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1、房地产政策指定中渐进决策模式的应用,投资学论文在西方公共决策的理论研究中，理性决策形式长期以来占据主导地位，其主要观点是决策者把握公共决策所要求的一切信息并在这里基础上做出完全理性的决策。而后， 理性决策形式遭到了另外两种决策形式的挑战：一是著名行政学家赫伯特 西蒙的 有限理性 决策形式；二是林德布洛姆的 渐进决策 形式 .西蒙的有限理性决策，其主张是由于完全理性的不存在，所作的决策往往只能是满意的决策而非最佳的。西蒙的有限理性决策形式是对传统完全理性形式的改良，并没有能打破理性决策形式的框架。 林德布洛姆的渐进决策形式则并不是从理性角度来讨论政治与行政的决策，而是在全面批判的基础上建构起来的
2、决策形式。所谓渐进决策 ,就是指决策者在决策时在既有的合法政策的基础上，采用渐进方式对现行政策加以修改，通过一连串小小的改变，在社会稳定的前提下，逐步实现决策目的 .渐进决策需要遵循三项基本原则：一是按部就班原则，其本意是将决策经过看成是一个连续性的经过，并不是孤立间断的；二是积小变大原则，林德布洛姆以为，渐进决策的经过通常是由微小的积累构成较大的变化，由量的积累升华到质的蜕变。通过微小的变化，达成根本变革的目的，也即解决公共问题，实现公共目的并促进公共利益；三是稳中求变原则，在林德布洛姆看来，社会的发展、公共目的和利益的实现赖于社会的稳定，因而公共政策不宜大起大落，同时由于当下政治、技术及现
3、行计划的约束，只要通过保证决策经过的稳定性，以小变促就大变的目的。 二、中国房地产政策的演变与渐进决策分析 建国以来，中国的房地产政策能够划分为三个时期：一是计划经济时期住房制度时期19491978 年，是一种以国家统包、低租金、无偿分配、无限期使用为特点的实物福利性制度；二是住房制度改革时期19791998 年，可分为试点售房、提租补贴、以售代租、全面房改和国有单位住房分配货币化、住房购销市场化五阶段；三是住房制度市场化时期1998 年至今，即将城镇住房推向市场，通过市场机制调整住房的供求。由于三个时期具有本质上的不同，本文主要讨论住房制度市场化时期的房地产政策. 一住房市场化阶段的主要房地
4、产相关政策。本文主要将我们国家 19982021 年房地产政策分为三个阶段：一是住房市场化培育阶段：这一阶段主要是打破计划经济时期住房分配形式，建立住房市场化相关制度、法规。1998 年 7 月发布(关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，全国停止住房分配，实行住房货币化。2000 年连续发出(关于房地产中介服务收费的通知、(商品房买卖合同示范文本和(房产测量规范，并停止全国范围内住房实物分配，逐步制定市场交易的相关规范；二是抑制房地产市场过热发展阶段：在这一阶段国家根据房地产市场快速发展所带来的负面影响，制定了一系列的抑制政策，并逐步完善房地产市场的法律法规.从2005年开场的 国
5、八条 到2020年的 国五条 . 国家每年会根据房地产市场发展的不同特点做出阶段性的政策调控，以抑制房价过快增长，房地产市场泡沫的风险；三是房地产市场可持续发展阶段：在这一阶段，为应对房地产市场崩盘有可能带来的系统性经济风险的情况，在2020 年上半年提出了双向调控、分类指导、灵敏应用、放权地方的政策并在下半年出台了 930 新政 和不动产登记制度。2021 年 12 月 18 日经济会议针对房地产市场提出 化解房地产库存，稳定房地产市场 的指示精神。 二房地产政策的渐进分析.渐进决策 ,就是指决策者在决策时在既有的合法政策的基础上，采用渐进方式对现行政策加以修改，通过一连串小小的改变，在社会
6、稳定的前提下，逐步实现决策目的 .我们国家房地产政策的发展演变其实就是一个渐进决策的经过. 从出台的众多政策我们能够得出下面几点结论：一是出台相关政策的元决策目的，即旨在通过制度性政策和调控性政策，使房地产市场的发展得以规范化和法制化，同时使房价与经济发展水平相协调和适应；建立健全住房市场化体制和完善调控房地产市场机制；二是为达成这一元目的，循序渐进地出台了众多的制度性政策与调控性政策。通过出台系列的制度性政策，逐步建立起与社会市场经济体制相适应的房地产法律法规体系，当然这一体系仍需进一步完善和健全。调控性政策往往是在一段时间内，针对房地产市场出现的新问题新形势而采取的措施，这些政策旨在弥补制
7、度性政策的漏洞，解决制度性政策的瑕疵所引发的市场无序，规范房地产开发、交易、管理等行为，引导房地产市场有序发展。调控性政策大多具有时限性，也即当其阶段目的实现以后，往往通过新的制度性政策或调控性政策取而代之。但很多制度性政策往往是以调控性政策为基础的，同时诸多新的调控性政策也是在总结之前的政策效果之后加以改良的，也即政策之间保持着连续性和继承性。 通过政策的渐进调整，以一连串小的或不大的改良，逐步到达政策的短期目的，并进而实现长期目的。纵观住房市场化阶段的房地产政策，总趋势是为建立完善住房市场化机制，而积极地出台相关的制度性政策和调控性政策，以有效引导房地产市场合理健康地发展；也即政策的出台是
8、为了达成元目的，因而用渐进决策形式来分析中国房地产政策是有效的。 三、房地产政策渐进决策的有限性 众多房地产政策的出台，在保持社会稳定的前提下，对于规范房地产市场行为、建立健全制度化、法制化的住房市场化机制发挥了重要的作用.但是，笔者在这里不得不指出，房地产政策的渐进决策也有一定的有限性. 一是政策的效果有限，房地产政策渐进决策颇有 亡羊补牢 的味道.渐进决策的方式方法与试错法有一定的共通之处，均是在信息不对称的情况下，为应对各种问题而进行 试水 ,至少在初期出台的政策上表现较为明显.当问题出现之后，由于之前并没有出现过类似的问题，没有经历体验教训能够借鉴参考，只能 摸着石头过河 ,对出台的政
9、策会产生什么样的效果、能不能解决问题不能做出有效地评估、预见.自然，初期出台的政策大多带有 试水 的味道，其政策效果自然可想而知，带有明显的有限性. 同时，政策的出台往往是在问题产生之后，又决定其带有滞后性色彩。加之初期政策效果有限，只要通过政策的长期渐进改革，渐渐完善，才可能最终解决出现的新问题。于是在中国房地产市场上反复上演着这样一幕：一方面密集性地出台了大量政策，以规范房地产市场行为，遏制房价上涨过快；另一方面房价继续飙升，房地产泡沫越来越大. 二是渐进决策不能有效应对外在环境的急速变迁.假如讲渐进决策对于解决本身问题还具有一定效果，那么对于应对外在客观环境的急速变动则显得较为无力。当
10、2020 年末我们国家房地产市场忽然掉头向下，有可能造成泡沫破裂所带来的一系列系统性经济风险时，为保持房地产市场的稳定，放宽调控，固然刹住了全面下滑的势头，稳定了房地产市场，但房地产市场一旦略有好转，一线城市房价连创新高.外在环境的急速变迁，一旦与渐进决策不一致，必会产生负面的影响.当下所处的是一个急剧变化的时代，经济的全球化和世界的一体化将世界的距离缩短，各国相互沟通融合，客观上使得面临的国内国际环境更为复杂。因而，应尝试改良决策方式，提高决策的质量，以更为积极主动地应对外在环境的急速变迁，而不是构成一种被动的思维，待问题出现之后再想政策应对. 三是政治方针政策的变动不一致性不利于房地产渐进
11、决策作用的全面发挥.正如范广垠所讲，我们国家房地产政策时有政策信号互相矛盾，权宜之计明显但缺乏长远规划，每个阶段决策都有政策目的，或是通过房地产带动经济发展，加强合法性基础的 政治的经济 或是在房价过高引发社会积怨时，积极调控的 政治的经济 或是在房地产引发更为宏观的社会问题时，将其首先视为政治问题.因而，政治意识对房地产政策始终起着指导或直接影响的作用。由于政治指导思想随形势的不断调整变化，政策方针呈现出间断性的不同，甚至有时会互相矛盾，必然影响已经施行的房地产政策；而对于渐进决策形式下延续的政策，必然影响其政策的执行与效果的发挥。 当下，房地产市场在飞速发展了十多年以后，面临着泡沫风险，并有可能引发为系统性的经济风险.一方面房价居高不下，刚需紧张；另一方面房地产市场开场出现衰落迹象。房地产市场所引发的问题已仿佛成为一个宏观层次的社会问题。应结合所面临的国际国内环境探寻求索出合适本国详细实际的决策形式，以不断提高房地产政策的质量，及时有效地应对房地产市场新问题新变化. 以下为参考文献： 1丁煌。西方行政学讲史修订版M.武汉：武汉大学出版社，2004. 2丁煌。林德布洛姆的渐进决策理论J.国际技术经济研究，1999.3. 3范志勇。 中国房地产政策回首与探析J. 学术沟通，2008.8.