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1、2022年福州房地产市场报告易居企业集团丨克而瑞丨福州2 0 2 3 年 1 月此报告仅供客户内部使用，未经易居企业集团-克而瑞-福州机构的书面许可， 其他机构和个人不得擅自传阅、引用和复制年 度 关 键 词一、保交楼6月底，江西景德镇恒大珑庭停工，引发业主强制停贷，随后全国多地百余个项目爆发断贷。7月银监会/政治局三次回应提“保交楼”，“保交楼”迅速成为各大房企和各地政府的重点工作任务，目前福建全省33个“保交楼”重点项目已有30个实现复工，8个风险楼盘“销号”。停贷潮起，福州多个项目加入福州停工项目复工情况（不完全统计）年 度 关 键 词二、利率新低2022年LPR基准下调3次，1月下调5
2、个基点，5月下调15个基点，8月下调15个基点，合计下调35基点，房贷利率创下历史新低。福州目前五年期首套执行利率LPR-0.2%，即4.1%；五年期二套执行利率LPR+0.6%，即4.9%。图：2021年1月-2022年12月LPR利率4.9%4.7%4.5%4.3%4.1%3.9%3.7%3.5%2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9
3、月2022年10月2022年11月2022年12月1年期LPR5年期LPR年 度 关 键 词三、政策转向2021年各地方的紧缩型政策依然占到半数以上，2022年在一系列危机刺激下，政策出现180大掉头，政策从试探性松绑到应出尽出，全年宽松性政策以放松限购、限贷、公积金首付比例下调、购房补贴等为主；紧缩性政策主要以市场监管型为主。15010050近两年全国宽松政策出台次数00102030405060708091011120102030405060708091011122021-2022-2022年福州政策变化放松限购降低首付购房补贴退税恢复商转公限售放松货币化补偿年 度 关 键 词四、底价成交2
4、022年五区共成交38幅涉宅用地，其中30幅底价成交，全年溢价率仅1.6%。福州历年住宅用地溢价率走势80%70%60%50%40%30%20%10%0%201420152016201720182019202020212022五、国企撑场2022年国央企拿地33幅（其中地方国企23幅、厦门国企7幅、央企拿地3幅），民营企业拿地5幅。第一批次房企拿地情况拿地数量拿地总建拿地金额第二批次房企拿地情况拿地数量拿地总建拿地金额第三批次房企拿地情况拿地数量拿地总建拿地金额第四批次房企拿地情况拿地数量拿地总建拿地金额 国央企 民企供应量下降59%年 度 关 键 词六、供需腰斩2022年整体市场一路下行表现
5、疲软，全年商品住宅市场供求量同比下滑均超过50%，规模双双跌破200万方。近十年福州商品住宅商品住宅走势6003000050025000400200003001500020010000成交均价1005000上涨3%002013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年2019年 2020年2021年 2022年供应面积(万)成交面积(万)成交均价(元/)年 度 关 键 词核心板块：保价能力较强，价格波动幅度小，如东区、金山板块；中心城区在优质项目带动下价格上涨明显；七、多级分化 近郊板块：项目普遍下调价格，强分销，以价换量效果较为明显，如竹岐、南通、荆溪等；远郊板块：项目价
6、格下跌，但去化依旧艰难，如亭江、琅岐、祥谦等；2022年板块成交量价同比变化象限图成交均价同比量跌价涨中心城区40%量价齐升20%马尾老城区江滨奥体金山白沙成交量同比南屿会展南站东区0%帝封江竹岐 -40% 青口-100%祥谦-80%义序-60%-20%0%20%亭江西区快安三江口上街北区荆溪琅岐烟台山甘蔗淮安桂湖-20%南通量价齐跌量涨价跌-40%年 度 关 键 词上半年，融侨外滩壹号持销期去化表现好，上半年基本完成清盘；八、豪宅热销10月，国贸天琴湾，精装备案均价5.5W，搭售2个车位入市，开盘当天去化超7成，180套房源短时间内清盘；12月，建发朗云，精装均价4.8W，搭售1-2个车位，
7、开盘当天去化超6成，168套房源一个月内售罄；300250200150100500近十年福州1000万以上豪宅成交走势2022年商品房销售金额榜排序项目成交金额（亿元）1国贸天琴湾25.292万科城市之光21.873华润万象城17.734建发朗云15.175建发玺云15.136融侨外滩壹号14.157保利首开天悦二期12.698建发缦云12.212012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年9榕发悦乐郡11.2910中骏世界城10.91年 度 关 键 词2022年福州市场持续下行，房企营销力度加大，各类营销方式层出不穷，第一类：直
8、接打折让利，用实际行动打九、花式营销 动客户；第二类：提高中介渠道费率、结佣周期提前等，拉升中介分销积极性；第三类：通过零首付、首付分期和抵首付、补贴首付等方式降低购房门槛；第四类：通过买房送车位、装修、物业费等变相降价。年 度 关 键 词十、第四代立体生态住宅规范要点：1、空中花园设置外挑层高不小于两个自然层高的植树平台或奇偶层错层设置的植树平台，平台绿化面积不小于其水平投影的 60%，平台外挑尺寸小于 1.8 米按50%计容积；大于 1.8 米的不计容。2：开敞式公共休闲绿化平台设置层高不小于两个自然层高的开敞式公共休闲绿化平台，不计容积。3：底层休闲架空空间建筑底层设置层高不低于3.30
9、米、不高于4.50米的居民公共休闲活动空间，不计容积。4：空中花园投影面积可突破建筑面积 15%的限制空中花园水平投影面积可突破建筑面积15%的限制；空中花园的外挑尺寸大于 2.4 米且小于 3.6 米。建发缦云国贸天琴湾保利国贸天琴湖中建元亨府榕发誉湖郡榕发麓里云筑PART 1数字楼市PART 2宏观环境PART 3土地市场PART 4五 区 市 场 分 析PART 5闽 侯 市 场 分 析PART 6长 乐 市 场 分 析PART 7楼市预判大福州 数字楼市丨供地计划完成情况福清闽侯供地节奏快，超额达标，其余区域均未达标单位：万方2502022年各区域商品住宅供地计划完成情况200%200
10、15010050019812060%150%128%119%11786%100%83%80917647%645050%33%3825%2818%2614%21159712107620%四区连江长乐福清闽侯马尾永泰平潭罗源闽清供地计划供应量供应计划完成率备注：闽侯县不含高新区范围，住宅用地含：商住用地，租赁住宅用地，安置房用地，限价商品房用地-12-大福州 数字楼市丨住宅用地成交量地市低温，成交规模继续缩减，仅福清闽侯实现上涨单位：万方0200400600800五区267-9%福清190+24%长乐78-50%闽侯72+14%连江40-41%永泰11-73%平潭0-100%罗源0-100%闽清0
11、-100%22年成交量21年成交量20年成交量19年成交量NO8.罗源（无土地成交）NO4.连江（6宗）总建40万方可售33万方NO9.闽清NO5.闽侯（8宗）（无土地成交）NO1.五区（ 38宗）总建72万方总建267万方可售14万方可售158万方NO6.永泰（3宗）NO3.长乐（7宗）总建 78万方总建 11万方可售 76万方可售 11万方NO2.福清（21宗）总建190万方NO7.平潭可售102万方（无土地成交）-13-大福州 数字楼市丨住宅用地楼面价五区地价微涨，外县受大环境及供地结构等影响地价锐降大福州历年住宅用地楼面价走势图区域楼面价同比18000单位：元/160001400012
12、00010000800060004000200002014201520162017201820192020202120222022年平潭、罗源、闽清无土地成交。 五区132714% 闽侯3980-52% 长乐3953-39% 福清3559-27% 连江2240-31% 永泰1517-26% 平潭 罗源 闽清-14-大福州 数字楼市丨住宅用地溢价率&流拍率中止出让/流拍现象复燃，底价成交成常态，溢价率断崖式下跌大福州历年住宅用地溢价率走势大福州历年住宅用地流拍/取消出让次数走势140%120%100%80%60%40%20%0%2014201520162017201820192020202120
13、22五区闽侯长乐平潭福清永泰闽清连江罗源4035302520151050211118102014年2015年2016年2017年2018年2019年 2020年 2021年2022年五区闽侯长乐福清平潭连江永泰闽清罗源-15-大福州 数字楼市丨典型房企拿地主城区国企仍在托底，郊县民营小企活跃度增加排序企业拿地金额（亿元）总建筑面积（万）可售面积（万）楼面价（元/）成交幅数1福州市建发81.1865.0833.4712474共5幅：晋安2幅、仓山2幅、台江1幅2国贸地产58.6729.7729.2019706共3幅：台江1幅、晋安1幅、闽侯1幅3建发房产58.1424.3824.2223846共
14、5幅：晋安3幅、仓山1幅、台江1幅4新区开发54.3681.7366.496651共7幅：长乐3幅、仓山3幅、晋安1幅5福州左海49.3057.8113.768528共7幅：闽侯1幅、晋安5幅、仓山1幅6城乡建总29.8826.4524.6411298共5幅：长乐1幅、晋安3幅、仓山1幅7福州建工14.2915.3915.399286共2幅：长乐1幅、晋安1幅8守正投资14.0230.980.064526共2幅：福清1幅、闽侯1幅9保利13.747.505.6018312共3幅：鼓楼1幅、晋安2幅10马尾建设开发10.738.258.2113007共1幅：马尾1幅11福州三江口建发9.0910
15、.804.058419共1幅：晋安1幅12福建宏嘉6.3511.1411.145701共1幅：福清1幅13融华置业（万华化学）6.0527.3227.322214共1幅：福清1幅14福清市森海房地产5.046.686.687543共1幅：福清1幅15福建融政5.009.760.005123共1幅：福清1幅16莆田海悦建设4.8612.050.054032共1幅：闽侯1幅17融旷置业4.7512.4612.463813共1幅：连江1幅18中铁建3.829.690.063942共1幅：闽侯1幅19福建中晟3.8211.4611.463333共1幅：长乐1幅20大东海3.7610.470.00359
16、2共1幅：福清1幅国央企民企本表仅统计涉宅用地 -16-大福州 数字楼市丨 住宅市场市场规模同比腰斩，城郊持续分化，主城抗跌性凸显单位：万方2022年大福州商品住宅供求情况单位：元/18030000270651602500014012020000100162911356115000801193210805115746076068405100004050002000五区福清闽侯连江长乐永泰平潭闽清供应量成交量成交均价城市供应同比成交同比房价同比五区-56%-52%4%福清-55%-52%-1%闽侯-66%-49%-13%连江-72%-43%2%长乐-87%-57%-6%永泰-47%-4%-15%
17、平潭-64%-50%2%闽清-80%-53%-10%整体-63%-50%-2%-17-大福州 数字楼市丨 住宅狭义存量流速变缓，去化周期攀升，市场去化持续承压大福州存量去化风险图 去化周期36个月24个月去化周期36个月 去化周期24个月截止2022年12月底大福州住宅狭义存量单位：万方单位：月30090.025079.980.070.020060.01504243.4库存量50.0去化周期3940.010028.430.021.319.220.05010.0263206937974524400.0五区福清连江闽侯平潭永泰闽清-18-中央层面积极表态，托底引导地产底部修复，助行业软着陆地方政策
18、应出尽出，因城施策加码放松力度，促进市场回稳福州政策密集出台，但未触及市场底部需求，整体收效甚微 全国政策中央层面中央加码稳地产，企业纾困+市场减压两手抓，坚定“房住不炒”定位，向新发展模式平稳过渡住建部工作会议全国两会国务院银监会/政治局中央经济工作会议房住不炒房住不炒、因城施策稳住经济大盘会议三次回应提“保交楼”保企业健全住房市场良性循环持财务可持续的企持刚性和改善性住将稳地产置于防范化解业适当加杠杆房需求，压实地政重大经济金融任务之下，稳地价、稳房价、探索新的发展模式府责任稳预期尽快矫正对营房企向新发展模式平稳过渡信贷收缩的为保交楼、稳民生2022/1、92022/3/52022/5/2
19、52022/72022/12/15-16- 20 - 全国政策中央层面货币政策总量和结构双轮驱动，降准、降息助力经济稳增长，短期实质稳地产下调存款准备金率0.25个百分点，释放长期资金5300亿下调存款准备金率0.25个百分点，释放长期资金5000亿降息12022年1月20日1年期LPR利率降10BP图：2019年12月-2022年12月LPR利率5年期LPR利率降5BP4.9%2022年1月4.7%4.60%2022年4月25日2降准4.5%2022年8月4.3%2022年5月4.30%2022年5月20日4.1%2022年1月降息35年期LPR利率降15BP3.9%3.70%2022年8月
20、3.7%3.65%2022年12月5日降准3.5%4月月月月月月月月月月月月月月月月月月月2019年122020年22020年42020年62020年82020年102020年122021年22021年42021年62021年82021年102021年122022年22022年42022年62022年82022年102022年12降息52022年8月22日1年期LPR利率降5BP1年期LPR5年期LPR5年期LPR利率降15BP数据来源：中国人民银行- 21 - 全国政策中央层面三箭齐发全面支持优质房企融资，金融环境从回收和纠偏前期收缩性政策向保主体转变第一支箭信贷融资2022年11月12日，央行和银保监会联合发布“金融16条”，稳定房地产开发贷款投放,重点支持优质头部房企发展。截止12月15日，超过70家房企获得20多家银行意向性授信支持.规模超3万亿元。对象主要涵盖了全国化的央国企,优质民营房企，及扎根热点城市的本土化民企。第二支箭