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1、感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！【市场资源部】2023.1厦门市立丹行置业有限公司前言INTRODUCTION2022年国际形势严峻，加之疫情阴晴不定，经济承压，下行压力加大，稳增长被置于更加突出的位置上，在此背景下，金融放水、政策松绑等宏观层面不断放宽，需求端政策持续优化，供给端政策迎来转折；“房住不炒”“因城施策”总基感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进
2、行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！调仍不变，维持房地产健康平稳发展。2022年厦门共集中举行了四次商住土拍，土拍整体以低溢价率及底价成交为主，土拍市场较为平淡，虽然土拍规则不断优化，土地出让条件、预售条件与资金监管等方面均有所放宽，且宏观利好频出，但由于大环境不佳，疫情反复冲击，全国经济形势不容乐观，国际形势严峻，客户持币观望，市场成交低迷，民企暴雷不断，房企资金承压，拿地仍就谨慎，国企及央企占据主导地位，尤其本土国企占据上风，土地成交热度持续分化，除优质热点板块外，其余地块房企拿地意愿较弱，基本以托底为主。2022年在疫情冲击+经济承压之下，楼市供需疲软，成交量同比去年呈现腰斩状态
3、，市场内卷加剧，竞争激烈，分化严重。岛内市场较为活跃，新盘不断涌入，市场销量份额大幅上升，岛外去化艰难，价格博弈战不断拉锯，“1”字头“2”字头广告词出现购房者面前，买方市场凸显，虽然2022年政策利好不断，限购、限贷、公积金等政策不断优化宽松，但市场观望情绪仍在，导致成交一直处于低迷横盘调整状态， 市场仍需时间修复。目录C O N T E N T S01宏观监测macroscopic monitoring感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！02土地观察L
4、and observation03楼市视点real estate market thermal view04附件appendix感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！macroscopic monitoring01宏观政策2022年国际形势严峻，加之疫情阴晴不定，经济承压，下行压力加大，稳增长被置于更加突出的位置上，在此背景下，金融放水、政策松绑等宏观层面不断放宽，需求端政策持续优化，供给端政策迎来转折；“房住不炒”“因城施策”总基调仍不变，维稳房地产市场1
5、月20日，5年期以上LPR由4.65%4月15日，中国人民银行发布公告称，9月30日下调至4.6%1.人民银行决定自2022年10月1日起，决定于2022年4月25日下调金融机构存5月20日，5年期以上LPR下调15下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上个基点，为4.45%款准备金率0.25个百分点利率分别调整为2.6%和3.1%。8月22日一年期LPR下调至3.65%，11月25日，央行于2022年12月5日降2.财政部发布2023年12月31日前，对此前为3.70%；五年期LPR下调至低金融机构存款准备金率0.25个百分点出售自有住房并在1年内重新买房
6、的，4.3%，此前为4.45%。对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。三次两次公积金降息降准个税需求端政策持续优化供给端政策迎来转折点信贷债券股权支持融资融资央行、银保监会发布16条措施支持房交易商协会继续推进并扩大民营企业1.恢复涉房上市公司并购重组及配套融地 产，通知涉及保持房地产融资平稳资；2.恢复上市房企和涉房上市公司再债券融资支持工具（“第二支箭”），有序、做好“保交楼”金融服务、积极融资；3.调整完善房地产企业境外市场支持包括房地产企业在内的民营企业发配合做好受困房地产企业风险处置、阶债融资，预计可支持约2500亿元民营上市政策；4.进一步发挥REITs盘活房段性调整部分金
7、融管理政策、加大住房企存量资产作用；5.积极发挥私募股权企业债券融资，后续可视情况进一步扩租赁金融支持力度等。容投资基金作用。房住不炒因城施策“稳”字当头保交楼保民生支持刚性、改善需求政治局会议 2月25日，稳字当头、稳中求进，要强化金融风险防控，坚决维护金融稳定大局。（未提及房地产）。 4月29日，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 7月28日，要稳定房地产市场，坚持“房住不炒 、因城施策、支持刚性和改善性需求、保交楼、稳民生”（首提保交楼） 12月7日，坚持稳中求进工作
8、总基调，加快构建新发展格局，着力推动高质量发展，全面深化改革开放，大力提振市场信心。（未提房地产）两会及二十大会议 3月5日两会政府工作报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环。 10月16日，二十大报告针对对住房市场的相关表述为“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”中央经济工作会议 12月16日，中央经济工作会议举行，其中提到，支持住房改善等消费。有效防范化解重大经济
9、金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。-5-1 厦门政策-政策维稳宽松状态，持续优化改善刚需购房需求厦门楼市调控政策已婚：限购2套本市户籍未婚（含离异、丧偶）：限购1套（产权份额50%，可再购1套）二孩及以上家庭：可以购买第三套（面积180以下）的房子（孩子中必须有一个是未成年
10、人）限购岛内限购1套，需4年内连续缴满3年个税或医社保；在本市稳定就业半年以上的，全日制本科以上非本市户籍毕业生可在岛内购买1套自住商品房岛外限购1套，在我市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房外籍限购1套（需4年内连续缴满3年个税或医社保）；180平以上（不含180平），不限购；2021年9月18日以后明确法拍房纳入限购范围；住房套数无房贷记录房贷记录已结清房贷未结清有1套房贷记录有2套以上房贷记录有1套房贷未结清有2套房贷未结清限贷本市无住房30%50%停贷本市有1套住房40%本市有2套及以上住房停贷通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满三年限交易2017年3月
11、25日以后新购买的住房（一、二手均含），需取得产权证后满2年方可上市交易2021年9月18日以后岛内新购买的一手住房，需取得产权证后满5年方可上市交易（岛内湖滨一里、四里地块限售8年、岛外同翔高新城火炬地块限售3年）委托书2017年3月25日及以后无房产证办理委托书的，不予受理；限公证转委托公证2017年3月25日及以后无房产证或已办理过一次办理的，不予受理有房产证的目前权限不变限价2021年第三批次以后商住地块均设有住宅及车位限价措施,覆盖岛内外全域。厦门新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%住宅项目现阶段最高限价：岛内75000元/，岛外47000元/精装修交房三个月内不得拆样板间，项目有多个
12、户型的，应设置主要户型（不少于两个）交付样板间；2021年第三批次以后商住地块精装标准均有限制：岛内不低于3000元/，岛外不低于2000元/；首次申请1孩及以下家庭住房公积金最高贷款额度=120万元（流动性调节系数+0.2）=96万（按目前贷款使用率算）公积金多孩家庭住房公积金最高贷款额度=120万元1.0=120万（按目前贷款使用率算）第二次申请住房公积金最高贷款额度=60万元流动性调节系数=72万（按目前贷款使用率算）厦门提取住房公积金可支付购买新建商品住房首付款；多子女家庭在我市购买首套自住住房、首次申请住房公积金贷款的，在我市住房公积金贷款最高额度限额内，其可贷额度可在住房公积金贷款
13、额度计算公式测算金额的基础上增加10万元01厦门政策-政策维稳宽松状态，持续优化改善刚需购房需求2022年厦门政策整体维持宽松优化状态，分别从供给端及需求端出策，土地出让条件放宽，岛外限购放松、公积金贷款系数上调、贷款利率下调等不同维度优化政策，维稳厦门房地产市场，虽然现阶段整体成效一般，市场信心仍不足，市场恢复仍需时间，但购房环境得到较大改善，预计未来市场将处于稳中恢复状态。一季度土地政策放松三季度首付比例及利率下调 预售限制放宽，无预售批次限制 厦门名下无房且无贷款的，或有贷款但贷款已结清 摇号机制放松，岛外不在强制摇号销售的，首付30% 厦门名下有一套房，贷款已结清的，首付40% 土地出
14、让金缴交时限延长 首套房贷利率下调：首套房贷利率LPR-20BP（此前 回炉地块限制条件松动，起始总价&地价上限下调等LPR+10BP），二套房贷利率LPR+80BP（保持不变）限购、落户、利率等松绑公积金、岛外限购政策优化 首套房利率下调20bp，二套房利率保持不变 厦门提取住房公积金 可支付购买新建商品住房首付 二孩及以上家庭可以购买第三套的房子款 厦门多子女家庭购买首套自住房 公积金贷款额度加 无住房非本市户口无学历门槛只需半年工作证明+四项之一即10万元可在岛外购房 厦门：公积金贷款流动系数上调！多孩家庭最高可贷 岛内在本市稳定就业半年以上的，全日制本科以上毕业生可在二季度款120万元
15、四季度岛内购买1套自住商品房 岛外限购政策调整为在我市实际工作和生活的非本市 高技能人才、本科及以上往届毕业生等落户条件，取消人才家户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房属随迁的年限要求，放宽投靠落户的准入条件；岛外降低专科、 厦门岛外集体土地上住宅房屋征收，推出“房票”制技工院校毕业生等各类人员落户的学历、年龄和社保缴交时限条件度！使用期限不超2年感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！Land observation感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品
16、，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！小结2022年厦门共集中举行了四次商住土拍，土拍整体以低溢价率及底价成交为主，土拍市场较为平淡，虽然土拍规则不断优化，土地出让条件、预售条件与资金监管等方面均有所放宽，且宏观利好频出，但由于大环境不佳，疫情反复冲击，土地观察 经济形势不容乐观，客户持币观望，市场成交低迷，民企暴雷不断，房企资金承压，拿地仍就谨慎，国企及央企占据主导地位，尤其本土国企占据上风，土地成交热度持续分化，除优质热点板块外，其余地块房企拿地意愿较弱，基本以托底为主。2 全市经营性用地2
17、022年共出让62幅经营性用地，商住用地仍占据半壁江山，保障性住房用地大幅上升厦门经营性用地 年度供销价走势2022年各类土地成交情况(幅)700.00600.00500.00400.00300.00200.00100.000.0020000180001600014000120001000080006000400020000201720182019202020212022供应总建（万）成交总建（万）实际楼面价（元/）16%11%29%44% 其他 商住 保障类住房 商办2022年经营性用地成交情况2022第三季度各类土地成交情况2022年经营性用地共成交62幅地块，流拍3幅，计价总2022年，
18、出让62幅地块，其中商住用地出让27幅，占比建614.38万，成交金额890.40亿元，实际成交楼面价44%，保障类住房用地协议出让18幅，占比29%等。今年14687元/，溢价率2%。保障类用地大幅上升，商住用地仍占据大头。备注：成交总建=计价总建；土地类别中其他类型包括物流用地、酒店用地、加油站用地等；保障性住房用地包括安商房、保障性租赁住房2 商住用地2022年商住出让27幅地块，揽金612亿元，本土国企占据上风，市场热度持续分化，底价流拍并行 2022厦门共出让27幅商住用地（另有2幅地块流拍），占地面积83.53万，计价总建251.14万，成交金额611.85亿元，实际楼面价2517
19、6元/，溢价率为3%； 2022年厦门共集中举行了四次商住土拍，土拍整体以低溢价率及底价成交为主，土拍市场较为平淡，虽然土拍规则不断优化，土地出让条件、预售条件与资金监管等方面均有所放宽，且宏观利好频出，但由于大环境不佳，疫情反复冲击，经济形势不容乐观，客户持币观望，市场成交低迷，民企暴雷不断，房企资金承压，拿地仍就谨慎，国企及央企占据主导地位，尤其本土国企占据上风，土地成交热度持续分化，除优质热点板块外，其余地块房企拿地意愿较弱，基本以托底为主。厦门商住年度供销价走势厦门商住用成交金额&溢价率走势350.0029000900300.0028000800700250.0027000600200
20、.0026000500150.0025000400100.002400030020050.00230001000.00220000201720182019202020212022201720182019202020212022供应总建（万）成交总建（万）实际楼面价（元/）成交金额（亿元）溢价率(%)35%30%25%20%15%10%5%0%2 商住用地岛内供地幅数跃升，岛内外溢价率均呈现大幅下滑，同安区及湖里区为供地主力区域2022年各区商住地块供销价情况2022年岛内外商住地块溢价率情况120.00600000.4100.00500000.380.004000060.00300000.24
21、0.00200000.120.00100000.0000思明区湖里区海沧区集美区同安区翔安区201720182019202020212022供应总建（万）成交总建（万）实际楼面价（元/）岛内岛外2022年各区商住地块 金额及溢价率情况2022年岛内外商住地块供应幅数情况250000015%402920000003010%19181815000001520121210000005%451023500000000%0思明区湖里区海沧区集美区同安区翔安区201720182019202020212022成交金额溢价率岛内岛外02商住用地建发斩获房企拿地金额及幅数榜首，岛内外优质地块频出，岛内板块占据前三席位 2022年建发共夺得6幅地块，支出166.3亿元，轨道集团进军房地产开发，共拿地2幅地块，支出66.6亿元，； 2022年岛内供地，主要来自五缘湾、滨南、湖边水库板块，岛外供地主要来自，同安老城区、翔安南部新城、集美环杏林湾板块，大环境低迷下，优质地块频出。房企拿地金额及地块幅数情况1800000671600000614000005120000010000004800000222223600000111111112111400000