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1、物业设备管理基础物业设备管理的意义和目标1物业设备概述 *什么是物业设备设施呢？物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。第1页/共85页2、物业设备管理的意义注：物业设备管理的基
2、本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。*管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义：物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。第2页/共85页物业设备管理的目标注：物
3、业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的物质和技术基础。*用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。*衡量物业设备管理质量的两个指标：A设备有效利用率，；B设备的完好率，；第3页/共85页物业设备是否完好的标准为：零部件完整齐全，设备运转正常设备技术资料及运转记录齐全设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象防冻、保温、防腐等措施完整有效第4页/共85页物业设备管理的内容物业设备基础资料的管理物业设备运行管理、物业设备维修管理、物业设备更新改造管理、备品配件管理、固定资产（设备）管理和工程资料的管理等。第5页/共85页1、物业设备基础资料的管理
4、注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。（1）设备原始档案设备原始档案包括：设备清单或装箱单。设备发票。产品质量合格证明书。开箱验收报告第6页/共85页产品技术资料安装施工、水压试验、调试、验收报告。（2）设备技术资料设备技术资料包括：设备卡片设备台账设备技术登录簿竣工图系统资料第7页/共85页（3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件2、物业设备运行管理*物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。（应取得两个方面的成果）：一是设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态
5、针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程。第8页/共85页对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。加强维护保养工作。设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期校验，确保灵敏可靠。对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。第9页/共85页二是从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过
6、程管理的各项费用最经济。设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：（1）初期投资费用管理在购置设备时，应综合考虑以下因素：设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发展的需要。设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。设备的价格及运行时能源的耗用情况。设备的寿命。设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和震动。注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，第10页/共85页（2）运行成本管理能源消耗的经济核算。操作人员的配置维修费用的管理3、物业设备维修管理设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。
7、（1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。第11页/共85页（2）维护保养工作的实施维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。第12页/共85页定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。应做好以下工作：彻底内外清扫、擦洗、疏通；检查运动部件运转是否灵活及
8、其磨损情况，调整配合间隙；检查安全装置；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；清洗油箱，检查油位指示器，换油；检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。第13页/共85页（3）设备的点检设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。设备的点检包括日常点检及计划点检。设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检内容主要包括：运行状况及参数；安全保护装置；易磨损的零部件；易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；在运行中经常要求调整的部位；在运行中经常出现不正常现象的部位。第14页/共85页设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检内容主要有：记录设备的
9、磨损情况，发现其他异常情况；更换零部件；确定修理的部位、部件及修理时间；安排检修计划。第15页/共85页(4)物业设备的计划检修对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。第16页/共85页(5)计划检修和维护保养的关系第17页/共85页设备设施管理概述一、房屋及设备设施的种类和组成部分一、房屋及设备设施的种类和组成部分一、房屋及设备设施的种类和组成部分一、房屋及设备设施的种类
10、和组成部分二、设备设施管理的基本要求二、设备设施管理的基本要求二、设备设施管理的基本要求二、设备设施管理的基本要求三、设备设施管理的内容与方法三、设备设施管理的内容与方法三、设备设施管理的内容与方法三、设备设施管理的内容与方法第18页/共85页一、房屋及设备设施的种类和组成部分一、房屋及设备设施的种类和组成部分（一）房屋的种类和基本组成部分（一）房屋的种类和基本组成部分（一）房屋的种类和基本组成部分（一）房屋的种类和基本组成部分 1 1 1 1房屋种类的划分房屋种类的划分房屋种类的划分房屋种类的划分l l按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土按房屋的建筑结构类型和材料
11、可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构。结构和其他结构。结构和其他结构。结构和其他结构。第19页/共85页l l按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重。框架筒体结构承重和大空间结构承重。框架筒体结构承重和大空
12、间结构承重。框架筒体结构承重和大空间结构承重。l l按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑。按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑。按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑。按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑。l l按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其它用途。按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其它用途。按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其它用途。按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其它用途。第20页/共85页 2 2 2 2房屋的基本组成部分房屋的基本组成部分房屋的基
13、本组成部分房屋的基本组成部分l l结构部分结构部分结构部分结构部分基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等l l装修部分装修部分装修部分装修部分门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等l l设施设备部分设施设备部分设施设备部分设施设备部分水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷、电梯）水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷、电梯）水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防
14、、避雷、电梯）水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷、电梯）等项目等项目等项目等项目第21页/共85页（二）设备设施的种类和组成（二）设备设施的种类和组成（二）设备设施的种类和组成（二）设备设施的种类和组成l l供配电：变压器、配电柜和线路、发电机、公共照明供配电：变压器、配电柜和线路、发电机、公共照明供配电：变压器、配电柜和线路、发电机、公共照明供配电：变压器、配电柜和线路、发电机、公共照明l l消防：报警系统、消防控制中心、消防水泵、消火栓、喷淋系统、自动灭消防：报警系统、消防控制中心、消防水泵、消火栓、喷淋系统、自动灭消防：报警系统、消防控制中心、消防水泵、消火栓、喷淋系统、自动灭消防
15、：报警系统、消防控制中心、消防水泵、消火栓、喷淋系统、自动灭火系统、防排烟系统火系统、防排烟系统火系统、防排烟系统火系统、防排烟系统l l空调：中央空调、局部空调、混和空调空调：中央空调、局部空调、混和空调空调：中央空调、局部空调、混和空调空调：中央空调、局部空调、混和空调l l采暖：热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖采暖：热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖采暖：热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖采暖：热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖第22页/共85页l l给排水：水泵、水箱水池、阀门和管网、沙井和化粪池给排水：水泵、水箱水池、阀门和管网、沙井和化粪池给排水：水泵、水箱水池、阀门和管网、沙井和化粪池给排水：水泵、水
16、箱水池、阀门和管网、沙井和化粪池l l电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯l l电迅和智能化系统：电话、有线卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公电迅和智能化系统：电话、有线卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公电迅和智能化系统：电话、有线卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公电迅和智能化系统：电话、有线卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公共信息服务、网络专线接入、周界防越系统、电子巡更系统、室内报警系共信息服务、网络专线接入、周界防越系统、电子巡更系统、室内报
17、警系共信息服务、网络专线接入、周界防越系统、电子巡更系统、室内报警系共信息服务、网络专线接入、周界防越系统、电子巡更系统、室内报警系统、车场管理系统统、车场管理系统统、车场管理系统统、车场管理系统第23页/共85页二、设备设施管理的基本要求二、设备设施管理的基本要求（一）基本要求（一）基本要求（一）基本要求（一）基本要求l l做好设备设施的维护保养工作。做好设备设施的维护保养工作。做好设备设施的维护保养工作。做好设备设施的维护保养工作。l l开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善设备设施状态。开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善设备设施状态。开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善设备设施状态
18、。开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善设备设施状态。第24页/共85页设备设施完好率设备设施完好率设备设施完好率设备设施完好率设备设施完好率设备设施完好率是指完好设备设施数量占全部设备设施数是指完好设备设施数量占全部设备设施数是指完好设备设施数量占全部设备设施数是指完好设备设施数量占全部设备设施数量的百分比。量的百分比。量的百分比。量的百分比。第25页/共85页三、设备设施管理的内容与方法三、设备设施管理的内容与方法（一）使用管理（一）使用管理（一）使用管理（一）使用管理l l通过物业使用说明书、业主公约及物业管理单位展开的其他宣传沟通工作；通过物业使用说明书、业主公约及物业管理单位展开的其
19、他宣传沟通工作；通过物业使用说明书、业主公约及物业管理单位展开的其他宣传沟通工作；通过物业使用说明书、业主公约及物业管理单位展开的其他宣传沟通工作；l l物业管理单位应认真做好设备设施的维修保养、巡视检查工作。物业管理单位应认真做好设备设施的维修保养、巡视检查工作。物业管理单位应认真做好设备设施的维修保养、巡视检查工作。物业管理单位应认真做好设备设施的维修保养、巡视检查工作。第26页/共85页（二）维修保养（二）维修保养（二）维修保养（二）维修保养l l对设备设施进行的定期检查、维护、清洁及润滑；损耗或故障时的维修；对设备设施进行的定期检查、维护、清洁及润滑；损耗或故障时的维修；对设备设施进行
20、的定期检查、维护、清洁及润滑；损耗或故障时的维修；对设备设施进行的定期检查、维护、清洁及润滑；损耗或故障时的维修；必要情况下专业测试；无法修理或无修理价值时的更新以及材料和设计方必要情况下专业测试；无法修理或无修理价值时的更新以及材料和设计方必要情况下专业测试；无法修理或无修理价值时的更新以及材料和设计方必要情况下专业测试；无法修理或无修理价值时的更新以及材料和设计方面的改善等。面的改善等。面的改善等。面的改善等。（三）安全管理（三）安全管理（三）安全管理（三）安全管理l l通过安全教育使员工和业主、物业使用人了解安全防护知识和安全管理规通过安全教育使员工和业主、物业使用人了解安全防护知识和安
21、全管理规通过安全教育使员工和业主、物业使用人了解安全防护知识和安全管理规通过安全教育使员工和业主、物业使用人了解安全防护知识和安全管理规定。定。定。定。l l建立健全各类安全管理制度并严格遵守。建立健全各类安全管理制度并严格遵守。建立健全各类安全管理制度并严格遵守。建立健全各类安全管理制度并严格遵守。l l提供必要的安全和防护装置装备。提供必要的安全和防护装置装备。提供必要的安全和防护装置装备。提供必要的安全和防护装置装备。第27页/共85页（四）技术档案资料管理（四）技术档案资料管理（四）技术档案资料管理（四）技术档案资料管理 加强管理，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的完整性。加强
22、管理，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的完整性。加强管理，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的完整性。加强管理，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的完整性。（五）采购和零备件管理（五）采购和零备件管理（五）采购和零备件管理（五）采购和零备件管理l l加强计划采购；加强计划采购；加强计划采购；加强计划采购；l l对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道；对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道；对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道；对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道；l l严把采购质量关；严把采购质量关；严把采购质量关；严把采购质量关；l l
23、妥善保管设备供应商或安装单位采购文件。妥善保管设备供应商或安装单位采购文件。妥善保管设备供应商或安装单位采购文件。妥善保管设备供应商或安装单位采购文件。第28页/共85页（六）工量具和维修用设备的管理（六）工量具和维修用设备的管理（六）工量具和维修用设备的管理（六）工量具和维修用设备的管理 责任到人，建立健全使用、保养制度，定期进行校验。责任到人，建立健全使用、保养制度，定期进行校验。责任到人，建立健全使用、保养制度，定期进行校验。责任到人，建立健全使用、保养制度，定期进行校验。（七）外包管理（七）外包管理（七）外包管理（七）外包管理l l将某类设备设施的管理全部外包给专业公司；将某类设备设施
24、的管理全部外包给专业公司；将某类设备设施的管理全部外包给专业公司；将某类设备设施的管理全部外包给专业公司；l l将某类维修（通常是大中修）、改造、更新工程进行外将某类维修（通常是大中修）、改造、更新工程进行外将某类维修（通常是大中修）、改造、更新工程进行外将某类维修（通常是大中修）、改造、更新工程进行外包。包。包。包。l l（八）技术支持（八）技术支持（八）技术支持（八）技术支持l l对个别具体问题寻求外界的帮助，以聘请技术专家担任对个别具体问题寻求外界的帮助，以聘请技术专家担任对个别具体问题寻求外界的帮助，以聘请技术专家担任对个别具体问题寻求外界的帮助，以聘请技术专家担任顾问的方式进行。顾问
25、的方式进行。顾问的方式进行。顾问的方式进行。第29页/共85页二、设备设施维修养护计划与实施二、设备设施维修养护计划与实施一、设备设施维修养护计划的制定一、设备设施维修养护计划的制定一、设备设施维修养护计划的制定一、设备设施维修养护计划的制定二、设备设施维修养护计划的实施二、设备设施维修养护计划的实施二、设备设施维修养护计划的实施二、设备设施维修养护计划的实施三、运行和使用者的责任和配合三、运行和使用者的责任和配合三、运行和使用者的责任和配合三、运行和使用者的责任和配合四、维修保养人员职责四、维修保养人员职责四、维修保养人员职责四、维修保养人员职责五、月、季度检查五、月、季度检查五、月、季度检
26、查五、月、季度检查六、半年检查和书面报告六、半年检查和书面报告六、半年检查和书面报告六、半年检查和书面报告七、更换材料、设备的供应七、更换材料、设备的供应七、更换材料、设备的供应七、更换材料、设备的供应八、安全工作八、安全工作八、安全工作八、安全工作第30页/共85页设备设施维修养护计划的制定设备设施维修养护计划的制定（一）制定设备设施维修养护计划的基本方法1 1 1 1维修养护的方式与类别维修养护的方式与类别维修养护的方式与类别维修养护的方式与类别（1 1 1 1）维修方式）维修方式）维修方式）维修方式a a a a预防性维修预防性维修预防性维修预防性维修为了降低故障率或防止设备设施性能劣化
27、，为了降低故障率或防止设备设施性能劣化，为了降低故障率或防止设备设施性能劣化，为了降低故障率或防止设备设施性能劣化，按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为预防按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为预防按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为预防按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为预防性维修。性维修。性维修。性维修。第31页/共85页几种方式：几种方式：几种方式：几种方式：l l计划性预防维修（定期维修）：周期性特点计划性预防维修（定期维修）：周期性特点计划性预防维修（定期维修）：周期性特点计划性预防维修（定期维修）：周期性特点l l状态监测下的预
28、防维修：以设备设施技术状态为基础，按实际需要进行修状态监测下的预防维修：以设备设施技术状态为基础，按实际需要进行修状态监测下的预防维修：以设备设施技术状态为基础，按实际需要进行修状态监测下的预防维修：以设备设施技术状态为基础，按实际需要进行修理的预防维修方式。理的预防维修方式。理的预防维修方式。理的预防维修方式。l l改善性的预防维修：消除设备设施先天性缺陷或陈旧老化引起的功能不足、改善性的预防维修：消除设备设施先天性缺陷或陈旧老化引起的功能不足、改善性的预防维修：消除设备设施先天性缺陷或陈旧老化引起的功能不足、改善性的预防维修：消除设备设施先天性缺陷或陈旧老化引起的功能不足、频发故障，对设备
29、设施局部结构和零件设计加以改造。频发故障，对设备设施局部结构和零件设计加以改造。频发故障，对设备设施局部结构和零件设计加以改造。频发故障，对设备设施局部结构和零件设计加以改造。第32页/共85页b b b b事后维修事后维修事后维修事后维修是对一些目标和项目，不将其列入预防维修计划，而在其发生故是对一些目标和项目，不将其列入预防维修计划，而在其发生故是对一些目标和项目，不将其列入预防维修计划，而在其发生故是对一些目标和项目，不将其列入预防维修计划，而在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时再进行修理。障或性能降低到不能满足使用要求时再进行修理。障或性能降低到不能满足使用要求时再进行修理。障或
30、性能降低到不能满足使用要求时再进行修理。c c c c紧急抢修紧急抢修紧急抢修紧急抢修是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。第33页/共85页（2 2）修理类别）修理类别l大修大修l中修中修l小修小修第34页/共85页（3 3 3 3）修
31、理周期和修理周期结构）修理周期和修理周期结构）修理周期和修理周期结构）修理周期和修理周期结构l l修理周期修理周期修理周期修理周期 对已在使用的设备设施，指两次相邻大修理之间的间隔时间；对已在使用的设备设施，指两次相邻大修理之间的间隔时间；对已在使用的设备设施，指两次相邻大修理之间的间隔时间；对已在使用的设备设施，指两次相邻大修理之间的间隔时间；对新设备，指开始使用到第一次大修理之间的间隔时间。对新设备，指开始使用到第一次大修理之间的间隔时间。对新设备，指开始使用到第一次大修理之间的间隔时间。对新设备，指开始使用到第一次大修理之间的间隔时间。l l修理间隔期：修理间隔期：修理间隔期：修理间隔期
32、：指两次相邻计划修理之间的工作时间。指两次相邻计划修理之间的工作时间。指两次相邻计划修理之间的工作时间。指两次相邻计划修理之间的工作时间。l l修理周期结构：修理周期结构：修理周期结构：修理周期结构：指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。第35页/共85页2 2 2 2维修养护计划的种类维修养护计划的种类维修养护计划的种类维修养护计划的种类（1 1 1 1）按时间进度编制的计划）按时间进度编制的计划）按时间进度
33、编制的计划）按时间进度编制的计划l l年度维修保养计划年度维修保养计划年度维修保养计划年度维修保养计划l l季度维修保养计划季度维修保养计划季度维修保养计划季度维修保养计划l l月维修保养计划月维修保养计划月维修保养计划月维修保养计划第36页/共85页（2 2 2 2）按修理类别编制的计划）按修理类别编制的计划）按修理类别编制的计划）按修理类别编制的计划l l如房屋维修养护计划、空调系统维修保养计划、消防系如房屋维修养护计划、空调系统维修保养计划、消防系如房屋维修养护计划、空调系统维修保养计划、消防系如房屋维修养护计划、空调系统维修保养计划、消防系统维修保养计划等。统维修保养计划等。统维修保养
34、计划等。统维修保养计划等。3 3 3 3维修养护计划的编制依据维修养护计划的编制依据维修养护计划的编制依据维修养护计划的编制依据l l房屋及设备设施的修理周期与修理间隔期房屋及设备设施的修理周期与修理间隔期房屋及设备设施的修理周期与修理间隔期房屋及设备设施的修理周期与修理间隔期l l房屋及设备设施的使用要求和管理目标房屋及设备设施的使用要求和管理目标房屋及设备设施的使用要求和管理目标房屋及设备设施的使用要求和管理目标l l安全与环境保护的要求安全与环境保护的要求安全与环境保护的要求安全与环境保护的要求l l房屋及设备设施的技术状态房屋及设备设施的技术状态房屋及设备设施的技术状态房屋及设备设施的
35、技术状态第37页/共85页4 4 4 4编制维修养护计划时应考虑的问题编制维修养护计划时应考虑的问题编制维修养护计划时应考虑的问题编制维修养护计划时应考虑的问题l l物业使用或运行急需的、影响其它系统使用的、关键性的设备设施应重点物业使用或运行急需的、影响其它系统使用的、关键性的设备设施应重点物业使用或运行急需的、影响其它系统使用的、关键性的设备设施应重点物业使用或运行急需的、影响其它系统使用的、关键性的设备设施应重点提前安排修理；提前安排修理；提前安排修理；提前安排修理；l l应考虑到维修保养工作量的平衡，使全年工作能均衡地进行；应考虑到维修保养工作量的平衡，使全年工作能均衡地进行；应考虑到
36、维修保养工作量的平衡，使全年工作能均衡地进行；应考虑到维修保养工作量的平衡，使全年工作能均衡地进行；l l应充分考虑维修前的准备时间和维修保养工作时间；应充分考虑维修前的准备时间和维修保养工作时间；应充分考虑维修前的准备时间和维修保养工作时间；应充分考虑维修前的准备时间和维修保养工作时间；第38页/共85页l l应切实考虑企业资源和能力能否保障各项目的维修保养；应切实考虑企业资源和能力能否保障各项目的维修保养；应切实考虑企业资源和能力能否保障各项目的维修保养；应切实考虑企业资源和能力能否保障各项目的维修保养；l l计划最后确定前，资金一定要落实；计划最后确定前，资金一定要落实；计划最后确定前，
37、资金一定要落实；计划最后确定前，资金一定要落实；l l制订计划时应该包括必要的工作程序和检验程序，使计划具有可操作性和制订计划时应该包括必要的工作程序和检验程序，使计划具有可操作性和制订计划时应该包括必要的工作程序和检验程序，使计划具有可操作性和制订计划时应该包括必要的工作程序和检验程序，使计划具有可操作性和可验证性；可验证性；可验证性；可验证性；l l对物业使用或运行有较大影响的关键设备，应尽可能安排在非高峰期检修。对物业使用或运行有较大影响的关键设备，应尽可能安排在非高峰期检修。对物业使用或运行有较大影响的关键设备，应尽可能安排在非高峰期检修。对物业使用或运行有较大影响的关键设备，应尽可能
38、安排在非高峰期检修。第39页/共85页5 5 5 5维维维维修修修修养养养养护护护护计计计计划划划划的的的的编编编编制制制制明确目标明确目标收集材料收集材料计划草案论证计划草案论证计划确定，履行必要的批准手续，一般还要计划确定，履行必要的批准手续，一般还要向业主进行必要的解释或说明向业主进行必要的解释或说明执行计划：根据实际情况的变化进行适当的执行计划：根据实际情况的变化进行适当的调整调整计划的可计划的可执行性和执行性和验证办法验证办法以往运行记录以往运行记录技术状况诊断技术状况诊断技术档案资料技术档案资料计划草案编写计划草案编写技术可行技术可行性分析性分析资源的满资源的满足情况足情况资金的落
39、资金的落实情况实情况能否满足能否满足需求需求第40页/共85页6 6 6 6维修养护计划的内容维修养护计划的内容维修养护计划的内容维修养护计划的内容设备设施维修养护计划维修养护的对象：名称、位置、状态、范围维修养护的责任人：人员构成、分工和责权维修养护的标准：包括养护的频次和时间间隔维修养护的方法：包括必要的程序和规程维修养护效果的验证：包括验证的方法、记录等第41页/共85页设备设施维修养护计划的实施设备设施维修养护计划的实施（一）修前预检（一）修前预检（一）修前预检（一）修前预检（二）修前资料准备（二）修前资料准备（二）修前资料准备（二）修前资料准备（三）修前工艺准备（三）修前工艺准备（三
40、）修前工艺准备（三）修前工艺准备（四）其他准备（四）其他准备（四）其他准备（四）其他准备（五）组织实施：质量的控制、进度的控制、成本的控（五）组织实施：质量的控制、进度的控制、成本的控（五）组织实施：质量的控制、进度的控制、成本的控（五）组织实施：质量的控制、进度的控制、成本的控制制制制（六）验收和存档（六）验收和存档（六）验收和存档（六）验收和存档第42页/共85页设备设施维修养护计划的实施设备设施维修养护计划的实施（一）修前预检（一）修前预检（一）修前预检（一）修前预检（二）修前资料准备（二）修前资料准备（二）修前资料准备（二）修前资料准备（三）修前工艺准备（三）修前工艺准备（三）修前工艺
41、准备（三）修前工艺准备（四）其他准备（四）其他准备（四）其他准备（四）其他准备（五）组织实施：质量的控制、进度的控制、成本的控制（五）组织实施：质量的控制、进度的控制、成本的控制（五）组织实施：质量的控制、进度的控制、成本的控制（五）组织实施：质量的控制、进度的控制、成本的控制（六）验收和存档（六）验收和存档（六）验收和存档（六）验收和存档第43页/共85页运行和使用者的责任和配合运行和使用者的责任和配合l l指定负责消防系统运行的责任人指定负责消防系统运行的责任人指定负责消防系统运行的责任人指定负责消防系统运行的责任人2 2 2 23 3 3 3人人人人l l运行责任人应对维修保养记录和报告
42、进行审查和签字确认运行责任人应对维修保养记录和报告进行审查和签字确认运行责任人应对维修保养记录和报告进行审查和签字确认运行责任人应对维修保养记录和报告进行审查和签字确认l l运行责任人的职责运行责任人的职责运行责任人的职责运行责任人的职责第44页/共85页维修保养人员职责维修保养人员职责l l应由有消防设施调试维修保养资格和经验的工程技术人员担任。应由有消防设施调试维修保养资格和经验的工程技术人员担任。应由有消防设施调试维修保养资格和经验的工程技术人员担任。应由有消防设施调试维修保养资格和经验的工程技术人员担任。l l进入现场进入现场进入现场进入现场5 5 5 5个工作日内提供所保养设备的现状
43、报告，并对存在问题提出解决方案。个工作日内提供所保养设备的现状报告，并对存在问题提出解决方案。个工作日内提供所保养设备的现状报告，并对存在问题提出解决方案。个工作日内提供所保养设备的现状报告，并对存在问题提出解决方案。l l提交月、季、年度保养计划，经审核批准后实施。提交月、季、年度保养计划，经审核批准后实施。提交月、季、年度保养计划，经审核批准后实施。提交月、季、年度保养计划，经审核批准后实施。l l按照计划对建筑消防设施进行定期检查、维修和保养。按照计划对建筑消防设施进行定期检查、维修和保养。按照计划对建筑消防设施进行定期检查、维修和保养。按照计划对建筑消防设施进行定期检查、维修和保养。l
44、 l每月不少于二次到现场做一般性检查并记录。每月不少于二次到现场做一般性检查并记录。每月不少于二次到现场做一般性检查并记录。每月不少于二次到现场做一般性检查并记录。l l实行实行实行实行24242424小时值班制度，对消防设施出现的故障及时修复。小时值班制度，对消防设施出现的故障及时修复。小时值班制度，对消防设施出现的故障及时修复。小时值班制度，对消防设施出现的故障及时修复。l l接到运行人员通知，应在接到运行人员通知，应在接到运行人员通知，应在接到运行人员通知，应在4 4 4 4小时内解决一般故障，小时内解决一般故障，小时内解决一般故障，小时内解决一般故障，2 2 2 2小时内解决严重故障。
45、小时内解决严重故障。小时内解决严重故障。小时内解决严重故障。第45页/共85页月、季度检查月、季度检查（一）每月检查（一）每月检查（一）每月检查（一）每月检查1 1 1 1消火栓系统消火栓系统消火栓系统消火栓系统2 2 2 2自动喷淋系统自动喷淋系统自动喷淋系统自动喷淋系统3 3 3 3自动报警系统自动报警系统自动报警系统自动报警系统4 4 4 4防排烟系统防排烟系统防排烟系统防排烟系统5 5 5 5气体灭火系统气体灭火系统气体灭火系统气体灭火系统6 6 6 6联动系统联动系统联动系统联动系统第46页/共85页（二）季度检查原始记录必须由参加维修保养的运行责任人人员签字。（二）季度检查原始记录
46、必须由参加维修保养的运行责任人人员签字。（二）季度检查原始记录必须由参加维修保养的运行责任人人员签字。（二）季度检查原始记录必须由参加维修保养的运行责任人人员签字。（三）季度检查结果和处理意见一式二份，由运行责任人和维修保养（三）季度检查结果和处理意见一式二份，由运行责任人和维修保养（三）季度检查结果和处理意见一式二份，由运行责任人和维修保养（三）季度检查结果和处理意见一式二份，由运行责任人和维修保养人员签字后各执一份。人员签字后各执一份。人员签字后各执一份。人员签字后各执一份。第47页/共85页半年检查和书面报告半年检查和书面报告l l消防设施各系统的运转情况；消防设施各系统的运转情况；消防
47、设施各系统的运转情况；消防设施各系统的运转情况；l l半年维修保养和检查记录：半年维修保养和检查记录：半年维修保养和检查记录：半年维修保养和检查记录：l l消防设施各系统稳定性和可靠性的分析；消防设施各系统稳定性和可靠性的分析；消防设施各系统稳定性和可靠性的分析；消防设施各系统稳定性和可靠性的分析；l l保证消防设施正常运转的建议。保证消防设施正常运转的建议。保证消防设施正常运转的建议。保证消防设施正常运转的建议。第48页/共85页更换材料、设备的供应更换材料、设备的供应l l维修保养中发现需更换的材料、设备经批准后领用或采购。维修保养中发现需更换的材料、设备经批准后领用或采购。维修保养中发现
48、需更换的材料、设备经批准后领用或采购。维修保养中发现需更换的材料、设备经批准后领用或采购。l l定期检查需要重新灌装的灭火剂由运行责任人负责。定期检查需要重新灌装的灭火剂由运行责任人负责。定期检查需要重新灌装的灭火剂由运行责任人负责。定期检查需要重新灌装的灭火剂由运行责任人负责。第49页/共85页安全工作安全工作l l采取严格、科学的安全防护措施，确保操作者安全和第三者的安全。采取严格、科学的安全防护措施，确保操作者安全和第三者的安全。采取严格、科学的安全防护措施，确保操作者安全和第三者的安全。采取严格、科学的安全防护措施，确保操作者安全和第三者的安全。l l在动力设备、易燃易爆和贵重的设备中
49、进行维修保养时应向运行责任人提在动力设备、易燃易爆和贵重的设备中进行维修保养时应向运行责任人提在动力设备、易燃易爆和贵重的设备中进行维修保养时应向运行责任人提在动力设备、易燃易爆和贵重的设备中进行维修保养时应向运行责任人提出安全保护措施。出安全保护措施。出安全保护措施。出安全保护措施。l l在有毒有害环境中施工，应按有关规定提供相应的防护措施。在有毒有害环境中施工，应按有关规定提供相应的防护措施。在有毒有害环境中施工，应按有关规定提供相应的防护措施。在有毒有害环境中施工，应按有关规定提供相应的防护措施。第50页/共85页共用设备设施的运行管理共用设备设施的运行管理一、制订合理的运行计划一、制订
50、合理的运行计划一、制订合理的运行计划一、制订合理的运行计划二、配备合格的运行管理人员二、配备合格的运行管理人员二、配备合格的运行管理人员二、配备合格的运行管理人员三、提供良好的工作环境三、提供良好的工作环境三、提供良好的工作环境三、提供良好的工作环境四、建立健全必要的规章制度四、建立健全必要的规章制度四、建立健全必要的规章制度四、建立健全必要的规章制度五、设备设施的状态管理五、设备设施的状态管理五、设备设施的状态管理五、设备设施的状态管理六、节能管理六、节能管理六、节能管理六、节能管理第51页/共85页一、制订合理的运行计划一、制订合理的运行计划一、制订合理的运行计划一、制订合理的运行计划 包