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1、I.地块基本情况城市区位情况板块区域情况交通条件分析规划条件分析未来发展趋势地快现状分析小结第1页/共27页城市区位情况汉阳区政府汉阳区政府武汉市政府武汉市政府汉阳火车站汉阳火车站7 7公里公里8 8公里公里1414公里公里王家湾王家湾商圈商圈钟家村钟家村商圈商圈武汉经济开发区武汉经济开发区商商圈圈地块区位：位于武汉经济开发区内沌口区域。距离行政中心：汉阳区政府和武汉市政府分别为8KM和10KM。距离商业中心：与较近的王家湾和钟家村5公里。第2页/共27页板块区域情况武汉经济技术开发区创建于1991年5月，1993年4月经国务院批准为国家级经济技术开发区。沌口开发区经过20年的持续发展，已经成
2、为中部地区最具活力、最有实力的开发区之一。目前36家世界500强企业在内的2800家中外企业入区兴业，投资总额达1200亿元。其中四新新城建成座以国际博览中心为龙头，旅游服务与生态居住为核心，比肩全球的都会新城区。国际形象的确立，四新新区不仅将成为新汉阳打造的“国际中央生态宜居新城”，更将使其成为国际视野下，大武汉城市的全新代言。地块地块王家湾商圈王家湾商圈钟家村商圈钟家村商圈武汉经济开武汉经济开发区商圈发区商圈四新新区四新新区第3页/共27页交通条件分析地块地块东东风风大大道道芳芳草草路路江江城城大大道道沌沌口口路路三环线三环线地块周边路网密集，交通通达性好。地块周边路网密集，交通通达性好。
3、第4页/共27页规划条件分析项目占地：180亩土地性质：商服用地容积率：3总建面积：36万方土地价格：180/亩楼面单价：900元/平米第5页/共27页未来发展趋势发展目标：在未来510年，打造成先进制造业聚集区、现代服务业特色区、体制机制创新先导区、和谐社会示范区、世界水平的科学工业园区。其中千亩总部经济区：涵盖了华中国家数字出版基地、企业总部基地、金融服务中心、商业博览中心、数字体验中心、数据中心、文化创意基地;未来陆续将有世界500强、国内一流企业在此设立区域总部，企业数量达到700家左右，从业人数达30000人;规划同时包涵总部级商务配套，包括五星级酒店、金融配套、高尚公寓、东方高尔夫
4、、大型购物中心，共筑完美的商务保障配套体系。武汉经济开发区规划武汉经济开发区规划第6页/共27页武汉地铁3号线：为武汉市首条穿汉江地铁，从沌阳大道站出发，下穿轻轨宗关车站，过双墩进入王家墩CBD，终点站抵汉口三金潭。全长28公里，设站23座，连通沌口后湖，2015年通车。武汉地铁6号线：将连通沌口和金银湖，全长32.8公里，起于武汉经济技术开发区的三角湖，穿越汉江到汉口，终点假日广场。在钟家村可与地铁4号线换乘，在江汉路可与地铁2号线换乘，在大智路与轻轨换乘，2017年落成。未来发展趋势地铁规划第7页/共27页地快现状分析东侧：沌口路地块内部北侧：三环路高架第8页/共27页地块初步研判地块处于
5、武汉经济开发区边缘地段，地块现地块处于武汉经济开发区边缘地段，地块现状待平整，整体条件一般。状待平整，整体条件一般。经济开发区整体规划档次较高，地铁以及商经济开发区整体规划档次较高，地铁以及商业配套加快发展，区域发展前景看好。业配套加快发展，区域发展前景看好。第9页/共27页II.城市土地市场过去同性质土地成交案例土地信息表近期挂牌土地信息土地供需与价格与发展趋势第10页/共27页周边地块成交详情周边地块成交详情地块地块2 2地块地块5 5地块地块1 1地块地块7 7地块地块8 8地块地块9 9地块地块4 4地块地块3 3地块地块6 6地块位置地块位置第11页/共27页序号地块名称面积（）容积
6、率土地性质成交总价（万元）单价（万元/亩）楼面地价（元/）溢价率竞得公司成交时间地块1汉阳区新新村A、B、C地块151771 3.7 居住65470 288 1166-武汉汉阳造地产有限公司2010/2/5地块2 武汉经济技术开发区201M地块164438 2.0 工业7894 32 240 228%华仁汇和科技园建设有限公司2011/1/24地块3武汉经济开发区西临318国道，东临北太子湖（29R2地块）18388 2.5 商住13000 471 2828 84%武汉锦杭置业2011/4/15地块4汉阳区芳草北二街以南、四新大道以北、芳草路西路以东、芳草路以西38252 3.6 商业金融22
7、446 391 1630-武汉新区建设开发投资有限公司2011/5/27地块5汉阳区潮江村175023 3.4 居住89800 342 1505 0武汉蓝空房地产开发有限公司2011/6/30地块6武汉经济技术开发区51R2地块33000 2.5 居住12375 250 1500-武汉锦杭置业有限公司2012/7/31地块7武汉经济技术开发区208C2地块88506 2.0 商服27614 208 1560-武汉经济技术开发区梦乐城投资有限公司2012/11/1地块8武汉经济技术开发区209C2地块41373 2.0 商服12908 208 1560-武汉经济技术开发区梦乐城投资有限公司201
8、2/11/1地块9武汉经济技术开发区210C2地块25063 6.0 商服、医卫15602 415 1038 0武汉江城亚洲心脏病医院有限公司2013/6/18数据来源：中指数据数据来源：中指数据周边地块成交周边地块成交列表列表商服地块楼面价在1500元/平米，但周边有大量工业性质办公楼，市场风险较大。第12页/共27页III.竞品分析竞品分布图基本情况表销售情况表典型个案第13页/共27页竞争项目地图竞争项目地图3KM第14页/共27页序号序号项目项目名称名称销售销售情况情况总体量总体量（万）（万）开盘时间开盘时间开发商开发商产品类型产品类型面积（）面积（）均价均价（元元/）1华中智谷未开盘
9、32.80 预计2013.10华人汇和科技园建设有限公司标准写字楼（甲级）500-1000预计72002财富广场未开盘3.57预计2013.10华港房地产开发公司 标准写字楼1200(标准层)60003 沌口总部基地已开盘14.21 2012.1武汉华商置业有限公司标准写字楼（甲级）800-400080004 东合中心写字楼已开盘26 2007.12武汉东合置业有限公司标准写字楼（甲级）1206(标准层)98005武汉深鸿润国际文化科技城已开盘46.52012.6深鸿润房地产投资有限公司总部园区LOFT，公寓48-69loft：5200小公寓：3300基本情况基本情况表表-写字楼写字楼备注备注
10、：沌口沌口总部基地写字楼为总部基地写字楼为整栋销售；华中智谷、武汉深鸿润国际文化科技整栋销售；华中智谷、武汉深鸿润国际文化科技城用地性质为工业，电话城用地性质为工业，电话调研得知能办到调研得知能办到5050年产权证，商业性质；上表数据来源于搜房网、电话调研年产权证，商业性质；上表数据来源于搜房网、电话调研 。第15页/共27页序号序号项目项目名称名称销售销售情况情况总体量总体量（万）（万）开盘时间开盘时间开发商开发商产品类型产品类型面积（）面积（）均价（元均价（元/）1绿地中央广场已开盘102011.7上海绿地集团 住宅底商60-13015000-200002 东合中心商铺已开盘2.62007
11、.12武汉东合置业有限公司写字楼配套商铺2000-5000150003 金色港湾商铺已开盘-2012.8新港房地产开发（武汉）有限公司 住宅底商38-10222000-28000备注备注：上表上表东合中心东合中心商铺均为整栋商铺均为整栋销售；上表数据来源于搜房网、电话调研销售；上表数据来源于搜房网、电话调研 。基本情况基本情况表表-商业商业第16页/共27页序号序号项目项目名称名称面积（）面积（）均价均价（元元/）规划规划户户数数已已售售户户数数月均去化套月均去化套数数去化率去化率1华中智谷500-1000预计7200-2财富广场1200(标准层)6000-3 沌口总部基地800-400080
12、0031271.587%4 东合中心写字楼1206(标准层)98003192713.484%5武汉深鸿润国际文化科技城48-69loft：5200小公寓：330012161511%备注备注：沌口沌口总部基地写字楼为总部基地写字楼为整栋销售；华中智谷、武汉深鸿润国际文化科技整栋销售；华中智谷、武汉深鸿润国际文化科技城用地性质为工业，电话城用地性质为工业，电话调研得知能办到调研得知能办到5050年产权证，商业性质；上表数据来源于搜房网、电话调研年产权证，商业性质；上表数据来源于搜房网、电话调研 。销售情况销售情况表表-写字楼写字楼第17页/共27页序号序号项目项目名称名称面积面积（）均价（元均价（
13、元/）规划规划户户数数已已售售户户数数月均去化月均去化套数套数去化率去化率1绿地中央广场60-13015000-20000181147681%2 东合中心商铺2000-5000150001440.0629%3 金色港湾商铺38-10222000-280003525171%备注备注：上表上表东合中心东合中心商铺均为整栋商铺均为整栋销售；上表数据来源于搜房网、电话调研销售；上表数据来源于搜房网、电话调研 。销售情况销售情况表表-商铺商铺第18页/共27页典型项目典型项目华中智谷华中智谷基本信息总建：32.88万方容积率：2土地性质：工业拿地时间：2011.1楼面单价：240元/平米开发商：武汉华商
14、置业项目情况产品类型：包括企业独栋、智能写字楼、数字出版孵化器以及部分生活配套设施。分期计划：一期14万方，2012年3月开工;2012年6-7月营销中心开放;2012年10月一期A组团封顶，2013年春一期B组团封顶。车位描述：地上约500个，地下约2700个，共计约3200个销售信息主力面积：100平米以下为主标准层：500-1000平米价格：7200元/平米第19页/共27页典型项目典型项目沌口总部基地沌口总部基地基本信息总建：14万方容积率：1.56土地性质：商服开发商：武汉华商置业项目情况产品类型：包括独栋体、定制式、生态型企业总部。分期计划：一期5.4万方，总部基地；二期规划有高层
15、写字楼、星级酒店、配套公寓车位描述：地上约187个，地下879个，共计约1066个销售信息主力面积：800-4000平米（独栋式）价格：8000元/平米第20页/共27页东合中心东合中心基本信息总建：23.7万方容积率：2.18土地性质：商服开发商：武汉东合置业项目情况产品类型：写字楼。分期计划：分两期进行，最早2007年开盘车位描述：停车位约800个销售信息主力面积：90-300平米标准层：1200平米价格：10000元/平米租金：40元/平米/月物业费：商业8元/平米/月，办公楼3元/平米/月第21页/共27页深鸿润国际文化科技城深鸿润国际文化科技城基本信息总建：46.5万方容积率：1.8
16、7土地性质：工业开发商：深鸿润房地产项目情况产品类型：2栋新产品展示中心，2栋退台式厂房、4栋独栋研发生产楼、5栋公寓和2栋LOFT科研楼。分期计划：15栋建筑，推出面积约13.3万方。车位描述：停车位约2400个销售信息主力面积：loft 48-69平米，平层30-50平米价格：loft 5200元/平米，平层3300元/平米第22页/共27页财富广场财富广场基本信息总建：3.5万方容积率：3.6土地性质：商服开发商：华港房地产项目情况产品类型：写字楼和公寓。分期计划：A座和B座两栋，其中A座15层，1-3楼为商场，4-15层为写字楼，B座16层于2013年下半年动工。车位描述：停车位约40
17、0个销售信息主力面积：100平米以下为主标准层：1200平米价格：6000元/平米左右（未开盘）第23页/共27页嘉昱建银商务公馆基本信息总建：5.2万方容积率：3土地性质：商服拿地时间：楼面单价：开发商：武汉建银房地产项目情况产品类型：15层的甲级写字楼和1栋26层SOHO公寓。分期计划：首批推出SOHO公寓车位描述：停车位约415个销售信息主力面积：45-94平公寓标准层：1000平米价格：待定第24页/共27页泰富名企座基本信息总建：35万方容积率：2土地性质：商服拿地时间：楼面单价：开发商：鼎龙泰富科技产业园项目情况产品类型：项目整体由总部大楼、行业商厦、投资大厦、总部公寓、商业中心、总部酒店、企业家俱乐部等物业构成。车位描述：停车位约3500个销售信息主力面积：45-94平公寓标准层：1000平米价格：待定第25页/共27页谢 谢第26页/共27页