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1、房地产的定义及特征房地产开发基础知识房地产建筑基础知识目录 房地产基础知识第1页/共31页Part 1 房地产的定义及特征第2页/共31页 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。又被称为不动产，可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。房地产的定义：第3页/共31页房地产的特征：第4页/共31页PART 2 房地产开发基础知识Part 2 房地产开发基础知识第5页/共31页有关房屋产品类型的名词居住类地产多层4-6层为多层住宅u普通住宅：是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。高层10层以上为高层住宅中高层7-9层为中高层住宅超高层高度超过
2、100米的住宅低层1-3层为低层住宅第6页/共31页有关房屋产品类型的名词居住类地产u高档住宅第7页/共31页p高档公寓是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为跃层式住宅、顶层有花园的、或多层住宅配有电梯的，并拥有良好的绿化、商服、物业管理等配套设施。p酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。具有“自用”和“投资”两大功效，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。有关房屋产品类型的名词居住类地产第8页/共31页p独立式别墅该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。房屋具有独立的围护墙体，房屋周围
3、一般都有面积不等的绿地、院落，在住宅等级中居于顶尖位置。p双拼别墅该类别墅是由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，它是介于联排别墅与独立式别墅之间的中间产品。别墅：即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。有关房屋产品类型的名词居住类地产第9页/共31页p联排别墅联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。p叠拼别墅有关房屋产品类型的名词居住类地产该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠
4、加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。第10页/共31页Part 3 房地产建筑基础知识第11页/共31页有关建筑类型的名词塔楼p塔楼主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多层住房的高层住宅。通俗的说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。塔楼的基本形式：传统的塔楼形式有十字形、井字型和品型塔楼，改良后的塔楼形式为蝶型塔楼。第12页/共31页p板楼是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯均有的住宅每个单元用自己单独的楼梯、电梯。板楼又称排楼，是并排兴建而成的建筑体，一般为多层或者小高层。有关
5、建筑类型的名词板楼第13页/共31页建筑基本分类及基本建筑术语建筑结构分类剪力墙结构在框架结构体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。在框架结构体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。筒体结构将建筑物内的墙体围成筒构形成空间薄壁筒体，采用一个或多个这类的筒体做为结构的主要抗侧力构件的结构体系称为筒体结构体系。板柱结构由楼（屋面）板、柱等构件组成的、承受垂直及水平荷载的空间结构体系,常用于医药、食品、冷库、商场及医院等建筑框架结构框架结构是由梁、柱等线形杆件组成的一种结构体系。广泛用于多层厂房、旅馆、科研楼、办公楼、医院、商场、学校等多、高层建筑。砌体结构内外
6、墙、柱等由砖、石、砌块砌成，并用以承重，统称砌体结构，常用于单层空旷的房屋或八层以下的多层房屋普通钢结构钢结构工程是以钢材制作为主的结构，是主要的建筑结构类型之一。钢结构是现代建筑工程中较普通的结构形式之一。第14页/共31页容积率 总建筑面积（地上）总建筑面积（地上）建设用地面积建设用地面积建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高容积率第15页/共31页容积率对应的住宅产品类型（一般情况下）0.5以内纯独栋别墅（顶级别墅容积率一般在0.15-0.4）0.8-1.0联
7、排、叠拼别墅1.11.6多层住宅、小高层住宅1.82.1小高层板楼或塔楼2.1以上高层建筑楼不同容积率对应的产品类型注：本文主要指在普遍情况下不同容积率所对应的产品类型建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标第16页/共31页绿化率绿地面积绿地面积土地面积土地面积建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。绿化率第17页/共31页建筑密度建筑密度建筑基底总面积建筑基底总面积建设用地总面积建设用地总面积建筑密度建筑密度是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所
8、有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑基本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标第18页/共31页建筑图纸的基础认识户型图第19页/共31页建筑立面图主要表示房屋的外貌特征和立面处理要求。主要有正立面、背立面和侧立面。建筑立面图主要为室外装修所用。阅读立面图应注意以下内：与平面图对照，了解房屋的外形、屋顶形式以及门、窗、阳台、台阶和檐口等的形状及位置等；了解立面各部位的装修做法；了解建筑物的总高和各层的标高及室内外高差。建筑图纸的基础认识建筑立面图第20页/共31页小区规划图主要说明拟建筑物所在的地理位置和周围环境的平面布置。一般
9、在图上应标出小区内各功能建筑物的平面形状、平面布置；建筑图纸的基础认识规划图第21页/共31页Part 4 房地产规划基础知识第22页/共31页建筑面积的分类和技术规范住宅技术经济指标标准层使用面积系数标准层使用面积除以标准层建筑面积 套型建筑面积套内使用面积除以标准层的使用面积系数住宅标准层建筑面积外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面 积计算，当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算住宅标准层总使用面积本层各套型内使用面积之和套内使用面积套内各功能空间使用面积之和套型阳台面积套内各阳台结构底板投影净面积之和第23页/共31页p套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、
10、餐厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和：建筑面积的分类和技术规范住宅技术经济指标烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积；利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积；净高在1.20m2.10m的空间按1/2计算使用面积；净高超过2.10m的空间全部计入使用面积；阳台面积应按结构底板投影面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。第24页/共31页p计入建筑面积的部分建筑面积的分类和技术规范住宅技术经济指标单层建筑物高度在2.20米及以上者应计算全面积，高度不足2.20米者应计算1/2面积。单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构
11、的应按围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20米及以上者应计算全面积，层高不足2.20米者应计算1/2面积。第25页/共31页城市居住区规划设计规范居住区分级控制规模居住区分级控制规模居住区小区组团户数(户)1000016000300050003001000人口(人)3000050000100001500010003000第26页/共31页城市居住区规划设计规范户型设计 户型设计指根据居住活动的基本要求和活动规律，来布局和确定住宅功能空间的总体关系。空间布局合理，动静分区，电梯、楼梯和排水管井不邻近居住空间布置，垃圾间位置避免串味和污染环境。单元平面应规整，无过分凹凸现象，体形系数不宜过大，平面布置应兼顾 节能和卫生通风要求。第27页/共31页p套内功能空间设置和布局的内容套内卧室、起居室(厅)、餐厅、厨房、卫生间、贮藏室、阳台等功能空间的配置、布局和交通组织；居住空间的自然通风、采光和视野；城市居住区规划设计规范户型设计第28页/共31页城市居住区规划设计规范公共服务设施p公共服务设施的内容教育设施；医疗设施；多功能文体活动室；儿童活动场地；老人活动设施；露天体育活动场地；体育场馆或健身房；商业设施；金融邮电设施；市政公用设施；第29页/共31页谢 谢第30页/共31页感谢您的观看！第31页/共31页