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1、1/6 凯悦大酒店建设项目可研报告 第一章总论 1.1 项目概况 项目名称：某某酒店 XX 某凯悦大酒店(暂名)建设项目 项目建设内容：项目规划用地 47945 平方米，总建筑面积 87500 平方米（包括地下 30000 平方米）。建设客房和套房 500 间，共 28200 平方米；宴会及会议：3700 平方米；餐饮及供应：4200 平方米；多功能别墅 10000 平方米；地下车位和设备用房：30000 平方米；其余配套用房：11400 平方米。经营期限：酒店经营期限为 50 年 1.2 项目承办单位概况 1.3 项目背景和建设的必要性“十五”时期，是某综合实力显著增强、社会事业全面发展、城
2、市美誉度日益提升的重要时期。5 年来，某坚持专业市场主体地位，以专业市场的发展提升，推进工业化、城市化、国际化，实现区域经济快速发展、经济社会协调发展、城乡统筹和谐发展。“十五”期末，某实现人均地方生产总值 5500 美元，完成财政总收入 35 亿元；综合实力居全国百强县市第 15 位，城市综合竞争力列 XX 省县级市首位。某与全国其他经济强市（县）相比，一个显著区别是，某的快速发展除了自身不断做强做大之外，还能够十分有力地带动周边地区的快速发展，尤其在建设浙中城市群中的作用日益突出。一是某市场已经成为周边地区中小企业开拓国内外市场的重要平台。仅 XX 地区就有 1 万多名经营户在某市场经商，
3、6 万多家企业与某市场建立紧密业务联系，浦江水晶、磐安仿古相框、兰溪毛巾、永康五金产品、武义文体用品等，通过某市场源源不断地销往国内外市场。2005 年义博会专门设立“山海协作专区”，搭建区域协作发展平台。二是推进产业分工，实现优势互补。近年来某与周边地区开展的较大合作项目百余项，输出资金 20 亿元。周边地区的工业开发区吸引某企业纷纷入驻，对某市场的产业支撑作用日益2/6 明显。三是大力发展来料加工业，推进充分就业。目前某市场为周边地区提供的直接就业岗位 6 万多个;通过发展来料加工，2005 年某市场为周边地区 25 万名群众提供来料加工业务，输出来料加工费 10 亿元以上。四是举办“某论
4、坛”，形成加强区域交流合作新机制。“十一五”时期，是实现全面建设小康社会目标的攻坚阶段，也是某建设国际性商贸城市的关键时期。围绕 XX“十一五”规划要求，某“十一五”规划提出，要在综合实力、市场发展、国际化发展、城乡统筹、社会事业发展、制度创新、生态建设、社会和谐等八个方面继续走在全省乃至全国前列，到“十一五”期末，地区生产总值力争突破 600 亿元，人均生产总值争取突破 1 万美元，第三产业增加值占地区生产总值比重 55%以上，实现全面小康目标，经济社会发展达到中等发达国家水平，国际性商贸城市初具规模。为更好地服务浙中城市群建设，今后一个时期，某要坚定国际性商贸城市目标，做强商贸旅游特色，进
5、一步增强市场带动作用。一要大力推进专业市场的提升，增强国际竞争力。加快市场组织形态的创新，培育现代交易方式，推进国际化经营，促进某专业市场国际化进程，加快发展会展、物流、金融、购物旅游等现代服务业，努力把某市场建设成为商品交易成本最低、信用最好、信息最灵、手段最新、服务最佳的国际性小商品流通中心、展示中心。二要大力推进产业提升，为国际性商贸城市提供强大支撑。以产业带建设为载体，以培育特色产业和规模企业为重点，以信息化带动工业化，用高新技术改造提升传统产业，走新型工业化道路，把某建设成为国际性小商品制造中心和研发中心。三要大力推进城市提升，加快推进城市现代化。围绕建设国际性商贸城市目标，高标准修
6、编城市系统规划，高质量创建生态城市，严要求管理文明城市，努力建设新型移民城市，大力发展多元文化，培养造就国际化时代新某人，努力把某建设成为与国际化、信息化时代和汽车社会相适应的现代化城市。四要大力推进社会事业全面发展，着力构建和谐社会。建设资源节约型、环境友好型社会，促进人与自然和谐相处。加快建设文化大市，高标准建设教育、卫生、体育和科技强市，不断增强城市软实力。完善社会保障体系建设，打造平安某，全力维护社会稳定。因此，从目前某社会经济状况和城市品位的提升需要出发，某需要软硬件到位、环境舒适的高星级宾馆；从市场供需结构的满足看，某需要拥有优质服务的宾馆；从经营可行性的角度，某拥有良好软硬件服务
7、品质的宾馆其良好的经营效3/6 益可预期。本项目建设符合国家、XX 省、某市“十一五”旅游发展规划，项目建成后将促进 XX 省尤其是某市旅游业的发展。1.4 项目申请报告编制的依据和研究 X 围 1.4.1 项目申请报告编制的依据(1)某市人民政府某市城市总体规划(2)某市国民经济与社会发展“十一五”规划纲要(3)某市旅游业发展“十一五”规划(4)企业提供的相关资料 1.4.2 编制 X 围 本报告着重就项目的建设必要性、市场分析、项目目标定位、建设条件、建设规模、社会影响分析、投资估算和经济评价等进行研究。1.5 报告结论 1.5.1 本项目实施是必要的 某市民营经济发达，商务活动频繁，对宾
8、馆餐饮业具有强劲的市场需求，同时，某市每年接待国内旅游者及探亲人数稳步增长；接待境外旅游者每年增长幅度超过 18%。而某市目前缺乏高标准宾馆，五星级宾馆仅 1 家(尚在申报中)，从目前某社会经济发展和城市品位的提升以及满足市场需求出发，某市需要软硬件到位、环境舒适、拥有优质服务的舒适型五星级宾馆，本项目用地已通过公开拍卖的形式取得，且用地性质、用地位置均符合某市城市总体规划和某市用地规划，符合城市建设的需要。因此项目建设是必要的。1.5.2 本项目符合国家各项要求 本项目属鼓励引进国外服务业的现代市场运作项目；同时符合国家加快服务业的若干意见精神，也符合我国利用外资五年计划内容。本项目是建设
9、XX“经济旅游强省”的重要补充，项目的建设将加快某服务业的发展。本项目将充分利用宝贵的土地资源，根据国家现行的建筑设计规X、规程执行，在规定允许的 X 围内尽可能提高建筑高度，以提高土地的综合利用率。4/6 本项目在能源消耗方面力求做到：采用设备节能系统，在进行充分比较选择后尽可能节能设备，使其不仅满足项目的使用功能同时力求尽量降低能耗。在日照的控制和利用方面，充分考虑利用自然采光和通风，以降低本项目的单位建筑面积能耗。在建筑节能材料的使用方面，采用国内成熟的节能技术，如新型墙体材料及隔热、隔音、门窗体系等均考虑节能要求。并对各种照明灯具、过道、公用部位和办公场所等处的照明均可采用节能灯具。使
10、酒店的能耗指标低于省内标准。本项目在生态环境方面，尽可能保持原有环境的生态性，在建设期间和营运期间尽可能减少对环境的影响，严格执行环境保护的“三同时”制度，将项目对周围的影响降到最低。本项目与全市总体规划相符，且项目所在地内道路、水电、排污及配套工程齐全，不会对环境造成影响，也不会对当地居民的正常生活带来影响。1.5.3 本项目选址是合理适宜的 项目选择在某市经济开发区经发大道和香山路交叉口，东南临江滨绿廊，西靠香山路，北至经发大道，符合城市总体规划和城市土地利用总体规划的要求，符合城市重点发展方向。项目建设地周边环境条件较好，毗邻展览中心及休憩公园，外部环境优越，有利于宾馆形象的树立。1.5
11、.4 本项目的建设规模合理，建设方案可行 在充分的市场调查研究基础上，提出项目建设规模，建设方案可行。总建筑面积：其中：地上 57500 平方米 地下 30000 平方米 功能分布：地下设置车位 400 个 地上一层设置大堂 3000 平方米 地上 24 层布置娱乐、会议、餐饮等配套用房 地上 520 层布置客房 500 间（套房 90 间）1.5.5 本项目建设条件良好 本项目由某某酒店 XX 实施建设，该公司实力雄厚，且项目所在地水、电等公用基础设施配套十分完善，交通便利，项目具有良好的建设条件。1.5.6 本项目财务上可行 5/6 项目建设总投资为 79460 万元(约合 10400 万
12、美元)。经财务效益分析，项目正常年营业收入为 18150 万元，年总成本为 8042 万元，年营业税及附加为 1106万元，年净利润为 6752 万元，税后财务内部收益率为 7.16%，税后投资回收期为 11.87 年(含建设期)，项目在财务上可行。1.5.7 本项目社会效益明显 本项目通过高标准的酒店建设、高质量的经营服务，为满足高端客户需求提供更好的选择，促进某经济的发展。通过引进国际知名酒店管理公司，提升某城市形象和知名度。通过项目开发，拉动区域价值的提升，促进周边环境的改善和区域品质的提升。本项目的建设和投资使用，还可创造 200 个就业岗位，促进社会就业。项目建设，还将为当地提供稳定的税源。1.6 主要技术经济指标 本项目的主要技术经济指标汇总详见表1-1。表 1-1 主要技术经济指标汇总表 序号 项目名称 单位 数量 备 注 1 建设规模 1.1 总用地面积 m2 47945 1.2 总建筑面积 m2 87500 其中；地上面积 m2 57500 地下面积 m2 30000 2 项目内容 2.1 地下车位 个 400 2.2 酒店大堂 m2 2700 2.3 娱乐餐饮 m2 4200 2.4 酒店客房 间 28200 含套房 90 间 3 新增建设总投资 万元 79460 4 酒店经营期限 年 50