《资产评估第三章--第九章.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《资产评估第三章--第九章.ppt（259页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、第三章 机器设备评估第一节机器设备评估概述一、机器设备及其评估的特点（一）机器设备的特点（二）机器设备的评估特点 1、以单台件为评估对象。2、以技术检测为基础。3、把握机器设备价值构成和影响价值的主要因素。二、机器设备的分类1.按组合程度分类:单台设备机组设备成套设备2.按来源分类：自制外购国产进口三、机器设备评估的基本程序四、机器设备评估方法的适用性（一）成本法的适用范围主要适用于继续使用前提下不具备独立获利能力的单台（件）设备。在非继续使用前提下，若待估设备无市场参照物，也可使用成本法。（二）市场法的适用范围市价法主要适用于单项设备的变现价或交易，但需注意市场前提和可比前提。（三）收益法的
2、适用范围主要适用于可单独核算收益的生产流水线（成套设备）。总之，需据设备的使用状态、可获得的资料以及设备本身的特点选择最适评估方法。第二节成本法在机器设备评估中的运用该方法是机器设备评估中最基本的方法基本公式：评估值重置成本成新率功能性损耗经济性损耗评估值重置成本综合成新率一、重置成本的测算（一）机器设备重置成本测算中应注意的问题1、选择复原重置成本还是更新重置成本2、机器设备的重置成本构成具体需根据设备取得的方式和设备组合程度来确定。3、重置成本测算方法的选择一般应遵循的规律：（1）对于目前仍在生产和销售的设备，采用核算法；（2）对于无法取得现行价格的被估设备，如果能找到参照物，则可采用功能
3、成本法（更新重置成本）；（3）若设备的现行价与参照物均无法获得，就只能采用物价指数法（复原重置成本）。注意：什么情况下不能采用物价指数法；物价指数的选择等问题。（二）自制设备重置成本测算1、成本构成制造成本、期间费用、合理利润、设计费、安装调试费等。2、自制设备重置成本测算主要采用核算法（1）计算自制非标设备的复原重置成本（2）计算自制非标设备的更新重置成本（3）综合估价法价格成本+利润+税金成本利润率主要外购件费成本主材费率主材费销售税金率设计费率台数例题1某台机床需重估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。试评估
4、该机床原地续用的重置全价。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。分析：该机床服役期限仅2年，且在市场上仍很流行，一般来说技术条件变化不大，故用复原重置成本评估较现实。计算过程：机床采购重置全价5(120%)6万元 运杂费重估价0.120.2万元 安装费重估价0.3(140%)0.42万元 调试费重估价0.1(115%)0.115万元 综合以上各项，该机床原地续用的重置全价为：6(0.20.420.115)6.735万元例2:某悬链式幕喷漆室为非标自制设备，购建日期为2001年12月，
5、评估基准日为2009年9月30日。计算该悬链式水幕喷漆室的重置成本。根据设计图纸，该设备主材为钢材，主材的净消耗量为20吨，评估基准日钢材不含税市场价为3600元/吨，另外，所需主要外购件（电机、泵、阀、风机等）不含税费用45000元。主材利用率85%，成本主材费率55%，成本利润率12%，设计费率16%，产量2台。首先确定设备的主材费，该设备的主材利用率为85%，则主材费：Cm1=20360085%=84706（元）成本利润率：Kp=12%，如增值税率为17%，城市维护建设税税率为7%，教育附加费费率为3%，则销售税金率：Kt=17%(1+7%+3%)=18.7%非标设备设计费率：Kd=16
6、%,非标设备的数量：n=2台设备的重置成本：P=(8470655%+45000)(1+12%)(1+16%/2)(1+18.7%)=285739(元)（三）国产外购设备重置成本测算1、国产外购设备重置成本构成购买价、运杂费、基础费、安装调试费等。注：单台（件）与成套机组的成本构成有区别。2、国产单台（件）设备重置成本测算举例3、国产机组（成套）设备重置成本测算举例根据具体情况而定。例题某台机床需重估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。试评估该机床原地续用的重置全价。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升
7、了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。分析：该机床服役期限仅2年，且在市场上仍很流行，一般来说技术条件变化不大，故用复原重置成本评估较现实。计算过程：机床采购重置全价5(120%)6万元 运杂费重估价0.120.2万元 安装费重估价0.3(140%)0.42万元 调试费重估价0.1(115%)0.115万元 综合以上各项，该机床原地续用的重置全价为：6(0.20.420.115)6.735万元例题例题 某企业2000年购建一套年产50万吨某产品的生产线，账面原值1,000万元。2005年进行评估，评估时选择了一套与被评估生产线相似的
8、生产线，该生产线2004年建成，年产同类产品75万吨，造价为3,000万元。经查询，该类生产线的规模效益指数为0.7，根据被评估资产生产能力与参照物生产能力方面的差异，采用规模经济效益指数法计算被评估生产线2004年的重置成本为：3000(5075）0.7=2259（万元）由于无法获取评估基准日该生产线的价格指数，不能直接将2004年的重置成本调整为2005年评估基准日的重置成本。因此，将该生产线适当划分为主要装置、辅助生产装置、工艺管道、仪器仪表、建筑安装费和管理费六大项，并按被评估生产线原始成本中上述六项所占比重作为权数，以及2004年至2005年上述六项的价格变动系数加权求取生产线价格调
9、整系数。上述六项在生产线原始成本中的比重为：主要装置70%，辅助装置5%，工艺管道5%，仪器仪表5%，建筑安装费10%，管理费5%。2004年至2005年上述六项价格及费用变动率为：主要装置5%，辅助装置3%，工艺管道10%，仪器仪表2%，建筑安装费15%，管理费10%。重置成本2,259(170%5%5%3%5%10%5%2%10%15%5%10%)2,259(13.5%0.15%0.5%0.1%1.5%0.5%)2,259(16.25%)2,400万元（四）进口设备重置成本测算（四）进口设备重置成本测算1、进口设备重置成本构成CIF（FOB+境外途中保险费+境外运杂费）、进口关税、增值税、
10、消费税、银行手续费、国内运杂费、安装调试费等。其中：（FOB）是指卖方在出口国家的装运港口交货的价格（包括运至船上的运费及装船费）进口关税进口完税价格适用税率消费税（进口完税价格+进口关税）（1消费税率）消费税率增值税（进口完税价格+关税+消费费）增值税率注意：进口设备从属费用的估算海运费海运费国外运输保险费国外运输保险费关税关税消费税消费税增值税增值税银行手续费（财务费）银行手续费（财务费）外贸手续费外贸手续费车辆购置附加费车辆购置附加费分项计算1.国外运费海运费=FOB（离岸价）海运费率费率：远洋一般取5%8%，近洋一般取3%4%2.国外运输保险费国外运输保险费=（FOB+海运费）保险费率
11、CIF=FOB（1+海运费率）1+保险费率3.关税关税=到岸价（CIF）关税税率4.消费税消费税=（关税完税价+关税）消费税率/（1-消费税率）5.增值税增值税=（关税完税价+关税+消费税）增值税率如果减免关税，同时减免增值税6.车辆购置费车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税）费率（4-26）以上到岸价、关税、消费税和车辆购置费的合计为=CIF（1关税税率）1+（消费税税率车辆购置费率）（1消费税税率）7.银行财务费银行财务费=FOB费率（4-24）我国现行银行财务费率一般为4-5。8.外贸手续费外贸手续费=到岸价（CIF）外贸手续费率（4-25）目前，我国进出口公司的进口费率一般在
12、1%-1.5%。将以上的8项外加设备的离岸价（FOB）之和分以下几步计算（1）计算到岸价（离岸价加上第1、2项（即国外运费和运输保险费）CIF=FOB（1+海运费率）1+保险费率（2）到岸价、关税、消费税、车辆购置费之和=CIF（1关税税率）1+（消费税税率车辆购置费率）（1消费税税率）（3）第6项（银行财务费）=FOB银行财务费费率（4）第7项，外贸手续费=CIF外贸手续费率2、进口设备重置成本测算方法的选择（1）可查询到进口设备的现行FOB或CIF。重置成本CIF现行外汇汇率+进口关税+进口增值税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费（2）无法查询到FOB或CIF，但可获得替代品的FO
13、B或CIF，则可采用功能价值法。（3）若上述两个渠道都行不通，可采用物价指数法。运用物价指数法时需注意：技术已更新的设备不适宜采用物价指数法；进口部分应采用设备生产国的相关物价指数，国内发生的运输、安装等费用采用国内相关的物价指数；注意汇率核算时间的选择；关税税率也应以评估基准日为依据。3、进口设备重置成本测算举例例1：假设某被评估进口设备的账面原值为1000万元人民币（不含进口时的税与费），其中80为支付外汇部分，进口时的外汇汇率为1美元：8元人民币，评估基准日的外汇汇率为1美元：8.3元人民币，进口设备生产国的同类资产价格变动指数为120，国内同类资产价格变动指数为150，现行关税税率为2
14、0，其他税费率为10，国外运杂费为10万美元，境外途中保险费为设备支付外汇部分的0.5。根据上述资料，计算进口设备的重置成本。重置成本=100080%8120%8.3(1+20%)(1+10%)+100020%150%=1614.72(万元)例2被评估设备为2004年10月从英国引进，进口合同中的FOB价是20万英镑。2009年10月进行评估时英国厂家已不再生产这种型号的设备，其替代产品的FOB报价为35万英镑。针对上述情况，评估人员经与有关专家共同分析研究待评估设备和替代产品在技术性能上的差别及其对价格的影响，最后认为，按照通常情况，实际成交价为报价的70%90%。故按英国厂商FOB报价的8
15、0%作为FOB成交价。针对替代设备在技术性能上优于待评估设备，估测被评估设备的现行FOB价格约为替代设备FOB价格的70%，30%的折扣主要是功能落后造成的。评估基准日人民币对英镑的汇率为11.931。境外运杂费按FOB价格的5%计，保险费按FOB价格的0.5%计，关税与增值税因为符合合资企业优惠条件，予以免征。银行手续费按CIF价格的0.8%计算，国内运杂费按(CIF价格银行手续费)的3%计算，安装调试费用包括在设备价格中，由英方派人安装调试，不必另付费用。由于该设备安装周期较短，故没有考虑利息因素。根据上述分析及数据资料，被评估设备的重置成本计算过程如下：FOB价格3580%70%19.6
16、万英镑FOB价格19.611.93233.83万元人民币境外运杂费233.835%11.69万元人民币保险费233.830.5%1.17万元人民币CIF价格233.8311.691.17246.69万元人民币银行手续费246.690.8%1.97万元人民币国内运杂费(246.691.97)3%7.46万元人民币被评估设备重置成本233.8311.691.171.977.46 256.12万元人民币例例3:某企业2004年从美国引进一条生产线，该生产线当年安装试 车成功正式投入生产。设备进口总金额为90万美元，2009年进行评估。经评估人员对该生产线进行现场察勘和技术鉴定，以及向有关部门进行调查
17、了解，认为该生产线的技术水平在国内仍居先进行列，在国际上也属普通使用的设备，故决定采用指数调整法对该机组重置成本进行估测。按照国内及国外价格变动对生产线的不同影响，评估人员先将生产线分成进口设备主机、进口备件、国内配套设施、其他费用四大部分，分别考虑国外、国内不同部分价格变化率予以调整。经调查询价了解到，从设备进口到评估基准日，进口设备主机在其生产国的价格变化率上升了50%，进口备件的价格变化率上升了30%，国内配套设施价格上升了60%，其他费用上升了50%。按评估基准日的国家有关政策规定，该进口设备的进口关税等税收额为30万元人民币。评估时点美元对人民币汇率为18.3。从被评估机组进口合同中
18、得知，进口设备主机原始价值75万美元，进口条件15万美元。另外从其他会计凭证中查得国内配套设施原始价值45万人民币，其他费用原值18万元人民币。根据上述数据，估算被评估机组的重置成本如下：重置成本(751.5151.3)8.3451.6181.530 1224.6(万元人民币)从上述两个例题中，可以得知，在测算进口设备重置成本时应注意的问题主要有：有关报价的处理；运用物价指数法以及物价指数的选择；汇率应选择评估基准日的汇率；关税等税收也应以评估基准日为准。例题例题4.4.某进口设备FOB价为12000000美元，关税税率为 16，增值税率为17，银行财务费率为0.4，公司代理费率为1，国内运杂
19、费率为1，安装费率为0.6，基础费率1.7。设备安装需要2年时间，第一年投入30的资金，第而年投入70的资金，假设每年的资金投入是均匀的，银行贷款利率为5，汇率为：1:6.8。试计算该设备的重置成本。二、实体性贬值与成新率的测算成新率1有形损耗率通常采用三种方法测算设备成新率（一）运用使用年限法估算设备成新率或1、设备的总使用年限物理寿命、技术寿命、经济寿命。经济寿命与物理寿命、技术寿命直接有关，使用年限法一般以经济寿命为总使用年限。若仅计算有形损耗，则经济寿命以物理寿命为主。若计算综合成新率，则经济寿命应通盘考虑物理寿命与技术寿命。2、设备的已使用年限注意：已使用年限是对设备工作量的一种计量
20、，计量的前提条件：设备在正常使用时间和正常使用强度条件下的运行时间。因此，存在设备的命义使用时间与实际使用时间的区别。已使用年限与会计核算中的已提折旧年限不同。3、设备的尚可使用年限综合年限法（适用于经过技改的设备）*加权更新成本已使用年限更新成本（重置成本）例题 某企业1994年购入一台设备，账面原值为30,000元，1999年和2001年进行两次更新改造，当年投资分别为3,000元和2,000元，2004年对该设备进行评估。假定：从1994年至2004年年通货膨胀率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为7年，试估算设备的成新率。第一步，调整计算现时成本。投资日期(年)原始投资额（元）
21、价格变动系数 现行成本（元）199430,0002.6078,00019993,0001.614,83020012,0001.334,830合计35,00085,490第二步，计算加权更新成本。第三步，计算加权投资年限第四步，计算成新率 成新率7(9.57)100%42%投资日期(年)现行成本（元）投资年限加权更新成本（元）199478,00010 78,00019994,830 5 24,150 20012,660 3 7,980 合计85,490 812,130（二）运用观测分析法估算设备成新率主要了解观测分析指标（三）运用修复费用法估算设备成新率该方法的适用对象：特定部件需更换的设备。例
22、题 被评估设备为一储油罐，已经建成并使用了10年，预计将来还能再使用20年。评估人员了解到，该油罐目前正在维修，其原因是原储油罐因受到腐蚀，底部已出现裂纹，发生渗漏，必须更换才能使用。整个维修计划大约需要花费350,000元，其中包括油罐停止使用造成的经济损失、清理布置安全工作环境、拆卸并更换被腐蚀底部的全部费用。评估人员已经估算出该油罐的复原重置成本为2,000,000元，现用修复费用法估测油罐的实体性损耗率。计算过程如下：可修复部分实体性损耗：350,000元；不可修复部分实体性损耗率：10/(1020)100%33.3%；不可修复部分复原重置成本：2,000,000350,0001,65
23、0,000元；不可修复部分实体性损耗：1,650,00033.3%549,450元；油罐全部实体性损耗率：(350,000549,450)/2,000,00045%。假若可以得到该油罐的更新重置成本，用更新重置成本乘以45%的实体性损耗率，就可得到用成本法评估油罐时应该扣除的实体性损耗。（四）测算机器设备成新率时应注意的问题1、选择适当的方法（信息资料、设备特点、评估人员的特长）。可同时运用几种方法。2、实体性贬值中是否包含了功能性贬值。上述三种方法在一定条件下均可计算综合成新率。三、功能性贬值及其测算（一）功能性贬值的表现形式根据经济学关于无形损耗的定义，功能性贬值的表现形式有二：1、超额投
24、资成本。2、超额运营成本。（二）功能性贬值的测算1、超额投资成本复原重置成本设备更新重置成本但是评估实践中此公式不一定有意义：一、因为计算更新重置成本时，已包含超额投资成本；二、若新技术使设备的性能得到改进，更新重置成本可能大于复原重置成本。2、超额运营成本的测算步骤（1）测算年超额运营成本（2）测算年净超额运营成本（3）据设备剩余寿命与折现率确定功能性贬值额例题某一生产控制装置拟进行评估，其正常运行需7名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为4名。假设被评估控制装置与参照物在运营成本的其他支出项目方面大致相同，操作人员人均年工资为12,000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税
25、率为33%，适用的折现率为10%。试测算被评估控制装置的功能性损耗额。根据上述资料，被评估控制装置的功能性损耗测算如下：（1）计算被评估控制装置的年超额运营成本额:(74)12,00036,000元（2）测算被评估控制装置的年超额运营成本净额:36,000(133%)24,120元（3）将被评估控制装置在剩余使用年限内的年超额运营 成本净额折现累加，估算其功能性损耗额:24,120(P/A，10%，3)24,1202.486959,984元（三）测算设备功能性贬值时应注意的问题1、参照物的选择。2、确定评估值时是否需单独计算功能性贬值，如果需要单独计算，是否两类功能性贬值均需计算。四、经济性贬
26、值及其测算（一）因设备利用率降低导致的经济性贬值的测算例题某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1,000万件，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万件，60%的生产能力闲置。经评估，该生产线的重置成本为1,500万元，实体性损耗额为300万元，功能性损耗额为150万元，规模经济效益指数为0.8，试求该生产线的经济性损耗额。具体计算过程如下：（1）扣除实体性损耗额和功能性损耗额后的价值为：1,5003001501,050万元 （2）计算经济性损耗率：（10.48）100%52%（3）计算经济性损耗额：经济性损耗额1,05052%546万元（二）因收益减少导致的
27、经济性贬值的测算例题 被评估生产线年设计生产能力为10,000吨，评估时，由于受政策调整影响，产品销售市场不景气，企业必须每吨降价150元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%。试根据所给条件，估算该生产线的经济性损耗额。经济性损耗额(15010,000)(1 33%)(P/A,10%,3)1,005,0002.4869 2,499,335元（三）测算设备经济性贬值时应注意的问题1、被估设备是否能单独计算获得能力。2、是否存在经济性贬值。五、运用成本法测算设备评估值举例例1 被评估设备购建于1999年，账面价值为100,000元，2004年进行技
28、术改造，追加技改投资50,000元，2009年对该设备进行评估。根据评估人员的调查、检查、对比分析，得到以下数据：（1）1999至2009年每年的设备价格上升率为10%；（2）该设备的月人工成本比其替代设备高1,000元；（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测，该设备尚可使用5年，在未来5年中，设备利用率能够达到设计要求。根据上述条件，估测该设备的有关参数和评估值。第一步：计算该设备的重置成本：100000100000(1+10%)10+50000(1+10%)5=3
29、39900(元)100000100000(1+10%)1010+50000(1+10%)55=2996370(元)第二步：计算加权投资名义年限：2,996,370339,9008.82年 第三步：计算加权投资实际年限：8.8250%4.41年第四步：计算成新率:5(4.415)100%53%第五步：计算功能性损耗:1,00012(133%)(P/A，10%，5)30,478元第六步：计算经济性损耗:该设备在评估后的设计利用率可以达到设计要求，故经济性损耗为0。第七步：计算评估值：评估值339,90053%30,478149,669元例例2：被评估对象为甲企业于被评估对象为甲企业于2000200
30、0年年1212月月3131日购入的一台设备，日购入的一台设备，该设备生产能力为年产产品该设备生产能力为年产产品100100万件，设计使用年限为万件，设计使用年限为1010年，年，当时的设备价格为当时的设备价格为120120万元。甲企业在购入该设备后一直未将万元。甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态。评估基准日为该设备安装使用，并使设备保持在全新状态。评估基准日为20032003年年1212月月3131日。日。评估人员经调查获知，目前该种设备已经改型，与改型评估人员经调查获知，目前该种设备已经改型，与改型后的设备相比，被评估设备在设计生产能力相同的条件下，后的设备相
31、比，被评估设备在设计生产能力相同的条件下，需增加操作工人需增加操作工人2 2人，在达到设计生产能力的条件下每年增加人，在达到设计生产能力的条件下每年增加设备运转能耗费用设备运转能耗费用4 4万元。同时，由于该设备生产的产品市场万元。同时，由于该设备生产的产品市场需求下降，要使产品不积压，每年只能生产需求下降，要使产品不积压，每年只能生产8080万件。经调查，万件。经调查，根据有关规定，该种设备自投入使用之日起，根据有关规定，该种设备自投入使用之日起，1010年必须报废。年必须报废。该类设备的规模经济效益指数为该类设备的规模经济效益指数为0.80.8，评估基准日之前，评估基准日之前5 5年内，年
32、内，该设备的价格指数每年递增该设备的价格指数每年递增4%4%，行业内操作工人的平均人工，行业内操作工人的平均人工费用为每人每月费用为每人每月12001200元（含工资、保险费、福利费等），行元（含工资、保险费、福利费等），行业适用折现率为业适用折现率为10%10%，企业正常纳税。，企业正常纳税。求该设备于评估基准日的评估值。求该设备于评估基准日的评估值。1设备重置成本：设备重置成本：120120（1+4%1+4%）3 3=134.98=134.982设备实际可利用率：设备实际可利用率：3功能性贬值功能性贬值 5评估值评估值=（134.98-25134.98-25）(1-16.35%)(1-16
33、.35%)=109.98 =109.980.8365=920.8365=92（万元）（万元）或评估值或评估值 =134.98=134.98（1-16.35%1-16.35%）-25=87.91-25=87.91（万元）（万元）100%=80%100%=80%4经济性贬值率经济性贬值率=例例3 3：评估对象为某机器厂的一条国产：评估对象为某机器厂的一条国产I I型机组，该机组于型机组，该机组于19961996年年5 5月月2020日购置并投入使用，其设计生产能力为年产日购置并投入使用，其设计生产能力为年产A A产品产品1010万件，账面万件，账面原值为原值为150150万万,评估人员于评估人员于
34、20012001年年5 5月月2020日日(评估基准日评估基准日)对该机组进行对该机组进行评估评估,并取得以下相关经济技术数据并取得以下相关经济技术数据:（1 1）从）从19961996年年5 5月至月至20012001年年5 5月月,设备类价格指数情况是设备类价格指数情况是:1997:1997年年5 5月比月比19961996年年5 5月上升了月上升了2%,19982%,1998年年5 5月比月比19971997年年5 5月上升了月上升了1%,19991%,1999年年5 5月月比比19981998年年5 5月下降了月下降了1%,20001%,2000年年5 5月与月与19991999年年5
35、 5月价格水平持平月价格水平持平,2001,2001年年5 5月比月比20002000年年5 5月上升了月上升了2%2%。（2 2）经评估人员在）经评估人员在I I型机组生产厂家询价型机组生产厂家询价,I,I型机组的现行出厂价型机组的现行出厂价格为格为100100万元万元,运杂费、安装调试费大约占购置价的运杂费、安装调试费大约占购置价的25%,25%,据厂家介绍据厂家介绍,更为新型的更为新型的H H型机组已经面世型机组已经面世,售价较售价较I I型机组有较大提高型机组有较大提高;（3 3）被评估机组从投产到评估基准日）被评估机组从投产到评估基准日,由于市场竞争的原因由于市场竞争的原因,利用利用
36、率仅为设计能力的率仅为设计能力的60%,60%,估计评估基准日后的产权变动会使被评估机组估计评估基准日后的产权变动会使被评估机组的利用率达到设计要求的利用率达到设计要求:（4 4）被评估）被评估I I型机组经检测尚可使用型机组经检测尚可使用7 7年年;（5 5）被评估）被评估I I型机组与相同生产能力的型机组与相同生产能力的H H型机组相比型机组相比,年运营成本年运营成本超支额大约在超支额大约在4 4万元左右万元左右;（6 6）假定折现率为）假定折现率为10%10%。评估过程：评估过程：(一一)运用市场重置方式运用市场重置方式(询价法询价法)评估评估I I型机组的过程及其结果型机组的过程及其结
37、果1.1.重置成本重置成本=100=100（1 12525）125125（万元）（万元）2.2.实体有形损耗率实体有形损耗率=5=56060/(5/(560%60%7)7)100%=30%100%=30%3.3.评估值评估值=125=125(1-30%)=87.5(1-30%)=87.5(万元万元)(二二)运用价格指数法评估运用价格指数法评估I I型机组的过程及其结果型机组的过程及其结果1.1.重置成本重置成本=150=150(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(=156.04(万元万元)2.2.实体有形损耗率实体有形损
38、耗率=5=56060/(5/(560%60%7)7)100%=30%100%=30%3.3.功能性贬值功能性贬值=4=4(1-33%)(P/A,10%,7)(1-33%)(P/A,10%,7)=2.68=2.684.8684=13.054.8684=13.05万元万元4.4.评估值评估值=156.04=156.04(1-30%)-13.05=96.18(1-30%)-13.05=96.18(万元万元)关于评估最终结果的意见及理由：关于评估最终结果的意见及理由：最终评估结果应以运用市场重置方式最终评估结果应以运用市场重置方式(询价法询价法)的评估结果为准的评估结果为准或为主或为主(此结果的权重超
39、过此结果的权重超过51%51%即算为主即算为主)。因为。因为,此方法是利用了此方法是利用了市场的判断市场的判断,更接近于客观事实更接近于客观事实,而价格指数法中的价格指数本身而价格指数法中的价格指数本身比较宽泛比较宽泛,评估精度可能会受到影响评估精度可能会受到影响,故不能以该评估方法和评估故不能以该评估方法和评估结果为主结果为主,或平分秋色。或平分秋色。第三节第三节市场法在机器设备评估中的运用市场法在机器设备评估中的运用市场法是通过分析最近市场上和被评估设备类似的设备的成交价格,并对被评估对象和参照物之间的差异进行调整,由此确定被评估设备价值的方法。运用市场法评估机器设备需要具备一定的前提条件
40、：存在交易活跃的设备市场，尤其是二手设备市场；被评估设备本身具有一定的通用性，即较容易找到参照物。一、运用市场法评估机器设备的基本步骤（一）明确鉴定评估对象，获取基本资料（二）进行市场调查，选择参照物对于机器设备而言，可比性因素具体包括：（1）设备的规格型号；（2）设备的生产厂家；（3）设备的制造质量；（4）设备的零部件、配件情况；（5）设备的有效役龄；（6）设备的技术状况；（7）设备的成新率情况；（8）设备的出售目的和出售方式；（9）设备的成交数量；（10）设备交易时的市场状况；（11）设备的交易时间；（12）设备的存放和地点。上述可比因素中，（1）（7）属于个别因素，（8）（10）属于交易
41、因素，（11）属于时间因素，（12）属于地域因素，（三）调整差异（四）确定评估值二、运用市场法评估机器设备的具体方法二、运用市场法评估机器设备的具体方法（一）直接比较法直接比较法是指利用二手设备市场上已经成交的相同设备的交易资料，通过与被评估设备的直接比较，调整得到被评估设备价值的方法。（二）类比法类比法是指利用与被评估设备相似且已经在市场上成交的设备的交易数据和资料，通过评估对象与参照物之间可比分析，计算调整系数或调整值，来确定评估值。案例：运用市场法对某车床进行评估。1.评估人员首先对被评估对象进行鉴定,基本情况如下:设备名称:普通车床规格型号:CA6140制造厂家:甲机床厂出厂日期:20
42、01年2月投入使用时间:2002年2月安装方式:未安装附件:齐全(包括:仿形车削装置、后刀架、快速换刀架、快速移动机构）实体状态：评估人员通过对车床的传动系统、导轨、进给箱、溜板箱、刀架、尾座等部位进行曲检查、打分，确定其综合分值为61分。2.评估人员对二手设备市场进行调研,确定三个与被评估对象较接近的三个市场参照物。3.评估人员对二手设备市场进行因素比较:（1）个别因素比较，见下表：评估对象参照物A参照物B参照物C规格型号CA61401500CA61401500CA61401500CA614015001111制造厂家甲机床厂甲机床厂乙机床厂乙机床厂111.11.1役龄77.576.511.0
43、510.95安装方式未安装未安装未安装未安装1111附件齐全齐全齐全齐全1111实体状态6157596611.071.020.924比较系数11.121.130.97在上表中:三个参照物与评估对象的型号、规格、安装方式、附件情况均相同，调整系数为1。参照物B和参照物C为乙机床厂生产，已知相同型号的新机床甲机床厂比乙机床厂产品贵11%，以此作为调整系数。役龄因素调整，评估人员根据市场调查，发现设备的役龄相差0.5年，其售价约差5%左右。根据评估对象和参照物的实体状态分值确定实体状态调整系数。（2）市场因素比较。由于评估对象和参照物的市场交易状况、交易动机及背景、交易数量等因素均相同，故调整系数为
44、1。（3）时间因素比较。三个参照物的交易时间如下表所示，评估人员根据不同交易时间的物价水平确定时间因素调整系数。评估对象参照物A参照物B参照物C交易时间当前半年前半年前一年前时间调整因素11.021.021.05(4)地域因素比较,见下表:参照物A与评估对象属同一地区,参照物B和参照物C的交易地点在另一地区,已知参照物B和参照物C所在地区的交易价格比评估对象所在地区高2%。评估对象参照物A参照物B参照物C交易地区X地区X地区Y地区Y地区区域因素调整 110.980.984.调整参照物交易价格,计算评估值,见下表:被评估设备的评估值=(31520+30580+32290)/3=31463参照物A
45、参照物B参照物C交易价格275902707032350比较因素调整系数 1.14241.12950.9981调整后价格315203058032290(三)市价折扣法市价折扣法是以估测二手设备市场上参照物的成交价为基础,考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个折扣率来估算评估对象价值的方法。此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。例：评估某项拟快速变现的机床。在评估时点，与评估对象完全相同的机床在二手设备市场上的正常交易价为10万元，评估人员经综合分析，认为快速变现的折扣率为40%，因此被评估机床的价值计算如下：评
46、估值=10（1-40%）=6（万元)第四节第四节收益法在机器设备评估中的应用收益法在机器设备评估中的应用收益法在机器设备评估中的应用基本原理应用前提案例：评估对象：某租赁机器设备评估对象：某租赁机器设备（1）评估师根据市场调查，被评估机器设备的年租金净收）评估师根据市场调查，被评估机器设备的年租金净收入为入为19200元。元。（2）评估师根据被评估机器设备的现状，确定该租赁设备）评估师根据被评估机器设备的现状，确定该租赁设备的收益期为的收益期为9年。年。（3）评估师通过对类似设备交易市场和租赁市场的调查，）评估师通过对类似设备交易市场和租赁市场的调查，得到市场数据如表所示：得到市场数据如表所示
47、：市场参市场参照物照物设备的使用寿设备的使用寿命（年）命（年）n市场售价市场售价P（元）（元）年收入年收入A（元）（元）折现率折现率（）（）r110440001050020.01210637001670022.8538675002000024.48PA1-1/(1+r)n/rFAFA=P/A22.45PA*FA =19200*3.7314 =71642(元)第四章第四章房地产评估房地产评估第一节房地产评估概述一、房地产及其特性一、房地产及其特性房地产是指土地、建筑物及其地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体房地产是指土地、建筑物及其地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。上的权益。
48、土地的特性土地的特性房地产的特性房地产的特性房地产市场的特性。房地产市场的特性。（一）土地特性（一）土地特性1、土地的自然特性（指本身所固有的特殊性质）、土地的自然特性（指本身所固有的特殊性质）（1）数量的有限性（不可再生性）数量的有限性（不可再生性）供给缺乏弹性供给缺乏弹性（2）位置的不可移动性）位置的不可移动性（3）效用的持久性）效用的持久性价格具上升趋势价格具上升趋势（4）效用的差异性）效用的差异性（5）土土地地的的不不可可替替代代性性（许许多多物物质质生生产产资资料料可可以以通通过过发发明明创创造造使使用用别别的的新新产产品去替代，可是土地却没有东西可以替代。）品去替代，可是土地却没有
49、东西可以替代。）2、土地的经济、土地的经济/人文特性（与人类发生联系所表现出来的性质）人文特性（与人类发生联系所表现出来的性质）（1）用途的多样性）用途的多样性（2）供给的稀缺性（特别是城市土地）供给的稀缺性（特别是城市土地）（3）经济地理位置的可变性）经济地理位置的可变性（4）可垄断性）可垄断性决定决定（二）建筑物的特性（二）建筑物的特性（1）建筑物不能脱离土地而独立存在。离开土地的空中楼阁是不存在的。）建筑物不能脱离土地而独立存在。离开土地的空中楼阁是不存在的。（2）建建筑筑物物的的使使用用寿寿命命是是有有限限的的。相相对对于于土土地地来来说说，建建筑筑物物的的寿寿命命是是相相当当有有限限
50、的的，也也就就是是说说建建筑筑物物的的使使用用价价值值是是有有时时间间限限制制的的。随随着着时时间间的的推推移移，建建筑筑物物的实体和功能会不断地发生损耗。的实体和功能会不断地发生损耗。（3）建筑物属可再生性社会资源。）建筑物属可再生性社会资源。（三）房地产（不动产）的特性（三）房地产（不动产）的特性1、位置固定性、位置固定性。房地产的位置固定性派生出了房地产的区域性和个别性，即没有两宗房地产房地产的位置固定性派生出了房地产的区域性和个别性，即没有两宗房地产是完全相同的，即使两处建筑物一模一样，也会因其坐落的区域和位置不同，周是完全相同的，即使两处建筑物一模一样，也会因其坐落的区域和位置不同，