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1、铺位划分与编号建议 一、郑州市在售项目分析 从商业规模、销售模式、商铺面积、销售价格、业态规划等几个方面，对目前郑州市在售的商业项目进行分析，通过分析最终可以从中得到借鉴，为新长城项目商业商铺的合理规划及分割找到依据。（一)、在售项目重点信息统计表 项目名称 商业规模 销售模式 商铺面积 销售价格 业态规划 备注 中国元通纺织城 约 10 万 即返 3 年 24%40 年经营权 一二层连体卖 街铺 80-200 内铺 43 街铺 4530 元/内铺 3328 元/共四个区,分别为 A 区棉布区 B 区韩国城 C 区面料、辅料 D 区床上用品.郑上路与西四环交汇处，建筑面积 45 万平方，一期共
2、 1300 多个铺位 帝湖王府 约 3 万 70 年产权（不详)街铺:20 内铺:2025 街铺 11000 元/内铺 9000 元/一层以服饰、化妆品餐饮为主，二层以家世界超市为主,三层以健身房为主 位于航海路与桐柏路交叉口，占地 3110 亩的大型住宅小区，建立一个城市中的小城市。凯旋门 约 2。8 2 年包租返 17%50 年产权 100-1000 700015000 元/1 楼 2 楼，银行、通讯、大型餐饮、一体化的洗浴娱乐中心；3 楼电玩城、足疗、茶艺厅；4楼 5 楼办公空间（证券、期货、金融、大中型公司）；6 楼健身房会议室 位于陇海路与桐柏路交叉口 紫金城 约 1。6 万 产权式
3、销售 10 年返租 90签租约 10-200 以 10-20 左右的铺居多 街铺 24000 元/内铺 12000 元/二楼 7000 元/12 楼精品百货。3。4 楼超市 本项目位于管城区紫荆山路与东里路交叉口。是一个集住宅、写字楼、商业为一体的综合项目 宝龙城市广场 约 20 万 不包租(只拿出 30%的面积销售，其余只租不售)40-120 为主 1F1.92。9 万元 2F-1。21.8 万元 3F0。70.8 万元 集旅游，娱乐,游乐,文化,美食,休闲,运动,酒店式公寓,互动购物等功能为一体 位于郑东新区农业东路与九如路交汇处的一个纯商业的综合大型 SHOPPINGMALL 天旺广场
4、约 6.6 万 50%首付即返 3 年 24%1F：50-100 2F：100200 3/4F：2002000 1F1.31.6 万元 2F0.81.0 万元 3F0。70.8 万元 世纪华联已经入驻 天明路与东风路交汇处 DEMALL 郑州国贸中心 约 10 万(只拿出 40销售，其余只租不售)1030 为主 50-60 为辅 1F2.03.5 万元 2F1。21。8 万元 将现代化的街区概念与 SHOPPINGMALL 融会贯通的复合形业态 农业路花园路交汇处 大上海 10 万以上 60 年产权 5 年返租前 3 年 8%后 2 年 9%得铺率 50 1580 1520 小面积铺为主 步行
5、街部分则稍大 50-80 为主 1F-1。83.0 万元 2F1.21。8 万元 3F0。71。6 万元 复合业态 太康路与人民路交汇处（二）、共同特征 大多数项目是 3-5 年的短期返租的产权式销售模式，回报率 8-9%；其中，紫金城 10 年长期返租、宝龙未采取返租的模式；多数项目铺位的面积是在 1060 之间，特别是中型或大型项目的面积划得更小，如郑州国际中心，大上海；中国元通纺织城作为专业市场，则铺位面积划得稍大些，凯旋门的整体商业规模小，铺位面积划分得稍大；除规划为专业大市场外，一层的商铺的价格均在 1 万元/以上，大型项目一层的销售均价在 2 万左右，甚至更高;(三）、分析结论 商
6、业上规模的项目，铺位面积划分较小，销售单价较高，相对总价低，短期返租再次降低投资门槛儿,“只租不售部分”与“销售部分”的比值大于 1（租售比大于 1,大上海除外）.二、商铺划分建议 商铺的划分最终是以招商实现、销售实现、经营实现为目标的。以总平面的设计图为基础分割铺位，除客流动向和通透性外，招商实现和经营实现要求的关键在于铺位的灵活组合，销售实现要求的关键在于降低投资门槛。遂，同致行在铺位划分上可以总结得出面积和通道两方面的关键性建议。（一）、基本原则 招商、销售、经营一次性得以实现。即铺位的的划分即满足招商和销售的需求,又满足后期进场装修和经营的需要;不规则位置的铺位划分要尽可能规则分割.即
7、尽可能地减少不规则商铺的出现;铺位组合的灵活性。即分割好的铺位及整体可以满足招商、销售、经营各个阶段不同目标客户群的不同要求；（二）、具体的建议 建筑面积建议 根据前期调研，客户可承受的投资总价在 1020 万元之间居多，需求面积一大多在 20-40，因为此铺面可以灵活组合,同致行建议在单铺申报产权允许的面积范围内，单铺的面积以“划小”为原则，建筑面积划分建议如下：内铺面积划分成 1650 之间;临街铺面积划分成 2480 之间；通道建议 因为此次铺位产品定位是实铺性质,不管铺位的面积怎样小，铺位怎样自由组合，人流通道的位置和宽度是一成不变的，在后期的装修及经营中都是适用的，所以要特别注意通道
8、的通透性，人流的导向性；在此基础上,同致行建议主辅通道的宽度如下:主通道宽度在 2.83.0m 辅通道的宽度在 1。82.0m 三、商铺编号建议（一）、商业铺位编号的基本原则 简单易记 便于价格表的编制 便于销售掌控 便于投资者认知(二)、长城康桥华城商业铺位编号 1、“底商”商业铺位的编号说明 底商的铺位编号=楼号+分层分区字母+三位数的铺位号码 例如：9A001=9+A+001；即,9 号楼“底商一层铺位 A 区的第 1 号商铺；9C008=9+C+008；即，9 号楼“底商二层铺位 C 区的第 8 号商铺；1）由于在前期和现行的销售顾问解说中，已经将住宅、公寓、写字楼统一称为“1楼、2#
9、楼、8#楼、9楼、10楼”，所以在此部分“底商”商业编号中将延续这一说法，符合商业铺位编号的基本原则；2）分层分区字母的用法：因为此次商铺的划分属于实铺划分，相对于每一层商铺的数量相对少，所以在这里可以指定字母“A和“B”表示底商的一层，字母“C和“D”表示底商的二层,以此类推;即每一层的分区最多以两个字母表示，最少以一个字母表示，以便于符合铺位编号的基本原则；3）在三位数的铺位号码中，凡逢“4时则舍掉此号,延用下一个号码；2、独立街铺编号说明 独立街铺编号=JP+分层分区字母+三位数的铺位号码 例:JPB088=JP+B+088;即，独立街铺的一层 B 区第 88 号商铺；JPC188=JP+C+188；即，独立街铺的二层 C 区第 188 号商铺；1)“JP”为“街铺拼音的首字母组合;2）同上；3）同上；(三）、长城康桥花园商业铺位编号 与华城的“底商”商业铺位的编号说明相同