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1、一期底商促销及招商方案一期底商促销及招商方案广东丰顺锦江美景城广东丰顺锦江美景城一期底商促销及招商方案一期底商促销及招商方案20062006 年年 1212 月月一、背景一、背景一期住宅一期住宅 300300 余户交房基本完成，多数业主赶在年前进行装修，争取年后余户交房基本完成，多数业主赶在年前进行装修，争取年后入住。提供给此部分群体满足日常生活需要的社区配套商业应该相应跟上，此入住。提供给此部分群体满足日常生活需要的社区配套商业应该相应跟上，此时，一期底商推出时机已到。在新区商业氛围不成熟的大环境下，怎样快速消时，一期底商推出时机已到。在新区商业氛围不成熟的大环境下，怎样快速消化一期底商，盘
2、活资金，是本阶段的重中之重。化一期底商，盘活资金，是本阶段的重中之重。针对项目地处新区，商业环境冷清的情况，必须运用切实有效的促销活动针对项目地处新区，商业环境冷清的情况，必须运用切实有效的促销活动及招售并举的方式，在短时间内去化一期底商迅速回笼资金，并以此带动二期及招售并举的方式，在短时间内去化一期底商迅速回笼资金，并以此带动二期遛房的顺利推出。遛房的顺利推出。二、客群分析二、客群分析有意向购买商铺的客群有：大部分是有外地收入的本地人、本地自营生意有意向购买商铺的客群有：大部分是有外地收入的本地人、本地自营生意人以及一部分公务员。本阶段商铺促销方案应该重点针对此部分群体进行展开。人以及一部分
3、公务员。本阶段商铺促销方案应该重点针对此部分群体进行展开。三、商铺发展抗性三、商铺发展抗性1 1、项目周围配套设施不成熟；、项目周围配套设施不成熟；2 2、项目对面丰顺中学半封闭管理，项目对面丰顺中学半封闭管理，校内社区商业配套成熟，校内社区商业配套成熟，分流店面消费群体；分流店面消费群体；3 3、项目一期底商单价高，银行按揭较难办；、项目一期底商单价高，银行按揭较难办；4 4、一期住宅业主尚未完全入住，店面消费群体较薄弱；、一期住宅业主尚未完全入住，店面消费群体较薄弱；5 5、新区商业氛围不成熟。、新区商业氛围不成熟。四、经营业态四、经营业态 1 1、业态选择、业态选择根据项目地处新区以及商
4、铺主要服务一期住宅业主的策略，根据项目地处新区以及商铺主要服务一期住宅业主的策略，选择业态主要把握以选择业态主要把握以下几点原则：下几点原则：项目地处新区，商业氛围冷清，目前尚无租金市场；项目地处新区，商业氛围冷清，目前尚无租金市场；主要为本地较知名较有实力的自营小百货商家；主要为本地较知名较有实力的自营小百货商家；适当考虑专业化商街模式（如建材、家具等）适当考虑专业化商街模式（如建材、家具等）；消费对象为项目一期住宅人群以及居住在新区的居民；消费对象为项目一期住宅人群以及居住在新区的居民；根据以上三点，本项目经营业态主要为：根据以上三点，本项目经营业态主要为：（1 1）沿街主力店）沿街主力店
5、主要设置在沿街的店面，主要设置在沿街的店面，如如 3#3#、5#5#的底商。的底商。亮点在于引进专业餐饮商家亮点在于引进专业餐饮商家（丰（丰顺当地较少有成规模的餐饮机构）顺当地较少有成规模的餐饮机构）、实力较雄厚的超市连锁、药店连锁、建材超、实力较雄厚的超市连锁、药店连锁、建材超市或家具超市等，形成区域亮点，增加项目吸引力；一方面可以提升整体商业市或家具超市等，形成区域亮点，增加项目吸引力；一方面可以提升整体商业品质，形成市场影响力；另一方面能够有效创造新区的租金市场以及提升商铺品质，形成市场影响力；另一方面能够有效创造新区的租金市场以及提升商铺的租金水平。的租金水平。（2 2）内街便利店）内
6、街便利店主要设置在面向小区的店面，引进本地自营的中型小百货商家，如理发店、主要设置在面向小区的店面，引进本地自营的中型小百货商家，如理发店、电信缴费网点、裁缝店、早餐电信缴费网点、裁缝店、早餐/夜宵店等，方便小区居民的日常生活需求。夜宵店等，方便小区居民的日常生活需求。2 2、招商方式、招商方式由于项目地处新区，商业氛围不成熟，商铺尚无租金市场，如果以常规的由于项目地处新区，商业氛围不成熟，商铺尚无租金市场，如果以常规的收取租金方式招商，效果不明显，甚至可能造成商铺冻结的情况。因此，在目收取租金方式招商，效果不明显，甚至可能造成商铺冻结的情况。因此，在目前新区商业冷清的大环境下，要进行项目一期
7、底商的招商，必须适当运用优惠前新区商业冷清的大环境下，要进行项目一期底商的招商，必须适当运用优惠政策以吸引商家的关注并促进其进驻。政策以吸引商家的关注并促进其进驻。考虑到实际情况，一期底商租金控制在考虑到实际情况，一期底商租金控制在 10-2010-20 元元/之间。之间。（1 1）预交保证金，免租半年。）预交保证金，免租半年。1 1、商家只需要预先交纳、商家只需要预先交纳 3000-50003000-5000 元之间的进驻保证金，免收租金半年。元之间的进驻保证金，免收租金半年。2 2、半年后，商家每三个月交纳一次租金及管理费。、半年后，商家每三个月交纳一次租金及管理费。3 3、如果进驻商家交
8、纳保证金时一次性交纳半年租金，则免租期延长至一年。、如果进驻商家交纳保证金时一次性交纳半年租金，则免租期延长至一年。4 4、租赁合同到期后，商家如不继续租用，可终止合同，开发商全额退还保证、租赁合同到期后，商家如不继续租用，可终止合同，开发商全额退还保证金。金。5 5、合同期未满，如果商家要退租，开发商退还其交纳的余下部分租金，保证、合同期未满，如果商家要退租，开发商退还其交纳的余下部分租金，保证金作为违约金归开发商所有，不予退还。金作为违约金归开发商所有，不予退还。（2 2）一次性交纳租金，免租一年。）一次性交纳租金，免租一年。1 1、商家一次性交纳、商家一次性交纳 3 3 年租金，从第四年
9、起，免收一年租金及半年管理费。年租金，从第四年起，免收一年租金及半年管理费。2 2、一次性交纳租金的商家，享有优先挑选一间备选商铺位置的资格。、一次性交纳租金的商家，享有优先挑选一间备选商铺位置的资格。3 3、租赁合同最少年限为、租赁合同最少年限为 5 5 年。年。3 3、经营方式、经营方式（1 1）返租经营）返租经营购买商铺的业主拥有商铺产权，但不直接进行自主经营，签订合同，全权委购买商铺的业主拥有商铺产权，但不直接进行自主经营，签订合同，全权委托开发商经营管理，业主只收取每年相应的投资回报金额，则开发商拥有约定托开发商经营管理，业主只收取每年相应的投资回报金额，则开发商拥有约定年限里的商铺
10、经营权、管理权及收益权。年限里的商铺经营权、管理权及收益权。（2 2）自主经营）自主经营由购买商铺的业主自行经营店面，自负盈亏，定期交纳商铺管理费。由购买商铺的业主自行经营店面，自负盈亏，定期交纳商铺管理费。五、促销方案五、促销方案（一）购铺提前返还投资收益方案（一）购铺提前返还投资收益方案推广主题：推广主题：旺铺抢购，提前收益。旺铺抢购，提前收益。时间：时间：20072007 年年 1 1 月起月起策略：策略：用提前返还购铺业主前三年的投资回报收益的方式，即隐性降价，用短用提前返还购铺业主前三年的投资回报收益的方式，即隐性降价，用短期的资金回报吸引意向客户的购买。期的资金回报吸引意向客户的购
11、买。前提：前提：1 1、购买商铺的业主必须与开发商签定返租合同购买商铺的业主必须与开发商签定返租合同，经营方式为返租经营。，经营方式为返租经营。（详（详细方式见上“经营方式”细方式见上“经营方式”）2 2、预先估计商铺投资回报率。预先估计商铺投资回报率。假定投资回报年限为三年，假定投资回报年限为三年，商铺总售价为商铺总售价为 M M。根根据投资回报率依次为第一年据投资回报率依次为第一年 4%4%、第二年、第二年5%5%、第三年、第三年6%6%，则前三年的投资，则前三年的投资回报收益：回报收益：4%M4%M、5%M5%M、6%M6%M。3 3、本司与开发公司确定一次性抵扣的投资回报收益额度。本司
12、与开发公司确定一次性抵扣的投资回报收益额度。4 4、本司销售部确定一期底商本阶段推出的备选店面位置，其中本司销售部确定一期底商本阶段推出的备选店面位置，其中3#3#、5#5#楼底商楼底商来访者较多，可适当考虑。来访者较多，可适当考虑。主要流程：主要流程：事宜事宜传达促销信息传达促销信息执行单位执行单位本司本司备注备注从来访客户、致电、从来访客户、致电、DMDM 通知详细促销信息通知详细促销信息此环节也可考虑：此环节也可考虑：抽奖赠送的金额直接在售抽奖赠送的金额直接在售业主领取过年红包业主领取过年红包本司、美景本司、美景价里一次性抵扣，价里一次性抵扣，即隐性打折，即隐性打折，无须另外增无须另外增
13、加促销费用，利于资金流通。加促销费用，利于资金流通。（三）以租代售促销方案（三）以租代售促销方案推广主题：推广主题：预付定金，旺铺归您！预付定金，旺铺归您！时间：时间：20072007 年年 1 1 月起月起策略：策略：用以租代售的方式，主要是针对经营户的销售，降低其经营门槛，促进用以租代售的方式，主要是针对经营户的销售，降低其经营门槛，促进其快速下定。其快速下定。前提：前提：1 1、本司与开发公司确定一期商铺租金，本司与开发公司确定一期商铺租金，目前尚无租金市场，目前尚无租金市场，租金按老区市场价租金按老区市场价预估，定价不宜过高。预估，定价不宜过高。2 2、本司确定一期底商本阶段推出的备选
14、店面位置，其中本司确定一期底商本阶段推出的备选店面位置，其中 3#3#、5#5#楼底商来访者楼底商来访者较多，可适当考虑。较多，可适当考虑。主要流程：主要流程：事宜事宜传达促销信息传达促销信息意向客户下定金意向客户下定金业主签订租赁合同业主签订租赁合同执行单位执行单位本司本司备注备注从来访客户、致电、从来访客户、致电、DMDM 通知详细促销信息通知详细促销信息本司、美景本司、美景付总房款的付总房款的 40%40%作为购房定金作为购房定金美景美景合同期约为一年至三年，合同期约为一年至三年，一次性付清一年租一次性付清一年租金。金。期限为一年至三年。期限为一年至三年。业主自主经营商铺，业主自主经营商
15、铺，自自负盈亏，定期交纳商铺卫生费。负盈亏，定期交纳商铺卫生费。租赁合同期满后客户如有意购买此商铺，租赁合同期满后客户如有意购买此商铺，则则业主自主经营业主自主经营美景美景业主签定购房合同业主签定购房合同本司、美景本司、美景可交纳剩余房款可交纳剩余房款（总房款减去定金和已交租（总房款减去定金和已交租金），并与开发商签订正式购房合同。金），并与开发商签订正式购房合同。终止租赁合同终止租赁合同美景美景若客户无意购买，若客户无意购买，则开发商向客户返还开始则开发商向客户返还开始交纳的购房定金。其中租金不予退还。交纳的购房定金。其中租金不予退还。结束语结束语以上是本司对锦江美景城一期底商的促销及招商方案，由于时间仓促，尚以上是本司对锦江美景城一期底商的促销及招商方案，由于时间仓促，尚有需要改进之处，请见谅！更深层次的具体执行方案，在本方案提交之后，由有需要改进之处，请见谅！更深层次的具体执行方案，在本方案提交之后，由现场项目总监与美景公司上级领导进一步商讨并最终确定，谢谢！现场项目总监与美景公司上级领导进一步商讨并最终确定，谢谢！企划部企划部2006-12-212006-12-21