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1、毕 业 论 文题目：御花园住宅小区工程可行性研究系别：建筑工程管理系专业：工程管理姓名：xxxxxx学号：xxxxxxxx指导教师：xxxxxxxxxxxxxxxxxxx2012 年 05 月 18 日xxxxxxxxxxx毕业论文任务书题目御花园住宅小区工程可行性研究系别班级学生姓名发放日期建筑工程管理系xxxxxxxxxxxxxxxx专业学号指导教师2012.3.16工程管理xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 本科毕业论文任务书一、主要任务与目标：通过毕业设计，复习和巩固所学地专业知识，培养学生综合运用所学理论知识和专业技能地能力.主要是对拟建工程在技术上、经济上进行初步可行性研
2、究，分析其在技术上、经济上是否可行，为投资者初始决策提供判断依据.分析过程主要包括：工程建设初步方案及规划设计、资源条件、工程寿命期内现金流测算（投资估算、资金筹措分析、赢利预测等），进行财务评价（计算财务评价指标、盈亏平衡分析、敏感性分析），最终提出工程研究结论.最终成果：大同御花园住宅小区工程可行性研究报告二、主要内容与基本要求：（一）主要内容主要内容包括：第一部分工程总说明（或总论）主要分析工程背景与简况：工程可研目地、本报告地编制依据、本报告地编制说明等；主要技术经济指标.第二部分投资环境分析投资环境分析内容包括：1.政治环境；2.自然环境；3.经济环境；4.社会环境；5.基础设施和配
3、套设施等.分析时先宏观、再中观、到微观环境分析.第三部分 市场分析市场分析地内容包括：供给分析、需求分析、租售情况分析、市场趋势分析、市场竞争分析（竞争楼盘和竞争对手分析）.第四部分 工程 swot 分析和定位工程简况及开发建设条件，主要描述工程名称、工程建设单位情况、工程建设场地、规划条件、公共配套条件、总体规划方案、建筑方案、水、电、气供应等等，以及价格及价格策略.第五部分 工程实施进度确定建设工程总进度计划表；具体安排前期工作、设计招标、施工、竣工验收等阶段主体工作及进度；并据此编制工程实施进度表（横道图）.第六部分投资估算及资金筹措为确定工程地经济效益和财务效益，需要确定建设工程地总成
4、本和经营成本：如对工程地建设投资进行估算，并编制投资估算表，包括分项投资估算表和总投资估算表；确定资金筹措方式与来源.第七部分财务效益指标分析（或财务评价）本部分主要是从公司财务地角度计算利润相关指标：税前（税后）利润、投资利润率等指标，编制损益表.第八部分工程经济效益评价主要包括两部分：1、盈利能力分析：（1）确定基准收益率（2）确定基础数据：包括销售收入数据、成本及税金、销售费用等(见第五部分)；编制收入估算表.（见第六部分）（3）盈利能力评价采用地现金流量表有两种类型：编制全投资现金流量表和自有资金现金流量表，确定各时期时点现金流量.（4）评价指标选取：静态和动态指标、效率性和效益型指标
5、.如 NPV、IRR、投资回收期（静态）2、偿债能力分析：根据损益表和现金流量表计算.可采用指标：借款偿还期、利息备负率.进行贷款偿还分析，评价工程偿债能力.第九部分风险分析（不确定性分析）主要进行盈亏平衡分析和敏感性分析，以此评价工程地风险水平和抗风险能力.采用方法：量本利分析方法和单因素敏感性分析.第十部分 工程评价地结论先列出工程投资收益相关经济指标汇总表，对各指标结果进行分析，得出相关结论.第十一部分附表（二）基本要求1、从设计涉及地学科范围、内容深广度、问题难易度，以及从开题、资料收集、方案比较、技术实现、测试、总结等方面，体现学生综合运用知识分析解决实际问题地能力；2、设计地结果具
6、有实用性、科学性；3、投资开发方案地论证比较详实，方案设计在技术上可行、经济上合理.4、设计使用地标准、规范符合技术实际和国家相关政策.5、工程地组织设计科学且具体可行；6、毕业设计文本必须按规范要求认真撰写，不能随意省略；所用地素材必须是实习中搜集地经过甄别地资料数据，绝不许胡编杜撰；7、学生在设计开始地第一周内，必须向指导教师提交毕业设计开题报告，将自己拟撰写地设计内容摘要报告老师，在取得老师地审查批准后，方可按开题报告地内容开始设计；8、毕业设计成果要求见各专业毕业设计任务指导书；9、毕业设计成果（报告）正文及装祯基本要求符合学校要求；10、文体风格本设计属科技应用文，在叙述工程简况、进
7、行市场分析和阐述策划方案时，应该采用客观地、科学地修饰，避免出现含有感情色彩或者多姿多彩地文学描述；11、经济评价计算数据在对工程进行经济评价地过程中，不必要列出计算式，只需将计算所引用地数据和计算过程数据和结果用基本报表和辅助报表地形式列出，让人一目了然即可.三、计划进度：3 月 26 日-6 月 1 日（含答辩时间）共 10 周第 7 周第 16 周第 1 周：撰写开题第 25 周：撰写初稿第 6 周：指导老师审稿第 7-8 周：修改完善、指导老师审核定稿第 9 周：打印装订、编写答辩提纲第 10 周：毕业答辩四、主要参考文献：1 刘晓君主编 工程经济学.北京：中国建筑工业出版社，2008
8、2 国家发改委、建设部.北京：建设工程经济评价方法与参数 2006.83 房地产统计年鉴 2011.北京：中国统计局出版 2011.124 柴强主编 房地产估价.北京：首都经济贸易大学出版社，2011.115 丁烈云主编 房地产开发北京：中国建筑工业出版社，2008.126 刘雷主编 物业管理.郑州：郑州大学出版社，2009.97 杨东主编 房地产开发工程全过程成本控制.J.建筑经济,2010.8指导教师（签名）：年月日教研室审核意见：教研室主任签名：年月日成绩评定成绩评定说明一、答辩前每个学生都要将自己地毕业设计（论文）在指定地时间内交给指导，教师，由指导教师审阅，写出评语并预评分.二、答辩
9、工作结束后，答辩小组应举行专门会议按学校统一地评分标准和评分办法，在参考指导教师预评结果地基础上，评定每个学生地成绩.系对专业答辩小组提出地优秀和不及格地毕业设计（论文），要组织系级答辩,最终确定成绩，并向学生公布.三、各专业学生地最后成绩应符合正态分布规律.四、具体评分标准和办法见河南城建学院毕业设计（论文）工作条例中附录 2.五、答辩小组评分包括两部分：（1）学生答辩情况地得分和评阅教师评分；（2）指导教师对学生毕业设计（论文）地评分.毕业设计（论文）成绩评定班级班级 xxxxxxxxxxxxxxxx姓名姓名 xxxxx xxxxx学号学号 xxxxxxxx xxxxxxxx综合成绩：综合
10、成绩：分（折合等级分（折合等级）答辩小组组长签字年月日指导教师评定意见一、评语：二、评分：（1）理工科评分表数 据 处工作态度与毕业 设计（论理、文文）完成 任务评分工纪律字表达程（10情况与水平10（40 分）（分）分）评 分（2）文科评分表外文翻论文撰写文献阅读与文评分 工译质量献综述程（10（40（20 分）分）分）评 分基础理 论和基本 技能（20 分）创 新 能合计力（100（20分）分）学习态论证能力与合度创新计（10（20（100分）分）分）指导教师签字：年月日评阅教师评定意见一、评语：二、评分：质量规范化程（正确性、数据处理、文度条理性、创字表达评分工程（10造性、实用（10
11、分）分）性）（40 分）评分成果地技术水合计平（科学性、系（100统性）分）（40 分）评阅教师签字：年月日答辩小组评定意见一、评语：二、评分：评分工程表 达 情完成任务情毕业设计（论回答问题情况合计况文）质量况（15（100 分）（20 分）（40 分）（25 分）分）评分答辩小组成员签字：年月日毕业答辩说明1、答辩前，答辩小组成员应详细审阅每个答辩学生地毕业设计（论文），为答辩做好准备，并根据毕业设计（论文）质量标准给出实际得分.2、严肃认真组织答辩，公平、公正地给出答辩成绩.3、指导教师应参加所指导学生地答辩，但在评定其成绩时宜回避.4、答辩中要有专人作好答辩记录.摘要2011 年国家开
12、始对房地产市场进行调控，房地产行业逐渐成熟，房地产开发公司对所要开发地工程也更加理性、客观了.可行性研究作为房地产开发建设前期工作中一个重要地技术经济论证阶段，使房地产企业顺利实现工程目标.2012 年大同华岳房地产有限公司精心策划御花园住宅小区工程，该工程围绕大同市“一轴双城”建设规划，响应市委市政府地政策号召，华岳房地产开发有限公司决定依托御河生态园开发御花园高档住宅小区.本报告主要研究了大同市华岳房地产公司即将开发地御花园住宅小区工程地可行性研究工作.先从工程背景、投资环境、市场等方面出发进行分析，随后对工程地可行性进行研究，运用工程管理、工程经济学、市场营销、财务管理等学科知识，对本工
13、程相关调查数据进行了统计整理，并分别从投资可行性、财务可行性和社会评价方面进行了分析，包括市场现状、工程策划、方案与投资估算、财务指标地敏感性分析等，最后通过归纳总结，得出结论及实施建议.关键词：御花园，财务评价，经济效益评价AbstractIn 2011 the country began to control the real estate market,thereal estate industry gradually mature,the real estate developmentcompany to develop the project is more rational,obj
14、ective.Feasibility study on the construction of real estate development as animportant preparatory work for the technical and economic appraisalstage,which could let the company complete the project goal safe andsuccessful2012 Datong Huayue company real estate limited orchestratedYuheGarden resident
15、ial project,which goes around the Datongs oneaxis of the two part city constructions planning of municipal Partycommittee of city hall,TO response to the policy call,Huayue RealEstate Development Company decide to rely on the development ofecological garden to construactGarden high-grade residential
16、 quarters.This report mainly studied Datong s real estate company to bedeveloped YuhuaGarden residential project feasibility study.First,the study starts from the background of the project,investmentenvironment,marketing and other aspects were analyzed,and then theproject feasibility research,thepro
17、ject management,engineeringeconomics,marketing,financial management and other disciplines ofknowledge,the investigation of the project-related statistical datacollated,and separately from the feasibility of the investment,financial viability and the social evaluation aspects analysis,including marke
18、t current situation,project planning,project andinvestment estimation,financial indicators of sensitivity analysis,Finally through the summary,give out the conclusions and suggestions.Keywords:YuhuaimperialGarden,financialevaluation,economicevaluation目录第一章 工程总论.11.1 工程概要.11.1.1 工程名称.11.1.2 工程总体规划.11
19、.1.3 工程开发单位.11.1.4 工程主管部门.11.1.5 工程拟建地点.11.1.6 工程周边环境.11.1.7 工程用地简况.21.1.8 报告编制说明.21.1.9 报告主要分析内容.21.2 工程背景.21.2.1 工程提出背景.31.2.2 开发投资方式.31.2.3 开发单位背景.31.3 主要技术经济指标.4第二章 投资环境分析.52.1 国家政治经济形势及有关政策.52.2 地区社会经济状况.6第三章 市场分析.83.1 市场趋势分析.83.1.1 房地产市场简况.83.1.2 经济适用房情况.错误！未定义书签。错误！未定义书签。3.1.3 商品房空置面积.93.1.4
20、商品房价格地趋势.93.2 市场需求分析.103.3 市场竞争分析.11第四章 工程 SWOT 分析和定位.154.1 工程定位.154.1.1 工程简况.154.1.2 工程规划理念.164.1.3 总体规划方案.174.1.4 工程建设场地.154.2 工程 SWOT 分析.154.2.1 御花园工程优势分析：.154.2.2 御花园工程劣势分析：.164.2.3 御花园工程机会分析：.164.2.4 御花园工程威胁分析：.164.3 工程工程规划.164.3.1 供水规划.164.3.2 供气规划.184.3.3 供热规划.184.3.4 雨水、污水排放.184.3.5 供电规划.184
21、.3.6 弱电系统.19第五章 工程实施进度.205.1 实施进度计划.205.1.1 2013 年度工程计划.205.1.2 2014 年度工程计划.205.1.3 2015 年度工作计划.205.1.4 2016 年度工作计划.20第六章 投资估算及资金筹措.216.1 投资估算范围.216.2 投资估算.216.2.1 土地购置费用.216.2.2 工程前期费用估算.216.2.3 建筑安装工程费用.216.2.4 基础设施建设费.226.2.5 开发建设投资估算.226.2.6 投资汇总.236.3 资金筹措计划.236.3.1 自有资金.246.3.2 银行信贷.246.3.3 房屋
22、预售.24第七章 工程经济效益评价.267.1 工程财务评价.267.1.1 销售收入.267.1.2 损益和利润分配.267.1.3 财务指标.297.2 偿债能力分析.337.2.1 资金来源与运用表.337.2.2 借款还本付息表.347.3 经济效益评价结论.37第八章风险分析.388.1 盈亏平衡分析.388.2 敏感性分析.388.3 定性分析.398.3.1 政策风险.398.3.2 经济风险.398.3.3 技术风险.408.3.4 市场风险.408.4 投资风险地控制.408.4.1 通过加快进度来回避风险.408.4.2 通过市场调查来降低风险.418.4.3 通过加强管理
23、来控制风险.41第九章 工程评价.429.1 结论.429.2 建议.43附表.44参考文献.62致谢.63第一章 工程总论1.1 工程概要1.1.1 工程名称本工程名称为御花园住宅小区1.1.2 工程总体规划该工程御花园住宅小区工程总投资 109819.30 万元，占地面积 21 万平方 M，总建筑面积 40 万平方 M（其中公建面积约 5 万平方 M），绿化面积近 8.8 万平方M，绿化率高达 42%，住宅楼共 40 栋（6 层 24 栋，20 层 10 栋，30 层 16 栋），总户数 3000 户，地下停车场、露天停车场共有车位 2000 个，平方 M，容积率1.9.1.1.3 工程开
24、发单位本工程由华岳房地产开发集团有限公司开发，公司董事长为王浩，总经理为李国军，本工程由张枫经理负责.1.1.4 工程主管部门本工程行政主管部门为大同市城区人民政府，大同市建委及其他房地产开发工程管理地有关部门，工程投资经营主体为华岳房地产开发有限公司.1.1.5 工程拟建地点本工程建设用地为大同市城东，五爱村北段.该建设用地属大同市五爱村管辖.东连御河生态园北段，南接东小城商贸圈，西临古城东门，北望平成大桥.1.1.6 工程周边环境本工程开发地地段位于大同市城中主轴线，工程西侧地魏都大道为城市主要干道，交通便捷，小区与魏都大道交叉口有雁北影剧院、雁北宾馆娱乐休闲一步到位.工程西边是御河生态园
25、，环境优美，足不出户感受园林风景.工程南面是永康商贸城、服装大世界、义乌小商品市场、万圣商厦等大型商场，以及正在兴建地东小城，各种购场所应有尽有.工程周边生活设施配套齐全，教育资源丰富，医疗资源齐备，区域位置极其优越.1.1.7 工程用地简况本工程建设用地面积为 315 亩，部分为耕地，部分为荒地，通过对该地块地构成成分、结构形式、资源状况、承载力地情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土（砂砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水.1.1.8 报告编制说明本工程可行性研究由华岳地产开发公司及北京建
26、筑设计院共同承担.可行性研究地依据为：大同市城区管委会 2012 年 11 月同经管委发2012108 号文“关于同意华岳房地产公司建设御花园基建立项地批复”；大同市建设局“御花园住宅小区规划红线图”；华岳房地产公司提供地工程相关资料；华岳房地产公司 2012 年 2 月委托华北星工程咨询公司编制本工程可行性研究报告地协议.报告编制依据：（1）工程建议书及其批复文件（2）国家及大同市颁布地相关法律、法规、政策（3）大同市国民经济和社会发展“十二五”计划和远景目标纲要（4）大同市 2010、2011 年国民经济和社会发展统计公报（5）大同市城市总体规划大纲（20102020）（6）大同市地经济和
27、社会发展规划（7）房地产开发机构发布地工程建设方面地标准、规范、定额（8）大同市市区基准地价（9）大同市及工程周边地区市场调研和现场勘察资料（10）华岳房地产开发有限公司单方签定地协议书（11）编制报告地委托合同（12）其他有关依据资料1.1.9 报告主要分析内容投资开发工程地工程建设方案、开发总投资估算、市场调查结果及分析、投资效益分析等诸多方面研究，并得出此次投资开发工程是否可行地研究结论.1.2 工程背景1.2.1 工程提出背景近几年大同市委市政府全力打造了彩色生态城市，以改善人居条件为出发点，下大力气治理环境污染，狠抓生态环境建设，努力提升人居环境，高度重视御河生态园地发展，实施可持续
28、发展策略.2012 年，本工程为华岳房地产有限公司开发工程中地一项，围绕大同市“一轴双城”建设规划，响应市委市政府地政策号召，华岳房地产开发有限公司决定依托御河生态园开发御花园高档住宅小区.该工程已经完成土地征购，现在进入工程策划及前期工作.整个工程计划 2013 年初开工建设，四年内全部完成并交付使用.本工程依附于御河生态园而建，大同御河生态园占地面积达413000，北起御河大桥北 500m，南至迎宾大桥南 500m，南北长 5.5km，东西宽 500m-800m，绿化扩展区包括规划布置 4 座公园，分别是行政中心公园、城北带状公园、城南公园、体育公园，总占地面积 58.37h.沿御河两岸，
29、由水系、河面、绿带、高档住宅小区及生态经济林组合构成独特地河岸景观.依托御河大桥连接主城区内东关商贸区和御东区新建商贸区，形成商业购物繁华地市场景观.御花园小区地处大同市御河东路，坐拥御河风景区，毗邻大同市御河生态园.上风上水，拥有得天独厚地自然环境，人类渴望自然，城市呼唤绿色，园林绿化发展就应该以人为本，充分认识和确定人得主体地位和人与环境地双向互动关系，满足人们地休闲、游憩和观赏地需要，使园林、城市、人三者之间相互依存，融为一体，所以御花园是理想地宜居之地，更是置业规划成倍增值地财富之邸.1.2.2 开发投资方式本工程由华岳房地产公司开发，独家筹措资金开发建设，投资方式全部为现金投入，资金
30、筹措通过自有资金投入，银行贷款及商品房预售三条渠道解决.1.2.3 开发单位背景山西华岳集团公司是大同市一家以房地产开发为纽带，集建筑施工、道路施工、物业管理、物资供应、商业贸易、热电联产为一体地综合性股份制企业.华岳集团公司始建于 1996 年，下属 5 个控股子公司：大同市华岳房地产开发有限责任公司、大同华岳热电有限责任公司、大同华祥物业管理有限责任公司、大同市万科隆物业管理有限责任公司、大同市永华置地有限责任公司，总注册资本 13100 万元，总资产 12 亿元.几年来公司开发、承建地单位工程累计建筑面积 85 万平方 M，修建扩改道路工程 168 公里，取得了可喜地业绩.开发承建地主要
31、工程有：大同市龙府花园住宅小区、福薇小区、建馨小区、怡景苑小区、凤凰嘉园小区、华盛苑小区、美丽新世界购物广场、“金色水岸绿洲”小区、御华帝景小区、大同铝材厂机修、挤压车间及厂区建设、大同经济开发区道路工程、日处理10 万吨污水处理厂总承包工程、大同市同泉里、黄花南北街、雁同东路、万城华府，绿洲西城.新开南北路市政道路扩改工程.公司所开发地工程污染物排放全部达标，工程一次交验合格率达到 100%，年度交付工程优良率 75%，房屋年平均销售率 85%，业主入住率达 96%，顾客满意度达 95%以上.在华岳集团公司十多年地发展过程中，始终以“用户至上、诚信为本”为集团一班注重工程质量、信守企业承诺地
32、工作方针，企业没有发生过一起涉及施工质量延期交房以及产权办理、物业不到位，夸大宣传、面积分摊等方面投诉，签订各种合同履行率达 100%.1.3 主要技术经济指标主要经济技术指标见表 1.1单序号1234567891011工程位总用地面积规划总建筑面积住宅建筑面积容积率绿化率%工程总投资万元财务净现值万元财务内部收益率%静态投资回收期年销售收入万元利润万元表 1.1 主要经济技术指标数 值21 万40 万35 万1.942%109819.3010646.4141.2%2.83147000.0024609.90第二章 投资环境分析2.1 国家政治经济形势及有关政策2011 年1-12 月累计，全国
33、财政收入 103740 亿元，比上年增加 20639 亿元，增长 24.8%.其中，中央本级收入 51306 亿元，比上年增加 8818 亿元，增长20.8%；地方本级收入 52434 亿元，比上年增加 11821 亿元，增长 29.1%.财政收入中地税收收入 89720 亿元，增长 22.6%；非税收入 14020 亿元，增长 41.7%.2011 年是“十二五”规划地开局之年，也是国际国内经济形势最为复杂多变地一年.我国国民经济总体保持了平稳快速增长地良好势头.经济平稳快速增长，居民就业和收入取得明显改善.GDP 总额达到 471564 亿元，剔除物价上涨因素，同比增长 9.2%.2011
34、 年城镇居民人均可支配收入与农村居民人均纯收入之比为 3.13：1，较 2010 年有明显改善.2011 年全年平均失业率为 4.1%，保持在较低水平.2011 年全年居民消费价格比上年上涨 5.4%，7 月份居民消费价格同比涨幅达到高点 6.5%后，涨幅连续回落.需指出地是由于2011 年物价总体涨幅较高，CPI 指标在 2012 年地实际意义将有所下降，CPI 不宜再作为 2012 年宏观经济分析和决策地关键因素.2011 年工农业生产保持稳定，企业利润继续增长.第一产业增加值 47712 亿元，比上年增长 4.5%；第二产业增加值 220592 亿元，增长 10.6%；第三产业增加值 2
35、03260 亿元，增长 8.9%.1-11 月份，全国规模以上工业企业实现利润 46638亿元，同比增长24.4%.固定资产投资保持较快增长，投资结构继续改善.全年固定资产投资(不含农户)301933 亿元，比上年名义增长 23.8%(扣除价格因素实际增长 16.1%).其中，国有及国有控股投资 107486 亿元，增长 11.1%.第一产业投资 6792 亿元，比上年增长 25.0%；第二产业投资 132263 亿元，增长 27.3%；第三产业投资 162877 亿元，增长 21.1%.从 2011 年全年经济财政走势看，经济增长逐步放缓，企业利润下滑，物价高位回落，特别是四季度后提高个人所
36、得税起征点减收较多，汽车和房地产成交量下降相关税收减少，全国财政收入增长前高后低.一季度受经济增长较快、进口大幅增长以及部分 2010 年末收入在年初集中入库等因素带动，全国财政收入增长 33.1%；二季度受经济增长较快、汇算清缴 2010 年企业所得税入库较多等因素带动，全国财政收入增长 29.6%；三季度受经济增速趋缓、但物价处于年内高位等因素影响，全国财政收入增长 25.9%；四季度受经济增长放缓、个人所得税改革、物价高位回落以及汽车和房地产成交量下降等因素影响，全国财政收入增长 10%(其中中央财政收入扣除当季企业所得税退税增加因素后增长 7%左右).从 2010 年开始，我国进入到了
37、一个不折不扣地房地产宏观调控年，期间不仅有“新国十条”、“929 新政”等国家级调控政策地出台，更有国务院各部门及各地方政府跟进地部门规章及地方细则地推进实施.虽然国家对房地产市场似乎下了大力气，但房地产市场似乎完全不受影响.回顾 2011 年，在“调结构、稳物价”地大背景下，延续始于 2010 年以来地房地产调控政策，不但盯紧市场变化还持续加码调控.2011 年 1 月 26 日出台地“新国八条”奠定了中央政府对房地产调控地基调.伴随着新“国八条”、房产税试点改革等政策地先后落地，“限购”、“限价”、“限货”等政策也全面升级.2011 年 7 月，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随
38、后，台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到 46 个.以上资料数据显示房地产开发呈回落态势，房地产行业“拐点”隐现.2011年全国房地产开发投资 61740 亿元，比上年名义增长 27.9%，增速明显回落.从行业 前 景 来 看，2012 年 6、7 月 房 地 产 价 格 将 转 入 实 质 下 降 时 期.2.2 地区社会经济状况据统计，大同市地区生产总值从 2005 年地 376.51 亿元增加到 2011 年地694.33 亿元，年均增长 10.53%；财政总收入从 61.99 亿元增加到 138.42 亿元，年均增长 17.43%；一般预算收入从 20.42 亿元增加到 55.17
39、亿元，年均增长21.99%；全社会固定资产投资从145.34 亿元增加到576.71 亿元，累计完成1812.13 亿元，年均增长31.74%；社会消费品零售总额从132.9 亿元增加到303.01 亿元，年均增长 17.92%.“十二五”期间，大同市委市政府要突出转型发展，拓宽快速提升大空间.确立转型发展、绿色崛起地战略，着力推进文化名城、旅游名都、生态名邑、经济强市“三名一强”建设步伐，重力突破支柱产业单一地发展困局，开辟多元化发展地广阔前景，综合实力和竞争力显著增强.2012 年大同市要继续做好城市生态建设工作，实现“水”与“绿”地完美结合、“人”与“城”地和谐相处.御河蓄水绿化景观工程
40、便是大同市“十二五”期间 12 项园林绿化景观工程之一.2011 年大同市开工建设保障性住房面积 546.34 万平方 M、56055 套安置房，已竣工 84.4 万平方 M、10120 套.大同棚户区改造地经验得到中央肯定，国务院在大同召开了全国城市和国有工矿棚户区改造现场会议.一中新校、二中初中部、实验中学初中部工程基本完工.一医院、五医院、中医院、六医院、二医院放疗室、卫校等开工建设，三医院综合住院楼、医疗废物处理中心完工.发放救助资金 5.6 亿元.争取上级社会保障、就业补助资金6.99 亿元.财政拨付费用13.94 亿元，专项解决 122 户关闭破产企业 36670 名职工安置和善后
41、问题.开展社会治安综合整治专项活动，强化安全生产管理，煤矿安全生产实现零死亡.2011 年大同城市建设继续强力推进，为“三年大变样”目标实现奠定基础.政府将投资 46.7 亿元新建改造城市道路 38 条、桥梁 28 座、总长 105.48 公里.拆迁各类违规、不协调建筑达 268 万平方 M.新增城市绿化面积 701 万平方 M.新铺设城市供水管网 87 公里，新铺设城市天然气管网 113 公里.新增集中供热面积840 万平方 M，拆除 191 家 296 台燃煤锅炉，全年二级以上天气 341 天，比上年增加 34 天，综合污染指数下降 35.2%，降幅位列全省第一.垃圾发电厂和东郊污水厂中水
42、回用工程投入运营.城市数字化管理平台启动，机械化清扫面积达到 60%以上，城市规划展示馆对外开放.实施 9 个城中村改造，建筑面积 209.9 万平方 M.2011 年末，大同市政府做出规划，要突出双城格局，打造中国特色城市大未来大同市政府要运用城市化与工业化是现代化地两个轮子，加快推进城市化步伐，建设特色化地古今双城，是大同迈向现代化地重大战略.在城市化进程中，大同不被平庸地浪潮所淹没，不为时代地进步所抛弃，最根本地在于创造自己地特色.有特色地城市，才拥有生命，拥有未来，拥有高贵地价值.大同特色地灵魂在于一轴双城、古今兼顾地独特布局.穿越历史尘埃地古城巍然特立，给我们自信地底气；彰显时代水平
43、地新区脱颖而出，虽然国家大局方面对房地产行业实行地各种打压政策，但对于大同这样一个正在蓬勃发展，加快步伐建设地城市来说，房地产还是很有前景与市场地.而该工程御花园住宅小区地址正在这“一轴”之上，具有绝佳地地理优势，和环境优势，投资开发地必要性极大.第三章 市场分析3.1 市场趋势分析3.1.1 房地产市场简况2011 年，大同市房地产开发投资继续保持平稳快速增长，施工规模进一步扩大，新开工步伐减缓，商品房销售持续回落.房地产开发投资平稳快速增长，住宅投资仍占主体2011 年大同市房地产开发投资完成 110.0 亿元，比上年同期增长 48.1%，高于全市固定资产投资增速11.2 个百分点.在房地
44、产开发投资中，住宅投资完成86.5 亿元，同比增长 49.3%，高于房地产开发投资增速 1.2 个百分点，所占比重为 78.6%；办公楼投资完成 1.5 亿元，同比增长 454.5%，所占比重为 1.4%；商业营业用房投资完成 4.2 亿元，同比下降 5.0%，所占比重为 3.8%；其他投资完成 17.8 亿元，同比增长 52.8%，所占比重为 16.2%.工程建设进展顺利，施工规模扩大，新开工步伐减缓2011 年，商品房建设规模进一步扩大，商品房施工面积 1676.5 万平方 M，同比增长 58.0%.其中：住宅施工面积 1491.2 万平方 M，同比增长 59.9%；办公楼施工面积 16.
45、9 万平方 M，同比增长 30.2%；商业营业用房施工面积 73.6 万平方M，同比增长 5.9%；其他房屋施工面积 94.7 万平方 M，同比增长 104.8%.受国家宏观调控政策地影响，全市房地产新开工建设步伐放缓.1-11 月，全市商品房新开工面积 397.9 万平方 M，同比下降 13.3%.房屋竣工面积进一步持续增长2011 年，全市房屋竣工面积 599.1 万平方 M，同比增长 8 倍多，其中：住宅竣工面积 551.2 万平方 M，同比增长 12 倍多；其中：90 平方 M 及以下住宅竣工面积 518.0 万平方 M，同比增长 33 倍多；商业营业用房竣工面积 11.4 万平方M，
46、同比下降 17.9%；其他房屋竣工面积 35.7 万平方 M，同比增长 5 倍多.商品房销售总量及增速双双回落2011 年 1-11 月，全市商品房销售面积为 46.2 万平方 M，比上年同期下降2.4%，增速比上月回落 4.4 个百分点.其中，商品住宅销售面积为 44.4 万平方M，比上年同期增长 4.1%，增速比上月高出 4.8 个百分点.在商品住宅销售中，90 平方 M 及以下住宅销售面积 17.6 万平方 M，比上年同期增长 70.9%，增速比上月高出 32.5 个百分点，占商品住宅销售面积地比重为39.6%；140 平方 M 以上住宅销售面积 9.7 万平方 M，比上年同期下降 11
47、.7%，增速比上月回落 6.0 个百分点，占商品住宅销售面积地比重为 21.8%.全市商品房销售额 17.2 亿元，比上年同期增长 5.5%，增速比上月回落 15.5个百分点.其中商品住宅销售额为 16.1 亿元，比上年同期增长 19.9%，增速比上月高出 4.5 个百分点.在商品住宅销售中，90 平方 M 及以下住宅销售额 5.8 亿元，比上年同期增长90.5%，增速比上月高出 39.2 个百分点，占商品住宅销售额地比重为 33.7%；140平方 M 以上住宅销售额 4.0 亿元，比上年同期下降 17.1%，增速比上月回落 8.7个百分点，占商品住宅销售额地比重为 23.3%.房地产开发企业
48、资金来源增速低于完成投资增速，资金来源趋紧2011 年，全市房地产企业本年到位资金 147.8 亿元，同比增长 19.4%，增速高于上 1.3 个百分点，房地产开发企业资金来源增速低于完成投资增速 28.7 个百分点.若扣除上年末结余资金，本年全市房地产企业到位资金为 73.5 亿元，同比下降 26.1%，其增速低于完成投资增速 22%.其中，国内贷款 6.0 亿元，同比增长 5.3%，增速低于上月 4.6 个百分点，所占比重 4.1%；自筹资金 36.6 亿元，同比下降 28.6%，增速低于上月 0.2 个百分点，所占比重为 24.8%；其他资金 31.0亿元，同比下降 27.3%，增速低于
49、上月 5.8 个百分点，所占比重为 21.0%.3.1.2 商品房空置面积截止 2011 年 12 月底，商品房空置一年以上面积为 23 万平方 M，较 2010 年同比增长 2.3%，与 10 月底相比增加了 4.32 万平方 M，其中，商品住宅空置一年以上面积 14.04 万平方 M，占商品房空置面积地 46.12%；同比增长了 28.32%；办公用房空置一年以上面积 4.83 万平方 M，占商品房空置面积地 16.66；同比下降了 37%；商业营业用房空置一年以上面积 8.81 万平方 M，占商品房空置面积地32.58；同比增长了 3.16%；其他用房空置一年以上面积 1.32 万平方
50、M，占商品房空置面积地 4.55，同比增长了 7.3%.3.1.3 商品房价格地趋势近年来，大同市地房屋需求量不断增加，房地产发展速度较快，从2005 年到 2011 年七年地时间，大同市地商品房整体均价从 2900 元/增长到近 6000 元/，一些品质较好，位置优越地工程在未竣工交房地情况下基本销售售罄.（目前大同市品质较高地工程主要有格兰云天、巴黎华府、东方罗马城、御馨花都等）在政府土地供应政策与方式变化地情况下，地价上升.住宅集中区地段周边开发工程地增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升.需求量大从目前大同市房地产地消费市场来看，有 84.6%地消费者都采用了商业贷款或组合贷款地方式进行