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1、Urban Land Valuation 城市土地评估武汉大学资源与环境科学学院 主讲人：唐旭 1.1 1.1 基本概念基本概念 1.2 1.2 城市土地及特征城市土地及特征 1.3 1.3 城市土地评估的基础城市土地评估的基础1.4 1.4 城市土地评估的界定城市土地评估的界定1.5 1.5 城市土地评估的理论基础城市土地评估的理论基础1.6 1.6 城市土地评估的研究意义城市土地评估的研究意义 1 城市土地评估概述 1.1 1.1 基本概念基本概念 一、土地一、土地二、土地资源与土地资本二、土地资源与土地资本三、土地价值与使用价值三、土地价值与使用价值四、土地收益、地租与地价四、土地收益、
2、地租与地价五、地产、房地产和不动产五、地产、房地产和不动产 1.2 1.2 城市土地及特征城市土地及特征 一、城市土地的形成一、城市土地的形成二二、城市土地、城市土地价格价格的特征的特征 三、城市土地价格的影响因素三、城市土地价格的影响因素 1.3 1.3 城市土地评估的基础城市土地评估的基础一、土地评价概念一、土地评价概念二、二、土地评价的土地评价的发展发展三、土地评价的类型三、土地评价的类型 四、土地评价的方法四、土地评价的方法一一、土地评价概念、土地评价概念 土地评价是在土地资源调查、土地类型划分的基础上，在对土地各构成因素及综合体特征认识的基础上，以土地合理利用为目标（经济、社会、生态
3、效益最佳结合），根据特定的目的或针对一定的土地用途来对土地的属性（自然、经济、社会）进行质量鉴定，从而阐明土地的适宜程度、生产潜力、经济效益和对环境有利或不利的后果，确定土地的价值。其基本特征是比较土地利用的要求和土地质量的水平。（适宜程度）城市土地评估属于土地评价，学习土地评价的基本思想、方法有助于更好掌握城市土地评价。二、二、土地评价的土地评价的发展概况发展概况 (一一一一)国外国外国外国外土地评价的土地评价的土地评价的土地评价的研究简史研究简史研究简史研究简史1 1 1 1国外早期的土地评价研究主要是为土地征税而发展。国外早期的土地评价研究主要是为土地征税而发展。国外早期的土地评价研究主
4、要是为土地征税而发展。国外早期的土地评价研究主要是为土地征税而发展。美国农垦局：试拟的以发展灌溉为目的的土地评价方法。1903德国学者S.帕萨格（Passarge）：比较景观学等著作，从综合观点把景观划分为大小不同的等级。（19211930年发表）英国学者R.波纳（Bourne）：区域调查和大英帝国农业资源估计的关系，提出自然界存在三种等级不同的土地单位。1931美国：“斯托利指数分等”（STR）和康乃尔评价系统（Cornell system）1933法国财政部：农地评价条例 1934德国：在30年代提出的土地指数分等 美国农业部土壤保持局：为水土保持而提出的土地潜力分类。1936二、二、土地
5、评价的土地评价的发展概况发展概况 2.2.2.2.70707070年年年年代代代代开开开开始始始始从从从从一一一一般般般般目目目目的的的的土土土土地地地地评评评评价价价价向向向向有有有有针针针针对对对对性性性性的的的的专专专专门门门门性性性性土土土土地地地地评价过渡评价过渡评价过渡评价过渡,为更好地满足土地利用规划的要求。为更好地满足土地利用规划的要求。为更好地满足土地利用规划的要求。为更好地满足土地利用规划的要求。美国农业部土壤保持局：颁布的土地潜力分类系统，是世界上第一个较为全面的土地评价系统。1961前苏联：应用于地籍工作的“全苏土地评价方法”1961 联合国粮农组织：土地评价纲要，19
6、72荷兰瓦格列根国际专家会议初稿，1976年颁布 联合国粮农组织：基于土地评价纲要 雨耕农业土地评价纲要、灌溉农业土地评价和土地分类纲要、林业土地评价等 3 3 3 3近近近近20202020年来国外土地评价进一步朝综合方向发展。年来国外土地评价进一步朝综合方向发展。年来国外土地评价进一步朝综合方向发展。年来国外土地评价进一步朝综合方向发展。特纳：从土地的生态条件评价、财政与经济分析、社会条件评价等方面论述了土地评价这一综合分析过程。1985 斯密特（Smit）：把各种特定地区土地利用要求的土地条件、土地现状属性、土地利用目的、对特定地区土地利用效益的估价等内容贯穿在一起，通过分析自然、经济和
7、社会条件建立了综合土地评价模型，包括数据处理、建模、求解、评价和制图。其优点是能进行土地利用和产量的预测。二、二、土地评价的土地评价的发展概况发展概况 （二）（二）（二）（二）我国我国我国我国土地评价的土地评价的土地评价的土地评价的研究简史研究简史研究简史研究简史 1 1古代古代 古代土地分等定级主要用以制制制制定定定定田田田田赋赋赋赋等等等等级级级级标标标标准准准准和作为确定地地地地租租租租的依据。禹贡篇禹贡篇 将九州土地的自然肥力估计为上、中、下三等，每等又分上、中下三级，共九级，共按土地等级规定田赋标准。管子管子地员篇地员篇 世界上最早的土地分类和土地评级的著作 将土地分为三等十八类，每
8、类又分为五种，共九十种。最早为合理利用土地而进行的土地评价二、二、土地评价的土地评价的发展概况发展概况 2 2中国现代中国现代 19511951年查田定产工作。年查田定产工作。年查田定产工作。年查田定产工作。我国土地评价工作始于1951年财政部组织的查田定产工作。为了确定农业税收率，用发动群众民主评议、逐级平衡的方法对全国进行土地类别划分和级别评定。特点：评定方法过于简单。从从从从5050年代中期至年代中期至年代中期至年代中期至7070年代中期年代中期年代中期年代中期 结合中国科学院组织的自然资源综合考察中的土壤地理和土地资源调查进行的土地评价。特点：1）与生产建设紧密结合，针对性强；2）大多
9、属单项土地评价，但也不乏综合评价的实例，例如中国科学院黄河中游水土保持综合考察对在陕北，中国科学院地理研究所在甘肃，兰州沙漠所和北京大学在毛乌素沙漠等所开展的综合性土地分等研究；3）大多属区域性研究；4）经验性色彩较浓，理论上的总结不足。二、二、土地评价的土地评价的发展概况发展概况 7070年代后期至年代后期至年代后期至年代后期至8080年代中期年代中期年代中期年代中期 。70年代后期至80年代中期是我国土地评价研究的成熟期。林超、吴传钧、赵松乔、李孝芳和石玉林等将欧美和澳大利亚的土地评价理论和方法介绍进来，有力地推动了我国土地评价研究的进一步开展，为农用地土地分等定级奠定了理论和方法论基础。
10、特点：1）地区性研究与全国性研究相结合；2）由单项评价逐步转为全面和综合的土地评价；3）初步形成具有我国特色的土地评价理论与方法体系；4）遥感技术在土地评价调查与制图中得到了比较广泛的应用。二、二、土地评价的土地评价的发展概况发展概况 8080年代中期至年代中期至年代中期至年代中期至2020世纪末世纪末世纪末世纪末 土地评价主要结合国土整治和区域治理而进行。1）土地评价的区域研究从全国或省（区）的大范围逐步过渡到中、小区域范围，更加注重将土地评价研究与区域土地利用规划等实践任务结合起来；2）土地评价的研究领域进一步拓宽，表现为在继续开展为大农业服务的土地评价研究的同时，将更多的注意力集中于城市
11、土地分等定级和估价以及旅游用地评价等非农业用地评价；3）从过去偏重土地的自然评价逐步转向自然、经济综合评价，从而显著地提高了土地评价成果的实用性；4）计量方法及遥感、地理信息系统等高新技术在土地评价中得到日益广泛的应用，从而明显地增强了土地评价地定量性、先进性和动态预测性。5）研究了比较完善的城市土地评价体系，并制订了相应的规程（城市土地定级规程、城镇土地估价规程三三、土地评价的类型、土地评价的类型（一）按评价对象分为：农用土地评价和非农用地评价。（一）按评价对象分为：农用土地评价和非农用地评价。（一）按评价对象分为：农用土地评价和非农用地评价。（一）按评价对象分为：农用土地评价和非农用地评价
12、。农农农农用用用用土土土土地地地地评评评评价价价价主要是对耕地、林地、草地、园地等农用土地生产力、效益差异、级差收益分布状况的评价；非非非非农农农农用用用用地地地地评评评评价价价价是对城镇住宅用地、工业用地、商业用地等非农用土地利用效益的差别、级差收益的评价。（二二二二）按按按按评评评评价价价价目目目目的的的的和和和和任任任任务务务务分分分分为为为为：土土土土地地地地适适适适宜宜宜宜性性性性评评评评价价价价和和和和土土土土地地地地经经经经济济济济评价两类。评价两类。评价两类。评价两类。土土土土地地地地适适适适宜宜宜宜性性性性评评评评价价价价是通过对土地的自然属性和社会经济因素的鉴定，评价土地对
13、一定用途的适宜程度与限制性程度。土土土土地地地地经经经经济济济济评评评评价价价价是利用经济的可比指标，对土地投入产出的经济效果进行评定。三三、土地评价的类型、土地评价的类型（三三三三）从从从从评评评评价价价价时时时时间间间间特特特特性性性性看看看看可可可可分分分分为为为为：现现现现状状状状评评评评价价价价和和和和预预预预测测测测（潜潜潜潜力力力力）评价。评价。评价。评价。现现现现状状状状评评评评价价价价是对当前土地利用现状的适宜性或生产力等进行评价，土地质量高低的现实状况是评价依据；评价结果是制订当前管理和利用土地的政策和方法的基础；预预预预测测测测（潜潜潜潜力力力力）评评评评价价价价是土地在
14、将来经某种改良、开发后，或某种土地特性、环境条件变化后，预期的土地质量的高低。评价结果是土地利用规划、布局，评估土地开发、利用的预收益等工作的依据。（四）按土地划分和描述方法：则有定性评价和定量评价（四）按土地划分和描述方法：则有定性评价和定量评价（四）按土地划分和描述方法：则有定性评价和定量评价（四）按土地划分和描述方法：则有定性评价和定量评价 定定定定性性性性评评评评价价价价是用定性的术语来描述土地质量的好坏和进行评级，一般适用于较小比例尺土地评价；定定定定量量量量评评评评价价价价以量的指标去评定土地对一定用途的适宜性和效益的大小，一般适于大比例尺的土地评价三三、土地评价的类型、土地评价的
15、类型（五）按评价服务对象：综合土地评价和单项性土地评价。（五）按评价服务对象：综合土地评价和单项性土地评价。（五）按评价服务对象：综合土地评价和单项性土地评价。（五）按评价服务对象：综合土地评价和单项性土地评价。综综综综合合合合性性性性土土土土地地地地评评评评价价价价（多项土地评价）指在土地评价中同时评价或估计土地评价地区的土地资源对多种用途的适宜情况，从而找出该地区的某种土地类型对哪一种用途更合适。单单单单项项项项性性性性土土土土地地地地评评评评价价价价是相对与多项土地评价而言的，其核心就是土地资源评价的过程中，只考虑一种土地利用。如建设用地的选址的土地评价等。（六）按评价途径不同：分为直接
16、评价和间接评价（六）按评价途径不同：分为直接评价和间接评价（六）按评价途径不同：分为直接评价和间接评价（六）按评价途径不同：分为直接评价和间接评价 土土土土地地地地直直直直接接接接评评评评价价价价是指用测定最终反映土地生产力的产量或经济产出效益、级差收益等指标，直接评定土地的质量优劣，并划分土地的等级的方法。（系统论、土地=黑箱系统，只考虑主要投入和产出结果分析，忽略过程与机理）土土土土地地地地间间间间接接接接评评评评价价价价是根据土地的特性与土地生产力之间的关系，从土地鉴定指标推论土地质量的优劣，并划分等级的方法。（土地=各构成因素与社会、经济、技术条件等共同作用的综合体，考虑机理）四、土地
17、评价的方法四、土地评价的方法（一）主导因子法（一）主导因子法（一）主导因子法（一）主导因子法 决定性作用的主导因子作为评价或土地分等定级的依据（二）最低限制因子评判法（二）最低限制因子评判法（二）最低限制因子评判法（二）最低限制因子评判法 选取多个限制因子为评判标准，以限制因子评定的最低级别来确定被评对象的级别。（三）综合指标评判法（三）综合指标评判法（三）综合指标评判法（三）综合指标评判法 选取公认的能反映土地资源质量的综合性指标，依照其变化的幅度确定土地的等级标准再根据土地评价单元该项指标的特征值确定土地评价的等级优劣。多属于按照土地产出结果来进行评价的，其结果直观，易于接受掌握。往往比较
18、粗略对土地的质量缺乏深入理解。四、土地评价的方法四、土地评价的方法（四）多因子综合评判法（四）多因子综合评判法（四）多因子综合评判法（四）多因子综合评判法 根据土地评价的目的，选取有关的土地特性和其他的社会经济要素特征，并根据在其内部或相互之间的重要性给出数量化值，以数量化值代替评价要素。然后按照数学规律将这些量化值加以综合，并考虑到各要素之间的相互关系和相互作用，产生最后的性能指数；最后将这种指数用于按值的次序对土地进行分等，用以反映土地质量的高低。因素值之间的关系和计算方法有三种：（1）累加型：P=a+b+c+d （等权与非等权）（2）乘积型：P=abcd （3）复合型：四、土地评价的方法
19、四、土地评价的方法（五）标准值对照评判法（五）标准值对照评判法（五）标准值对照评判法（五）标准值对照评判法 按照国家或者国际上规定的质量标准，或科学界公认质量分级标准，将它与被评的土地单元质量特征实际值对照，确定其土地评价的结果。（六）投入产出分析法（六）投入产出分析法（六）投入产出分析法（六）投入产出分析法 土地具有生产能力，好的土地投入少，产出多，通过投入物质能量与产出物质能量（或收入）进行比较，利用投投投投入入入入产产产产出出出出效效效效率率率率来对土地质量进行评价是方法的核心。农用地（能量焦耳为单位）城市用地（元/平方米）（七）供需平衡分析法（七）供需平衡分析法（七）供需平衡分析法（七
20、）供需平衡分析法 按照土地具体用途对土地质量的要求(需)，然后对某一土地类型或土地质量相应的实际指标（供）进行实际比较，即匹配，最后得出土地评价的结论四、土地评价的方法四、土地评价的方法（八）机制法（八）机制法（八）机制法（八）机制法 根据生产力形成的机制和规律，理论推算生产潜力。机制法在土地评价中多用于土地生产潜力评价。（九）历史波动分析法（九）历史波动分析法（九）历史波动分析法（九）历史波动分析法 好的土地，其质量优，效益佳，产量高，产出值的波动小。因此，对一定土地资源的历史产出资料进行趋势分析，并扣除技术进步对土地产出的影响，然后，再对各种作物的产量波动进行分析，获取土地适宜性评价的结果
21、。1.4 1.4 我国城市土地评估的界定我国城市土地评估的界定一、一、土地评估相关概念土地评估相关概念二、我国二、我国城市土地评估的等级城市土地评估的等级体系体系 三、我国三、我国城市土地评估的城市土地评估的地价体系地价体系四、我国城市土地评估的主要内容四、我国城市土地评估的主要内容一、一、土地评估相关概念土地评估相关概念（一）土地评估（一）土地评估（一）土地评估（一）土地评估 是是是是对对对对由由由由人人人人类类类类劳劳劳劳动动动动投投投投入入入入而而而而形形形形成成成成的的的的土土土土地地地地资资资资本本本本价价价价值值值值和和和和土土土土地地地地资资资资源源源源所所所所具具具具有有有有的
22、的的的潜潜潜潜在价值的评估。在价值的评估。在价值的评估。在价值的评估。（二）地产评估（二）地产评估（二）地产评估（二）地产评估 对对对对土土土土地地地地资资资资产产产产或或或或财财财财产产产产的的的的评评评评估估估估。土土土土地地地地资资资资产产产产是是是是由由由由土土土土地地地地价价价价值值值值转转转转化化化化而而而而来来来来的的的的，转转转转化化化化的的的的原原原原因因因因是是是是由由由由于于于于土土土土地地地地所所所所有有有有权权权权的的的的存存存存在在在在。所所所所以以以以地地地地产产产产评评评评估估估估也也也也是是是是对对对对土土土土地地地地价价价价值值值值的的的的评评评评估估估估
23、。（涉及实物，受权利制约，如：使用年限）。（涉及实物，受权利制约，如：使用年限）。（涉及实物，受权利制约，如：使用年限）。（涉及实物，受权利制约，如：使用年限）（三）地价评估（土地估价）（三）地价评估（土地估价）（三）地价评估（土地估价）（三）地价评估（土地估价）是是是是对对对对土土土土地地地地资资资资产产产产或或或或财财财财产产产产价价价价值值值值量量量量的的的的货货货货币币币币表表表表现现现现直直直直接接接接评评评评估估估估，其其其其结结结结果果果果是是是是用用用用货货货货币币币币形形形形式式式式表表表表示示示示土土土土地地地地的的的的绝绝绝绝对对对对量量量量。（涉涉涉涉及及及及实实实实物
24、物物物，受受受受权权权权利利利利制制制制约约约约，供供供供求求求求关关关关系系系系影影影影响响响响下下下下，其其其其价格表现与土地价值量）价格表现与土地价值量）价格表现与土地价值量）价格表现与土地价值量）（四）三者关系（四）三者关系（四）三者关系（四）三者关系 都属于经济评价的范畴，土地评估地产评估地价评估都属于经济评价的范畴，土地评估地产评估地价评估都属于经济评价的范畴，土地评估地产评估地价评估都属于经济评价的范畴，土地评估地产评估地价评估 地产评估以地价评估为基础，地价评估是地产评估核心内容。地产评估以地价评估为基础，地价评估是地产评估核心内容。地产评估以地价评估为基础，地价评估是地产评估
25、核心内容。地产评估以地价评估为基础，地价评估是地产评估核心内容。二、我国二、我国城市土地评估的等级城市土地评估的等级体系体系 （一）城市土地等（一）城市土地等（一）城市土地等（一）城市土地等 反映城镇之间土地地域差异。它是将各城镇看作是一个点，研究整个城镇在各种社会、自然、经济条件影响下，从整体上表现出的土地差异，土地等的顺序是在各城镇间进行排列的。（二）城市土地级（二）城市土地级（二）城市土地级（二）城市土地级 反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。通过分析投资于土地上的资本、自然条件、经济活动程度和频率条件得到收益的差异，并据此划分出土地的级别高低。土地级的顺序是在各城镇内部统一排列
26、的。我国城市土地评估采用“等”和“级”两个层次的划分体系从不同的空间尺度水平来反映城市土地的质量差别。三、我国三、我国城市土地评估的城市土地评估的地价体系地价体系 定定定定义义义义：基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。土地载体：土地载体：土地载体：土地载体：土地级别范围或均质地域 表现形式：表现形式：表现形式：表现形式：面状级别基准地价、区片基准地价 线状路线价 点状宗地基准地价（特殊标定地价）和网格基准地价等 土地价值：土地价值：土地价值：土地价值：设定条件下
27、的土地价值，用途、权利、期日、年限、利用强度等。特点：特点：特点：特点：区域性、平均性、时效性、现势性以及全域覆盖特点 地价体系是一定的地产市场管理制度下，由若干个相互联系的不同表现形式的地价组成的一个价格系列。（土地制度和土地管理产物）。我们讨论的地价体系主要按照地价载体的空间尺度进行划分。（一）（一）（一）（一）基准地价基准地价基准地价基准地价三、我国三、我国城市土地评估的城市土地评估的地价体系地价体系 宗地地价是城镇内某一宗地在当地市场供求状况和一般经营管理水平和特定目的下的土地价格。可分为标定地价、土地使用权出让底价、土地抵押价格、土地交易成交价格等。标定地价 是政府根据管理需要，评估
28、某一宗地在正常的土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。土地使用权出让底价 是政府根据正常的市场状况下宗地或地块应该达到的地价水平，确定的某一宗地或地块出让时最低的控制价格标准。是土地使用权出让前政府控制的最低标价，是成交地价的基础。（二）（二）（二）（二）宗地地价宗地地价宗地地价宗地地价四、我国四、我国城市城市土地评估的土地评估的主要内容主要内容城市城市城市城市1 1 1 1土地等信息土地等信息土地等信息土地等信息城市土地级城市土地级城市土地级城市土地级别信息别信息别信息别信息城市土地价城市土地价城市土地价城市土地价格信息格信息格信息格信息城市城市
29、城市城市2 2 2 2土地等信息土地等信息土地等信息土地等信息城市城市城市城市n n n n土地等信息土地等信息土地等信息土地等信息 （四）土地分等（四）土地分等（四）土地分等（四）土地分等（二）土地定级（二）土地定级（二）土地定级（二）土地定级城市土地基城市土地基城市土地基城市土地基准地价信息准地价信息准地价信息准地价信息城市土地收城市土地收城市土地收城市土地收益信息益信息益信息益信息（三）基准地价评估（三）基准地价评估（三）基准地价评估（三）基准地价评估城市土城市土城市土城市土地资产地资产地资产地资产成果管理应成果管理应成果管理应成果管理应用用用用（一）宗地地价评估（一）宗地地价评估（一）
30、宗地地价评估（一）宗地地价评估城市地城市地城市地城市地价指数价指数价指数价指数其它其它其它其它四、我国四、我国城市城市土地评估的土地评估的主要内容主要内容 宏观层次宏观层次宏观层次宏观层次 城镇土地分等工作是以全国（或省级）为尺度，衡量各城镇之间土地质量的地域等别差异，通常以城城城城镇镇镇镇作作作作为为为为分分分分等等等等单单单单元元元元，其内部不存在等别差异，即分等是国家或省级开展的宏观土地评价工作，在城镇工作层次上，不存在土地分等。土地分等工作中有关验证城镇土地等的资料如：基准地价、土地交易资料、商品房住宅交易资料、标准宗地等资料，可以从土地定级估价资料中汇总获取。中观层次中观层次中观层次
31、中观层次 城镇土地定级与基准地价评估反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异，以城镇内部的自然或者权属地块作为评价单元，土地级和价的评定以各城镇内部的资料为依据。土地定级为基准地价评估提供可比的地价评估区域，为运用比较法评估地价提供基础；成果可以互为依据；土地定级因素为标定地价评估中微观区位修正系数的确定提供基础资料。微观层次微观层次微观层次微观层次 宗地地价评估则反映城镇内部具体宗地的利用效益，为基准地价评估样点地价计算基础。1.5 1.5 城市土地评估的理论基础城市土地评估的理论基础一、地租理论一、地租理论二、地价理论二、地价理论三、区位理论三、区位理论四、转换边际理论四、转换边际理论一
32、、地租理论一、地租理论 地租理论起源于西方古典经济学。（1）17世纪后期，英国古典政治经济学创始人威廉配第在其名著赋税论中指出：“劳动是财富之父，土地是财富之母。”并认为地租是土地上生产的农作物所得的剩余收入，为地租理论作出了开拓性的贡献。（2）李嘉图（David Ricado）明确区分了两类差额地租，即土地沃度和耕作集约程度不同而形成的差额地租。（3）英国资产阶级经济学家詹姆斯安德森对级差地租理论作出了巨大贡献，马克思称他为“现代地租理论的真正创始人4”。安德森的级差地租理论主要包括3个方面：一是他认为同一的市场价格是形成地租的前提；二是他发现了级差地租和级差地租，并对之作了较为详尽的分析；
33、三是他初步揭示了地租与地价的关系，指出“不是地租决定土地产品的价值，而是土地产品的价格决定地租。”尽管安德森对级差地租理论作出了开拓性的贡献，但由于他的阶级局限性，否认资本主义土地私有权垄断的存在，从而否定了绝对地租。（一）地租理论起源与发展（一）地租理论起源与发展（一）地租理论起源与发展（一）地租理论起源与发展一、地租理论一、地租理论 马克思在批判、吸收古典地租理论的基础上，根据劳动价值学说，创立了科学的地租理论，认为：地租是土地所有者凭借土地所有权得到的收入，是土地所有权借以实现的经济形式，是社会生产关系的反映。并指出资本主义地租的本质是剩余价值的分配形式之一，其形式主要有绝对地租、级差地
34、租和垄断地租。绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租；级差地租：是指租用较好土地所获得的归土地所有者的超额利润。根据形成基础的差异，级差地租又可以分为级差地租和级差地租。级差地租是由于土地肥沃程度和位置的差异，等量资本投在相同面积不同地块上而产生的超额利润；级差地租是在同一地块上连续追加投资，使该土地生产率提高而产生的超额利润。垄断地租：是指由于产品的垄断价值带来的超额利润。（二）马克思地租理论的内容（二）马克思地租理论的内容（二）马克思地租理论的内容（二）马克思地租理论的内容一、地租理论一、地租理论（1 1 1 1）地租范畴是社会主义条件下实行土地有偿使用的理论依据。）地租范畴
35、是社会主义条件下实行土地有偿使用的理论依据。）地租范畴是社会主义条件下实行土地有偿使用的理论依据。）地租范畴是社会主义条件下实行土地有偿使用的理论依据。（2 2 2 2）绝对地租理论是控制和调节城市地价最低值的重要理论基础。）绝对地租理论是控制和调节城市地价最低值的重要理论基础。）绝对地租理论是控制和调节城市地价最低值的重要理论基础。）绝对地租理论是控制和调节城市地价最低值的重要理论基础。按照马克思地租理论，城市的绝对地租是由农业绝对地租水平决定，以城市一定区域内相对劣等地的地租量为基准。所以不同区域的农业地租导致不同城市的绝对地租水平也不同。（3 3 3 3）级级级级差差差差地地地地租租租租
36、理理理理论论论论是是是是地地地地产产产产评评评评估估估估时时时时要要要要遵遵遵遵循循循循最最最最佳佳佳佳效效效效用用用用原原原原则则则则、预预预预测测测测原原原原则则则则和和和和时日原则的依据。时日原则的依据。时日原则的依据。时日原则的依据。最佳效用原则：不同土地利用方式，级差地租不同，因此，不同用地类型，地产价格不同。因此从调节土地合理利用的，提高土地生产力上，最佳效用原则。即级差地租的界定性和可变性的体现。预测原则和时日原则：级差地租呈动态增长趋势，土地利用方式日趋合理，城市功能的日趋完善，级差地租的总体水平不断上升，任一块地的级差地租也都呈上升趋势。因此遵循预测原则和时日原则。（4 4
37、4 4）地租理论是确立公平的收益分配制度理论基础）地租理论是确立公平的收益分配制度理论基础）地租理论是确立公平的收益分配制度理论基础）地租理论是确立公平的收益分配制度理论基础 。（三）地租理论的指导意义（三）地租理论的指导意义（三）地租理论的指导意义（三）地租理论的指导意义二、地价理论二、地价理论 认认认认为为为为：地租是土地生产要素对产品及其价值所做的贡献的报酬或认为地租是一种“经济盈余”，是产品价格同工资、利息等生产费用之间的余额，其存在的基础是土地的效用，即土地具有能够满足人类的需要、进行各种生产和消费活动的能力，因此从需求角度讲，地租被认为是地价的基础，而地价最终还取决于土地市场的供求
38、状况。土地价格就是土地价值（或称效用）在经济上的反映使用来购买土地效用或预期收益所付出的代价。方法：方法：方法：方法：边际分析、供求分析等数量分析方法。理论基础：理论基础：理论基础：理论基础：效用价值论、生产费用论和供求论。缺点：缺点：缺点：缺点：未能阐述地租地价本质、来源与经济关系（一）西方经济学关于地价理论（一）西方经济学关于地价理论（一）西方经济学关于地价理论（一）西方经济学关于地价理论二、地价理论二、地价理论 认认认认为为为为：土地价格“不是土地的购买价格，而是土地所提供地租的购买价格，是按普通利率计算的”。与西方经济学关于地租地价理论比较：1西方经济学关于地租地价理论侧重于对地租、地
39、价量及其影响因素的分析，忽略了从本质上分析地租、地价。马克思的地价理论则阐明了其本质、来源及所反映的经济关系，两者存在根本的区别。2对土地的使用价值、地租和地价的关系等问题的认识有很多的相似点。如：马克思认为地租的存在原因是土地所有权存在（说明土地具有效用、存在稀缺等经济特性）与西方经济学理论有共之处。3.马克思的地租地价为城市土地评估主要基础，西方经济学理论作为丰富定量化、模型化和可操作化的研究方法。（二）马克思地价理论（二）马克思地价理论（二）马克思地价理论（二）马克思地价理论二、地价理论二、地价理论1.1.1.1.对地租理论的应用的补充和定量化作用对地租理论的应用的补充和定量化作用对地租
40、理论的应用的补充和定量化作用对地租理论的应用的补充和定量化作用 地租理论和地价理论是相互补充、密不可分的。地租理论对城市土地评估的过程起着定性化的指导作用，（区位利用级差地租地价）；地价理论则是使城市土地评估工作更接近模型化和定量化的基础。2 2 2 2决定了土地评估遵循的供求原则和替代原则决定了土地评估遵循的供求原则和替代原则决定了土地评估遵循的供求原则和替代原则决定了土地评估遵循的供求原则和替代原则供求原则：商品价格形取决于供需程度，土地市场的供求关系，同样影响价格的高低。替代原则：商品使用价值相近，价格相近。土地价格受同类土地或其他可以替代满足效用的土地或财产的影响，彼此竞争，价格趋于一
41、致。3 3 3 3地价理论在地价评估方法中得以实现。地价理论在地价评估方法中得以实现。地价理论在地价评估方法中得以实现。地价理论在地价评估方法中得以实现。成本法：分析、量化地产价格的构成和表现形式来推算地产价格（西方经济理论的生产理论）。收益还原法：地价=地租/还原利率。（马克思地价理论）（三）地价理论指导意义（三）地价理论指导意义（三）地价理论指导意义（三）地价理论指导意义三、区位理论三、区位理论1、什么是、什么是“区位区位”第三产业的发展是确定城市图地区为优劣第三产业的发展是确定城市图地区为优劣的最更本原因。的最更本原因。经济区位与环境区位经济区位与环境区位2、区位理论的指导作用、区位理论
42、的指导作用对城市土地布局的认识对城市土地布局的认识 （行为学派）（行为学派）城市地域结构与土地分类估价城市地域结构与土地分类估价 （结节点、均（结节点、均质性）质性）工业区位论工业区位论 （成本学派）（成本学派）规划理论规划理论 （功能分区）（功能分区）区位指自然界各种地理要素和人类经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。刻画城市间区位：自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。自然地理区位：包含地球上某一事物与其周围陆地、山川、河湖、海洋等自然环境的空间位置关系，以及该位置上的地质、地貌、植被、气候等自然条件的组合特征。经济地理区位：是指地球上某一事
43、物在人类社会经济活动过程中创造的人地关系。交通地理区位：主要是指某城市或市内某地段与交通线路河设施的关系。刻画城市内部区位：城市基础设施和公用设施及其结构密度和布局在空间上的反映。经济区位：经济效益衡量的土地区位 环境区位：环境效益衡量的土地区位三、区位理论三、区位理论（一）区位（一）区位（一）区位（一）区位1.1.1.1.农业区位论农业区位论农业区位论农业区位论距离距离距离距离 农业区位论在屠能的孤立国提出，中心内容是：农业土地利用类型和农业土地经营集约化程度，不仅取决于土地的天然特性，而且更重要的是依赖于当时的经济状况和生产力发展水平，其中尤其是农业生产用地到农产品消费地（市场）的距离。城
44、市周围土地的利用类型以及农业集约化程度都是呈圈层变化的。围绕城市消费中心形成一系列的同心圆，即“屠能圈”。对于城市形态学研究具有指导意义。2.2.2.2.韦伯的工业区位论韦伯的工业区位论韦伯的工业区位论韦伯的工业区位论运输费用与劳动成本运输费用与劳动成本运输费用与劳动成本运输费用与劳动成本 韦伯的工业区位论的核心是，通过运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品生产成本最低的点最为工业企业的理想区位。是以现代交通运输方式为前提的，寻求的是原材料和消费中心一定的情况下，工业企业的最佳分布点。三、区位理论三、区位理论（二）区位论产生与发展（二）区位论产生与发展（二）区位论产生与发展（
45、二）区位论产生与发展3.3.城市区位论（中心地理论）城市区位论（中心地理论）克里斯塔勒 克里斯塔勒从城市或中心居民点的物品供应、行政管理、交通运输等主要职能的角度，论述了城镇居民点的结构与形成过程，被后人概括为“中心地理论”，即城市区位论。基本内容是关于一定区域内城市和城市职能、大小及空间结构的学说，即城市的“等等等等级级级级-规规规规模模模模”学说，被克里斯塔勒形象地概括为区域内城市等级与规模关系的六边形模型六边形模型六边形模型六边形模型。克里斯塔勒指出：城市对其周围地区承担的各种服务职能，理论上必须最接近所属地区的地点。由此他从几何上推导出，这些地点在正常情况下应当位于正六角形服务区域的中
46、央，这样，就形成了他的六边形的城市空间分布模型。三、区位理论三、区位理论（二）区位论产生与发展（二）区位论产生与发展（二）区位论产生与发展（二）区位论产生与发展4.4.4.4.市场区位论市场区位论市场区位论市场区位论廖什廖什廖什廖什 廖什的市场区位论的特点是把生产区位和市场结合起来分析。他从工业配置要寻求最大市场的角度，得出了与克里斯塔勒的城市区位论模型相似的六边形区位模型。廖什的市场区位理论，是通过对整个企业体系的考察，从总体均衡的角度揭示整个系统的建立问题。他更把生产区位与市场结合起来，以利润来判明企业配置方向，并且把利润同产品的销售范围联系起来。他还从市场区的概念出发，提出了区域集聚和点
47、集聚的问题，从理论上剖析了经济区形成的内部机制。三、区位理论三、区位理论（二）区位论产生与发展（二）区位论产生与发展（二）区位论产生与发展（二）区位论产生与发展三、区位理论三、区位理论（三）区位、土地利用与地租（三）区位、土地利用与地租（三）区位、土地利用与地租（三）区位、土地利用与地租城市土地利用的实质是对土地区位的利用,城镇土地收益水平和资本价值（地租、地价）几乎完全取决于土地的宏观、中观、微观区位条件。不同土地利用队土地区位条件要求不一土地区位条件不仅影响到土地的功能布置和利用布局，不同土地利用在同一区位产生的收益不同。土地区位条件影响土地的使用价值和土地的收益水平，产生土地的级差收益,
48、同一土地利用在不同区位产生的收益不同.总之土地区位的优劣具体体现在生产力方面，从而直接影响级差地租，同时对地产评估价格起决定性作用。因此在地产评估中必须考虑土地区位条件和区位因素对土地收益的贡献。1.区位论是正确认识城市土地布局的基础，是分析土地定级因素的理论基础。认识土地布局形态，处理各种用地关系由有助于用科学的方法进行地产评估。（古典的工业区位论、人口门槛理论）2.城市地域结构论中节结点、均质性的作用，对于分类估价中，确定功能分区，把握地价水平具有重要的作用。（城市地域结构论）3.了解工业用地布局形成过程及影响因素，有利于正确评定工业用地质量等级。（工业区位论）4.了解城市规划的用地结构和
49、布局对土地的利用发展方向，掌握决定地价未来分布和地价水平。（规划理论）三、区位理论三、区位理论（四（四（四（四）区位理论的指导意义区位理论的指导意义区位理论的指导意义区位理论的指导意义 转换边际理论是解释土地面积在具有不同地租支付能力时的用途与分配，通过对区位地租分析和市场地价比较，揭示土地空间差异和土地利用模式的理论。西方布局理论地租三角形20世 纪 60年 代 美 国 土 地 经 济 学 家 阿 兰 索（W.Alonso）引入区位边际均衡和区位边际收益等空间经济学理论，提出竞标地租观点，并做出了城市租金梯度曲线和同心圆土地利用模式图。四、转换边际理论四、转换边际理论（一）西方转换边际理论概
50、述（一）西方转换边际理论概述地地租租额额距离距离市中心市中心 P K S T EFGHO四、转换边际理论四、转换边际理论EOP商服业用地FOK住宅用地GOS轻工业用地HOT重工业用地反映地租与城市土地在各竞争用途间的分配地租三角形反映地租与城市土地在各竞争用途间的分配地租三角形地地租租市市中中心心距离距离B1 B2 B3 B4四、转换边际理论四、转换边际理论B1商服业用地B2住宅用地B3工业用地B4农业用地城市租金城市租金梯度曲线和同心圆土地利用模式图梯度曲线和同心圆土地利用模式图（阿兰索（阿兰索竞标理论的竞标理论的2020世纪世纪6060年代）年代）四、转换边际理论四、转换边际理论1.对分类