的主要目的在于公示，公示的目的又在于产生公信力，即对于通过法定的公示方式方法所公示出来的权利状态，相对人有合理的理由相信其真实的权利状态，并与登记权利人进行交易。 再次，从不动产物权变动的原因看，不动产物权源于当事人的法律行为或法律规定的非法律行为。在基于法律行为发生的物权变动中，我们国家的主要物权变动形式是债权形式主义，原因行为和登记都是不动产物权变动生效的
6、要件，但 要件 不能等同于 原因 .不动产物权变动的原因只能是当事人的法律行为。登记固然在不动产物权变动中是生效要件，但登记本身并非赋权行为，债权合意等当事人的意思表示才是物权变动的基础，登记则标志着当事人之间旨在转移不动产物权的权利义务关系划上句号，然后就是通过登记将该物权变动向社会公示。不动产物权变动的原因行为无效或者被撤销的，不动产物权即便办理了登记也会相应无效或者被撤销。相反，假如原因行为有效，登记因程序违法被撤销的，权利人仍可要求对方当事人继续履行原因行为所设定的义务，协助办理登记手续并获得不动产物权。可见，不动产物权的变动从根本上讲取决于当事人关于物权变动的原因行为，而非不动产登记
7、。相对于当事人法律行为的基础法律关系地位，不动产登记具有附属性。因而，除法律另有规定，对不动产物权归属的终局性判定，只能依靠于原因行为或基础民事法律关系的审查判定结果。至于非基于法律行为发生的物权变动，根据(物权法第28条至第31条的规定，根据相应的事实行为或法律规定直接导致变动，未经登记的，只影响权利获得人的处分权，故登记更非不动产物权变动的要件，而仅为不动产物权的处分要件。 由上所述，物权变动的 权源 是当事人之间的法律行为或法律规定的非法律行为，而非不动产登记确实认。从民事活动的基本特征看，物权变动和债权变动，应该都是当事人效果意思追求的结果，在民法理论和实践上必须彻底地坚持意思自治原则
8、。因而应把不动产登记理解为当事人不动产物权发生变动的意思表示推动的结果，或者理解为物权变动的生效要件，而不能把不动产物权变动解释为行政权利的物权受权，这才是符合民法基本精神的。2这是不动产登记最为根本的民法属性之所在。 但同时，对不动产登记民法属性的理解亦不能脱离法律规定的不动产物权变动形式这一基础。实践中，有观点以为，既然不动产物权源于当事人的法律行为或法律规定的非法律行为，那么登记在判定物权归属时就不具有绝对效力，即便不经登记，仍然是物权。在基于法律行为发生的物权变动中，当事人之间法律行为所包含的合意与登记不一致时，可依当事人之间的真实意思表示为根据直接确认不动产物权的归属。笔者以为，这种
9、观点固然在诸如土地承包经营权、地役权等以登记对抗为原则的不动产物权变动时在结论上是成立的，但其立足点已经出现偏差，实际上混淆了物权与债权，与物权法规定的物权变动的主要形式和要件在根本上相违犯，将导致虚化不动产登记在物权变动中的法律作用或效力的后果，因此是错误的。以实践中最为常见和典型的物权变动形式，即以登记为生效要件的基于法律行为发生的物权变动为例，当事人之间的原因行为虽然是不动产物权变动的核心推动力，但同时，依法律规定，不动产登记亦为其生效要件之一，登记完成才标志着不动产物权变动的最终完成。假如仅仅具有当事人之间的原因行为，而未完成登记，则相应的 物权变动 因欠缺生效要件而未发生物权效力。例
10、如，当事人之间买卖一套商品房，签订了房屋买卖合同，但尚未办理房屋所有权转移登记，此时，固然当事人之间构成了房屋买卖法律关系，但房屋所有权并未从出卖人转移到买受人，在房屋所有权转移登记完成时才最终发生房屋所有权变动的法律效果，买受人才享有法律认可的房屋所有权。可见，固然不动产登记在本质上是不动产物权的公示方式，但在常见的基于法律行为发生的物权变动中，法律赋予不动产登记生效要件的法律地位，这也是不动产登记民法属性的重要构成。对此，不应忽视，更不能罔顾不理。否则，将构成对我们国家现行法下主要物权变动形式的违背和背离。 综上，在不动产登记的民法属性及法律效果的问题上，可得出如下结论：一方面，不动产登记
11、在本质上是不动产物权的公示方式，据此应区分民事诉讼程序与行政诉讼程序。当事人对不动产物权归属产生的争议，本质上存在于平等民事主体之间，而与登记机构之间并无本质争议，故由此提起的诉讼属于民事诉讼。另一方面，在以登记为生效要件的基于法律行为发生的物权变动中，不动产登记是不动产物权的生效要件之一，据此在确认不动产物权时应区分物权关系与债权关系，下文对此将具体讨论。 二、不动产物权权属争议中的 真实权利状态与登记状态不一致 不动产物权权属争议中，最为常见的纠纷类型就是在 真实权利状态与登记状态不一致 时，真实权利人主张其应为不动产物权人，进而请求确认其享有物权。 真实权利状态与登记状态不一致 存在的可
12、能性或制度根本源头在于，法律赋予不动产登记簿在不动产物权的归属和内容的认定上具有权利推定效力，这就意味着不动产登记簿记载的物权权属状态并不总是会与真实物权状态相一致。 一不动产登记簿的权利推定力与权属争议 (物权法第16条 规定： 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 就登记生效的物权变动而言，该条规定具体表现出的精神是，法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况以及权利限制事项与真实情况保持一致。这主要包括了下面两层含义。 一方面，不动产登记簿的推定力是指法律上的权利推定。理论上，被推定的法律要件能够是一个事实事实推定，可以以是一种权利状态权利推定。前者是指法律规定以某一事实的存在为前提，并
13、以此来认定待证事实存在的推定；后者是指立法者在法律上就某一特定的权利或法律关系不待对有关的要件事实进行证明就直接对其现在状况能否存在予以推认的情形，即直接根据前提事实而并非要件事实来推定该项权利存在或不存在的法律状态。从不动产登记簿的制度演进和法律赋予的功能看，不动产登记簿对有关不动产的面积、坐落、构造、层数、用处等自然状况的记载不能适用推定力。 另一方面，不动产登记簿推定力作为一种权利推定，本质上是对证明责任的分配。也就是讲，法律对不动产登记簿推定力的规定是一种证明责任或举证负担的规范，与实体权利的归属并不直接相关。因而，诉讼中，若当事人就登记簿上记载的物权归属发生争议，则登记簿上记载的物权人首先被推定为真实物权人，对此无需再行举证证明。但作为一种法律拟制事实，登记表彰的物权状态并不总与真实物权状态相一致，故在民事诉讼中允许对此提出异议的当事人通过举证证明真实的物权状态，假如其能够证明真实物权状态与不动产登记簿的记载不一致，人民法院能够推翻登记簿记载所证明的物权状态，根据当事人提交的证据确认不动产物权的权属。