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1、培训内容物业基础概念物业基础概念物业管理公司员工物业管理公司员工（定岗定编的数量标准定岗定编的数量标准）成效第1页/共43页物业服务企业的资质等级1、资质条件：注册资本、专业人员专业职称、管理物业类型与面积、管理体系与业绩等。2、资质等级：资质一级企业：注册资本500万元以上；中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人；多层住宅200万平方米；高层住宅100万平方米；独立式住宅（别墅）15万平方米；办公楼宇、工业区及其他物业50万平方米。资质二级企业：注册资本300万元以上；中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人；多层住宅80万平方米；高层住宅40万平方米；独立式住宅（别墅）6
2、万平方米；办公楼宇、工业区及其他物业20万平方米。资质三级企业：注册资本50万元以上；中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人；有委托的物业管理项目。资质暂三企业：新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。第2页/共43页资质等级与承接项目的关系一级物业资质：可以承接所有类型项目。二级物业资质：可承接30万平方米以下住宅和8万平方米以下非住宅。三级物业资质：可承接20万平方米以下住宅和5万平方米以下非住宅。第3页/共43页物业管理服务内容1、房屋共用部位的维修、养护与管理2、房屋共用设施设备的维修、养护与管理3、物业管理区域内共用设施设备管理的维修、养护与管理4
3、、物业管理区域内的环境卫生与绿化管理5、物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务6、物业装饰装修管理服务7、物业档案资料管理8、专项维修资金的代管服务（1）有电梯的，按每平方米建筑面积80元交存。（2）无电梯的，按每平方米建筑面积50元交存。9、特约服务第4页/共43页物业服务收费形式包干制：即业主想物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业服务企业的利润。这种定价方式的实质是市场定价。酬金制：是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，
4、其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。第5页/共43页物业管理服务成本构成1、管理服务人员的工资、社保、法定福利2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用3、物业管理区域清洁卫生费用4、物业管理区域绿化养护费用5、物业管理区域秩序维护费用6、办公费用7、物业管理企业固定资产折旧费用8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用9、业主同意的其他费用第6页/共43页2023/2/16问题1、物业服务
5、管理从管理上有哪几种形式？2、现有物业服务情况?3、你所知的物业各项收费标准？（国家规定）第7页/共43页2023/2/16物业服务管理从管理上有两种形式（开放式及封闭式）宅小区的等级，是依据设计、建设的房屋及配套设施的标准，有规划局、建设管理局经过综合验收确定的。同等级的房屋及配套设施的住宅小区，“开放式小区”与“封闭式小区”，在物业管理收费标准上，是有很大差别的。第一、物业服务人员配置不同，决定着服务成本不同。开放式小区可以配置一套管理人员、保安、保洁、绿化、维修人员；封闭式小区必须按照大门的数量配置管理人员及保安、维修人员，每个门要增加一套三班值班保安，人员工资成本相对提高很多，收费标准
6、自然提高。第二、劳动强度不同，决定着服务成本不同。开放式小区的服务标准不可能高于封闭式小区，封闭式小区的业主要求治安管理更严、更高，必然导致管理人员、保安、保洁人员的工作量、服务标准不断抬高，造成服务成本提高。第三、按照服务标准与收费标准相适应的原则，国家建设部和各地物业办、物价局颁发的物业服务收费管理办法明确规定：根据小区房屋及配套设施设备建设情况、物业服务成本和法定利润，开放式小区收费标准由每平方米0.2元-0.8元；封闭式小区收费标准每平方米0.8元以上，别墅区每平方米16元以上。二次注水、中央空调、电梯等费用另行计费。第8页/共43页2023/2/16问题1、物业服务管理从管理上有哪几
7、种形式？2、现有物业服务情况?3、你所知的物业各项收费标准？（国家规定）第9页/共43页2023/2/16项目名称项目名称服务面积服务面积收费情况收费情况服务人员编制情况服务人员编制情况客户（人）客户（人）保洁（人）保洁（人）保安（人）保安（人）维修（人）维修（人）收费员（人）收费员（人）城墙商务楼城墙商务楼17137.2317137.233.53.5元元/月月/1 110108 82 25 5新月大厦（住宅）新月大厦（住宅）31281.3431281.340.850.85元元/月月/1 12 23 32 20 0新月大厦（底商）新月大厦（底商）13136.9913136.993.53.5元元
8、/月月/1 10 00 03 3十七局医院十七局医院17000170007272万万/年年1 126260 00 00 0晋剧院晋剧院14400144001.11.1元元/月月/1 12 23 31 10 0美泰商住楼美泰商住楼16511165111.271.27元元/月月/未定未定现有项目物业服务情况第10页/共43页2023/2/16问题1、物业服务管理从管理上有哪几种形式？2、现有物业服务情况?3、你所知的物业各项收费标准？（国家规定）第11页/共43页2023/2/16（一）基本要求按照物业管理单位的资质、管理水平、服务水平等标准，共分为五级，收费金额从高到低为0.080.04元平方米
9、月，同时可以根据具体的小区条件上下浮动20。（二）公共设施设备运行维修保养按照小区内公共设施的完善程度、科技程度以及维护水平，共分为五级，收费金额从高到低为0.300.10元平方米月，同时可以根据具体的小区条件上下浮动20。（三）共用部位维护及管理按照对共用部位的日常管理和维修保养，共分为五级，收费金额从高到低为0.120.05元平方米月，同时可以根据具体的小区条件上下浮动20。（四）协助维护公共秩序按照公共安全保卫程度、对突发事件的处理水平，共分为五级，收费金额从高到低为0.210.05元平方米月，同时可以根据具体的小区条件上下浮动20。（五）保洁服务按照对住宅区域内的保洁水平、日常清洁能力
10、，共分为五级，收费金额从高到低为0.200.06元平方米月，同时可以根据具体的小区条件上下浮动20。（六）绿化养护管理按照小区内的绿化覆盖率及日常养护程度，共分为五级，收费金额从高到低为0.150.04元平方米月，同时可以根据具体的小区条件上下浮动20。（八）电梯费及其他住宅电梯运行费按实际成本由业主、业主委员会与物业管理企业在合同中约定收取。旧城改造拆迁安置房的电梯运行费，建筑面积60平方米以下的（含60平方米）按15元户月收取；超过60平方米的每月每平方米加收0.10元。停车费：180元/月/位，上下浮动20%，为保证自来水正常使用而进行二次加压供水的，可以向用户收取二次加压费，收费标准为
11、0.20元吨。第12页/共43页2023/2/16制定太原市物业服务收费标准听证会（相关内容）1 1、住宅小区物业服务收费、住宅小区物业服务收费 （20132013年年1212月月2323日方案）日方案）单位：元单位：元/月月方方 案案方案一方案一方案二方案二方案三方案三等等 级级五级五级1.61.61.71.71.81.8四级四级1.21.21.41.41.51.5三级三级0.80.81 11.11.1二级二级0.50.50.550.550.60.6一级一级0.30.30.350.350.40.4第13页/共43页2023/2/162 2、住宅区域业主车辆停放服务收费（方案）、住宅区域业主车
12、辆停放服务收费（方案）收费项目收费项目停车条件停车条件单位单位收费标准收费标准备注备注方案一方案一方案二方案二方案三方案三机机 动动 车车小小型型车车露天露天元元/月月车位车位505060607070一、三轮摩托车、三轮电动车、一、三轮摩托车、三轮电动车、三轮自行车的存放服务收费标准三轮自行车的存放服务收费标准按照同类车型的相应收费标准加按照同类车型的相应收费标准加收收50%50%。大型车按照占用车位的。大型车按照占用车位的数量收取相应的停车费。数量收取相应的停车费。二、外来车辆进入小区前二、外来车辆进入小区前1 1小时小时为免费时段，为免费时段，1 1小时后小时后1 1元元/车车小时，小时，
13、2424小时最高收费小时最高收费1515元元/车。车。三、子女探望父母，父母看望子三、子女探望父母，父母看望子女，前女，前3 3小时为免费时段，小时为免费时段，3 3小时小时后计时收费，后计时收费，1 1元元/车车小时，小时，2424小时最高收费小时最高收费1010元元/车。车。四、本标准为最高价，下浮不限。四、本标准为最高价，下浮不限。非露天非露天元元/月月车位车位110110120120130130机械复式车位机械复式车位元元/月月车位车位160160180180200200单独封闭车库单独封闭车库元元/月月个个707080809090摩托车摩托车非露天非露天元元/月月1212131315
14、15非非机机动动车车电动电动非露天非露天元元/月月9 910101212自行车自行车自行车自行车非露天非露天元元/月月6 67 79 9第14页/共43页2023/2/163、住宅小区装修服务收费住宅小区装修服务收费基准价按最高指导价9.6元/（建筑平米）执行，下浮不限；业主不使用电梯运送装修材料的，按上述标准的30%收取住宅小区装修服务费。别墅、联排住宅装修服务费实行市场调节价。4、住宅小区电梯运行服务收费住宅小区电梯运行服务收费基准价按最高指导价0.4元/月（建筑平米）执行，取消20%上浮幅度，下浮不限。第15页/共43页物业管理公司员工（定岗定编的数量标准）第16页/共43页2023/2
15、/16物业管理公司员工定岗定编的数量标准物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。第17页/共43页2023/2/16多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置3.6人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：1、管理人员：主任，总建筑面积10万平方米以下设1人，1020万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副；助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；社区文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；
16、管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。2、维修员：建筑面积每4万平方米设置1人。3、绿化员：绿化面积每4000平方米左右设1人。4、保洁员：每140户设1人。5、保安员：每120户设1人。6、车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。多层住宅物业管理人员的定编标准 第18页/共43页2023/2/16高层住宅物业管理人员的定编标准 高层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置7.57.8人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：1、管理人
17、员：建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1名；助理每350户设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置。2、机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人。3、保洁、绿化人员：建筑面积每7000平方米左右或90100户配1人；（公共场所或商业场所可适当调整人员。）4、保安人员：每40户配1人或建筑面积3000平方米左右配1人。5、车辆管理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日
18、3班。第19页/共43页2023/2/16 高层写字楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置1518人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：1、管理人员：建筑面积小于3万平方米设主任1名，每增加3万平方米增设副主任1名；助理每2万设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据需要设置。2、机电人员：高层写字楼要增设空调通风系统，其他类型设备的数量也较高层住宅有所增加，所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多，一般每1万平方米配45人。3、卫生、绿化人员；建筑面积每2500平方米配1人。4、保安人员：建筑面积每2000平方米
19、左右设置1人。高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准 第20页/共43页2023/2/16本次培训结束谢谢第21页/共43页培训内容物业基础概念物业基础概念物业管理公司员工物业管理公司员工（定岗定编的数量标准定岗定编的数量标准）物业管理前期介入的概念物业管理前期介入的概念前期介入的程序前期介入的程序 前期介入的内容前期介入的内容 物业公司前期介入的准备工作及时间阶段划分物业公司前期介入的准备工作及时间阶段划分学校物业服务案例学校物业服务案例第22页/共43页物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收
20、等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。第23页/共43页培训内容物业基础概念物业基础概念物业管理公司员工物业管理公司员工（定岗定编的数量标准定岗定编的数量标准）物业管理前期介入的概念物业管理前期介入的概念前期介入的程序前期介入的程序 前期介入的内容前期介入的内容 物业公司前期介入的准备工作及时间阶段划分物业公司前期介
21、入的准备工作及时间阶段划分学校物业服务案例学校物业服务案例第24页/共43页2023/2/16前期介入的程序1、双方确定工作内容要求;2、物业组成工作小组;3、制定工作计划;4、计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。5、物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。6、对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。第25页/共43页2023/2/16前期介入流程图房产开发和物业前介工作介入对照
22、表第26页/共43页培训内容物业基础概念物业基础概念物业管理公司员工物业管理公司员工（定岗定编的数量标准定岗定编的数量标准）物业管理前期介入的概念物业管理前期介入的概念前期介入的程序前期介入的程序 前期介入的内容前期介入的内容 物业公司前期介入的准备工作及时间阶段划分物业公司前期介入的准备工作及时间阶段划分学校物业服务案例学校物业服务案例第27页/共43页2023/2/16物业前期介入需准备的准备设备器材和资金物业服务企业需要准备计算机、电话、安全装计算机、电话、安全装备等相关专业工具与设备专业工具与设备。物业管理早期介入的早期介入的费用一般由房地产开发费用一般由房地产开发商承担。商承担。物业
23、服务企业一般也服务企业一般也需要准备一定的资金，需要准备一定的资金，以备不时之需，如临时以备不时之需，如临时垫付垫付等。第28页/共43页2023/2/16物业管理介入时间段的划分早期早期立项立项 施工安装结施工安装结束束前期前期接管接管 入住入住36个个月月日常日常业主入住业主入住36个月以后个月以后第29页/共43页2023/2/16物业与地产关系示意图地产地产 物业物业物业进入可行性研究物业管理概念和模式研究物业管理方案和物业管理费用商业、管理用房前期介入、接管验收、集中入住、开荒费、水电热差额、差价地产拥有产权的空置房、车库、商铺、项目部办公室、卖场、会所及娱乐场所、食堂、地产车辆、住
24、户巴士、尾盘销售、物业租赁、房屋维修、采购、临时用工行行政政关关系系经经营营考考核核委托管理、经营、代理、临时服务业务项目物业管理委托关系委委托托契契约约第30页/共43页培训内容物业基础概念物业基础概念物业管理公司员工物业管理公司员工（定岗定编的数量标准定岗定编的数量标准）物业管理前期介入的概念物业管理前期介入的概念前期介入的程序前期介入的程序 前期介入的内容前期介入的内容 物业公司前期介入的准备工作及时间阶段划分物业公司前期介入的准备工作及时间阶段划分学校物业服务案例学校物业服务案例第31页/共43页2023/2/16学校物业服务案例物业坐落位置：株洲市天元区泰山路湖南工业大学校园占地面积
25、：600亩，物业分摊面积：35万平方米物业性质：其他类型的物业（大学物业）类型与使用功能:教学楼、学生宿舍为主、还有行政办公楼及室外道路、绿化带等设备设施情况：公共部位较多，多照明、监控系统以及垃圾箱等人员配备第32页/共43页2023/2/16就现在湖南工业大学新校区600亩地算，换算成平方米后为40万左右，总的物业分摊面积是35万，绿地面积按绿地率的20，则绿地面积为8万。保安人数，学校的主门岗有校门及一侧门，巡逻岗3个，实行三班制，每班两人，按四班三轮转，则总的保安人数为：224+32440（人）。楼管（宿管）人员，学校有20栋宿舍和3栋教学楼外加一栋包装实验楼和一栋综合楼（图书馆），其
26、中1到十栋是每两栋设一宿管处，10到20栋是每五栋设置一宿管处，每班一个，两班制，三轮转，教学楼每栋都设置物业管理中心，每班一人，也是两班制，三轮转。则总的楼管人员：33（人）。第33页/共43页2023/2/16绿化人员按每5000平方米设定一人，学校总的绿化面积为：80000500016（人）。保洁人员学生公寓每栋设定一人，教学楼也是每单栋设定一人，冶金楼和包装设计艺术楼有左右分开的两栋连体，所以应各设置2名保洁员。根据学校的建筑栋数计算，总的保洁员为：20+1+1+2+2=26（人）。维修工按照学生每两栋设定一人，（有的可以兼做其它楼层栋的维修工作）则总的维修工设置为：10（人）。其中学
27、校物业管理处主任一名，项目经理兼会计工作人员一名。保安人员：40人；保洁人员：26人；楼管（宿管）人员：36人；绿化人员：16人；维修人员：10人；管理处主任：1人；项目经理兼会计：1人合计：127人。第34页/共43页2023/2/16管理服务人员工资、社保管理服务人员工资、社保和福利费用和福利费用（1 1）基本工资：序号序号项目项目人数人数工资标准工资标准合计合计1 1管理处主任管理处主任1 1人人25002500元月元月25002500元月元月2 2项目经理项目经理1 1人人20002000元月元月20002000元月元月3 3保安员保安员4040人人12001200元月元月480004
28、8000元月元月4 4保洁员保洁员2626人人900900元月元月2340023400元月元月5 5绿化员绿化员1616人人900900元月元月1440014400元月元月6 6楼管员楼管员3333人人11001100元月元月3630036300元月元月7 7维修员维修员1010人人13001300元月元月1300013000元月元月 合计合计127127人人 139600139600元月元月第35页/共43页2023/2/16 （2）福利费（三金一险）=139600元月1419544元月 （3）加班费（全年人均加班3天）139600元月127人3天3倍12个月824元月 （4）服装费400元
29、年人127人12个月4230元元 （5）保安元人身意外保险费42万元年40人12个月267元月 以上合计164465元月第36页/共43页2023/2/16（二）、公共设施设备日常运行、维修养护费：用简单测算法计算，该学校物业建成于2004年，按当时的建造成本单价为1000元，此费1000元154025年12个月45000元月第37页/共43页2023/2/16（三）、清洁卫生费用（1）垃圾清运费初步测算按每月16500元/月（2）化粪池清掏费（按每年清掏一次计算）30个600元/个年12个月=1500元/月。（3）清洁易耗品、消杀、用水费用根据大概测算为：1300元月清洁卫生费用共计：193
30、00元/月。第38页/共43页2023/2/16（四）、保安费（1）装备费根据500元人年算，则每月为：40040121333元月（2）房租费，可以住在学校所以可以不算房租费。总的保安费为：1333元/月。第39页/共43页2023/2/16（五）、绿化费（包括绿化工具费、农药化肥、劳保用品费、浇水等费用）（1）绿化工具费每人每年按150元人年，则1501612200元月（2）农药化肥费按每平方米每年02元，则0280000121333元月（3）劳保用品费按每人每年100元月，则1001612133元月（4）绿化用水费05吨每年每平方米，则有05800022127333元月合计为：9000元月
31、第40页/共43页2023/2/16（六）、办公经费：综合测算4000元月（包括低值易耗品、办公设备保养、维修、通讯费、办公用电水费等）；（七）、固定资产折旧费：总的固定资产为50万元，每件固定资产按5年折旧分摊，所以折旧费为：5000001258333元月（八）、不可预见费：（一）+.+（七）1025143元月（九）、其它（税费）：2514312514355=15211元月总支出总和为：2764312764316724291785元月总收入总和为：400万元每年，每月为333333元月毛利润=33333329178542548元月净利润42548425485539263元月利润率净利润总收入1003926333333310011.7第41页/共43页2023/2/16The EndThanks第42页/共43页2023/2/16感谢您的观看！第43页/共43页