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1、非流动资产客观题（三）5.投资性房地产的关键考点及解析（1）投资性房地产的关键考点投资性房地产的界定用于出租、保值增值或二者兼有；对于空置建筑物，只要管理当局作出正式书面决议，打算出租，则决 议当日即定义为投资性房地产；对于在建房产，只要管理当局作出正式书面决议，拟在房产完工后出 租使用，则决议当日即定义为投资性房地产。投资性房地产的初始 计量类似于固定资产、无形资产投资性房地产的后续 计量模式两种计量模式，一是成本模式,二是公允价值模式:不能同时用两种模式计量；成本模式可以转公允价值模式，公允价值模式不能转成本模式；成本模式转公允价值模式属于会计政策变更，需要追溯调整。成本模式的会计处理折旧
2、或摊销时借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入应交税费一一应交增值税（销项税额）投资性房地产提取减值时借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备（减值不可以恢复）会计处 理原则不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，不提减值；以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公 允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）； 投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。公允价值 模式的会 计处理一般分 录期末公允价值大于账面价值时借：投资性房地产一一公允价值变动贷：公允价值变动损益期末公允价值小于账面价值时借：公允价值变
3、动损益贷：投资性房地产一一公允价值变动收取租金时借：银行存款贷：其他业务收入应交税费一一应交增值税（销项税额）另外，采用此模式形成的初始入账成本应列入“投资性房地产一一成本”投资性房 地产的转 化成本模 式卜由自用房地产、存货转为投资性房地产时：借：投资性房地产（按转换时的原账面余额计量；若转换前为存货，则 按账面价值计量）累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备、存货跌价准备贷：固定资产、无形资产或开发产品投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备由投资性房地产转为自用房地产、存货时：借：固定资产、无形资产（按转换时的原账面余额计量）开发产品（按转换时的原账面价值计量）投资性房地产
4、累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧（摊销）。手写板图示借：投资性房地产95存货跌价准备A 贷：开发产品100以公允价值计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以 其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的入账价值，转换当日的 公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。 会计分录为：借：固定资产、无形资产或开发产品（以转换当日的公允价值计量） 公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额列为损失） 贷：投资性房地产（按转换当日的账面价值结转）公允价 值模式 下公允价值变动损益（公允价值大于账面价值的差额计收益） 自用房地产或存货转换为以公允价值模式
5、计量的投资性房地产时，如 果转换当口的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入当期损益；如 果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入其他综合收 益。会计分录为：借：投资性房地产（以转换当FI的公允价值计量）累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备、存货跌价准备（转换当日已提减 值准备）公允价值变动损益（公允价值小壬账面价值的差额列为损失）贷：固定资产、无形资产或开发产品（按转换当日的账面余额结转） 其他综合收益（公允价值大王账面价值的差额不得列为收益， 而是追加其他综合收益）投资性房 地产的处 置成本计 量模式借：银行存款贷：其他业务收入应交税费一一应交增值税（销项税额） 借：其
6、他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产公允价 值计量 模式借：银行存款贷：其他业务收入应交税费一一应交增值税（销项税额）借：其他业务成本贷：投资性房地产一一成本公允价值变动（或借方）借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本或反之。借：其他综合收益 贷：其他业务成本（2）案例解析【单项选择题】下列各项中，不属于企业投资性房地产的是（）。A.企业已出租的土地使用权B.企业开发完成后用于出租的房屋C.企业持有并准备增值后转让的土地使用权【）.企业拥有并自行经营的旅馆r正确答案d答案解析企业拥有并自行经营的旅馆，其经营目的主要是通过提供服务赚取收入，不属于投资性房地
7、产。【单项选择题】2020年6月30日甲公司购买一块土地使用权，购买价款为800万元，支付相关税费5 万元，差旅费2万元，款项全部以银行存款支付。甲公司购买后用于对外出租。不考虑其他因素，该投资性 房地产的初始入账价值为（）万元。A. 800B. 802C. 805D. 807正确答案CI答案解析外购的土地使用权应该按照取得时的实际成本（包括购买价款、相关税费和可直接归属于该 资产的其他支出）进行初始计量，投资性房地产的初始入账价值=800+5=805 （万元）。不论最终能否 取得该资产都会发生的支出，应该在发生时直接计入当期损益。如：差旅费等。【单项选择题】甲企业投资性房地产采用成本模式计录
8、。2020年3月31日购入一幢建筑物用于出租。 该建筑物的成本为270万元，预计使用年限为5年，预计净残值为18万元，采用年数总和法计提折旧。 2020年该投资性房地产应计提的折旧额为（）万元。A. 63B. 65C. 70D. 84正确答案A答案解析2020年应计提的折旧额=（270-18） X5/15X9/12=63 （万元）。【单项选择题】甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2020年12月31日，甲公司的一 项投资性房地产存在减值迹象，预计未来现金流量现值为3 500万元，公允价值减去处置费用后的净额为3 700万元。该项投资性房地产的账面原值为6 （）00万元，己计提折旧1
9、 500万元，已计提减值准备500万 元。不考虑其他因素，则甲公司2020年度该投资性房地产应确认的减值损失为（）万元。A. 300B. 500C.0I）. 8001正确答案AI1答案解析投资性房地产减值前的账面价值=6 000-1 500-500 = 4 000 （万元）；可收回金额为公允 价值减去处置费用后的净额与预计未来现金流显现值中的较高者，即3 700万元；该投资性房地产应确认 的减值损失=4 000-3 700=300 （万元）。【单项选择题】丙企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，取得收入100万元存入银行。 出售时投资性房地产的成本明细科目借方余额为70万元，公允价值变
10、动明细科目借方余额为10万元。该 项投资性房地产是由自用房地产转换而来的，转换日公允价值大于账面价值的差额为10万元。假定不考 虑其他因素，则下列关于投资性房地产的处理不正确的是（）。A.借：银行存款100贷：其他业务收入100B.借：银行存款100贷：营业外收入100C.借：其他业务成本80贷：投资性房地产一一成本70公允价值变动10D.借：其他综合收益10贷：其他业务成本10正确答案B答案解析选项B,处置投资性房地产的收入计入其他业务收入。【多项选择题】下列各项中，属于投资性房地产的项FI有（）。A.已出租的土地使用权B.持有并准备增值后转让的土地使用权C.已出租的建筑物D.已出售的建筑物
11、正确答案ABC【答案解析属于投资性房地产的项目主要有：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让 的土地使用权；（3）已出租的建筑物。【多项选择题】成本模式后续计量的投资性房地产，可能涉及的会计科目有（）。A.投资性房地产累计折旧B.投资性房地产减值准备C.投资性房地产公允价值变动D.投资性房地产累计摊销I正确答案ABD答案解析选项C,没有“投资性房地产公允价值变动”科目。公允价值模式下，后续核算会设置“投 资性房地产一一公允价值变动”【多项选择题】关于采用公允价值模式后续计量的投资性房地产，下列表述不正确的有（）。A.按照固定资产或无形资产的相关规定计提折旧或摊销B.公允价值变动记
12、入“公允价值变动损益”科目C.存在减值迹象的，应按照资产减值的相关规定处理I）.投资性房地产计提的折旧记入“其他业务成本”科目1正确答案ACDr答案解析选项AD,公允价值模式后续计最的投资性房地产不计提折旧或摊销；选项C,公允价值模式 后续计量的投资性房地产不计提减值。【多项选择题】投资性房地产采用成本模式进行后续计量，下列表述正确的有（）。A.当月增加的投资性房地产（建筑物）当月不计提折旧B.投资性房地产的减值准备可以转回C.处置投资性房地产时，按其账面价值借记“其他业务成本”科目D.按期计提折旧或者进行摊销，应贷记“累计折旧（摊销）”科目正确答案AC答案解析选项B,投资性房地产的减值准备一
13、旦计提不允许转回；选项D,投资性房地产的折旧或摊 销为“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累计摊销”科目。【多项选择题】甲企业将一幢出租用房出售，取得收入200万元存入银行。甲公司采用公允价值模式 计量，该幢出租房出售时投资性房地产的成本明细科目借方余额为150万元，公允价值变动明细科目借方 余额为20万元。假定不考虑其他因素，处置该项投资性房地产正确的账务处理有（）。A.借：银行存款200贷：其他业务收入200B.借：其他业务成本170贷：投资性房地产一一成本150公允价值变动20C.借:银行存款200贷：营业外收入200D.借：营业外支出170贷：投资性房地产成本150公允价值变动20正确答案ABI答案解析处置投资性房地产的收入计入其他业务收入；处置投资性房地产的账面价值结转到其他业务 成本中。