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1、.-新时期我国住房保障制度的改革探索【摘要】住房保障制度是国家为解决中低收入居民住房问题所作出的制度安排，在解决我国中低收入家庭住房困难的问题上见效显著。但与主要发达国家相比，目前我国住房保障制度的建设和推进还相对滞后。在住房保障制度运行的过程中，保障覆盖围狭窄、政策定位模糊、缺乏健全的金融支持等问题逐渐凸显出来，这些问题的存在迫切要求我们进一步完善现行的住房保障制度。本文从我国现行住房保障制度存在的主要问题出发，探究在新时期我国住房保障制度应该进行怎样的改革，最终建立起公平合理的住房保障制度体系。【关键词】住房保障制度；社会保障；住房公积金；廉租房；经济适用房一、引言一、引言“居者有其屋”出
2、自孟子的梁惠王章句上，是指凡是需要居住的人都应当获得住所房屋。也曾提出的“耕者有其田，居者有其屋”的民生思想。自古以来，中国人一直对房子有一种难以割舍的情结。安居，对于每一个家庭来说，都是头等大事。城镇化发展进程飞速的今天，以房子为标志的家更成为中国人最幸福的事情，是此生最大的梦想之一。现今中国房价畸高，越来越多的民众无力购买商品住房。说明了住房问题不能完全推向市场化，政府应该负责任的承担起为人民提供住房保障的重任。改革开放后，我国全面恢复以经济建设为中心的发展之路，同时开始了住房制度的改革。在新的住房制度的探索下，我国最终确立了以经济适用房和廉租房为核心的住房保障体系，依靠有效的市场经济进行
3、资源的优化配置，以满足人们不同层次的住房需求。现行的住房保障制度包括住房公积金制度、经济适用房制度、廉租房制度，这是当前我国住房保障体系的重要组成部分，同时也是构建和谐社会、稳定社会秩序的重要举措。二、我国住房保障制度的现状二、我国住房保障制度的现状住房保障制度作为我国社会保障体系的重要组成部分之一，是指政府和单位-可修编-.-在住房领域实施社会保障职能，对城镇居民中低收入家庭进行扶持和救助的一种住房政策措施的总和。它是为解决低收入家庭的住房问题而设置的社会保障性住房供给方式，是多层次住房供应体系的重要组成部分，这一制度提高了市场配置住房资源的效率，弥补了市场经济的缺陷和不足，对市场经济中弱者
4、和低收入者提供帮助和救济。从短期看，可以解决住房困难群众的燃眉之急，维护社会稳定。从长期看，完善适合我国国情的住房保障体系加速中低住房市场的发展，将使中国房地产市场的繁荣局面更加合理和健全。我国现有的住房保障制度介绍我国现有的住房保障制度介绍住房问题既是经济问题、也是社会问题。“居者有其屋”是构建和谐社会的重要前提之一，也体现了人人享有适当住房的协调发展观。自1998 年的住房制度改革以来，随着改革的深入推进，市场化进程的加快，我国住房保障制度经历了巨大的变革，从福利分房到如今的廉租房、经济适用房和住房公积金，都体现着我国社会保障制度的发展。（一）我国的经济适用房制度（一）我国的经济适用房制度
5、1.1.经济适用房制度的含义。经济适用房制度的含义。经济适用房，是指纳入政府经济住房建设计划，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。经济适用房的目标是解决城市中低收入者的住房困难，使城市中低收入者能够得到适合人居且价格便宜的房屋。2.2.我国经济适用房的特点。我国经济适用房的特点。（1）经济性。指住房价格相对市场价而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力。（2）适用性。指在住房设计及其建筑-可修编-.-标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。（3）政府扶持、干预性。主要表现在以下几个方面：土地可以划拨；政府给予一定财政支持和信贷支持；政府减免土地拆迁、安置，
6、基础设施配套、工程招标、质量监督等方面的20 余项税费；价格实行政府审批，有最高限价；其利润率严格控制在 3%以等。并且出售给特定对象经济适用房出售主要面对中低收入阶层(年家庭收入在 3 万元以下)；对购买资格实行审批、地理位置相对来说较为偏僻，一般都建在城市的外环线附近；对于划拨土地上开发建设的经济适用房再出售时，实行上市交易审批，需补交土地出让金。（二）我国的廉租房制度（二）我国的廉租房制度1.1.廉租房制度的含义。廉租房制度的含义。廉租房制度，是指政府(单位)在住房领域实施社会保障职能，保障的对象是城市中低收入家庭，即对具有本市非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭，提供租金
7、补贴或以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅，保证其住房达到社会最低生活标准。2.2.我国廉租房的特点。我国廉租房的特点。（1）供应对象明确。只有符合各地方政府规定的住房困难的最低收入家庭，才可以申请城镇最低收入家庭廉租房；（2）以发放租赁住房补贴为主，以实物配租、租金核减为辅；（3）具有社会保障性特点，是政府主导性社会福利制度；（4）廉租房资金实行财政专户管理，专项用于租赁住房补贴的发放、廉租房的购建、维修和物业管理等；（5）廉租住房制度是具有严格资格条件限制的保障性住房制度，具有公开公平的准入机制、轮候机制和退出机制。（三）我国的住房公积金制度（三）我国的住房公积金制度-可修编-.-1
8、.1.住房公积金制度的含义。住房公积金制度的含义。住房公积金是指各单位及其在职职工缴存的长期住房储金，用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。2.2.我国住房公积金的特点。我国住房公积金的特点。（1）普遍性。体现在它覆盖了城镇所有在职职工，包括行政机关的干部、职员和各类企业职工，只要是居住在城镇的在职职工无论其工作单位的性质如何，无论其家庭收入的高低，无论其是否已有住房，都必须按照国家的有关规定缴存住房公积金。（2）强制性。职工住房公积金是每个单位和职工都必须交纳的住房建设基金，具有强制性。（3）专用性。住房公积金是专门用于职工个人住房建设的基金，“取之于民，用之于民”，“专款专用”。（4）福
9、利性。主要表现在两个方面：一是职工个人公积金除职工个人缴存一定金额外职工所在单位也要缴存一定的金额，职工单位为职工提供了福利补贴；二是职工住房公积金贷款利率低于银行贷款利率，很大程度上减轻了职工的经济负担。（5）返还性。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。在一定的条件下，职工缴存的住房公积金将返还给职工个人。三、我国现行住房保障制度存在的主要问题三、我国现行住房保障制度存在的主要问题我国的住房建设和住房制度改革，取得了不凡的成绩，住房保障制度在不断的摸索中建立和发展起来。然而，由于住房保障的提出时间短，实践经验不足，我国现今还未能形成完整的住房保障体
10、系，实施过程中不可避免地存在诸多问题。(一一)保障覆盖围狭窄保障覆盖围狭窄广义上讲，社会保障体系的对象不仅包括最低生活保障制度的低保户、贫困人口，且包括所有无法从市场渠道获得住房的低收入家庭，这既要包括具有城镇-可修编-.-户口的居民，还要包括城市量的外来流动人口，这些外来人员大都是低收入阶层，他们没有固定的居住场所，居住条件也十分恶劣，但是住房保障的围并没有把他们包括在。目前，各城市出台的住房保障政策，由于监管成本太大，保障对象界定困难等原因，保障的对象多限定在低保户、优抚家庭中的住房困难户中，这部分居民在中低收入人群中所占的比例并不大，僧多粥少的矛盾严重制约了我国住房保障制度的发展。（二）
11、投资比重下降，供求矛盾尖锐化（二）投资比重下降，供求矛盾尖锐化面对众多的住房保障需求,作为我国住房保障供应体系的廉租住房和经济适用房的供应覆盖比例非常低,廉租住房的保障面尚不足 5,经济适用房的开发投资目前也仅占住宅投资的5%左右。甚至一段时期经济适用房开发投资均为负增长,而同期住宅开发投资的增幅均为20%以上。从投资的绝对量上看,经济适用房开发投资占住宅开发投资的比重也逐年下降。另外，严格限定 3%的利润，导致开发商投资经济适用房的积极性不高，开发商为了尽可能增加实际利润，采取虚增成本、扩大面积、打擦边球等，导致了经济适用房政策不能很好落实。（三）政策上的模糊性，消费主体的错位性（三）政策上
12、的模糊性，消费主体的错位性首先，住房公积金制度本是为城镇中低收入家庭增加购房资金积累和提供购房贷款支持而设定的。但在具体实施的过程中只满足了那些单位效益好、收入高且稳定的非低收入人群，大量需要政策真正扶持的低收入群体却因积累少、贷款额度低等因素而被排除在住房公积金的受益对象之外。其次，目前就整个社会来说，我国还没有一个权威部门来判定家庭的收入标准，也没有完善的个人收入金-可修编-.-融管理机制，个人经济收入的多少很难确定，高、中、低收入的标准也很难统一，由于审核不严，在执行中就留下了明显的政策漏洞:无法限制高收入者购买这类住房。再有当时国家决定全面推进经济适用房建设，并不仅仅是为了解决中低收入
13、家庭的住房需求，同时扩大需，拉动经济增长也是一个重要目的。正是因为这种政策定位上的模糊性，使得经济适用房很难与商品房界分，经济适用房的房型面积如何确定，销售对象资格如何审定，经济适用房如何管理规等问题不够明确，虽然政府限定了经济适用房的利润空间，然而，本来很低成本的经济适用房价格却也不断上涨，与普通商品房差价不大，而质量往往不如普通商品房，失却了其本来的功能。（四）融资渠道狭窄，缺乏健全的金融支持体系（四）融资渠道狭窄，缺乏健全的金融支持体系住房保障体系建设作为政府的一项职能，支出的主要来源是公共财政的预算支出。很长一段时间，廉租房制度未建立稳定的资金渠道，财政体系迟迟未能明确地将住房保障纳入
14、财政预算，但只有少数城市建立了制度性财政资金供应计划，多数城市依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为其资金来源主渠道。这部分资金比较灵活，但后续资金没有保证，许多城市推行不了租金补贴保障方式，只能是筹措一次资金，建设或购买一批廉租住房，资金供应没有长效保障机制。目前在住房保障方面除了经济适用住房、廉租住房和公积金制度外，其他金融和财政和税收方面系统配套的支持政策不够健全，不能够长期、有效、直接地刺激和控制住房的生产。财政、金融、税收等配套保障手段还处于初步发展阶段，在引导和拉动更多社会资源参与的力度上还远远不够。-可修编-.-（五）制度运行机制不规。（五）制度运行机制不规。一方面，
15、在住房保障制度体系中，低收入家庭的住房保障工作涉及多个部门，是一项复杂的工作，需要各相关部门密切配合才能使住房保障最终惠及于民。当前，住房保障的申请受理和审核工作主要由民政和社区的人员来承担，缺乏专门的工作人员。各相关部门间的协调机制还不够完善，各部门在住房保障制度下没有明确的职责和分工。另一方面，在我国住房保障制度实施过程普遍存在者监管无序、审核不力，导致腐败、分配不公的问题。以经济适用房为例，其立项、开发建设、销售和消费等各个环节缺乏严格控制和有效的监管。但由于政府在资格审查制度上未能正视我国社会个人收入不透明、社会信用制度缺失、权力监督不力和收入审查不力的现实，难以保证审核的有效性、分配
16、的公平性。四、我国住房保障制度的改革措施四、我国住房保障制度的改革措施1.1.确定合理的住房保障围确定合理的住房保障围在确定保障围时，首先应该遵循的是公平效率原则，优先致力于解决城镇中最贫困的20%人口的居住问题，随后才是解决次贫困群体的住房问题，这样既保证了最需要住房保障的人群优先获得保障，使住房保障制度落到实处，也很大程度上确保了公共财政的使用效率。其次，在加强落实对中低收入家庭的住房保障时，应该同步注重城镇外来人员的实际住房困难，据实际情况的不同，选择性地将其纳入城镇住房保障体系中。2.2.健全住房保障的金融支持体系健全住房保障的金融支持体系在购房款远远高于居民个人收入和储蓄的情况下，住
17、房贷款成为了大多数城-可修编-.-镇居民实现住房消费的重要手段。但由于城镇低收入人群无法满足相关规定的贷款条件，这些限制无疑将这部分最需要住房贷款的人群排除在外。因此，我国应加快建立健全住房保障的金融支持体系，放宽住房贷款的限制条件和贷款对象，减少不必要的办理手续，制定满足中低收入居民住房贷款的住房金融支持政策。3.3.建立完备的法律制度建立完备的法律制度完备的法律制度是健全我国住房保障制度的有力保证。大部分的发达国家地区在实行住房保障政策时，都以立法的形式确保政策的落实。这种做法的好处在于能够引起各级政府、各个相关部门高度重视解决中低收入者住房保障问题并在实践过程中认真履行法律所规定的职责。
18、因此，我国住房保障制度应逐步建立起完备的法律制度，以法律的形式严格限定经适房的保障对象，扩大住房公积金的受益人群，保证廉租房的有效供给等。从我国住房保障制度组成部分具体来说，应从以下几方面进行改革从我国住房保障制度组成部分具体来说，应从以下几方面进行改革（一）我国经济适用房制度的改革措施（一）我国经济适用房制度的改革措施1.1.严格审查购房者资格条件，明确购买对象及覆盖围。严格审查购房者资格条件，明确购买对象及覆盖围。为了使经济适用房真正成为解决中低收入家庭住房问题的切实保障，首先要严格审查购房者资格条件，国家应对政策的受益群体进行明确定义，使经济适用房的覆盖围明确为低收入者。保证收益主体是那
19、些真正需要帮助的中低收入家庭，严格限制家庭购置数量。2.2.加强经济适用房的建设与供给监管力度，建立有效审核机制。加强经济适用房的建设与供给监管力度，建立有效审核机制。严格限制经济适-可修编-.-用房的流通，打击经济适用房投机行为。政府应加大监管力度，保证经济适用房的高质量，不能因为经济适用房房价低而偷工减料，从中渔利对供给经济适用房的开发商，要求其公开各项开发成本，严格控制其利润弹性。或者可以将经济适用房交给国有开发商来供给，这样可以节省一大笔权力寻租成本，减少经济适用房开发中的隐性成本3.3.着力控制经适房的户型面积和销售价格。着力控制经适房的户型面积和销售价格。我国的经适房最初是将一般职
20、工的住房标准定为60平米，后来又强制性地规定每套经适房总建筑面积不得超过 90平米。这样导致的直接结果是经适房的建设标准与商品房大体无差异，所以尽管价格上相对有所优惠，但房款总额仍然很高，因此这并没有实际解决中低收入家庭的住房问题。因此政府应制定相应的政策控制经济适用房的户型面积以及销售价格，同时给予中低收入家庭购经济适用房时一个低于普通商业贷款的优惠利率，帮助其购置住房。（二）我国廉租房制度的改革措施（二）我国廉租房制度的改革措施1.1.强化政府在廉租住房建设中的责任，保证廉租房供应。强化政府在廉租住房建设中的责任，保证廉租房供应。其资金来源可以从拍卖别墅、豪华住宅等土地出让金中转移支付。廉
21、租房的建设要注重廉租房的质量和使用性能，户型设计经济实用。同时，应保证廉租房有良好的物业管理，使其摆脱“脏乱差”的状况，与城市面貌相协调。2.2.建立合理的准入、退出机制建立合理的准入、退出机制。完善的廉租住房制度，关键要建立公平公正的廉租房的准入和退出机制。因地制宜制定科学合理的准入标准和公正的程序，如财产公示制度和审核制度、个人收入申报制度、公众监督制度、申请轮候和特困户优先相结合等方式。另外，应该采取灵活多样的保障方式，在实物配给不足时，-可修编-.-对符合条件的被保障者采取租赁补贴方式，及时解决被保障者的困难。同时，政府主管部门对被保障者的财产状况应该建立严格的审查制度，明确年度财产审
22、报制度及主动退出制机，确立诚信制度，鼓励群众举报监督，严惩转租的行为。3.3.拓宽廉租房建设资金融资渠道，解决资金瓶颈问题。拓宽廉租房建设资金融资渠道，解决资金瓶颈问题。政府提出了财政拨款、住房公积金增值资金、直管公房出售一定比例的归集资金、社会捐赠等多渠道、多形式的资金筹措机制。在以上资金真正落实到位的基础上，鼓励民营房地产企业建设廉租住房。（三）住房公积金制度的改革措施（三）住房公积金制度的改革措施1.1.提高住房公积金贷款额度，降低贷款利率，吸引人们选择公积金贷款。提高住房公积金贷款额度，降低贷款利率，吸引人们选择公积金贷款。同时取消最高比率限制，设定弹性比率。对于有能力且对住房公积金热
23、情高的单位鼓励其自己确定比率提高职工住房公积金额度。如采取累进缴存比例制，即在规定底线的基础上，按收入增长比逐级增加一定百分比，可以依据行业部门的平均水平确定，实际收入增长大于标准收入的1%但小2%时，公积金的缴存的增加额按照1%的比例缴存。对于高收入群体，在自愿的基础上，可以通过制定灵活的缴交底线或是缴交比例来提高缴存额。2.2.加强对我国劳动用工的管理，扩大住房公积金的覆盖率。加强对我国劳动用工的管理，扩大住房公积金的覆盖率。逐步推进农民工参统住房公积金的改革措施，使农民工也能从中受惠。拓宽公积金的使用用途，以自住为目的的租赁也可申请公积金的运用，真正保障公积金用户的住房需求。3.3.加强
24、住房公积金中心的管理。加强住房公积金中心的管理。住房公积金管理中心应该切实履行职责，按照国家有关政策要求，规缴存基数，避免公积金管理中心成为缴存单位工资外发放补-可修编-.-贴或者企业逃税的渠道。应该加强对资金的管理，按照规定开设公积金的缴存、增值收益及贷款账户。五、结语五、结语当前，我国的改革发展处于经济转轨、社会转型的关键时期，房屋住所是人民群众生产生活的基础条件，住房问题是基本的民生问题。住房保障制度作为社会保障体系的一个重要组成部分，更应将其作为现阶段的政策目标。但与主要发达国家相比，目前我国住房保障制度的建设和推进还相对滞后。借鉴当前主要发达国家住房保障制度建设经验,研究和落实我国新
25、时期住房保障制度,进一步明确政府宏观调控、市场监管和住房保障制度建设三大任务,最终解决我国中低收入者住房问题，实现“居者有其屋”，对于建构社会主义和谐社会，改革和完善政府职能，落实科学发展观，具有重要理论意义和实践价值。参考文献：1扬，汪利娜，殷剑峰.普遍住房保障制度比较和对中国的启示J.财贸经济，2008(1)：37-43.2邓卫.关于经济适用房建设的反思与对策J.建筑学报,2001(8).3吴琴,思霖.论我国住房保障制度存在的问题及发展路径J.中国商界,2010(10):165-166.4胜群,珊珊,肖祥颇.浅析中国经济适用房政策存在的问题J.现代商业,2007(21).5白洪鸽,彦锋.我国经济适用房制度存在的问题与对策研究J.经济论坛,2011(314).6华,国栋.我国住房保障制度存在的问题及完善措施J.地方财政研究,2007(9).7邹荣华,抒音.完善中国经济适用房制度的构想J.热点透视,2008(12).8温小蓉.我国住房保障制度分析J.时代金融,2012(3).-可修编-