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1、02漳州线一、漳州各县区宏观环境分析战略位置及经济指标u 漳州位于福建省最南部，截至2020年，漳州辖2个区、1个市、8个县， 市政府驻芗城区，全市常住人口516万人。u 2021年2月政府最新公告，漳州扩大城区范围：撤销县级龙海市，设立漳州市龙海区；撤销长泰县，设立漳州市长泰区；故，现变更为漳州市辖4区，7县。u 2020年漳州GDP总值4747亿元, 位列福建省第4，低于泉州、福州、厦门。u 从各县的经济发展以及人口基数来看，龙海、漳浦具备较好的商业发展基础，东山、华安较差。县城GDP（万元）增速人口（万人）龙 海1100.466.996.31漳 浦 县520.297.286.05南 靖
2、县374.846.935.34长 泰357.746.322.87诏 安 县284.874.462.8平 和 县276.685.452.4云 霄 县260.724.541.23东 山 县257.686.322.6华 安 县175.837.116.61一、漳州各县区宏观环境分析城市发展规划u 漳州的发展战略：“漳厦一体、文化对台、区划调整、拥江达海、交通通达、生态宜居”u 规划的市域城镇体系空间结构 ：“两区、两群、两带”两区：东南部的滨海城镇发展区、西北部内陆生态经济区；两群：中心城市城镇主群、泛东山湾城镇主群；两带：厦漳龙一体化发展带和滨海人口产业成长带根据最新漳州市中心城区“十四五”建设规划
3、（2021-2025），漳州市中心城区城市建设用地发展策略为“中心东移、跨江南扩、面海拓展”。u “中心东移”：城市用地向东部地区的拓展，城市中心将逐步东移。u “跨江南扩”：跨越九龙江向圆山新城拓展，实现一江两岸的发展格局。u “面海拓展”：推进城市空间由滨江向滨海的转变，实现真正的厦漳同城。这次行政区划调整，使漳州市形成了“一城四区”的区域发展格局，正式宣告“大漳州”时代的到来。资源要素更集聚化，经济发展更加高效； 小结：随着大都市规划，城镇化进程提速，未来可就漳州几何中心（龙文区）商业进行重点跟进。二、漳州各县区商业环境龙海市1、地区基本信息行政区划类别区面积（km）1128常住人口数量
4、96.31城镇人口占比60.50%（万人）地区生产总值1100.46GDP全省排名8/84（亿元）人均GDP（万11.4人均GDP全省26/84元）排名社会消费品零127.58人均可支配收3.05售总额（亿元）入（万元）动车/高铁站漳州站、角美公共交通方式公交站、漳州东站主要产业：食品加工及其他新型产业，水养殖业及工业发展较好。县城及角美人口：约39万人角美商圈城区商圈二、漳州各县区商业环境龙海市商业概况2、商业概况及消费者分析 商圈概况：商业发展主要集中在角美及石码，主要代表为角美万达广场，石码美一城广场；加上万科广场、明发广场，整体商业饱和度较高，市场竞争激烈。 商业形态：主题街区、商业M
5、ALL均有，传统自发形成的住宅底商及沿街店铺。 消费群体：本土居民及周边工厂务工人员。商业环境初判：龙海经济发展较好，有一定的消费群体基础，目前商业竞争较为激烈。并入漳州市区后，后续可观望项目拓展机会。万星嘉和时代 星河城市广场角美开发区商圈万达广场建发美一城 万科城市广场城区商圈二、漳州各县区商业环境龙海市商业概况3、商业项目概况（暂无机会项目）u 项目形态：MALLu 体量：6万u 经营状况：目前龙海唯一一家购物广场，出租率高，经营稳定。u 项目形态：街区u 体量：1万u 经营状况：散售型物业，业主自营，出租率70%左右。万星嘉和时代星河城市广场角美商圈u 项目形态：MALLu 体量：10
6、万u 经营状况：美一城未来主要竞争对手，筹备开业中，预计2021年开业。建发美一城 万科城市广场城区商圈u 项目形态：街区u 体量：3万u 经营状况：散售型物业，烂尾，仅沿街出租率较高，出租率30%左右。二、漳州各县区商业环境漳浦县1、地区基本信息行政区划类别县面积（km）1921.24常住人口数量86.05城镇人口占比0.546（万人）地区生产总值520.3GDP全省排名32/84（亿元）人均GDP（万元）61061人均GDP全省排名75/84社会消费品零售145人均可支配收入3.1总额（亿元）（万元）动车/高铁站漳浦站公共交通方式公交主要产业：以石化产业为龙头，新材料、电子信息、新能源等新
7、兴产业发展。县城人口：约36万人二、漳州各县区商业环境漳浦县商业概况2、商业概况及消费者分析商圈概况：商业发展较为集中，在县政府附近2公里范围内，分布有4个项目。商业环境较好。商业形态：主题街区、商业MALL均有，传统自发形成的住宅底商及沿街店铺较多。消费者分析：以县城居民家庭消费为主，对品牌及娱乐休闲有一定的需求。商业环境初判：漳浦县城当前商业发展仅集中在城芯位置，该位置商业发展已饱和，后续随着县城的发展，可观望项目拓展机会。新都城市广场万新城市广场城芯商圈府前唐街永嘉天地二、漳州各县区商业环境漳浦县商业概况3、商业项目概况u 项目形态：MALL u 体量：5万 u 经营状况：已成为当地较有
8、标杆性的商业项目，无空铺。u 项目形态：街区u 体量：2万u 经营状况：销售型物业，已自发形成市场，出租率70%。新都城市广场万新城市广场府前唐街永嘉天地u 项目形态：街区u 体量：4万u 经营状况：物业老旧，经营不善，出租率30%左右。 机会项目u 项目形态：MALLu 体量：3万u 经营状况：以永辉超市为大型主力店，附以儿童游乐和儿童培训业态，出租率90%左右。 机会项目二、漳州各县区商业环境漳浦县机会项目基础信息卡新都城市广场M006M009项目初判表项目细项内容项目名称 万新商业广场项目体量 4万项目形态 区域型购物中心:社区型购物中心：街区集中商业：开业时间2010年主力店肯德基、中
9、国黄金经营情况出租率较低，30%左右M003府前唐街永嘉天地初判 目标客群县城本地住户甲方诉求带资合作租赁楼层B1-3F交付标准现状交付项目图纸已获取：未获取：合作模式 委托管理： 收益分成：兜底：前期评价合作意向评估：目前竞争对手有：前府唐街、新都城市广场优势：区位优势明显，展示面好项目优劣势分析 劣势：1、物业老旧，动线较差，需要投入较大改造成本；2、周边商业项目分流多，竞争激烈；3、开发商出现拖欠工资现象，可能存在资金周转问题；初判结论项目可行： 待进一步商榷项目不可行：二、漳州各县区商业环境漳浦县机会项目基础信息卡新都城市广场M0051万新广场M00900府前唐街4M项目初判表项目细项
10、内容项目名称永嘉天地项目体量3万项目形态区域型购物中心:社区型购物中心： 街区集中商业：开业时间2016年主力店永辉超市、屈臣氏、周麻婆经营情况以永辉超市为大型主力店，附以儿童游乐和儿童培训业态，出租率90%左右初判目标客群县城本地住户一楼外街有700左右的空铺，有意招商代理合作；盒子经营较稳定，若甲方诉求我司能提高租金坪效，有意愿合作招调，需要我方投入改造成本，收益提升部分再进行分成。租赁楼层1-5F交付标准现状交付项目图纸已获取：未获取：合作模式委托管理：收益分成： 兜底：前期评价合作意向评估：一般优势：区位优势明显，展示面好项目优劣势分析劣势：1、室外内街体量很小，合作意义不大；盒子的合
11、作甲方要求我司投资改造，而项目的坪效提升空间有限，我司的收益空间较少；2、周边商业项目分流多，竞争激烈；初判结论项目可行：项目不可行：二、漳州各县区商业环境东山县1、地区基本信息行政区划类别县面积（km）248.34常住人口数量22.6城镇人口占比60.10%（万人）地区生产总值257.68GDP全省排名59/84（亿元）人均GDP（万元）11.44人均GDP全省排27/84名社会消费品零售56.12人均可支配收入3.08总额（亿元）（万元）动车/高铁站无公共交通方式公交主要产业：水产产业，传统种植业，旅游业较发达。商业发展较好的是铜陵镇，镇城人口：约6万人二、漳州各县区商业环境东山县商业概况
12、2、商业概况及消费者分析 商圈概况：商业项目主要集中在铜陵镇，该地区旅游业较发达，形成为本地老城商圈及旅游商圈，商圈较小。 商业形态：以传统街区，自发形成的市场为主，商业主要发展大型商超，商业形态发展落后。 消费群体：该地区本地人口较少，仅6万常住人 铜锣湾广场（在建）口，商业项目主要围绕旅游客群展开。商业环境初判：本地人口基数小，经济发展一般，旅游业带来的潮汐效应，存在很大不确定性，商业环境较差，初判不作为重点拓展区域。大有街大有街兆丰商城旅游商圈东方御景广场 兆丰商城东方御景广场老城商圈二、漳州各县区商业环境东山县商业概况3、商业项目概况u 项目形态：MALL铜锣湾广场（在建）u 体量：1
13、万u 经营状况：目前仅二楼新华都超市在营，一楼空置，空置率55%。 机会项目u 项目形态：街区u 体量：6万u 经营状况：自有团队操盘，以旅游客群为主，主力店有麦当劳、85C，出租率低，30%左右，招商调整中。u 项目形态：街区u 体量：2万u 经营状况：散售型物业，已售2/3，业主自营，以餐饮及旅游业态为主，开业率30%左右。大有街兆丰商城东方御景广场二、漳州各县区商业环境东山县机会项目基础信息卡大有街兆丰商城铜锣湾广场（在建）东方御景广场项目初判表项目细项内容项目名称东方御景广场项目体量1 万项目形态区域型购物中心:社区型购物中心： 街区集中商业：开业时间2012年主力店新华都超市经营情况
14、目前仅二楼新华都超市在营，一楼空置初判目标客群本地居民为主，旅游客群为辅甲方诉求包租租赁楼层1-2F交付标准现状交付项目图纸已获取：未获取：合作模式委托管理：收益分成：兜底：前期评价合作意向评估：一般目前竞争对手有：优势：位于镇城较为中心地段，地理区位优势明显，劣势：1、物业老旧，需投入改造；项目优劣势分析2、一楼面积4500，体量较小，收益有限；二楼新华都租约还有4年才到期，收益暂无上升空间。3、而业主方的包租合作方式，成本较大。初判结论项目可行：项目不可行：二、漳州各县区商业环境云霄县1、地区基本信息行政区划类别县面积（km）1069常住人口数量（万人）41.23城镇人口占比52.70%地
15、区生产总值（亿元）260.72GDP全省排名56/84人均GDP（万元）6.20人均GDP全省排名72/84社会消费品零售总额81.73人均可支配收入（万城镇：3.08（亿元）元）农村：1.12动车/高铁站云霄站公共交通方式公交主要产业：临港工业、机械制造、电子科技、清洁能源等新型工业。县城人口：约15万人二、漳州各县区商业环境云霄县商业概况2、商业概况及消费者分析 商圈分布：县城主要分四大商圈，以传统商业街代建发商圈表的老城商圈、将军山公园商业街代表的公园商圈，万星城市广场代表的万星商圈，以及建发片区的建发商圈。 商业形态：以传统街区及大型商超居多，目前仅一老城商圈公园商圈个较有代表性的购物
16、广场万星。 消费群体：客群以本地居民为主，兼有商务人士及部分旅游休闲客群，对品牌有一定的意识。商业环境初判：县城目前人口不多，但消费力较高，周万星商圈万星城市广场边新建楼盘也多，随着县城的发展，入住率提高，商业环境有望进一步优化，后续可观望项目机会；二、漳州各县区商业环境云霄县商业概况3、商业项目概况（暂无机会项目）u 项目形态：MALLu 体量：1万u 经营状况：新华都大卖场及外租区，经营稳定。u 项目形态：MALLu 体量：3万u 经营状况：自有团队，经营良好，当地目前唯一的购物中心，较有标杆性。u 项目形态：社区商业街u 体量：3万u 经营状况：主力店有影城、大型商超、KTV等，销售型物
17、业，业主自营，已形成稳定市场氛围，出租率85%左右。建发半山御园万星城市广场二、漳州各县区商业环境平和县1、地区基本信息行政区划类别县面积（km）2328.6常住人口数量52.4城镇人口占比49.50%（万人）地区生产总值276.68GDP全省排名54/84（亿元）人均GDP（万元）5.3人均GDP全省排83/84名社会消费品零售103.1人均可支配收入城镇：3.5总额（亿元）（万元）农村2.0动车/高铁站公共交通方式公交主要产业：以农业为主，机械制造、食品加工、生态木业、新型建材与新材料等产业。县城人口：约19万人二、漳州各县区商业环境平和县商业概况2、商圈分布及消费者分析 商圈概况：主要分
18、三大商圈，以老城商业街代表的老城商圈、沿滨江形成的商业项目的滨江商圈，以及郊区的商贸商圈。 商业形态：以传统街区及大型商超为主，尤以恒盛、大世界等大型超市卖场为代表。 消费群体：客群以本地居民为主，日常消费。商业环境初判： 老城商业氛围较浓，主打大型商超卖场，滨江商业及郊区商贸商圈发展还未成熟。该区经济增长有放缓迹象，商业发展较慢，商业环境老城商圈大珩广场滨江商圈润和广场英才尚层郊区商贸商圈丰泰自由城较差，不做重点拓展区域。二、漳州各县区商业环境平和县商业概况3、商业项目概况（暂无机会项目）u 项目形态：MALL u 体量：1万 u 经营状况：大世界大卖场及社区底商，经营稳定，仅二楼有部分空铺
19、。 润和广场u 项目形态：住宅底商u 体量：3万u 经营状况：销售型物业，规划有建材城，出租率30%左右。u 项目形态：MALLu 体量：4万u 经营状况：沿街大部分店面被查封无法经营。2019年底该商管公司介入包租合作，目前仅超市和影院营业，百货还在筹备中。大珩广场英才尚层u 项目形态：社区底商 u 体量：2万 u 经营状况：销售型物业，高端住宅社区底商，大部分由业主自丰泰自由城管，二楼还有部分空铺，经营情况良好。二、漳州各县区商业环境南靖县1、地区基本信息行政区划类别县面积（km）1967常住人口数量35.34城镇人口占比54.50%（万人）地区生产总值374.84GDP全省排名40/84
20、（亿元）人均GDP（万元）10.6人均GDP全省排38/84名社会消费品零售59.77人均可支配收入3.08总额（亿元）（万元）动车/高铁站南靖站、龙山镇公共交通方式公交火车站主要产业：精密机械及食品加工为主。县城人口：约18万人二、漳州各县区商业环境南靖县商业概况2、商业概况及消费者分析 商圈概况：南靖商业目前仍处于传统街区商业模式，整体以中山南路最为代表，目前整体消费力较为薄弱。 商业形态：自发形成的街区商业为主。 消费群体：本地居民日常消费，因距离漳州市区较近，有消费外溢的现象。商业环境初判：商业发展较为原始，消费力较弱。距离漳州市区较近，品质购物和餐饮休闲娱乐外溢现象严重。不做重点拓展
21、区域。 凤翔花园城郊区旅游商贸商圈裕德源广场老城商圈二、漳州各县区商业环境南靖县商业概况3、商业项目概况（暂无机会项目）u 项目形态：大型商超街区u 体量：1万u 经营状况：老城芯，依托永辉超市，形成商圈，经营稳定，无空置；u 项目形态：商业街u 体量：12万u 经营状况：高速路附近，居住密度低，有意打造旅游小镇，及电商园，目前由一个小业主承包，开业率不到20% 。 凤翔花园城郊区旅游商贸商圈裕德源广场老城商圈二、漳州各县区商业环境长泰县1、地区基本信息行政区划类别县面积（km）912.67常住人口数量（万人）22.87城镇人口占比56.30%地区生产总值（亿元）357.74GDP全省排名42
22、/84人均GDP（万元）15.7人均GDP全省排9/84名社会消费品零售总额44.9人均可支配收入3.7（亿元）（万元）动车/高铁站长泰站公共交通方式公交主要产业：以先进装备制造、家具家居、绿色食品为主，金属制品为辅，工业发展较好。县城人口：约16万人二、漳州各县区商业环境长泰县商业概况2、商业概况及消费者分析 商圈概况：城区商圈主要以万豪天悦项目为代表，主要本地消费为主，经济开发区以哈啰广场为代表。 商业形态：商业消费环境较不发达，商业以社区配套为主，街区较多，仅两个中小型mall。 消费群体：主要以本地家庭及周边工业园区蓝领工人为主，整体购物频次及消费水平不高。商业环境初判： 外来务工人员
23、较多，消费水平不高，且离厦门漳州市区较近，消费外溢严重，并入城区后，后续可观望商业发展机会。县政府城区商圈开发区商圈裕德源广场二、漳州各县区商业环境长泰县商业概况3、商业项目概况u 项目形态：MALLu 体量：3.5万u 经营状况：区位优势明显，但场内规划较不合理，除主力店外，其他空置，空置率40%；u 项目形态：MALL哈啰广场u 体量：2万县政府u 经营状况：开发区商圈城区商圈工业区内，竞争较小，经营稳定，万豪天悦广场近满铺出租。 机会项目二、漳州各县区商业环境长泰县机会项目基础信息卡项目初判表项目细项内容项目名称万豪天悦广场项目体量3.5万项目形态区域型购物中心: 社区型购物中心：街区集中商业：开业时间2017年主力店永辉、中影首星影城、国美电器、麦当劳经营情况仅主力店在营，出租率60%左右初判目标客群本地住户及周边务工人员甲方诉求我司投入改造，租金兜底合作租赁楼层1-4F交付标准现状交付项目图纸已获取：未获取：合作模式委托管理：收益分成：兜底：前期评价合作意向评估：一般目前竞争对手有：项目优劣势分析优势：位于县城较为中心地段，地理区位优势明显;劣势：动线不合理，需投入改造，且兜底合作模式，成本风险较大，需进一步评估商榷；初判结论项目可行：项目不可行：