万科物业人力资源.docx

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1、万科物业人力资源随着万科地产在全国各地的快速发展，集团物业系统的管理面积随之 快速增加，截止2003年年末已经达到703. 9万平方米，作为劳动密集型 的物业管理企业，物业系统的从业人员也急剧增加，截止2003年年末已 经达到了 5760人。作为服务性行业的物业管理企业，一线员工服务将直 接转化成为业主的满意度，而服务存在一线即时生产与即时消费的特性， 所以如何控制与提高一线员工的工作方法与工作积极性尤为重要，而规范 化的人力资源管理是提高一线人员工作方法与积极性的重要内容。一、现阶段集团物业系统人力资源管理存在的问题：1、物业系统管理面积与从业人员增长情况：物业系统管理面积（单位：平米）30

2、%36%30%30%36%30%物业系统从业人员数量（单位：人）31%26%26%以上数据按每年30%的管理面积增长速度计算，截止2005 年年末物业系统预测人数将达到9145人，随着人员数量的增加，管理跨 度、管理难度将进一步增大，而目前物业系统的人力资源管理工作处于各 公司各自发展的状态，这种管理方法会制约物业系统的整体发展。31%4、薪酬福利规范化方案制定46月5、对各地物业公司部分人事制度提出改善建议，对因成本问题需要 逐步改善的制订整改计划4-8月6、物业系统劳动生产率提升方法研讨4-8月7、物业系统HR审计、规范化方案落实情况验证长期8、物业系统HR人员培训长期第三阶段规范培训与考

3、核体系，加强员工关系管理1、提炼业务管理与服务方法精华，并逐步加入各公司入职培训中9-11 月2、考核体系研讨及推行9-12 月3、BSC模版制作与逐步应用 9-12 月4、各地员工激励措施研讨与改进9-12 月5、员工关系管理方法与流程9To月以上具体内容及目标会根据前期各地物业公司提供的原始数据进行改 进与调整。集团物业人力资源工作小组二零零四年二月三日亲爱的朋友，上文已完，为感谢你的阅读，特附加送另一篇村村级党建工作的调查报告一、主要做法（一）完善了村级党组织设置。按照有关文件规定，有党员某某余人以上的可以设立党的总支。乡村 “一撤三并”之后，设立党总支的条件已基本成熟。某某县某某乡某某

4、村 率先一步，在探索农村建设中，全乡某某个村除某某村、某某村、某某村、 猛正村、某某村（因党员不足某某人）之外全部设立了党总支，以片区划 片联合建立了党支部，按照党员特点、主导产业和片区发展需要成立了党 小组，在党小组内挂牌成立了党员中心户，作为党小组开展活动的阵地， 建起了村级“党总支一一党支部一一党小组一一党员中心户”的功能型党 组织设置模式。在党小组的设置上，既充分体现了产业特点，又最大限度 地考虑到党员发挥“双带”作用的能力，实行支部范围内跨片区按不同功能确定主攻方向组建、命名党小组。如成立片区活动监督党小组、政策宣 传及纠纷调解党小组、甜椒丰产栽培党小组、魔芋防病丰产栽培党小组、 市

5、场营销党小组等。在党组织人员安排上，村主任兼任党总支书记，支部 书记由总支委员或党员村干部兼任，支部委员和党小组长从优秀片区理事 长或理事中选配。据统计，该乡成立了某某个总支某某个支部某某个党小 组，基层组织机构十分健全。（二）发挥了无职党员的作用。“党员政治上的先进性、组织上的纯洁性和行为上的示范性”如何体 现通过调查全乡实施的“先锋工程”不难发现，无职党员找到了发挥作用 的舞台。（三）推进了民主政治建设。党的十七大报告指出：“党内民主是党的生命，对人民民主具有重要 的示范和带动作用”，“从改革体制机制入手，建立健全充分反映党员和 党组织意愿的党内民主制度”。某某乡某某村开展“一主两翼”的村

6、级民 主政治建设是发扬党内民主的具体体现。议事恳谈会是民主的核心。某某村由下老鼠、某某寨、某某、某某寨、 某某寨五个组合并而成。最初并村时，由于矛盾交织，问题众多，干群关 系紧张，村支部采取议事恳谈会的形式，把村内的一切事务交由村民自己 议定，充分体现人民当家作主的愿望。结果是村“两委”与村民之间得到 了沟通交流。“一主两翼”活动架起了干部与群众的连心桥，化解了矛盾，密切了 党群、干群关系，为党的基层民主政治建设开辟了一条新路。（四）突出了经济建设这个中心。调查表明，各地在党的建设上不是空对空，不是做表面文章，不搞一 些华而不实的政治作秀，而是紧紧以经济建设为中心抓党建，抓好党建促 进经济的发

7、展。某某乡某某村以解决群众的住房为突破口抓党建，大力推进农村城镇 化，由此推动农业结构大调整。在村委会办公楼周围建起了一个长某某公 里的小集镇，场平近某某万元都是村集体投资，达到了 “三通一平”，现 已有某某户入住，初步形成了新型农村村庄的雏形。该村党支部不失时机 地引导农民调整产业结构，带领老百姓种烤烟某某亩，亩平收入达某某元 以上；发展林下养鸡某某只，月收入某某元以上。二、问题探析（一）年轻党员发展不够。调查发现，全乡存在党员年龄老化、思想僵化、文化素质偏低的现状。 以某某村为例，某某年底，在册农村党员某某名，其中某某岁以上的某某 名，占某某。有一部分党员思想僵化、墨守成规，没有开拓创新精

8、神， 绝大多数是初中文化程度，高中、大专的偏少。因而导致党员综合素质偏 低，缺乏发展经济的头脑，更不用说发挥“双带”作用。老党员虽然在不 同历史时期作出了一定的贡献，但在新的历史条件下发挥作用恐怕力不从 心。现今农村许多年轻人外出打工，在村务农的有些年轻人对党组织缺乏 认识，甚至有极个别村党组织负责人害怕发展年轻党员抢占了自己的位子, 致使年轻党员发展缓慢。随着经济全球化的步伐加快，高新技术产业的快 速发展，农业科技含量逐步提高，农业的竞争压力增大，这给农村党员发 挥先锋模范带头作用提出了新的难题，产生了新的考验，对党员的素质提 出了更高要求。因此，发展年轻党员，培养党员接班人就成了农村基层党

9、 组织最紧迫最急需的任务。（二）党内活动开展不够。调查发现，有的村总支（支部）有机构、有制度、有阵地和活动室， 但开展活动很少。即便是开展活动，也就是“七一”期间培训一至两天， 平时很少组织农村党员学理论、学技术、学文化，党员除了交纳党费外， 与普通群众没有多大区别，更不用说发挥先锋模范作用。由于党内的活动 开展少，党员缺少知情权、参与权、监督权、决策权，党内不可能形成民 主的氛围，容易造成以党代政、以言代法、以权谋私。长此以往，以村总 支（支部）为核心的党组织，在老百姓的心中就缺乏凝聚力、向心力和号 召力，普通党员不理解，不配合，党组织缺乏威信，思想难以统一，抓经 济建设就等于一句空话。（三

10、）班子的作用发挥不够。村级党组织是农村基层政权的核心，她在经济社会发展、促进社会全 面进步、在三个文明建设中有着举足轻重的地位。如何体现“三个代表” 的要求，村级党组织班子最为关键，因为他们的工作直接涉及到千家万户 的农民。实践证明，基层党组织班子作用发挥好，战斗力强，一个地方的 经济就发展快，反之亦然。调查中发现，有的村级党组织班子力量整体不 强，综合素质偏低，只安于现状，守摊子；有的村级党组织班子不团结， 拉山头，搞内耗，只琢磨人，不琢磨事，无心发展经济；有的村级党组织 小有成绩就沾沾自喜，裹足不前，缺乏开拓进取精神；有的村级党组织缺 乏民主的氛围，搞家长制，一言堂，个人意志凌架于组织之上

11、。三、几点建议（一）实施“三培工程”。“三培”就是把党员培养成能人，把能人培养成党员，把能人党员培 养成村干部。2、把能人培养成党员。在社会经济发展过程中，农村有一部分年富 力强的同志，他们头脑灵活，思维敏捷，务工经商有道，发家致富有方， 本领和能力强，有进取精神，在一方能率先致富。这一部分经济能人本身 有强烈的竞争意识，不甘落后，成为经济上的先进之后，很想成为政治上 的先进，只要正确引导就能成为党组织的有生力量。3、“把能人党员培养成村干部”，能人党员可能在一个小区域内能 够达到政治上的先进性、思想上的纯洁性和行为上的示范性。但有的同志 可能能力和水平没有发挥到极限，还可为全体村民谋点大事。

12、这就要求村 级党组织要有识才的慧眼，善于发现人才；用才的肚量，不怕别人抢位子, 把年轻有为的能人党员多安排到重要岗位历炼，使之不断走向成熟，适时 地加以重用。（二）发展村集体经济。调查表明，凡是村集体经济殷实的村，村级党组织就充满活力，党组 织的战斗堡垒作用发挥就越好。村集体经济壮大了可以解决村组干部工资, 可以解决办公经费，可以兴办公益事业，可以解决部分群众就业。若兴办 农产品加工企业，形成产、供、销一条龙的服务型村办企业，让老百姓得 到较多实惠，党群、干群关系就更加融洽。“发展才是硬道理”，只有经 济发展了，村集体有了经济实力，基层党组织的各项工作才能正常开展起 来。（三）支部建在产业链上

13、。计划经济时代，支部建在村级，的确起到过十分重要的作用。市场经 济的确立，“一撤三并”之后，村的地域范围扩大，党员人数增多，党员 的流动性增强，仅靠一个支部是很难把党的政策传达到千家万户，更不用 说开展支部生活，（比如一位某某多岁的老党员要他步行几十里山路参加 一个会议是很难做到的）。各地经济条件不同，调整产业的主攻方向不同, 把村里党员集中到一起研究经济，恐怕思想难统一，效果也欠佳。这些不 利因素，使我们探讨支部的建设上应多一些理性思考。某某乡把支部建在 产业链上，村级改设党总支值得借见。根据相同地域、相同产业单独设立 支部或联合支部。这种支部的建制，更好地突出了以经济建设为中心，可 有效地

14、发挥党支部的作用。由于党员家庭发展的产业趋同，他（她）们可随 时随地聚在一起交流思想，切磋农业技艺，发挥“双带”作用。同时在年 轻党员的发展上，支部对年轻人的一言一行最了解，因而最容易选准苗子。 党员开展活动也比方便，容易组织人员，收到实效。（四）重视基层党组织班子建设。26% 26%2、物业系统顾客满意度调查数据：物业系统顾客满意度由2002年81%下降为2003年75%,服务存在一 线即时生产与即时消费的特性，顾客满意度的下降体现出员工管理方面的 问题。3、物业系统员工满意度调查数据：物业系统员工满意度由2002年的4. 02降低为2003年的3. 55,同时 在开放式问题中提出多项物业管

15、理系统中人力资源管理的尖锐性问题。4、现阶段物业系统人力资源工作出现的问题：A、天津物业公司安全员集体罢工事件反映出物业公司员工管理方面 问题；B、各地物业公司因成本原因社保不规范，因此产生的纠纷及法律问 题时有出现，法律风险高；C、集团VPS检查结果集中反映出各地物业公司的人力资源管理薄弱 问题；D、随着地产公司高速发展，物业系统对重要岗位的管理人员需求量 明显增加，但因为物业系统的人力资源规划、培养方法不明确，造成大部分物业公司重要岗位符合需 求的管理人员匮乏。二、成立集团物业人力资源工作小组规范物业系统人力资源管理工作：根据以上情况，为保障物业系统的可持续发展，集团成立物业人力资 源工作

16、小组，用以规范物业系统的人力资源管理工作。组长：集团人力资源总监解冻副组长：集团物业管理总监张力组长助理：深圳物业管理公司总经理助理冯霞组员：集团人力资源部张朋、邹明集团物业管理部柳华兵上海地产公司张志军三、针对现阶段物业系统人力资源状况的规范化原则：1、物业系统员工是万科集团的一员，物业系统全体员工纳入集团统 一的人力资源管理范畴；2、物业系统整体薪酬定位在当地的物业管理行业中具有竞争力；3、有助于提高物业系统的员工满意度，从而提高物业管理专业的客 户满意度；4、集团制订物业系统人力资源各子专业制度与模版，各物业公司执 行或参照改进；5、2004年物业系统人力资源管理工作原则上全面按照当地劳

17、动政策 法规执行，包括社会保险等内容，因成本问题确实执行有困难的可逐步进 行，但需要有进度安排；6、集团人力资源部与各地地产公司人力资源部门共同规范当地物业公司的人力资源管理工作。四、集团物业系统人力资源各子专业存在的问题与解决方法:子专业项目存在问题解决方法人力资源规划绝大部分物业公司未建立人力资源规划的概念，部分公司有规划，但 未形成系统化的人才培养体系。协助各地物业公司建立人力资源规划方法，推进物业新干线（NPT）, 将职业生涯发展、自学、在职辅导、集中培训相融合，系统化培养人才， 满足各物业公司自身发展需要。由于地产新项目的增加，各地物业公司重要管理岗位需求量大，物业 系统还未有系统储

18、备与培养重要管理岗位人员，部分岗位从地产调入，但 因业务与经验的缺乏，此方法并不完全适合物业发展对人才的长期需求。地产新项目开发具有较强的计划性，所以物业系统在人力资源规划方 面有预测基础，人员储备与培养方法集团人力资源部与物业管理部可共同 合作，储备重要岗位人员，通过招聘、交流及在一线业务锻炼等方式提升 业务与管理能力。人员招聘 与录用各地物业公司使用的招聘权限不同，部分物业公司项目上具有招聘权, 无法保证用人标准，同时无法控制部分亲朋好友进入公司，容易形成小团 体，这对人力资源诸多管理程序都会产生巨大影响。招聘与辞退员工的工作由各地物业公司人力资源部门统一负责，取消 项目招聘权，人力资源部

19、门控制人员进出，同时加强系统性的岗前培训， 以提高人员素质符合岗位较高要求，同时减少法律纠纷。由于社会对安全员、保洁员的认可程度低，员工对自身发展定位不同, 各地物业公司的员工流动率均呈现较高的状态，新员工能力与经验欠缺， 同时保安员在各地人力资源市场均呈现匮乏状态，导致人员素质无法保障, 直接影响一线服务品质的降低。1、招聘渠道可多物业公司共享，尤其拓宽安全员招聘渠道，与部队 和警校建立长期合作关系，减少人员匮乏问题；2、延长员工服务期限，在考核制度上引导公司对老员工的尊重与重 视，利用公司内部的资质考核（中、高级）引导员工在专业上发展，解决 职业发展途径问题。由于员工流动率高及经营成本压力

20、，物业公司存在人力资源管理与当 地劳动法规不符问题，如餐费押金等，另外对劳动合同等用工法规把握不 强，也会造成法律风险，同时从员工角度看，也会造成员工对企业认同感 的降低与员工关系的不和谐，又加大了员工流动率，容易形成恶性循环。逐步规范、减少法律风险。由于成本压力，对服装押金等视情况逐步 考虑，但对其它押金需评估，有些费用是可以利用当天工资抵扣的，这部 分可以逐步取消，同时对劳动合同用工方面内容需尽快完善。员工培训与发展因为物业公司员工的高流动率，如何在上岗前保证员工达到物业公司 的基本要求就相当重要了，各地物业公司岗前引导与入职培训的水平参差 不齐，大部分新员工上岗时无法达到公司与业主的基本

21、要求。提炼万科物业业务管理与服务方法精华，各公司在岗前引导与入职培 训上规范，提高新员工业务水平与服务意识。在职培训效果不易保证，业余时间培训而效果不足，挤压员工休息时 间而得不到能力提高，员工对此意见会较大。加强物业公司的专业培训讲师建设，提高授课水平，最主要提高各地 培训负责人的培训管理水平。绩效考核大部分物业公司还未利用BSC方法加强绩效考核管理，未利用目标考 核与过程控制相结合的考核体系引导日常工作与提升业务管理能力。1、绩效考核方面，集团以BSC模版设计为主，各公司可根据实际情 况有修改的逐步采用，以不断提高管理水平；2、对物业管理系统的绩效考核方法进行研讨。考核结束后因为人力资源匮

22、乏，无储备人员，如何进行末位淘汰以提 高人力资源水平还未纳入正常的人力资源管理范畴。有计划进行人员储备，协助各地物业公司逐步建立末位淘汰方法，改 善物业系统人力资源结构。薪酬福利政策各地物业公司的薪酬福利结构不同，同时因为成本问题，公司员工的 收入在行业当中并不高，但我们对员工的要求是最高的，在此方面许多物 业公司还未有好的方法满足员工其它方面需求。1、首先逐步考虑薪酬结构的一致性问题；2、现阶段社会分工中，保安员与保洁员还未完全被社会专业化认可, 内部的资质评定作为员工专业发展渠道尤为重要，也可以做为大部分员工 的职业发展途径之一，各地物业公司可参考进行；3、逐步引入网络化管理方法规范物业系

23、统的人力资源管理基础性工 作。为节约成本，部分物业公司未按当地法规要求为员工购买社会保险， 即存在法律风险，又降低了员工的归属感。对社保成本压力要根据物业公司成本情况逐步解决，制订时间表，之 前采用商业保险方式减少公司风险。员工关系管理物业管理企业员工每天面对顾客，员工的思想波动会严重影响到顾客 服务品质，各地物业公司虽然有员工关系专员，但员工的思想动态更多是 需要项目上的人员及时了解，部分物业公司的员工关系管理体系与方法不 士亲 7U 口 o1、协助各地物业公司建立员工关系管理方法，并对相关人员进行培训，提高人力资源职业敏感度。2、建议各项目上都设立员工关系负责人（兼职）。以上是初步设想与重

24、点思考内容，在对物业系统人力资源工作进行规 范的前期，更多处于事务性工作之中。五、物业系统人力资源规范化计划安排：物业系统人力资源工作规范化需要按阶段，分步骤分目标地逐步完成, 2004年更多定位为人力资源事务性工作的规范化，具体目标与阶段情况 如下：工作内容计划时间目标工作内容完成时间第一阶段熟悉了解各地物业公司人力资源现状1、收集了解各地物业公司人力资源政策与相关流程1-2月2、物业公司奖金分配办法讨论（结合BSC）2月3、与部分物业公司人力资源部门及分管领导沟通，了解各物业公司人力资源现状2-3月4、了解各地劳动法规及各地物业公司的法律风险2-3月5、完成奖金分配方案2-3月6、规范化方案初稿2-3月7、规范化方案征询相关部门意见并确定4月第二阶段规范物业系统人事操作流程性内容1、制订物业系统人力资源手册5-6月2、招聘权限由各地物业公司进行规范（含劳动合同等录用程序中的 合法性规范）4-6月3、人事管理工作网络化推行（SAP在物业系统的应用，含规范岗位 名称及编制名称）48月