辽宁省2023年房地产估价师之估价原理与方法题库练习试卷A卷附答案.doc

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1、辽宁省辽宁省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法题库年房地产估价师之估价原理与方法题库练习试卷练习试卷 A A 卷附答案卷附答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、某住宅的建筑面积为 100m2,买卖合同约定成交价为 20000 元/m2,价款分两期支付,于成交日期支付 100 万元,余款于一年后支付,交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为 3 万元,卖方应缴纳的税费为 8 万元,并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例,年折现率为 6%,则对其建立比较基础后的总价为()万元。A.201.89B.186.79C.191.51D.197.17【答案】C2、下

2、列各类房地产中,特别适用于成本法估价的是()。A.某标准厂房B.某体育场馆C.某待出让土地D.某写字楼【答案】B3、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是()。A.出租的房地产B.自用的房地产C.餐饮的房地产D.自营的房地产【答案】C4、某宗土地的规划容积率为 3,可兴建 6000m2 的商住楼,经评估总地价为 180万元,该宗土地的单价为()元/m2。A.100B.300C.600D.900【答案】D5、地价本质上是()。A.劳动创造B.“劳动价值”的货币表现C.围绕着“劳动价值”而上下波动D.地租的资本化【答案】D6、最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率是()。A.苏慕斯法则B.

3、霍夫曼法则C.四三二一法则D.哈柏法则【答案】C7、某新建房地产的土地取得成本为 200 万元,建设成本和管理费用之和为 500万元,投资利息为 50 万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的 3%和6%,成本利润率为 15%,则该房地产的重新购建价格为()万元A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】C8、下列哪一位是“金元四大家”A.吴鞠通B.叶天士C.薛生白D.刘完素【答案】D9、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时,采用()为好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建成本【答案】A10、关于房地产估价的特点或本质的说法,正确的是()。A.房

4、地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内【答案】B11、真实假虚证治则A.扶正兼祛邪B.祛邪兼扶正C.祛邪D.扶正【答案】C12、价格指数中如果是以上一时期作为基期的,称为()。A.前期价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数【答案】D13、某写字楼的剩余收益年限为 38 年,预计 5 年后售出时价格将上涨 20%,销售税费率为 6%,已知持有期内年有效毛收入为 400 万元,运营费用率为 30%,报酬率中无风险报酬率为 6%,风险报酬率为无

5、风险报酬率的 25%,则该写字楼目前的收益价格为()万元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90【答案】A14、对于商业用房来说,朝向和楼层相比较,通常情况下,()A.楼层对价格的影响更大B.朝向对价格的影响更大C.两者同样重要D.因人而异【答案】A15、生产资料是由A.劳动者和劳动对象构成的B.劳动对象和劳动资料构成的C.劳动者和劳动资料构成的D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的【答案】B16、某宗房地产交易的成交价格为 30 万元人民币,其中首期支付 30%,余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的 10%,套内建筑面积为100m2。假定折现

6、率为 6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为()元/m2。A.2593B.2619C.2727D.2862【答案】A17、对以买卖为目的的房地产进行估价时,当租约租金与市场租金有差异且租期较长时,租约租金与市场租金差异的影响()。A.应考虑B.不考虑C.无所谓D.不大【答案】A18、下列关于“整体观念”的内容叙述不正确的是A.人自身是一个统一的整体B.人与自然环境是一个统一整体C.自然环境是一个有机整体D.人与社会环境是一个统一整体【答案】C19、“从阴引阳,从阳引阴,以右治左,以左治右”是在下列哪项观念指导下的治疗原则A.整体观念B.辨证论治C.知常达变D.阴平阳秘【答案】A20、某地

7、区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的 7%,应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的 5%。在某宗房地产交易中,买卖双方约定买方付给卖方 2500 元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方()元/m2。A.2020.80B.2214.28C.2336.45D.2447.37【答案】B21、某新建房地产的土地取得成本为 200 万元,建设成本和管理费用之和为500 万元,投资利息为 50 万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的 3%和 6%,成本利润率为 15%,

8、则该房地产的重新购建价格为()万元。A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】C22、提出“外所因为六淫,内所因为七情,不内外因为劳倦、饮食劳倦、跌仆金刃,虫兽所伤”的是A.医和B.葛洪C.陈无择D.张仲景【答案】C23、将县级市升格为地级市,对房地产价格的影响是()。A.促进该地区的房地产价格上涨B.使该地区的房地产价格下降C.可能促进该地区的房地产价格上涨,也可能使该地区的房地产价格下降D.对该地区的房地产价格不会产生影响【答案】A24、为了防范房地产信贷风险,要求评估的房地产抵押价值为()。A.公开市场价值B.谨慎价值C.快速变现值D.投资价值【答案】B25

9、、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为 600 万元、900 万元、50 万元、60 万元、150 万元、120万元,投资利润率为 20%,则成本利润率为()。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】B26、下列哪项属于气和血的关系失调A.气血不荣经脉B.气随血脱C.气血两虚D.以上均是【答案】D27、最早在一个国家内建立起来的马克思主义政党是A.共产主义者同盟B.德国社会民主工党C.俄国社会民主工党(布)D.中国共产党【答案】B28、哪个脏腑的功能影响舌的功能A.肾B.心C.肝D.脾【答案】B29、价值时点原则要

10、求评估价值是在由()决定的某个特定时间的价值。A.价值类型B.估价结果C.估价目的D.估价过程【答案】C30、足阳明与足少阳经过A.肩胛部B.口唇C.咽部D.气街【答案】D31、在百分比法中,房地产状况调整系数应以()房地产状况为基准来确定。A.估价对象B.标准房地产C.市场上D.交易情况【答案】A32、某宗工业用地面积为 5000m2,容积率为 1.0,楼面地价为 800 元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地,容积率为 8.0,其中商业用途建筑面积占 40%,楼面地价为 3000 元/m2;居住用途建筑面积占 60%,楼面地价为1000 元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为()

11、万元。A.4000B.5900C.6800D.7200【答案】C33、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率,对其内涵的理解应是()。A.投资率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资,不确定因素多,故报酬率应低。反之,报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时,投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时,其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】D34、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时,临街宗地总价路线价()临街宽度。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.混合深度价格修正率【答案】B35、下列关于路线价法的表述中,不正确的

12、是()。A.路线价法实质是一种市场法,其理论依据与市场法相同,是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整,两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度,从中选取若干标准临街宗地求其平均价格【答案】D36、收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。A.预期未来收益B.预期收益能力C.预期价格高低D.预期价格涨落【答案】A37、下列引起房地产贬值的因素中,属于功能折旧的是()。A.写字楼层高偏低B.厂房受酸雨腐蚀C.住宅库存量过大D.在建工程基础不均匀沉降【答案】A38、国务院办公厅转发建设部等部

13、门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(2006 年 5 月 24 日国办发200637 号)规定,对空置()以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。A.1 年B.2 年C.3 年D.5 年【答案】C39、某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境,其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益,但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的()特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制【答案】C40、某在建工程规划建筑面积为 12400m2,土地使用期限为 40 年,从开工之日起计算。项目建设期为 2 年,建成后半年可全部出租,按可出租面积计算的月租金为 60 元/m2,可出租

14、面积为建筑面积的 65%,正常出租率为 90%,运营费用为有效毛收入的 25%。目前项目已建设 1 年,约完成了总投资的 60%。假设报酬率为 8%,折现率为 14%,则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为()万元。A.2281.83B.2474.60C.3798.30D.4119.18【答案】C41、某宗土地成本为 1000 万元,开发成本为 1500 万元,管理费用为 75 万元,销售费用为 35 万元,投资利润率为 12%,则开发利润为()万元。A.180.0B.300.0C.309.0D.313.2【答案】D42、神思难以集中专一,甚则神思恍惚,面色苍白无华,舌色不荣病机是A.心血不

15、足B.心阴不足C.心的阳气偏衰D.心血瘀阻【答案】A43、下列选项中,不属于影响房地产价格的周围环境因素的是()。A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.治安环境【答案】D44、肝“五声”归属于A.呼B.笑C.歌D.哭【答案】A45、在国有土地上房屋征收评估中,对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响。这一估价假设属于()。A.未定事项假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设【答案】B46、在路线价法中,“标准临街宗地”可视为比较法中的()。A.“交易实例”B.“可比实例”C.“收集交易实例”D.“建立价格可比基础”【答案】B47、收益法估价的典型对象是(),其净收益通常为租赁收入扣除

16、由出租人负担的费用后的余额。A.混合收益的房地产B.出租的房地产C.自用或空置的房地产D.自营的房地产【答案】B48、痉厥、抽搐、皮肤干燥、肌肤甲错,并有皮肤瘙痒或落屑等症状体现的病机是A.血燥生风B.血虚生风C.阴虚风动D.热极生风【答案】A49、经过大椎穴的经脉是A.足阳明经B.足太阳经C.手太阳经D.手少阳经【答案】A50、某估价机构于 2018 年 6 月 10 日至 20 日为某房地产抵债进行了评估,价值时点为 2018 年 6 月 15 日。因估价结果有争议,2018 年 8 月 15 日进行复估,则复估的价值时点为()。A.2018 年 6 月 15 日B.2018 年 8 月

17、15 日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日【答案】A多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、估价当事人包括()。A.注册房地产估价师B.估价师协会C.房地产估价机构D.估价委托人E.房地产经纪人【答案】ACD2、建筑物的功能折旧又称精神磨损,其原因主要是()。A.自然环境恶化B.消费观念变更C.设备陈旧落后D.城市规划改变 E 政府政策变化【答案】BC3、从房地产估价角度来说,一宗土地的空间范围包括()。A.地表B.地上空间C.地下空间D.权益空间E.区位空间【答案】ABC4、关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法,正确的有()。A.通常是未来开发

18、完成后的房地产状况所对应的价值B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值【答案】AD5、下列估价假设中,属于背离事实假设的有()。A.房屋已被查封,司法拍卖估价中假设其未被查封B.未进入被征收房屋内实地查勘,估价中对其内部状况进行的合理设定C.受专业能力限制,未对估价对象建筑安全进行专业鉴定,假设其是安全的D.估价对象已出租,征收估价中假设其无租约限制E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估,对可能的容积率等指

19、标进行的合理设定【答案】AD6、下列房地产抵押估价活动中,符合合法原则要求的有()。A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B.对已依法公告列入征收范围内的房屋,按抵押价值进行估价C.对已抵押房地产进行再次抵押估价,不扣除已抵押担保的债权数额D.对在建工程进行抵押估价,不扣除发包人已支付承包人的工程价款E.对划拨土地的房地产进行抵押估价,扣除相应的土地使用权出让金【答案】D7、下列关于交付估价报告的说法中,正确的有()。A.交付估价报告是房地产估价的基本程序B.估价报告需经内部机构审核C.估价报告只能由委托人签收D.在交付估价报告时,需在估价报告交接单上签收E.估价报告交给委托

20、人后,房地产估价程序即已结束【答案】ABD8、下列房地产抵押估价活动中,符合估价行为规范的有()。A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件,同时查验原件C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算,并在估价告中说明E.估价师在提供估价报考之前征求贷款银行对估价结果的意见【答案】ABD9、下列关于房地产估价本质的说法中,正确的有()。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差,但误差应

21、该在合理范围内E.房地产估价是一门科学也是一门艺术【答案】AD10、就收益性房地产而言,为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值,往往要求估价师对其净收益同时给出()。A.较乐观的估计值B.较保守的估计值C.过高的估计值D.过低的估计值E.最可能的估计值【答案】AB11、根据房地产获取收益的方式不同,收益法中的净收益测算包括()。A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法【答案】BD12、收集交易实例时应收集的交易实例信息包括()。A.成交价格B.议价时间C.成交日期D.交易方式E.交易目的【答案】ACD13、下列情况中会导致房地产价格下降的是()

22、。A.上调贷款利率B.严格控制房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.减免房地产持有环节的税收E.提高最低购房首付款比例【答案】AC14、下列与房地产有关的税种中,属于具有普遍调节功能税种的有()。A.企业所得税B.个人所得税C.印花税D.增值税E.契税【答案】ABCD15、评估一套单元式住宅的抵押估价,若未做特别说明,应包含在估价对象范围内的有()。A.二次装修时所铺的木地板B.可拆卸的水净化处理设备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆放在室内的沙发【答案】CD16、关于建筑物寿命的说法,正确的有()。A.利用年限法求取建筑物折旧时,建筑物的年龄应采用有效年龄,寿命应采

23、用经济寿命B.对建筑物进行更新改造可使建筑物的经济寿命长于其自然寿命C.建筑物的剩余经济寿命是其自然寿命减去有效年龄后的寿命D.建筑物的剩余自然寿命是其经济寿命减去实际年龄后的寿命E.建筑物的有效年龄与剩余经济寿命之和为建筑物经济寿命【答案】A17、下列房地产抵押估价活动中,符合估价行为规范的有()。A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件,同时查验原件C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算,并在估价告中说明E.估价师在提供估价报考之前征求贷款银行对估价结果的意见【答案】A

24、BD18、下列房地产特性中,决定房地产需要专业估价的特性有()A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【答案】AD19、中国目前的房地产权利主要包括()。A.所有权B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权E.永租权【答案】ABCD20、假设开发法评估待开发土地价值时,选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的()。A.区位B.用途C.档次D.周围环境E.建筑规模【答案】BC大题(共大题(共 1010 题)题)一、某宗房地产占地 2000m2,容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5 月通过出让方式取得的,出让年限是 40 年。建筑物是于 2010 年 11 月建成使用的,经济寿

25、命为 50 年。经调查,现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m2,同类建筑物重置价格是 1000 元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定,对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元,装修重置价格 30 万元,经济寿命 5 年;设备的重置价格 50 万元,经济寿命 15 年。残值率假设均为零,报酬率为 8%。求该房地产在 2013 年 5 月的市场价格。(10 分)【答案】二、某商场的建筑面积 6000m2,土地使用期限 40 年,从 2008 年 10 月 1 日起计,不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款,贷款金额 600 万元,贷款期限 10

26、 年,贷款年利率 6%(贷款期间贷款利率不变),每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成,现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知,现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款,房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格:一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。(10 分)【答案】(1)求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价

27、值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值(已抵押贷款余额/社会一般贷款成数)其他法定优先受偿款 1)2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则,在用收益法评估时,年净收益应采用较保守估计值 500 万元,收益期限为 40 年-5 年=35 年,利用公式:V=A/Y1-1/(1+Y)n,可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为:V=500/8%1-1/(1+8%)35=5827.28(万元)2)求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.061

28、0A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/(1+6%)7=455.08(万元)3)2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28(455.08/0.5)4917.12(万元)三、某旧厂房的建筑面积 26400m2,占地面积 12500m2,经分析,有下列两种可能的利用方案:方案一:改造为批发市场出租 10 年后转售,需补缴地价,取得40 年商业用地土地使用权,已知改造期为 1 年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金 3 元/m

29、2 天,可出租面积为建筑面积的 60%,运营费用率为 25%,根据调查,10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%,批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍,转售税费为转售价格的 7%,房地产报酬率为 7.5%。方案二:改扩建为公寓出售。需补缴地价,取得 70 年居住用地土地使用取,增加建筑面积 17600m2;预计改造期为1.5 年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元;在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为公寓售价的 3%;改造完成后即可完全售出,售价为每平方米建筑面积 8500 元;销售税费为售价的6%。根据调查,该厂

30、房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2,现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2,70 年期居住用地楼面地价为4000 元/m2;容积率每增加 0.1,商业用地楼面地价下降 5%,居民用地楼面地价下降 2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税,折现率为15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料,求取该旧厂房的市场价格(1 年按 365 天计)。【答案】假设开发法方案一:(旧厂房-批发市场)第一年净租金收益33652640060%(125%)1300.86(万元)开发完成后的价值 V1A/(Yg)1(1g)n/(

31、1Y)n/(115%)Vt/(1R)n1300.86/(7.5%2.5%)1(12.5%)10/(17.5%)10/(115%)1.6V1(17%)/(115%)118572.350.32V1V112606.39(万元)(改造期 1 年,出租期 10 年,11 年后才能转售)补地价45002640015001250010005 万元报课咨询电话:010-82326699/4008105999 建设工程教育网(),正保远程教育旗下品牌网站契税(补地价旧厂房价值 V0)4%400.20.04V0 改造建设成本及管理费用100026400/(115%)0.52461.87 万元营销费用=1300.8

32、60.5/(115%)0.75585.71 万元四、某写字楼为钢筋混凝土结构,层高 4.8m,没有电梯,建筑面积为30000m2,经济寿命为 60 年,有效经过年数为 3 年。经调查得知,现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m2(含装修、设备费),专业费为建筑安装工程费的 8%,管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%,销售费用为重新购建价格的 3%,年利率为 6%,建设期为 2 年,建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%,第二年投入 40%,各年年内均为均匀投入,销售税费为重新购建价格的 6.5%,投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等

33、损坏的修复费用为 35 万元;装修的重置价格为 500 万元,平均寿命为 5 年,已使用 3 年;设备的重置价格为 200 万元,平均寿命为 10年,已使用 3 年;残值率为零。由于该写字楼没有电梯,其出租率仅为 80%,月租金为 30 元/m2,但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼,则需要的电梯购置费用为 180 万元,安装费用为 60 万元;而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%,正常月租金为 32 元/m2,由于该写字楼的层高较正常层高要高,使其能耗增加,经测算,正常情况下每年需要多消耗 10000 元能源费;同时由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产

34、的报酬率为 8%。请计算该建筑物的现时价值。(12 分)【答案】(1)计算重新购建价格 C 总:方法一:首先,计算单价建筑安装成本:1200 元/m2;专业费用:12008%=96(元/m2);管理费用:(1200+96)3%=38.88(元/m2);销售费用:C3%;投资利息:(1200+96+38.88+3%C)60%(1+6%)1.51+(1200+96+38.88+3%C)40%(1+6%)0.51=88.93+0.2%C;销售税费:C6.5%;投资利润:(1200+96+38.88+3%C)35%=467.208+1.05%C;每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+

35、3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次,计算总价建安成本:120030000=3600(万元);专业费用:36008%=288(万元);五、某商场的建筑面积 6000m2,土地使用期限 40 年,从 2008 年 10 月 1 日起计,不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款,贷款金额 600 万元,贷款期限 10 年,贷款年利率 6%(贷款期间贷款利率不变),每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成,现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知,现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元

36、和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款,房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格:一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。(10 分)【答案】(1)求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值(已抵押贷款余额/社会一般贷款成数)其他法定优先受偿款 1)2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市

37、场价值抵押目的估价遵循谨慎原则,在用收益法评估时,年净收益应采用较保守估计值 500 万元,收益期限为 40 年-5 年=35 年,利用公式:V=A/Y1-1/(1+Y)n,可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为:V=500/8%1-1/(1+8%)35=5827.28(万元)2)求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/(1+6%)7=455.08(万元)3)2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28(455.08/0.5)4917.12(万元)六、某宗

38、出租的房地产,建筑面积为 40000m2,容积率为 4,土地使用期限为40 年,自 2005 年 10 月 1 日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构,于 2007 年 10 月 1 日建成,可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知,2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2,年平均空置率为 20%,平均每月除税费外的运营费用为 30 万元,出租人承担的税费约占租金收入的 8%,该房地产现时土地单价为 2100 元/m2,土地报酬率为 8%,建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。(8 分)【答案】具体计算

39、过程如下:(1)总有效毛收入:A=400000.7(120)4012=1075.2(万元);(2)总运营费用:C=3012+1075.28%=446.02(万元);(3)年净收益:a=AC=1075.2446.02=629.18(万元);或 a=40.7(120%)4012(18%)3012=629.18(万元);(4)土地总价:L=40000/42100=2100(万元);(5)年土地净收益:aL=21008%/11/(1+8)40-5=180.19(万元);(6)年建筑物净收益:aB=aaL=629.18180.19=448.99(万元);(7)建筑物总价:B=448.99/10%11/(

40、1+10)405=4330.13(万元);(8)房地产价值:V=L+B=2100+4330.13=6430.13(万元)。七、某幢写字楼,土地面积 4000,总建筑面积为 9000,建成于 2002 年10 月 1 日,土地使用权年限为 2007 年 10 月 1 目2047 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为 5000 元/,建筑物重建成本为 3000 元/,建筑物自然寿命为 60 年,有效年龄为 10 年。其他的相关资料如下:(1)门窗等损坏的修复费用为 3 万元,装修的重置价格为 82.5 万元,平均寿命为 5 年,有效年龄为 4 年,空调系统功能落后,必须

41、更换,旧系统已提折旧 80 万元,拆除该空调费用为 10 万元,可回收残值 30 万元,重新构建价格(不含安装费)为 130 万元,安装新的空调系统的费用为 8万元,除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。平均寿命为 15 年,经过年数为 9 年。(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差,导致与同类写字楼相比,每月增加能耗 800 元。(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产,区域环境受到一定的污染,租金将长期受到负面影响,预计每年租金损失为 7 万元。(4)该类写字楼的报酬率为 10%,银行贷款年利率为 5%,土地报酬率为 8%。(5)假设除空调以外,残值率均为零。试求该写字楼

42、于 2017 年 10月 1 日的折旧总额和现值。【答案】八、某幢写字楼,土地面积 4000,总建筑面积为 9000,建成于 2002 年10 月 1 日,土地使用权年限为 2007 年 10 月 1 目2047 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为 5000 元/,建筑物重建成本为 3000 元/,建筑物自然寿命为 60 年,有效年龄为 10 年。其他的相关资料如下:(1)门窗等损坏的修复费用为 3 万元,装修的重置价格为 82.5 万元,平均寿命为 5 年,有效年龄为 4 年,空调系统功能落后,必须更换,旧系统已提折旧 80 万元,拆除该空调费用为 10 万元,

43、可回收残值 30 万元,重新构建价格(不含安装费)为 130 万元,安装新的空调系统的费用为 8万元,除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。平均寿命为 15 年,经过年数为 9 年。(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差,导致与同类写字楼相比,每月增加能耗 800 元。(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产,区域环境受到一定的污染,租金将长期受到负面影响,预计每年租金损失为 7 万元。(4)该类写字楼的报酬率为 10%,银行贷款年利率为 5%,土地报酬率为 8%。(5)假设除空调以外,残值率均为零。试求该写字楼于 2017 年 10月 1 日的折旧总额和现值。【答案】九、为

44、评估一套建筑面积为 75m2 的酒店式公寓 2016 年 9 月 30 日的市场价格,选取了三个可比实例,有关资料如下:(1)可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率 2016 年 6 月 30 日为 1 美元等于 6.61 元人民币,2016 年 9 月 30 日为 1 美元等于 6.65 元人民币;人民币与港币的市场汇率2016 年 7 月 31 日为 1 元人民币等于 1.20 元港币,2016 年 9 月 30 日为 1 元人民币等于 1.226 元港币。试利用上述资料估算该公寓 2016 年 9 月 30 日用人民币计价的市场价格。【答案】(1)建立比较基础可比实例 A

45、1)建筑面积60m2/0.7283.33m22)房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值112 万元3.5 万元108.5 万元可比实例 B1)统一计价单位6.6116.5 万美元109.065 万元人民币2)统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费)109.065 万/(17%)117.274 万元人民币可比实例 C1)统一计价单位115 万元港币1.295.833 万元人民币(解释:因为价格变动指数是以人民币为基准的,取实际成交日的汇率)一十、某旧厂房的建筑面积 26400m2,占地面积 12500m2,经分析,有下列两种可能的利用方案。方案一:

46、改造为批发市场出租 10 年后转售,需补缴地价,取得 40 年商业用地土地使用权,已知改造期为 1 年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金 3 元/m2天,可出租面积为建筑面积的 60%,运营费用率为 25%,根据调查,10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%,批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍,转售税费为转售价格的 7%,房地产报酬率为 7.5%。方案二:改扩建为公寓出售。需补缴地价,取得 70 年居住用地土地使用取,增加建筑面

47、积 17600m2;预计改造期为1.5 年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元;在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为公寓售价的 3%;改造完成后即可完全售出,售价为每平方米建筑面积 8500 元;销售税费为售价的6%。根据调查,该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2,现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2,70 年期居住用地楼面地价为 4000 元/m2;容积率每增加 0.1,商业用地楼面地价下降 5%,居住用地楼面地价下降 2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税,折现率为15%,改造建设成

48、本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料,求取该旧厂房的市场价格(1 年按 365 天计)【答案】假设开发法方案一:(从旧厂房到批发市场)从第 211年,每年逐年递增的净租金,第 11 年的出售价格第一年净租金收益33652640060%(125%)1300.86(万元)开发完成后的价值V1A/(Yg)1(1g)n/(1Y)n/(115%)Vt/(1R)n1300.86/(7.5%2.5%)1(12.5%)10/(17.5%)10/(115%)1.6V1(17%)/(115%)118572.350.32V1V112606.39(万元)(改造期 1 年,出租期 10 年,11年后才能转售。)补地价45002640015001250010005 万元契税(补地价旧厂房价值 V0)4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/(115%)0.52461.81 万元营销费用1300.860.5/(115%)0.75585.71 万元旧厂房的价值 V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83(万元)

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