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1、产业地产专题产业地产专题前瞻产业研究院二零一八年六月产业地产三大发展路径 如何解决盈利难题？2011 年，曾被称为“产业地产元年”，至今已经过去了7 年，伴随着蛇口工业区的第一炮的打响，我国的产业地产也已经发展了39年。面对如此多的产业园区，目前都有哪几种发展路径呢?主要有以下三种发展模式。模式一：模式一：产业新城产业新城运营运营第一类是以华夏幸福为代表的产业新城运营商，运用 PPP 模式，通过土地一二级联动开发、提供区域发展的综合解决方案，目前已成功在中部区域和珠三角区域落子，国际化布局与资本干预产业创新进1一步加速，打造产业小镇，成功抢单 PPP 资产证券化，战略驱动属性很强的华夏幸福战车
2、仍快速行驶在既定的产业新城路径之中。与其他两种模式有显着不同，产业新城模式是真正站在区域发展的角度上的综合衡量，它不仅仅需要运营商园区的产业引入运营能力，更多的涉及到城市规划能力、产业规划能力，在城市发展早期代替政府大量垫资投入城市基础建设，同时自建招商团队整合国内外资源，解决产业导入问题，提供从城市前期规划、城市基础建设、产业导入集聚、产业运营服务等一揽子工程，完全减轻了很多地方政府的资金困境、招商困境等。模式二：产业投资2第二类是以张江高科为代表的产业投资商。张江高科，上海国资委下属企业，作为推动上海张江高科技园区发展的重要载体，核心特点在于其“新三商战略”即科技地产商、产业投资商和创新服
3、务商，从这个战略定位就可以看出张江高科从单纯的地产开发向产业投资服务的身份转变。转型 3 年之后，张江高科投资收益超过地产营业利润，也向整个行业展现了从“赚物业的钱”向“赚产业成长的钱”的转变是完全可行的。此外，作为地产开发商来做产业投资的优势在于，可以以“房权换股权”，加强产业投资和资产经营联动，以投资上海微电子2.2 亿元为例，成熟壮大的上海微电子带动了园区配套产业的发展，提升了园区产业链的发展水平、进而赚取园区运营以及后期增值利润。模式三：产业开发3第三类是以亿达中国为代表的产业开发商。采用传统的产业园开发模式，主要业务为商务园区开发、商务园区运营、物业管理、工程建设。截止到 2016
4、年，亿达委托管理项目 22 个，运营管理面积达236 万平米。传统产业地产开发与住宅开发类似，前期大量的资金沉淀，往往拖累企业资金状况，对于传统的产业地产商而言更是如此，重资产操作往往难以为继。经历负债率居高不下的困境之后，亿达围绕着在长期以来形成的“软件”+“信息技术服务”品牌优势，开始轻重资产并行的战略布局。另外，中民投的入主助推了亿达中国的进一步发展，前者丰富多元的业务板块，尤其是产业与资本的方面，与亿达自身的园区运营管理经验与客户资源相嫁接，有效突破了过往亿达二级开发运营的既有瓶颈，拓展了很强的战略纵深。盈利多靠房地产我国目前产业园区发展如火如荼，但产业园的开发周期长，前期投入特别巨大
5、，且受政策等方面的影响较大，能否盈利成为考验企业成败的关键。4虽然产业园以产业为依托，但在企业的账本中，多数盈利的大头还是来自园区内的卖房子的收入。比如，位于上海科技创新前沿的上海张江高科技园区开发股份有限公司，最近两年的业绩就出现了明显的下滑。其年报显示，20142016 年的收入分别为 30.0 亿元、24.2 亿元、20.9 亿元，主要原因在于房地产销售业务的萎缩。2015 年，张江高科房地产销售收入为 13.1 亿元，占总收入比例为 56.5%，2016 年，房地产销售收入降到了 8.6 亿元，占总收入的比例降到了 41.0%。宏泰发展最近几年的物业销售收入均高于土地开发项目产生的收益
6、，2016 年，宏泰发展总收益为 19.65 亿元，而住宅、商业房屋销售收益约为 9.9 亿元，占总收入的比例为 50.4%。业绩仍依赖物业出售的企业，受市场调控等政策的影响也比较大。2017 年，由于北京市相关政策的收紧，影响了许多企业的房地产销售收入，坤鼎集团 2017 年上半年的营业收入从去年上半年的5 亿元降至今年上半年的1.3亿元，净利润由7107万元回降到了2764万元;情况与之相似的南京高科，营业收入及净利润也出现了大幅度下滑。资深研究员表示，从盈利角度看，企业需要积极考虑一些新的内容。如果产业的协同发展效果不好，或者没有形成产业集群，就会对此类企业有较大的影响，往往各产业的进入
7、是孤立的。后续在盈利方5面，一方面要积极争取各类政策，包括科技部门和商务部门的政策支持，让企业的投资税费成本更低，另外就是要积极做品牌，形成市场认同感，也有利于产业园各类企业的入驻。除了房地产销售外，产业园区后期的运营管理所带来的利润也是主要收入之一，包括园区物业出租获取的利润，企业孵化和股权投资获取的利润，园区提供公用事业服务等获取的利润。对于一些发展较为成熟的企业来说，租赁业务带来的收入已成为其主要收入来源。比如浦东金桥，2016 年租赁收入为 11.9 亿元，占总收入比例高达 81.0%。张江高科 2016 年租赁收入为 6.5 亿元，占总收入比例也达到了 31%。但对于中电光谷这种快速扩张且以地产销售作为主要收入的企业来说，租赁收入占比不高，中电光谷2016年租赁收入为8377万元，占到总收入比重为 3.3%。张江高科则把针对高科技企业的股权投资作为发展重点。张江高科总经理葛培健曾公开表示，张江高科已经逐步改变了之前以工业地产开发运营为主导的“高投资、重资产、慢周转”模式，正在向“股权化、证券化、品牌化”转型。目前的战略是打造“科技投行”，重点围绕“互联网+”、工业 4.0、人工智能、生物医药、智能医疗、6健康服务、科技金融等领域，实施从天使、VC、PE 到产业并购，覆盖科创企业全生命周期的投资链布局。7