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1、建 设 项 目 评 价 中南大学土木建筑学院工程管理系中南大学土木建筑学院工程管理系中南大学土木建筑学院工程管理系中南大学土木建筑学院工程管理系王青娥王青娥王青娥王青娥2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/142023/2/142023/2/141 1内容提要第一章第一章 导论导论第二章第二章 项目概况与建设必要性评估项目概况与建设必要性评估第三章第三章 市场分析与生产规模确定市场分析与生产规模确定第四章第四章 项目生产建设条件与技术评估项目生产建设条件与技术评估第五章第五章 投资估算投资估算第六章第六章 项目融资方案评估项目融资方案评估第七章第七章 建设项目财务
2、分析建设项目财务分析第八章第八章 建设项目经济分析建设项目经济分析第九章第九章 不确定性分析与风险分析不确定性分析与风险分析第十章第十章 建设项目社会评价建设项目社会评价第十一章第十一章 建设项目环境评价建设项目环境评价第十二章第十二章 建设项目后评价建设项目后评价2023/2/142023/2/142 2第一章第一章 导导 论论第一节第一节 建设项目及项目投资决策建设项目及项目投资决策第二节第二节 可行性研究可行性研究概述概述第三节第三节 项目评估项目评估概述概述第四节第四节 项目经济评价的历史沿革项目经济评价的历史沿革2023/2/142023/2/143 3第一节 建设项目及项目投资决策
3、建设项目及项目投资决策一、建设项目发展周期一、建设项目发展周期二、项目投资决策二、项目投资决策2023/2/142023/2/144 4（一）投资决策阶段（一）投资决策阶段1.投资机会分析投资机会分析2.编报项目建议书编报项目建议书3.进行可行性研究进行可行性研究4.审批立项审批立项（二）建设准备阶段（二）建设准备阶段1.规划（选址、用地规划、工程规划）规划（选址、用地规划、工程规划）2.获取土地使用权获取土地使用权3.拆迁拆迁4.项目报建项目报建5.工程发包与承包工程发包与承包一、建设项目发展周期一、建设项目发展周期2023/2/142023/2/145 5（一）投资决策阶段（一）投资决策阶
4、段1.投资机会分析投资机会分析2.编报项目建议书编报项目建议书3.进行可行性研究进行可行性研究4.审批立项（评估是其重点内容）审批立项（评估是其重点内容）（二）建设准备阶段（二）建设准备阶段1.规划（选址、用地规划、工程规划）规划（选址、用地规划、工程规划）2.获取土地使用权获取土地使用权3.拆迁拆迁4.项目报建项目报建5.工程发包与承包工程发包与承包一、建设项目发展周期一、建设项目发展周期2023/2/142023/2/146 6（三）建设实施阶段（三）建设实施阶段1.工程勘察设计工程勘察设计2.施工准备（取得（施工）施工准备（取得（施工）开工许可开工许可）3.工程施工工程施工4.生产准备生
5、产准备（四）竣工验收（四）竣工验收1.工程竣工验收工程竣工验收2.工程保修工程保修（五）项目后评估阶段（五）项目后评估阶段2023/2/142023/2/147 7二、二、项目投资决策项目投资决策（一）项目投资决策的含义（一）项目投资决策的含义（二）项目投资决策的分类（二）项目投资决策的分类（三）项目投资决策的工作内容（三）项目投资决策的工作内容（四）我国现行的投资项目决策及审批程序（四）我国现行的投资项目决策及审批程序2023/2/142023/2/148 8（一）项目投资决策的含义（一）项目投资决策的含义 投资决策 就是指针对预期的投资项目，拟定若干个有价值的投资方案，并用科学的方法或工具
6、对这些方案进行分析、比较和遴选，以确定最佳实施方案的过程。2023/2/142023/2/149 9（1）企业投资项目决策（2）政府投资项目决策（3）金融机构贷款决策（京沪高铁：1318公里，时速350，总投资2209.4亿，总工期为5年，1000多亿元由公司向银行贷款）（二）项目投资决策的分类（二）项目投资决策的分类2023/2/142023/2/1410101.调查研究，确定预期目标2.拟定若干有价值的方案3.对拟定 的方案进行分析、比较4.确定实施计划（三）项目投资决策的工作内容（三）项目投资决策的工作内容2023/2/142023/2/141111国务院关于投资体制改革的决定（国发20
7、0420号）规定：企业不使用政府投资项目不再实行审批制度，区别不同情况实行核准制和备案制。一般投资项目决策程序（企业投资/政府投资）（1）提交项目申请报告（建议书审批）（2）政府职能部门核准申请报告（可行性研究报告）（3）办理相关手续（环评）（4）金融机构进行项目评估（三）我国现行投资项目决策及审批程序（三）我国现行投资项目决策及审批程序2023/2/142023/2/141212第二节第二节可行性研究概述可行性研究概述一、一、可行性研究的含义和作用可行性研究的含义和作用二、二、可行性研究的阶段划分可行性研究的阶段划分三、三、可行性研究的内容和步骤可行性研究的内容和步骤四、四、编制报告的依据和
8、要求编制报告的依据和要求2023/2/142023/2/141313一、可行性研究的含义和作用一、可行性研究的含义和作用（1）可行性研究的含义、目的（2）可行性研究的作用（3）可行性研究的特点2023/2/142023/2/141414（1）可行性研究的含义）可行性研究的含义可行性研究可行性研究方法：是运用多种科学研究成果对象：对建设项目投资决策内容：进行技术经济论证技术上是否先进、适用、安全经济上是否合理、可行在财务上是否赢利实质：是一门综合性科学取得最佳的经济效果的有效手段取得最佳的经济效果的有效手段是按照经济规律办事的一种重要形式2023/2/142023/2/141515可行性研究的目
9、的和关键可行性研究的目的和关键可行性研究的目的WHATWHYWHEREWHENWHOHOW可行性研究的关键是质量形成质量的因素有三个：市场需求(前提)技术(手段)财务与经济效果评价(核心)2023/2/142023/2/141616（2）可行性研究的作用）可行性研究的作用1）是投资决策的依据）是投资决策的依据2）是向银行贷款或筹资的依据）是向银行贷款或筹资的依据3）是工程设计的依据）是工程设计的依据4）是环保、规划等部门审批的依据）是环保、规划等部门审批的依据5）是互订协议、签订合同的依据）是互订协议、签订合同的依据6）是本工程建设的基础资料）是本工程建设的基础资料7）是科研试验、设备研制的依
10、据（三新）是科研试验、设备研制的依据（三新）8）是企业安排项目计划和实施的依据）是企业安排项目计划和实施的依据9）是项目后评估的依据）是项目后评估的依据2023/2/142023/2/141717（3）可行性研究的特点）可行性研究的特点十分重视市场调查和市场预测；十分重视市场调查和市场预测；是以经济效益为核心的，进行多方是以经济效益为核心的，进行多方案的比较；案的比较；边缘性学科，涉及多学科知识；边缘性学科，涉及多学科知识；在决策前进行。在决策前进行。2023/2/142023/2/141818二、可行性研究的阶段划分二、可行性研究的阶段划分（1）可行性研究的）可行性研究的阶段划分阶段划分（2
11、）可行性研究的）可行性研究的承担者承担者2023/2/142023/2/141919（1）可行性研究的阶段划分）可行性研究的阶段划分机会研究阶段机会研究阶段（OPPORTUNITY STUDY）初初步步可可行行性性研研究究阶阶段段（PREFEASIBILITY STUDY）详细详细可行性研究可行性研究阶段（阶段（FEASIBILITY STUDY）2023/2/142023/2/142020 机会研究阶段机会研究阶段 u三种机会研究A，地区研究B，行业研究C，以资源为基础的研究u 机会研究的精度较低（30%），时间较短2023/2/142023/2/142121 初步（预）可行性研究阶段初步（
12、预）可行性研究阶段 A，分析机会研究的结论B，确定需要进行辅助性研究的专题产品市场需求量的估计进入市场的竞争能力原材料等的供应情况和价格变动的趋势工艺技术在实验室和工厂试验的情况分析厂址方案的选择，重点是估算交通运输费用和重大工程措施费用C，判明这个建设项目设想是否有生命力 u 精度相对高一点（20%）2023/2/142023/2/142222 详细可行性研究详细可行性研究 最终可行性研究成果：可行性研究报告精度更高：（10%）时间更长2023/2/142023/2/142323研究阶段研究阶段机会研究机会研究初步可行性研究初步可行性研究详细可行性研究详细可行性研究 项目评估决策项目评估决策
13、研究性质研究性质项目设想项目设想项目初选项目初选项目准备项目准备项目评估项目评估研究目的和内研究目的和内容容鉴别投资方鉴别投资方向，寻求投资机向，寻求投资机会会(含地区、行业、含地区、行业、资源和项目的机资源和项目的机会研究会研究)，选择项，选择项目，提出项目投目，提出项目投资建资建对项目作初步对项目作初步评价，进行专题辅评价，进行专题辅助研究，广泛分析、助研究，广泛分析、筛选方案，确定项筛选方案，确定项目的初步可行性目的初步可行性对项目进行深入细微的对项目进行深入细微的技术经济论证，重点对技术经济论证，重点对项目的技术方案和经济项目的技术方案和经济效益进行分析评价，进效益进行分析评价，进行多
14、方案比选，提出结行多方案比选，提出结论性意见论性意见 综合分析各种效益，对可综合分析各种效益，对可行性研究报告进行全面审行性研究报告进行全面审核和评估，分析判断可行核和评估，分析判断可行性研究的可靠性和真实性性研究的可靠性和真实性 综合分析各种效益，对可综合分析各种效益，对可行性研究报告进行全面审行性研究报告进行全面审核和评估，分析判断可行核和评估，分析判断可行性研究的可靠性和真实性性研究的可靠性和真实性 研究要求研究要求编制项目建议书编制项目建议书编制初步可行性研编制初步可行性研究报告究报告 编制可行性研究报告编制可行性研究报告提出项目评估报告提出项目评估报告 研究作用研究作用 为初步选择为
15、初步选择投资项目提供依投资项目提供依据，批准后列入据，批准后列入建设前期工作计建设前期工作计划，作为国家对划，作为国家对投资项目的初步投资项目的初步决策决策判定是否有必判定是否有必要进行下一步详细要进行下一步详细可行性研究，进一可行性研究，进一步判明建议项目的步判明建议项目的生命力生命力 作为项目投资决策的基作为项目投资决策的基础和重要依据础和重要依据 为投资决策者提供最后决为投资决策者提供最后决策依据，决定项目取舍和策依据，决定项目取舍和选择最佳投资方案选择最佳投资方案 估算精度估算精度3030 2020 1010 1010 研究费用研究费用(占占总投资的百分总投资的百分比比)0 02 21
16、 10 00 025251 12525 大项目大项目0 08 81 10 0，中小项目中小项目1 10 03 30 0需要时间需要时间(月月)1 1 3 34 46 6 8 81212或更长或更长 2023/2/142023/2/142424 可行性研究的评价可行性研究的评价有关规定：政府投资项目必须经有权审批单位委托有资格的工程咨询单位进行评估论证未经评估的建设项目，任何单位不得审批，不准组织建设。项目评估部门：建设银行投资银行工程咨询公司或有关专家主要任务是对项目的可行性研究报告提出评价意见。评估内容：全面审核报告中反映的情况是否确实；分析报告中各项指标的计算是否正确综合分析和判断工程项目
17、的经济效益和社会效益；分析和判断可行性研究报告的可靠性、真实性和客观性2023/2/142023/2/1425252）可行性研究的承担者）可行性研究的承担者国国外外承承担担可可行行性性研研究究的的机机构构名名称称：如英国有咨询公司，美国有顾问公司，法国有工程公司等商业性机构，中国的各大设计研究院、咨询公司等。可可行行性性研研究究专专家家小小组组：不论在国内还是在国外，可行性研究小组配备的成员都有以下专家：工业经济专家、市场研究专家、精通本行业的工程师、土建工程师、财会专家、地质勘察专家、试验研究专家。我我国国的的限限制制：承担本工程可行性研究的单位不能参加本工程的可行性研究的评审工作。2023
18、/2/142023/2/142626三、可行性研究的内容和步骤三、可行性研究的内容和步骤（一）编制内容和格式（一）编制内容和格式（二）编制的步骤（二）编制的步骤2023/2/142023/2/142727（一）编制内容和格式（一）编制内容和格式 1，总论2，市场需求情况和拟建规模3，资源、原材料及主要协作条件4，建 厂条件和厂址方案5，项目设计方案6，环境保护7，生产组织、劳动定员和人员培训8，项目实施计划和进度要求9，投资估算和资金筹措10，财务评价和国民经济评价11，不确定性分析12，评价结论2023/2/142023/2/142828（二）（二）编制的步骤编制的步骤 1，组织工作小组2，
19、调查研究3，形成可行性研究报告初稿，形成可行性研究报告初稿4，修改和论证2023/2/142023/2/142929四、编制报告的依据和要求四、编制报告的依据和要求（一）编制报告的依据（一）编制报告的依据1，国家经济建设的方针、政策和长远规划，2，项目建议书和委托单位的设想说明，3，经国家正式批准的资源报告、国土开发整治规划、河流流域规划，路网规划、工业基地规划等4，可靠的自然、地理、气象、地质、经济、社会等基础资料5，有关的工程技术方面的指标、规范、标准等6，国家公布的用于项目评价的有关参数、指标（二）编制报告的要求（二）编制报告的要求1，坚持实事求是，保证可行性研究的科学性2，内容、深度要
20、达到标准3，编制单位要具备一定条件2023/2/142023/2/143030一、一、一、一、项目评估的概念项目评估的概念项目评估的概念项目评估的概念二、二、二、二、项目评估与可行性研究的关系项目评估与可行性研究的关系项目评估与可行性研究的关系项目评估与可行性研究的关系三、三、三、三、评估的基本原则评估的基本原则评估的基本原则评估的基本原则四、四、四、四、项目评估的工作内容项目评估的工作内容项目评估的工作内容项目评估的工作内容五、五、五、五、项目评估的工作程序项目评估的工作程序项目评估的工作程序项目评估的工作程序第三节第三节 项目评项目评估概述估概述2023/2/142023/2/143131
21、 是指在可行性研究的基础上，根据国家有关部门颁布的政是指在可行性研究的基础上，根据国家有关部门颁布的政是指在可行性研究的基础上，根据国家有关部门颁布的政是指在可行性研究的基础上，根据国家有关部门颁布的政策、法律法规、方法和参数，从项目、国民经济、社会的角策、法律法规、方法和参数，从项目、国民经济、社会的角策、法律法规、方法和参数，从项目、国民经济、社会的角策、法律法规、方法和参数，从项目、国民经济、社会的角度，由有关部门对拟建项目建设的必要性、建设条件、生产度，由有关部门对拟建项目建设的必要性、建设条件、生产度，由有关部门对拟建项目建设的必要性、建设条件、生产度，由有关部门对拟建项目建设的必要
22、性、建设条件、生产条件、财务经济效益等进行全面分析论证，并提出职业判断条件、财务经济效益等进行全面分析论证，并提出职业判断条件、财务经济效益等进行全面分析论证，并提出职业判断条件、财务经济效益等进行全面分析论证，并提出职业判断的一个工作。的一个工作。的一个工作。的一个工作。一、一、一、一、项目评估的概念项目评估的概念项目评估的概念项目评估的概念2023/2/142023/2/1432323 3）从企业、国家和社会等方面综合分析判断项目的经济效益）从企业、国家和社会等方面综合分析判断项目的经济效益）从企业、国家和社会等方面综合分析判断项目的经济效益）从企业、国家和社会等方面综合分析判断项目的经济
23、效益和社会效益；和社会效益；和社会效益；和社会效益；4 4）对项目做出取舍的最终投资建议。）对项目做出取舍的最终投资建议。）对项目做出取舍的最终投资建议。）对项目做出取舍的最终投资建议。2 2）分析可行性研究报告中各项指标的计算是否正确，包括）分析可行性研究报告中各项指标的计算是否正确，包括）分析可行性研究报告中各项指标的计算是否正确，包括）分析可行性研究报告中各项指标的计算是否正确，包括各种参数、基础数据、定额费率的选择；各种参数、基础数据、定额费率的选择；各种参数、基础数据、定额费率的选择；各种参数、基础数据、定额费率的选择；1 1）全面审核可行性研究报告中反映的各项情况是否属实；）全面审
24、核可行性研究报告中反映的各项情况是否属实；）全面审核可行性研究报告中反映的各项情况是否属实；）全面审核可行性研究报告中反映的各项情况是否属实；项目评估的目的项目评估的目的项目评估的目的项目评估的目的2023/2/142023/2/1433331 1、项目评估与可行性研究的共同点、项目评估与可行性研究的共同点、项目评估与可行性研究的共同点、项目评估与可行性研究的共同点（1 1）两者同处于项目投资的前期）两者同处于项目投资的前期）两者同处于项目投资的前期）两者同处于项目投资的前期（2 2）两者的目的和要求是相通的）两者的目的和要求是相通的）两者的目的和要求是相通的）两者的目的和要求是相通的（3 3
25、）两者考察的内容与方法是相通的）两者考察的内容与方法是相通的）两者考察的内容与方法是相通的）两者考察的内容与方法是相通的二、项目评估与可行性研究的关系二、项目评估与可行性研究的关系二、项目评估与可行性研究的关系二、项目评估与可行性研究的关系2023/2/142023/2/1434342 2、项目评估与可行性研究的区别、项目评估与可行性研究的区别（1 1）项目评估与可行性研究承担主体不同（即执行单位）项目评估与可行性研究承担主体不同（即执行单位）项目评估与可行性研究承担主体不同（即执行单位）项目评估与可行性研究承担主体不同（即执行单位不同）不同）不同）不同）（2 2）研究的角度和侧重点不同研究的
26、角度和侧重点不同研究的角度和侧重点不同研究的角度和侧重点不同（3 3）任务不同）任务不同）任务不同）任务不同（4 4）二者在项目管理工作中所处的时序和作用不同）二者在项目管理工作中所处的时序和作用不同）二者在项目管理工作中所处的时序和作用不同）二者在项目管理工作中所处的时序和作用不同（5 5）报告撰写内容格式和成果形式不同）报告撰写内容格式和成果形式不同）报告撰写内容格式和成果形式不同）报告撰写内容格式和成果形式不同2023/2/142023/2/143535（一）（一）（一）（一）客观、科学、公正的原则客观、科学、公正的原则客观、科学、公正的原则客观、科学、公正的原则 （二）（二）（二）（二
27、）综合评价、比较择优的原则综合评价、比较择优的原则综合评价、比较择优的原则综合评价、比较择优的原则 （三）（三）（三）（三）项目之间的可比性原则项目之间的可比性原则项目之间的可比性原则项目之间的可比性原则 （四）（四）（四）（四）定量与定性分析相结合定量与定性分析相结合定量与定性分析相结合定量与定性分析相结合 （五）（五）（五）（五）技术与经济分析相结合技术与经济分析相结合技术与经济分析相结合技术与经济分析相结合 （六）（六）（六）（六）宏观效益与微观效益分析相结合宏观效益与微观效益分析相结合宏观效益与微观效益分析相结合宏观效益与微观效益分析相结合三三 评估的基本原则评估的基本原则2023/2
28、/142023/2/143636（一）、项目评估报告大纲（一）、项目评估报告大纲四、项目评估的工作内容四、项目评估的工作内容国家计委、中国国际咨询公司的拟建项目评估报告模式国家计委、中国国际咨询公司的拟建项目评估报告模式国家计委、中国国际咨询公司的拟建项目评估报告模式国家计委、中国国际咨询公司的拟建项目评估报告模式1 1 1 1、项目概况、项目概况、项目概况、项目概况1.11.11.11.1项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况1.21.21.21.2综合评估结论综合评估结论综合评估结论综合评估结论2 2 2 2、评估意见、评估意见、评估意见、评估意见2.12.12.12.1关于市场
29、供需预测及拟建规模的评估意见关于市场供需预测及拟建规模的评估意见关于市场供需预测及拟建规模的评估意见关于市场供需预测及拟建规模的评估意见2.22.22.22.2关于资源、原材料、燃料及公用基础设施的评估意见关于资源、原材料、燃料及公用基础设施的评估意见关于资源、原材料、燃料及公用基础设施的评估意见关于资源、原材料、燃料及公用基础设施的评估意见 3 3 3 3、问题和建议、问题和建议、问题和建议、问题和建议3.13.13.13.1存在或遗留的重大问题存在或遗留的重大问题存在或遗留的重大问题存在或遗留的重大问题3.23.23.23.2潜在地风险潜在地风险潜在地风险潜在地风险 2023/2/1420
30、23/2/143737中国建设银行对固定资产贷款项目的评估报告模式中国建设银行对固定资产贷款项目的评估报告模式中国建设银行对固定资产贷款项目的评估报告模式中国建设银行对固定资产贷款项目的评估报告模式1 1 1 1、借款人资信评估、借款人资信评估、借款人资信评估、借款人资信评估 2 2 2 2、项目概况分析、项目概况分析、项目概况分析、项目概况分析 3 3 3 3、项目产品市场供求评估、项目产品市场供求评估、项目产品市场供求评估、项目产品市场供求评估 4 4 4 4、投资估算与资金来源评估、投资估算与资金来源评估、投资估算与资金来源评估、投资估算与资金来源评估 5 5 5 5、财务评估、财务评估
31、、财务评估、财务评估 6 6 6 6、银行效益与风险防范评估、银行效益与风险防范评估、银行效益与风险防范评估、银行效益与风险防范评估 2023/2/142023/2/143838（l l l l）项目是否符合国家的产业政策和行业规划。项目是否符合国家的产业政策和行业规划。项目是否符合国家的产业政策和行业规划。项目是否符合国家的产业政策和行业规划。（2 2 2 2）通通通通过过过过市市市市场场场场调调调调查查查查和和和和市市市市场场场场预预预预测测测测，对对对对产产产产品品品品，尤尤尤尤其其其其是是是是新新新新产产产产品品品品的需求情况和在市场上的竞争力进行分析。的需求情况和在市场上的竞争力进行
32、分析。的需求情况和在市场上的竞争力进行分析。的需求情况和在市场上的竞争力进行分析。（3 3 3 3）项目建设对国民经济发展的作用及其社会经济意义。）项目建设对国民经济发展的作用及其社会经济意义。）项目建设对国民经济发展的作用及其社会经济意义。）项目建设对国民经济发展的作用及其社会经济意义。（4 4 4 4）进行最优建设规模的分析。）进行最优建设规模的分析。）进行最优建设规模的分析。）进行最优建设规模的分析。（二）项目评估的工作（二）项目评估的工作内容1 1、项目建设必要性的评估、项目建设必要性的评估、项目建设必要性的评估、项目建设必要性的评估2023/2/142023/2/143939 （1
33、1）项目所需的资源是否清楚。）项目所需的资源是否清楚。）项目所需的资源是否清楚。）项目所需的资源是否清楚。（2 2）工程地质、水文地质是否符合建厂要求。）工程地质、水文地质是否符合建厂要求。）工程地质、水文地质是否符合建厂要求。）工程地质、水文地质是否符合建厂要求。（3 3）项目所需的原材料、燃料、动力等是否）项目所需的原材料、燃料、动力等是否）项目所需的原材料、燃料、动力等是否）项目所需的原材料、燃料、动力等是否 有可靠来源。有可靠来源。有可靠来源。有可靠来源。（4 4）项目的交通运输是否有保证。）项目的交通运输是否有保证。）项目的交通运输是否有保证。）项目的交通运输是否有保证。（5 5）协
34、作配套项目是否落实。）协作配套项目是否落实。）协作配套项目是否落实。）协作配套项目是否落实。（6 6）项目的环境保护是否有必要的治理方案和措施。）项目的环境保护是否有必要的治理方案和措施。）项目的环境保护是否有必要的治理方案和措施。）项目的环境保护是否有必要的治理方案和措施。（7 7）对项目引进的成套项目和设备，是否经过多方案）对项目引进的成套项目和设备，是否经过多方案）对项目引进的成套项目和设备，是否经过多方案）对项目引进的成套项目和设备，是否经过多方案 的比较分析，的比较分析，的比较分析，的比较分析，是否选是否选是否选是否选 择了最优方案。择了最优方案。择了最优方案。择了最优方案。（8 8
35、）项目的厂址是否科学、合理。）项目的厂址是否科学、合理。）项目的厂址是否科学、合理。）项目的厂址是否科学、合理。2 2 2 2、项目建设条件的分析与评估、项目建设条件的分析与评估、项目建设条件的分析与评估、项目建设条件的分析与评估2023/2/142023/2/144040 （l l）建建建建设设设设项项项项目目目目采采采采用用用用的的的的工工工工艺艺艺艺、技技技技术术术术、设设设设备备备备在在在在经经经经济济济济合合合合理理理理条条条条件件件件下下下下是是是是否否否否先先先先进进进进、适适适适用用用用，是是是是否否否否符符符符合合合合国国国国家家家家的的的的技技技技术术术术发发发发展展展展政
36、政政政策策策策，是是是是否否否否注注注注意意意意节节节节约约约约能能能能源源源源和和和和原原原原材材材材料料料料以以以以获获获获取最大效益。取最大效益。取最大效益。取最大效益。（2 2）项项项项目目目目引引引引进进进进的的的的技技技技术术术术和和和和设设设设备备备备是是是是否否否否符符符符合合合合我我我我国国国国国国国国情情情情，是是是是否否否否经经经经过过过过多多多多方方方方案案案案比比比比较较较较，是否注意了配套，以及引进技术后有无消化吸收的能力。是否注意了配套，以及引进技术后有无消化吸收的能力。是否注意了配套，以及引进技术后有无消化吸收的能力。是否注意了配套，以及引进技术后有无消化吸收的
37、能力。（3 3）建建建建设设设设项项项项目目目目所所所所采采采采用用用用的的的的新新新新工工工工艺艺艺艺、新新新新技技技技术术术术、新新新新设设设设备备备备是是是是否否否否安安安安全全全全可可可可靠靠靠靠，是是是是否否否否经过试验的鉴定，检验原材料和测试产品质量的各种手段是否完备。经过试验的鉴定，检验原材料和测试产品质量的各种手段是否完备。经过试验的鉴定，检验原材料和测试产品质量的各种手段是否完备。经过试验的鉴定，检验原材料和测试产品质量的各种手段是否完备。（4 4）产品方案和资源利用是否合理。）产品方案和资源利用是否合理。）产品方案和资源利用是否合理。）产品方案和资源利用是否合理。（5 5）
38、技术方案的综合评价。）技术方案的综合评价。）技术方案的综合评价。）技术方案的综合评价。3 3 3 3、技术评估、技术评估、技术评估、技术评估2023/2/142023/2/144141（1 1）投资和财务基础数据评估投资和财务基础数据评估投资和财务基础数据评估投资和财务基础数据评估 固定资产投资的估算。固定资产投资的估算。固定资产投资的估算。固定资产投资的估算。流动资金投资的估算。流动资金投资的估算。流动资金投资的估算。流动资金投资的估算。无形资产投资的估算。无形资产投资的估算。无形资产投资的估算。无形资产投资的估算。项目的生产规模及产品方案数据。项目的生产规模及产品方案数据。项目的生产规模及
39、产品方案数据。项目的生产规模及产品方案数据。各项技术经济指标。各项技术经济指标。各项技术经济指标。各项技术经济指标。产品成本和项目总成本的估算。产品成本和项目总成本的估算。产品成本和项目总成本的估算。产品成本和项目总成本的估算。项目年收入及税金的估算。项目年收入及税金的估算。项目年收入及税金的估算。项目年收入及税金的估算。项目的利润预测及现金流量预测。项目的利润预测及现金流量预测。项目的利润预测及现金流量预测。项目的利润预测及现金流量预测。项目的投资贷款利率及条件。项目的投资贷款利率及条件。项目的投资贷款利率及条件。项目的投资贷款利率及条件。4 4 4 4、项目效益评估、项目效益评估、项目效益
40、评估、项目效益评估2023/2/142023/2/144242（2 2 2 2）企业财务效益评估企业财务效益评估企业财务效益评估企业财务效益评估 主主主主要要要要是是是是分分分分析析析析与与与与评评评评估估估估项项项项目目目目财财财财务务务务上上上上的的的的盈盈盈盈利利利利性性性性和和和和项项项项目目目目的的的的偿偿偿偿还还还还能能能能力力力力，评评评评价价价价项项项项目目目目在在在在财财财财务务务务上的可行性。上的可行性。上的可行性。上的可行性。（3 3 3 3）项目的国民经济评价项目的国民经济评价项目的国民经济评价项目的国民经济评价 主要是分析与评估项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上
41、主要是分析与评估项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上主要是分析与评估项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上主要是分析与评估项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上 的合理性。的合理性。的合理性。的合理性。（4 4 4 4）项目的不确定性分析项目的不确定性分析项目的不确定性分析项目的不确定性分析 应应应应分分分分别别别别从从从从财财财财务务务务效效效效益益益益和和和和国国国国民民民民经经经经济济济济效效效效益益益益分分分分析析析析两两两两方方方方面面面面进进进进行行行行。主主主主要要要要是是是是分分分分析析析析项项项项目目目目在在在在不不不不确确确确定性因素影响下的稳定性及项目可能出现的风
42、险程度。定性因素影响下的稳定性及项目可能出现的风险程度。定性因素影响下的稳定性及项目可能出现的风险程度。定性因素影响下的稳定性及项目可能出现的风险程度。盈亏平衡分析。盈亏平衡分析。盈亏平衡分析。盈亏平衡分析。敏感性分析。敏感性分析。敏感性分析。敏感性分析。风险（概率）分析。风险（概率）分析。风险（概率）分析。风险（概率）分析。2023/2/142023/2/144343 建设项目是否必要，建多大规模较为适宜。建设项目是否必要，建多大规模较为适宜。建设项目是否必要，建多大规模较为适宜。建设项目是否必要，建多大规模较为适宜。建设条件和生产条件是否具备。建设条件和生产条件是否具备。建设条件和生产条件
43、是否具备。建设条件和生产条件是否具备。经济上是否合理。经济上是否合理。经济上是否合理。经济上是否合理。技术上是否先进、适用、安全可靠。技术上是否先进、适用、安全可靠。技术上是否先进、适用、安全可靠。技术上是否先进、适用、安全可靠。相关项目是否同步建设。相关项目是否同步建设。相关项目是否同步建设。相关项目是否同步建设。投资来源及筹措方式的建议。投资来源及筹措方式的建议。投资来源及筹措方式的建议。投资来源及筹措方式的建议。关于方案选择和项目决策建议。关于方案选择和项目决策建议。关于方案选择和项目决策建议。关于方案选择和项目决策建议。5 5 5 5、项目的总评估、项目的总评估、项目的总评估、项目的总
44、评估2023/2/142023/2/144444 （一）组织安排（一）组织安排（一）组织安排（一）组织安排 （二）收集资料（二）收集资料（二）收集资料（二）收集资料 （三）审查分析（三）审查分析（三）审查分析（三）审查分析 （四）编写评估报告（四）编写评估报告（四）编写评估报告（四）编写评估报告 五、项目评估的工作程序五、项目评估的工作程序2023/2/142023/2/144545第四节第四节 项目经济评价的历史沿革项目经济评价的历史沿革一、项目评价的产生一、项目评价的产生 以古典经济学理论为基础的财务评价二、项目评价理论与方法的形成二、项目评价理论与方法的形成 基于福利经济学的社会费用效益
45、分析方法三、项目评价理论与方法的发展与成熟 项目评价的新方法论四、项目评价在我国的发展与应用2023/2/142023/2/144646(1)(1)土地使用权划拨土地使用权划拨 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给使用者使用的行为。在传统计划经济的体制下，土地资源无偿交付给使用者使用的行为。在传统计划经济的体制下，土地资源的使用和分配，主要是由政府无偿拨给。的使用和分配，主要是由政府
46、无偿拨给。根据土地管理法和城市房地产管理法的有关规定，以划拨方式获得土根据土地管理法和城市房地产管理法的有关规定，以划拨方式获得土地使用权的用地类型包括：地使用权的用地类型包括：1)国家机关用地和军事用地；国家机关用地和军事用地；2)城市基础设施用地和公益事业用地；城市基础设施用地和公益事业用地；3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4)法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说，可以通过划拨方法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说，可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房项目建设用地。式取得的开发用地，主要是经济适用房项目建设用地
47、。2023/2/142023/2/144747(2)土地使用权的出让土地使用权的出让 国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。1）协议出让 是指出让方与受让方经过协商，就土地使用条件及双方的权利义务达成一致意见的一种出让方式。用于房地产开发的土地禁止采用此种方式获取土地使用权。规定自2002年7月1日起执行。2）招标 指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。是土地使用权出让方式中最常用的一种，一般由各级土地储备中心
48、负责办理招标的相关事宜。3）拍卖，又称竞投 指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。4）挂牌 指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。2023/2/142023/2/144848(3)土地使用权的转让土地使用权的转让 根据转让的对象，房地产转让可分为地面上有建筑物的转让和地面上无建筑物的转让，地面上无建筑物的房地产转让，习惯上又被称为土地使用权的转让。城市房地产管理法城市房地产管理法第三十八条：以出让方式取
49、得土地使用第三十八条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：权的，转让房地产时，应当符合下列条件：1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；权证书；2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的资总额的25以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件设用地条件3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当支持有房屋所有权证书转让房地产时房屋已经建
50、成的，还应当支持有房屋所有权证书返回返回2023/2/142023/2/144949应具备条件：应具备条件：1、已经办理该建筑工程用地批准手续；2、在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；3、施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；4、已经确定施工企业；5、有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；6、有保证工程质量和安全的具体措施；7、按照规定应该委托监理的工程已委托监理；8、建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%；9、法律、