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1、智能化设施的管理与维修方案 在 XX 项目的物业管理中，需要充分利用高科技的运作，一方面，物业公司要充分利用物业管理住处系统，利用计算机硬件和软件，对实际管理中的建筑物、住户、费用、工程、设备、管理人员、绿地、附属设施、图片、投诉、违章、维修等住处资料统一进行收集、传递、加工、存贮。提高物业管理效率。我公司有一支专业化智能化设施维修安装队伍，对 XX 项目智能化系统能及时有效进行维护。一、背景音响和广播系统维护保养方案 项目 检查内容 养护维修方案与要求 质量标准 广 播 主机 及 扬声 器 系统 1)背景广播声音是否均匀，有无啸叫声及其他杂音。2)喇叭安装是否牢固。3)主机是否正常，设备散热
2、是否良好。1)每年一次与背景音乐合用的系统，强制切换功能检查。2)每年一次备用功放机切换功能检查，每季度广播声响效果检查。3)每月一次消防通讯检查：通讯主机电源；各分路电话通讯质量检查；消防电话配备、存放情况；火警通讯紧急切换功能及火警 119 报警电话畅通。1)具有 N 士 1 分层广播功能。2)广播声响效果应符合原设计规范。3)对讲通话语音清楚。4)火警通讯紧急切换功能及火 119 报警电话畅通良好。二、楼宇自控系统维护保养方案 项目 检查内容 养护维修方案与要求 质量标准 楼 宇 监控设备 1)根据积累经验数据，调整空调舒适度。1)每天一次根据天气情况调整系统水温、出风温度、回风温度、湿
3、度。1)各点控制正确，达到节能与舒适效果。2)检查 UPS。3)检查输入 l 输出控制器。4)检查各执行机构(电磁阀、风阀、转换器等)。2)每月一次检测电源输出电压，检测备用电源切换速度，外表清洁。3)每季一次检查、保养输入/输出控制器、单元控制器。4)每年二次各执行机构(电磁阀、风阀、转换器等)信号检测，机械部分清洁、加油。2)UPS 输出电压数据,符合设备规定数值。电源容量适中，无过载。熔丝匹配正确。备用电源(蓄电池)充足，能维持规定时间，切换迅速可 靠。接地保护符合规定。3)温度、压力、流量传感器，效据信号正确，表面无尘。三、门禁系统维护保养方案 项目 检查内容 养护维修方案与要求 质量
4、标准 电 子 门禁 1)磁吸安装是否牢固。2)刷卡器指示是否正常。3)开关是否损坏.1)每月二次检查、保养闭门器、门锁。2)每月二次检查、保养电子密码锁。3)每月二次检查、保养键盘按钮。4)每月二次检查、保养电源的接地。1)闭 门 器 开 闭 灵活，快慢二档行程明确，自动关门时能确保门锁上。2)电 子 密 码 锁 有效。3)键盘按钮无损坏。4)电源供给正常，接地有效。四、卫星电视和有线电视维护保养方案 项目 检查内容 养护维修方案与要求 质量标准 收 视 系1)检查控制相。1)每月一次检查、保养各稳1)控制柜中各稳频统 2)检查天线。3)检查监视等设备。频器、衰减器、滤波器。2)每月一次检查、
5、保养录象机、监视器。3)每季一次检查、保养各放大器。4)每年一次检查、保养分支器、终端器。5)每年一次检查、保养主杆天线。6)每年一次避雷接地、工作接地测试。器、衰减器、滤波器、放大器工作正常。收视效果达到要求，无干扰。2)主杆天线信号接收有效、安装牢固。3)各录像机性能良好。各监视器工作正常，图像清晰。4)各分支器、终端器齐全效。5)线路敷设与固定合理，屏蔽良好。6)电源容量适当，无过载情况。设备接地符合规定。五、停车库一卡通系统维护保养方案 项目 检查内容 养护维修方案与要求 质量标准 停 车 管理系统 1)刷卡器是否完好，安装牢固。2)刷卡器按钮开关完好。1)每月二次检查、保养出入口控制
6、机。2)每月二次检查、保养出入口道闸。3)每月二次检查、保养主机功能。1)出、入口控制机读卡功能有效,显示正确.2)出人口道闸启闭灵活，车辆进出联动正确可靠。3)主机设定、维护、查阅、报表等各项功能有效。六、安保图像监控系统维护保养方案 项目 检查内容 养护维修方案与要求 质量标准 摄 像 监控系统 1)摄像头安装是否牢固。2)摄像头罩壳是否清洁。3)监视范围是否偏移。4)主机运行是否正常，散热是否良好。5)操作键盘是否正常。1)每月一次检查控制器件、操作键盘。2)每月一次测试主机键盘功能、切换矩阵功能、字符发生器调整、电梯楼层显示器。1)控制器件运行正常，能实行切换定机、扫描式监视 2)操作
7、键盘灵活、各可靠。电源锁开关完好。1)每月一次检查监视器图象、显示器接线、监视器安装。2)每月一次多画面处理器功能检测。1)各显示屏上监视器齐全、完好，显像清晰，符合要求，监视器安装牢固。2)各显示器接线清楚，无随意拉接线。1)每季一次检查双电源切换、接地保护。2)每季一次各电接点检查、接触面加固、绝缘加强。3)每季一次总电源稳压器、输出电压修整。1)交流稳压电源工作 2)各输出电路熔丝配置合理，没有不规则行为。3)高、低压电源严格分离，交、直流电源分隔明显；无随意拉接线。二路电源切换正常、可靠。1)每季一次镜头清洁。2)每季一次摄像机光圈、聚焦、后焦调整。3)每季一次室外电动云台、1)各摄像
8、机工作正常，数量齐全。2)带云台、带变焦的摄像机应调节自室外防护罩清洁、保养。4)每年一次摄像机视频接、解码器、云台插件除氧化处理。摄像机电源电压测量。云台电机绝缘测量。如，符合性能要求。3)各 摄 像 机 防 护罩，应齐全(特别是室外型)。4)各摄像机镜头的光圈调节正确，确保显像清晰，符合设计要求。七、消防联动设备维护保养方案 项目 检查内容 养护维修方案与要求 质量标准 消 防 联动功能 1）检查联动控制柜(盘)、面板险查按钮、开关。2)检查开关位置与指示灯状态。1)每月一次联动控制柜电压、电流测量。2)每季一次自检功能检查(注：自检时外控开关转换至锁定或释放位置，防止外控设备动作)。3)
9、每季一次系统网络中的端子箱、接口检查。4)每年一次联动控制柜(盘)手动、自动操作检查。(对动作后无不良后果的控制功能进行实效模拟试验)。5)每年一次系统联动检查.1)联 动 控 制 柜(盘)、向板检查按钮、开关、指示信号、标志等是否良好。2)自检功能检查，符 合 设 备 技 术 要求。3)联动控制柜(盘)各继电器等接点良好，动作可靠。3)系 统 误 报 警 分析：属于设备原因调 换 设 备 有 关 部件，属于探测器测试调整、火灾响应阀值和灵敏度；属于环境干扰如现场湿度过大，粉尘等影响火灾探测器正常工作的，设法排除干扰存在。八、消防报警系统维护保养方案 项目 检查内容 养护维修方案与要求 质量标
10、准 消 防 报警 与 灭火系统 1)检查各烟、温感、煤气探头。2）检查探头显示屏、打印。3)检查备用电源.1)各烟、温感探头完好,感应正确。2)探 头 显 示 屏 完好，记录、提示、打印正确可靠。2)备用电源完好，切换迅速有效。4)各 煤 气 探 头 完好，感应报警正确、可靠。1)检查消火栓泵运转与报警联动。2)检查喷淋泵；运转与报警联动。3)检查报警装置。4)检查气体灭火装 置。5)检查中低压管道接口处天然气泄漏 情况。1)每月一次消防供电检查、保养：检查消防专用电源配电情况；交流备用电源的切换装置检查；箱(柜)灰尘清扫；消防直流备用蓄电池组充放电试验；交、直流电源功能检查。2)每月一次接地性能检查、测试。3)每月一次火灾报警控制器功能、性能检查、保养：通过火灾报警控制器上的手动1)消火栓泵运转应与报警联动。2)喷淋泵运转应与报警联动。3)气体灭火系统启动与报警联动。4)报 警 装 置 应 可靠、正常，杜绝误报。5)警铃、警笛等装置、声响正常；闪光器频率、亮度符检查装置，检查火灾报警控制器的各项功能是否正常，4)每季一次警报装置检查。5)每年一次对所有火灾探测器进行依次实效模拟试验，有失效的火灾探测器及时更换。合要求。6)气体灭火装置压力在正常范围内，各部件完好。7)煤气管道接口无泄漏。