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1、“营改增对保利地产营运能力的影响研究,硕士论文长期以来由于增值税链条的断裂,营业税重复征税的问题给企业发展造成了沉重的税务负担,为减轻企业税负,促进产业构造升级和企业的健康发展,2020 年我们国家开场了营业税改征增值税的税制改革试点.为全面打通增值税链条、促进税收改革,2021 年 5 月 1 日起,我们国家在全产业实行 营改增 ,将房地产业也纳入了增值税的征收范围,自此营业税被废止.然而在税改初期,有的房地产开发企业税负不降反升、财务绩效下降.再加上 房住不炒 的宏观政策也影响着企业的经营和发展方向,因而在这里背景下研究 营改增 对房地产开发企业的财务影响有重要的现实意义. 保利地产作为上
2、市央企以房地产开发经营为主营业务,是本文的重点案例研究对象.本文首先从理论上阐述 营改增 对房地产开发企业的财务影响,详细包括企业税负、财务绩效、经营管理三大方面的变化;接着引入保利地产案例,结合其 2020 年到 2021 年的财务数据和经营情况的变化,验证上述财务影响;其 中,在对保利地产 营改增 前后的财务绩效进行分析时,本文从杜邦分析体系出发,具体分析了税改前后其盈利能力、营运能力和偿债能力的变化及原因.在分析营运能力时,本文考虑到 2021 年一二线城市施行 房住不炒 五限 因城施策 等宏观政策,而三四线城市始终保持 去库存 的房地产政策,因而在研究 营改增 对保利地产营运能力的影响
3、时,以其宏观经济环境没有太大变化的三四线城市的财务数据计算其总资产周转率,抛除了没有考虑到宏观因素变化造成的计算结果不纯粹性. 最后,文章根据前文的分析有针对性地为保利地产及与其性质一样的房地产开发企业更好的应对 营改增 挑战提出了适用性、全局性的建议和对策,让房地产开发企业在享受税改红利的同时谋求更长远的发展. 本文关键词语:房地产开发企业,营改增,税负,财务绩效 Abstract For a long time,the tax system of coexistence of value-added tax andbusiness tax has not only increased th
4、e tax burden of enterprises but also hindered theoptimization and upgrading of industrial structure.In 2020, China started the pilotreform of the tax system to replace business tax with value-added tax.In order toexpand the scope of the pilot program and abolish the business tax system, the realesta
5、te industry began to implement the replacing business tax with value-added tax on May 1, 2021, and the whole industry in China implemented the VAT taxsystem.However, in the early stage of tax reform, the rising tax burden, the decline infinancial performance, and the adjustment of macroeconomic poli
6、cies brought greatchallenges to real estate development enterprises.Therefore, it is necessary to studythe financial impact of tax reform in this context. Poly real estate, as a listed central enterprise, takes real estate development andoperation as its main business, which is the key case study ob
7、ject of this paper. Firstly,this paper theoretically elaborates the financial impact of replacing business tax withVAT on real estate development enterprises, including the changes in tax burden,financial performance and operation management. Then, the case of poly real estate isintroduced to verify
8、 the above financial impact based on its financial data and changesin business conditions from 2020 to 2021. When analyzing poly real estate s financialperformance before and after replacing the business tax with a value-added tax, thispaper starts from the dupont analysis system and analyzes in det
9、ail the changes in itsprofitability, operating capacity and debt paying ability before and after the tax reformand the reasons. On the analysis of the operation ability, in this paper, considering the2021 a second-tier cities to implement room not fry five limit for city ShiCe macro policies, and th
10、ree or four line city always keep inventory of macro policy, so this article in three or four line city poly real estate financial data to calculate the totalasset turnover ratio to reflect the change of the before and after the tax reform, throwin addition to not consider the macro factors change n
11、ot the calculation results ofpurity. Finally, the article provides effective Suggestions and countermeasures for realestate development enterprises to better cope with the replacing the business tax witha value-added tax , so that enterprises can enjoy the benefits of tax reform. Keywords:Real estat
12、e development enterprise;replace business tax withvalue-added tax;Tax;Financial performance 目 录 内容摘要.I Abstract.II 1 绪论.1 1.1 研究背景与意义.1 1.1.1 研究背景.1 1.1.2 研究意义.2 1.2 国内外研究综述及评述.3 1.2.1 国外文献综述.3 1.2.2 国内文献综述.5 1.2.3 文献评述.7 1.3 研究内容和框架.7 1.3.1 研究内容.8 1.3.2 研究框架.9 1.4 研究方式方法和创新点.9 1.4.1 研究方式方法.9 1.4.2
13、可能的创新点.9 1.4.3 研究价值与特色.10 2 相关概念、理论基础. 11 2.1 营业税和增值税概念及特征. 11 2.1.1 营业税概念及特征. 11 2.1.2 增值税概念及特征. 11 2.2 营改增 的理论基础. 11 2.2.1 税制优化理论. 11 2.2.2 税收中性理论.12 2.2.3 税收宏观调控理论.12 2.3 房地产业 营改增 意义.13 3 房地产业 营改增 政策.15 3.1 房地产业概念.15 3.2 房地产业发展现在状况.15 3.3 房地产业 营改增 经过.17 3.4 房地产开发企业 营改增 的财务影响.18 3.4.1 营改增 对房地产开发企业
14、的税负的影响.18 3.4.2 营改增 对房地产开发企业财务绩效的影响.18 3.4.3 营改增 对房地产开发企业的经营管理的影响.23 4 营改增 对保利地产的财务影响.25 4.1 保利地产企业大概情况.25 4.2 营改增 对保利地产的税负影响.25 4.2.1 保利地产营业收入与营业成本构成分析.25 4.2.2 不同进项税额抵扣率对流转税税负影响的测算.27 4.3 营改增 对保利地产财务绩效的影响.30 4.3.1 营改增 对保利地产盈利能力的影响.32 4.3.2 营改增 对保利地产营运能力的影响.36 4.3.3 营改增 对保利地产偿债能力的影响.39 4.4 营改增 对保利地
15、产经营管理的影响.40 5 营改增 后保利地产的应对策略.43 5.1 培养高素质的财务人员.43 5.2 健全内控管理体系.43 5.3 合理纳税筹划.44 5.4 合理选择供给商.45 5.5 制定长远的经营发展战略.45 6 研究结论与瞻望.47 6.1 研究结论.47 6.2 缺乏及瞻望.48 以下为参考文献.49 致谢.52 1 绪论 1.1 研究背景与意义 1.1.1 研究背景 2021 年 5 月 1 日之前,我们国家实行的是营业税和增值税并行的税收制度.营业税主要适用于建筑业、房地产业和服务业等,是对非工业性劳务和服务的全额进行征税,既不能抵也不能扣,由于不扣除上一环节已交税金
16、,因而造成了重复征税的问题,加重了房地产业和服务业等相关纳税人的税收负担.而这些行业在生产运营经过中,时常需要购进大量的固定资产、原材料和劳务等,由于无法获得抵扣加重了这些企业的成本.而增值税则主要适用于制造业,只对销售货物及加工、修理、修配等工业性劳务在经营经过中的增值额进行征税,其特点是多环节征税且能进行 层层抵扣 .为打通增值税抵扣链条、减轻企业税收负担、发挥税制改革的鼓励作用,2018 年,我们国家下发了 营改增 的试点方案,2020 年 1 月 1 日,率先在上海开场了 营改增 试点,试点仅一年,直接为企业减税426.3 亿元.2021 年 5 月 1 日,我们国家全面推广 营改增
17、政策,房地产业、交通运输业等被纳入最后的改革范围并实行 11%的增值税率.在全面实行 营改增 以后,为进一步提升市场活力、提高国内企业产品的国际竞争力,不断加大减税降费力度,2021 年 3 月,决定从 2021 年 5 月起将制造业等原适用 17%增值税税率和交通运输业、建筑业、房地产业等原适用 11%的增值税税率行业下调一个百分点.该项举措有效的减轻了各市场主体的整体税收负担,带动了实体经济的发展.2022 年 3 月,为深化增值税制度改革,降低制造业和小微企业的税收负担,工作报告又提出从 4 月 1 日起,将现行 16%和 10%的税率分别下调至 13%和 9%,确保行业税负明显降低,优
18、化收入分配格局.减税举措不仅降低了企业的综合成本、刺激内需,带动制造业和民间投资,也带来了更多的财政收入的增长. 在房地产宏观政策上,2021 年我们国家坚持促消费、去库存的总基调,从供需两端入手,在供给端施行 有供有限 ,从源头上确保住房供给.在需求端降准降息、取消外限、放宽公积金贷款政策等,以支持房地产市场的持续健康发展.2021 年末 2021 年初房地产调控采取因城施策,即对一二线城市施行严苛 五 限 政策,包括限购、限贷、限价、限售和限签,而三四线城市仍然坚持 去库存 的稳健政策.2021 年,仍然坚持 房住不炒 对房地产市场采取稳健的政策,不忘 去产能、去杠杆、去库存、降成本、补短
19、板 的五大任务,在房地产行业大力发展住房租赁市场,建立多元化房地产发展方向,稳步推进住房长效机制的建立与完善. 房地产业与其他产业的关联度高,能够带动相邻产业的发展,同时它也能刺激消费增长、推进投资建设、确保国民经济的快速、平稳、健康发展,将我们国家的人力资源优势得到有效利用、进而扩大社会就业、稳定民生.但长久以来由于增值税链条的断裂,房地产业一直税负较重、库存较多,在 营改增 政策施行后,我们国家房地产业减税降费成效显着.房地产开发企业在原材料选择方面,抛弃了原有的低价观念,更青睐于那些能够提供增值税专用发票的正规供给商,逐步消除了房地产企业 劣材驱良材 的不良现象,促进了企业规范化管理.但
20、在 营改增 初期不少房地产开发企业也面临着进项税发票难以获得、劳务分包支出难以抵扣、贷款利息不能抵扣进而引起的税负不降反升的问题.本文以保利地产为重点案例研究对象对其 营改增 后的税负、财务绩效、经营管理三方面的财务变化做了具体的分析.之所以选择保利地产为重点案例研究对象是由于,一方面保利地产作为上市公司,相关的财务数据、发展战略和其他公开信息能够在互联网上及时查询,为本文的研究提供了有效的信息渠道,同时由于信息面向社会公众,保证了信息来源的真实性和可靠性.另一方面,保利地产作为大型央企,一直坚持以房地产开发经营为主营业务,同时也在发展与房地产相关的其他辅助业务,具有房地产开发企业的普遍特质,
21、在房地产开发企业中具有代表性和典型性,因而根据其 营改增 后得出的研究结论及提出的应对 营改增 的相关策略,能够普遍适用于我们国家大部分房地产开发企业,具有一定的研究和借鉴价值.最后本文为保利地产更好的应对税改提出了合理化的建议. 1.1.2 研究意义 房地产业作为新兴的国民经济支柱产业,是投资、消费、进出口的主要拉动气力,横跨生产、流通、消费三大领域.房地产业地处国民经济链的中间环节和其他产业有很强的关联性,通过前向效应能带动建材、冶金等产业的发展,通过向后效应能带动装修、家电等产业的发展.根据国家统计局公开的信息,近三十年中国房地产占 的比重呈现不断上升的趋势.2022 年上半年,中国的房
22、地产业的 到达了 31095 亿元,比上年同期增长 2.5%,约为全国总量的 6.9%, 由此可见,房地产业稳步发展并在国民经济中发挥着举足轻重的作用.2021 年 5 月 1 日,房地产业开场施行 营改增 政策,由原来 5%的营业税转变为 11%的增值税,经过两次调税后,房地产业当前实行 9%的增值税税率.增值税税不重征的独特优势,促进了产业分工细化,引导房地产开发企业主辅业务分离.但由于我们国家房地产业投资多元化,本来 5%的营业税税率调至 9%的增值税税率,且在税改初期抵扣发票并不能完全顺利获得,类似劳务费用的相关成本又很难获得增值税专用发票,再加上增值税会计核算的复杂性和财务管理的严苛
23、性,各个房地产开发企业要想完全适应并利用税改红利还需要一定的经历体验和时间.本文既分析了 营改增 对保利地产的财务影响又结合了最新的房地产业宏观经济政策,因而本文的讨论具有重要的理论和现实意义. (一)理论意义 幅较长,部分内容省略,具体全文见文末附件 6 研究结论与瞻望 6.1 研究结论 本文结合近年来 营改增 的热门话题,以实际案例进行分析.首先,本文搜集了房地产开发企业的特点、行业发展现在状况,又结合相关税制理论,对房地产开发企业 营改增 的财务影响研究的必要性做了相关讲明.接着以保利地产为重点案例研究对象,分析它 营改增 后流转税税负、财务绩效及经营战略的变化. 研究发现,保利地产的增
24、值税税负与进项税税额的抵扣率密切相关,在进项税额百分百获得的情况下,增值税税负必然少于营业税税负.但其实,根据保利的产的年均毛利率可知,当其增值税进项税额的抵扣率到达 70%以上时,企业的税负就会下降.在 营改增 初期,由于保利地产的增值税发票管理还并不规范,供给商选择不合理、有些增值税发票又难以获得,再加上保利地产内部成本控制交差、税制不够完善、税收筹划较为欠缺,因而流转税税负略有上升.但是随着税改的深化,抵扣链条的逐步完善,增值税和财务管理及内部控制管理的加强,保利地产切实享遭到了税改红利,减税降费明显,流转税税负迅速降低; 在财务绩效的影响方面,本文从杜邦分析模型出发,以权益净利率为起点
25、将该指标拆解为营业净利率、总资产周转率和权益乘数,分析 营改增 前后保利地产在盈利能力、营运能力和偿债能力的变化. 在分析保利地产的盈利能力时,以营业净利率为分析指标从利润表出发,逐一分析了各项目在税改前后的变化,对保利地产的盈利能力变化做了详尽的分析.研究发现 营改增 使得保利地产的盈利能力呈现先降低后上升的变化趋势,但总体来讲有助于保利地产盈利能力的加强. 在营运能力的分析上,考虑到宏观经济环境变化对保利地产带来的影响,为确保总资产周转率变化仅具体表现出为税改的影响,本文采取保利地产在三四线城市的营业收入和三四线城市的资产总额计算其总资产周转率的修正值,保证了该指标的纯粹性和准确性,排除了
26、宏观调控政策的影响.结果显示,在宏观政策不变的情况下,税改有利于房地产开发企业营运能力的提升. 在偿债能力方面,通过对权益乘数的分析发现,税改前后该指标没有太大变化且指标的细微变化主要取决于保利地产的借贷政策,故 营改增 对保利地产的偿债能力影响不大,但适当提升权益乘数有助于保利地产综合财务绩效的提升. 在经营管理方面,由于增值税比营业税的会计核算流程更复杂、增值税发票管理更严苛、税收筹划难度更大,同时 营改增 对房地产开发企业的财务报表项目金额及现金流都产生了一定的影响.故保利地产在税改后大力引进了高素质的财务和管理人才,不断调整企业发展战略,提高综合竞争能力,为保利地产财务繁荣提供人才和战
27、略保障. 最后,本文为房地产开发企业应对税制改革从人才队伍建设、纳税筹划、品牌树立、内控管理、经营战略施行等多方面、多角度的提供了有关建议.相信这些建议对其他的同类型的房地产开发企业也能起到一定的借鉴作用,进而促进自我发展,收获改革福利. 6.2 缺乏及瞻望 截至本文撰写开场,所能搜集到的保利地产 营改增 后的年报数据仅截止到 2021 年,税改后的财务数据只涵盖了两年半的时间.因而,本文的研究结论可能需要进一步的时间验证.由于时间有限,在税负研究方面,本文仅对保利地产的流转税税负变化做了相关研究,对其土地增值税、企业所得税的相关变化没有进行研究.同时由于保利地产的增值税实际情况无从获知,本文
28、只是结合基本的数学公式对其增值税额进行了推算,计算结果可能不够准确. 由于 营改增 之时恰巧房地产行业的宏观经济政策发生了较大的变化, 因城施策 政策引领着房地产业的发展,一二线城市自 2021 年起推行严苛的 五 限 政策,而保利地产的主要市场就集中在一二线城市,因而遭到了较大的影响.本文翻阅了较多关于房地产宏观政策变化对房地产企业的影响的相关文献,大多研究结果表示清楚房地产宏观政策变化并不会对房地产企业的财务绩效变化产生直接影响.本文借鉴了他们的研究结论,因而在研究 营改增 对保利地产的财务绩效影响方面,对营运能力总资产周转率指标以保利地产三四线城市的总资产周转率来反映税改前后的变化.而具
29、体表现出盈利能力的营业净利率和偿债能力的权益乘数两个指标由于无法获取相关资料,也不能区分相关财务数据在宏观经济政策下变与不变的金额,因而营业净利率和权益乘数在税改后的变化夹杂着宏观政策的影响,分析结论可能不够准确. 最后本文的重点研究对象保利地产是一般纳税人,因而本文的研究结论对其他小规模纳税人的房地产开发企业没有太大的参考价值,提出的税改应对策略也不太合适那些采取简易纳税的房地产开发企业. 不过自全面 营改增 后,我们国家不断深化税制改革,连续两次调整增值税税率,对国民经济各行业减税降费都起了积极作用.随着改革的推进、可获取的信息资源的扩大及作者专业知识和实践能力的增加,本文将持续从企业、及
30、宏观经济发展的角度考虑税改的影响和意义,进而全面提升研究价值. 以下为参考文献 1Kay J.A. Davis E H. The VAT And ServicesM. World Bank,1987(2):36-37. 2Sijbren Cnossen. VAT Treatment Of Immovable PropertyJ. Tax Notes International,1995(10):23. 3Michael Keen. Ben Lockwood. The Value Added Tax:Its Causes And ConsequencesJ.Journal of Developm
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