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1、2018中 国 指 数 研 究 院合肥房地产市场形势总结与趋势展望1政策解读2商品住宅市场3宅地市场4趋势展望目录目录CONTENTS租赁试点实施、人才新政、装修毛坯分开备案等政策多角度切入市场 合肥市集体建设用地建设租赁住房试点进入实施阶段，未来有效供给分阶段增加 关于庐江县和巢湖市居住用地拍卖有关事项的公告中表示公布了土地成交总款可分期付款 合肥新增了合肥土拍规则，拍卖执行“举牌应价+摇号”方式 合肥商品房预售门槛提高，封顶或不低于7层才能卖 合肥房管局正式发文，鼓励开发商现房销售 合肥市正式出台促进住房租赁市场发展财政奖补资金管理办法，明确将对从事住房租赁的企业及个人进行不同程度的奖补
2、人才新政出台,七类人可直接落户买房， 租房有补贴1月4月8月10月2018年，合肥继续延用2016年颁布的限购限贷政策，在此基础上，结合中央的房地产调控政策，继续深化调控。此外，人才新政、装修毛坯分开备案、网签备案放快等新政对于楼市影响重大。如果一个字形容2018年的合肥楼市，那就是“稳”。 推广全装修式住宅，装修毛坯分开备案5月 出台网签新政，对办事流程进一步优化，网签备案最快一天办好12月政府加速网签，优化办事流程12月14日，合肥市房地产管理局公布合肥市商品房买卖合同网上签约和登记备案管理办法，对办事流程进一步优化，办事时限进一步压缩，存在一些不符合当前实际的收件也取消了。 网签备案最快
3、一天办好 楼盘表“可售”房源必须按规定公开销售 备案合同有误可以申请更正 备案注销前开发商不得销售所退房源 同一套房多次签约，可暂停项目网签和备案 暂停项目网上签约和登记备案遇到以下6种情况，暂停签约备案：一旦发现有销售现场信息公示内容与网签系统、对外信息发布平台上内容不一致且不按期整改的；不按照审查通过的商品房预（销）售方案执行且情节严重的；虚假交易、恶意签约或解除合同，严重扰乱房地产市场交易秩序的；捂盘惜售且拒不整改的；对同一套房屋多次签约或多套房屋累计签约失效率明显偏高的。中指点评：1、文件的出台，有利于房企加速推量，尽快回笼资金。此外， 12月合肥供地大爆发，这个时候放开网签，对于开发
4、商来说也是一大利好消息，房企也有更多的资金来拿地。2、对于购房者也有很大的益处。网签的加速，很好的解决不少购房者的房贷办理问题，减小利率升高带来的损失。3、对于规范商品房买卖合同签约备案，维护房地产交易秩序，起到了重要作用。文件的出台，有利于缩短办事时限，优化办事流程，明确办理程序，杜绝不作为和乱作为，坚决遏制投机炒房行为，加强监督检查。合肥市鼓励开发商现房销售10月19日，合肥市房地产管理局出台关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知，对新建商品房现房销售作出具体规定。明确房地产开发企业进行新建商品房现房销售前，应当到房地产行政主管部门办理新建商品房现房销售备案手续。房地产行政主管部门应当优
5、化、简化备案手续，鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。根据我市商品房预售管理工作的实际情况，提出新建商品房现房销售应当满足的六项条件，包括必须取得建设工程竣工验收备案表。同时规定申请销售房屋有司法、行政查封限制的，不得办理现房销售备案。按照互联网+及“一网一门一次”等审批制度改革的要求，进一步消减备案材料，简化办理流程，缩短办理时限。相比较期房预售，现房销售备案材料减少八项，时限由7个工作日缩短为3个工作日。要求强化销售管理，规定开发企业领取新建商品房现售备案证明后，房地产开发企业应在10日内一次性公开销售全部房源，并严格执行明码标价、一房一价。对违法违规行为将依法查处，并记入公共信
6、用信息系统。中指点评：1、政府鼓励支持开发商实行现房销售，并不意味着取消预售，不过一旦现房销售大范围铺开，购房人“对着模型买房”的现象或将成为历史。但现房销售是一个循序渐进的过程，并不会对市场造成太大的波动。2、对于购房者来说，现房销售实现眼见为实的购房，使购房者对于项目的整体情况可以很好的了解，有利于购房者维护自身权益；同时也可以防止开发企业盲目开发，减少房地产市场的乱象。数据来源：CREIS中指数据，数据说明：合肥统计范围包括新站区、经开区、高新区、政务区、滨湖区、包河区、蜀山区、庐阳区、瑶海区土拍降低门槛、装修毛坯分开备案、商品房预售许可中指点评：政府在宏观调控的大背景下，针对当前市场的
7、情况，推出一系列政策，如土拍降低门槛、装修毛坯分开备案、商品房预售许可，力求合肥房地产市场理性健康发展。8月以来，土地网一则关于庐江县和巢湖市居住用地拍卖有关事项的公告就公布了最新的土拍规则。延长地块报名时间降低竞买保证金土地成交款可分期付款合肥市房管局发布文件关于调整商品房预售许可形象进度要求的通知，对商品房预售许可的工程形象进度要求调整如下：地上建筑层数16层的，主体结构封顶;建筑层数7层及以上的达到地上层数的三分之一且不低于7层。以上条款纳入土地供应方案和出让合同。对于发文前已公告出让的房地产开发项目，其预售许可形象进度要求仍按照原规定执行。市政府通过了贯彻落实合肥市绿色建筑发展条例的实
8、施意见，对发展绿色建筑提出要求：全装修商品住宅明码标价备案价格分为毛坯价格和装修费用两部分，允许分别备案。租赁政策：租赁市场政策不断升级，加大租赁住房用地供给 2018年，在需求量较大的市区，肥东县、肥西县与市区相邻的城乡结合部开展试点工作 2017年至2020年完成试点目标5000套，建设面积约45万平方米 确保年度租赁住房用地供应面积占宅地供应面积约15% 2018年市区国有租赁用地供应面积（含配建）不少于700亩 租赁住房以配建为主奖励范围：出租自筹住房的租赁企业、提供住房租赁经纪服务的企业、自行出租自有住房给他人自住的个人房屋需要在政府网络系统平台备案租房平台为市政府租房平台3月利用集
9、体建设用地建设租赁住房试点实施4月增加住房租赁土地供给4月对住房租赁企业和个人给予资金补贴5月出台“租售同权”配套入学政策 从供给端改善租赁市场环境，将租赁住房项目引流到真正需要的区域，土地供应适度向租赁市场倾斜，并且以配建的方式帮助开发商获得更多的运营空间；资金补贴租赁住房供给端，包括主体企业、经纪企业和房主个人，吸引更多运营开发商和个人加入到住房租赁市场，对存量盘活的鼓励性更强 租售同权向前迈了一步，但门槛较高，引导居民转向公租房，并不会增加商品房租客客源。中指点评：人才政策：人才落户、增设生活和租赁补贴，解决部分外来人口限购问题4月27日，合肥正式出台关于进一步支持人才来肥创新创业的若干
10、政策，未来7年内将拿出超百亿元资金，从引进人才、培育人才、创业扶持等多个方面推出多重优惠政策：新落户在肥工作暂无自有住房的博士35岁以下硕士毕业3年内的全日制本科和大专、高等职业院校毕业生合肥在3年内按每人每年2万元、1.5万元和0.6万元的标准发放租房补贴(不含党政机关、国有企事业单位人员)对于来肥企业工作且符合人才目录的博士全日制硕士“双一流”高校本科毕业生其他急需紧缺人才合肥在三年内每月给予3000元、2000元生活补贴 合肥的人才落户政策，以及人才补贴、创业补贴，无疑为新房和租赁市场注入全新的客群力量，解决了一部分外地人购房问题，市区的新房市场热度预计会提升，而下属县市也会因此失去一部
11、分购房者。 随着新涌入的人才购房量增加，市场的低价盘和限价盘必然会更加热门，刚需的购房成功率降低，该类项目被快速消耗的同时也会推动不少高价项目逐渐入市，从而合肥房价的上涨速度或将提升。中指点评：1政策解读2商品住宅市场3宅地市场4趋势展望目录目录CONTENTS楼市终迎限购后的爆发期，市场需求被释放，但仍不敌前几年数据来源：CREIS中指数据，数据说明：合肥统计范围包括新站区、经开区、高新区、政务区、滨湖区、包河区、蜀山区、庐阳区、瑶海区2018年合肥市区商品住宅成交63615套，规模达735万方，同比上涨240.5%，月均成交61万方。2017年受限购限贷政策影响，合肥市网签量达历史最低水平
12、，2018年需求受压制后反弹，回归正常值，但较之前几年仍有所降低。图：2016-2018年合肥市区商品住宅成交趋势116810518851547350.0200.0400.0600.0800.01000.01200.01400.02014年2015年2016年2017年2018年21.019.020.052.0115.061.060.030.025.065.0190.075.00.050.0100.0150.0200.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交面积(万)半年度月成交面积(万)上半年月成交面积48万平方米 2018年4、5月份成交量回暖并达到上半年的小高峰。一方
13、面，限价楼盘逐渐清盘，高性价比房源供不应求，首付比例提高，引起购房者恐慌置业；人才政策的出台，也会释放一部分市场需求。 11月成交面积达到今年最高峰，一方面由于购房门槛降低，限价盘开始纷纷降低首付比，使楼市缓和；另一方面，年底将至，合肥越来越多的限价盘开始陆续加快推盘速度，增加推货量。图：2018年合肥市区商品住宅月成交趋势商品住宅成交量回暖，年底达到最高峰数据来源：CREIS中指数据，数据说明：合肥统计范围包括新站区、经开区、高新区、政务区、滨湖区、包河区、蜀山区、庐阳区、瑶海区下半年月成交面积74万平方米数据来源：CREIS中指数据，数据说明：合肥统计范围包括新站区、经开区、高新区、政务区
14、、滨湖区、包河区、蜀山区、庐阳区、瑶海区751283771107813676155120.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%050001000015000200002014年2015年2016年2017年2018年成交价格(元/)增长率均价较去年上升，但涨幅收窄2018年以来，合肥市区成交均价15058元/，同比上升约6%，相比2017年的上涨幅度有所减缓，成交价格基本在1.4-1.6万/方之间波动。限价盘减少，高价盘入市加推，合肥房价上涨成了必然趋势。图：2016-2018年合肥市区商品住宅成交价格趋势数据来源：CREIS中指数据，数据说明：合肥统计范围
15、包括新站区、经开区、高新区、政务区、滨湖区、包河区、蜀山区、庐阳区、瑶海区143291478815010132901424014831161951480514745153231731915822050001000015000200001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交价格(元/)半年度月成交价格(元/)2018年下半年均价为15702元/，高出上半年1287元/。高价盘逐渐入市，毛坯与精装修的分开备案政策实行，使合肥下半年房价段上移。此外，政务区11月推盘量爆发，带动了当月的成交价格。图：2018年合肥市区商品住宅月成交价格趋势高价盘入市、毛坯与精装修分开备案，下半年房
16、价段上移上半年月成交价格14415元/下半年月成交价格15702元/刚需房占据市场主导，改善房占比增加，成交价格段整体上移图： 合肥市区商品住宅分面积段成交占比图： 合肥市区商品住宅分成交均价段成交占比0.4%0.3%16.3%31.1%26.0%25.8%0.9%0.9%4.6%9.8%38.3%45.5%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%8000以下7000-8000元8000-10000元10000-12000元12000-15000元15000元以上2018年2017年3%2%20%40%19%11%3%2%2%2%9%42%21%15%6%2%-60%-4
17、0%-20%0%20%40%60%50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-200200以上2018年2017年数据来源：CREIS中指数据，数据说明：合肥统计范围包括新站区、经开区、高新区、政务区、滨湖区、包河区、蜀山区、庐阳区、瑶海区合肥商品住宅以刚性需求为主，90-110方面积段的户型以42%的占有率引导市场主流，且相比2017年提高2个百分点，110-150方首改和改善型房源的成交比例也提升至36%，而小面积户型占比出现下滑。随着2018年限价盘减少，高价盘入市加推，商品住宅的成交均价段整体向上移动，1.5万/方以上的房源占据近半壁江山，占比高达45.
18、5%，低于1万/方的户型成交套数骤减10.6个百分点。数据来源：CREIS中指数据，数据说明：合肥统计范围包括新站区、经开区、高新区、政务区、滨湖区、包河区、蜀山区、庐阳区、瑶海区图： 合肥市区商品住宅区域成交面积（万方）滨湖区和高新区为销售主力，高新区涨幅最大 各区域成交规模均上涨，其中滨湖区和高新区成为主力军，成交面积均超300万方，占据合肥市区总成交量的41%。由于前几年滨湖区与高新区拿地较多，房源较多，再加上政府的大力开发，这些区域成为今年的“大热”。 高新区较去年成交面积上涨幅度最大，涨幅高达871%。此外，新站区较去年成交面积涨幅最小，涨幅仅为60%2021019979746653
19、39230%200%400%600%800%1000%050100150200250滨湖区高新区庐阳区新站区经开区蜀山区瑶海区包河区政务区2017年2018年环比增长数据来源：CREIS中指数据，数据说明：合肥统计范围包括新站区、经开区、高新区、政务区、滨湖区、包河区、蜀山区、庐阳区、瑶海区图： 合肥市区商品住宅区域成交价格（元/方） 政务区依旧是合肥市区价格最高的区域，均价高达2.3万元/方以上，与价格第二高的区域包河区相差6000元/方以上。 新站区和庐阳区成交均价上涨幅度最高，均在13%以上，绿地香树花城、融科城等项目撑起了区域房价。 滨湖区与高新区较去年价格下跌，增长率出现负值。这些区
20、域房源充足，竞品较多，竞争激烈，开发商为吸引客户，纷纷推出购房优惠。231141776416998163541612014582133531229012231-10%-5%0%5%10%15%20%0500010000150002000025000政务区包河区滨湖区蜀山区庐阳区高新区经开区新站区瑶海区2017年2018年环比增长率政务区仍是成交价格第一梯队，滨湖区、高新区价格下跌数据来源：CREIS中指数据，数据说明：合肥统计范围包括新站区、经开区、高新区、政务区、滨湖区、包河区、蜀山区、庐阳区、瑶海区2018合肥项目TOP10表：2018年合肥市区商品住宅成交面积排行榜表： 2018年合肥市
21、区商品住宅成交金额排行榜项目名称区县成交套数(套)成交面积(万)成交价格(元/)成交金额(亿元)万科森林公园庐阳区261030.58 1774754.27 望麓别院高新区223527.46 1271034.90 融科城经开区225226.67 1526840.71 都会花园滨湖区190422.60 1653737.37 紫云别院滨湖区157819.11 1599430.56 信达公园里滨湖区152318.89 1805634.10 西子花园高新区179218.39 1260423.18 时光印象小区滨湖区158518.36 1594629.28 湖光别院滨湖区154518.21 1512627
22、.54 南七花园蜀山区145116.77 1853931.08 成交面积合计217.04成交面积占比29.5%项目名称区县成交套数(套)成交面积(万)成交价格(元/)成交金额(亿元)万科森林公园庐阳区261030.58 1774754.27 融科城经开区225226.67 1526840.71 都会花园滨湖区190422.60 1653737.37 望麓别院高新区223527.46 1271034.90 信达公园里滨湖区152318.89 1805634.10 南七花园蜀山区145116.77 1853931.08 紫云别院滨湖区157819.11 1599430.56 时光印象小区滨湖区15
23、8518.36 1594629.28 湖光别院滨湖区154518.21 1512627.54 西子花园高新区179218.39 1260423.18 成交金额合计343.00成交金额占比30.1%表：2018年合肥房企销售金额TOP10（权益榜）合肥房企销售金额TOP10排名企业名称销售金额（亿元）1万科118.42旭辉83.33融创61.74保利54.45文一54.06信达52.07金隅31.68龙湖29.69新城28.210正荣28.1 在2018年合肥房企权益金额榜中，万科、旭辉、融创分别以118.4亿、83.3亿及61.7亿的成交金额占据冠亚季军的位置。 房企们依然保持着强者恒强的局面
24、，万科、旭辉、融创、保利、文一等房企依然是品牌房企中毋庸置疑的第一梯队，与其余房企拉开着不小的差距。 万科的主要项目有万科森林公园、万科城市之光、万科时代之光，这三个万科独立开发的项目销售金额(来源网签数据)较高，达81.8亿元，占万科总销售金额(来源网签数据)的69%，促使万科独占鳌头！也是榜单中唯一销售金额(来源网签数据)过百亿的房企 文一作为安徽本土房企，2018年表现较好。近几年，文一开始做合肥的高端项目，相继推出锦门系列和豪门系列产品，如文一豪门金地、文一锦门学府里等。之后的文一塘溪津门，是真正意义上的高端产品。1政策解读2商品住宅市场3宅地市场4趋势展望目录CONTENTS总建面近
25、五年最低，土地市场高流拍低溢价数据来源：CREIS中指数据，数据说明：合肥统计范围包括新站区、经开区、高新区、政务区、滨湖区、包河区、蜀山区、庐阳区、瑶海区图：2014-2018年合肥市区宅地成交趋势 2018合肥市区成交宅地45宗，总建面539.4万方，为近五年最低。相比去年同时期，合肥市区成交总建面同比减少14.3%。由于前几年合肥房地产市场过于火热，政府为使市场拉回理性，开始逐渐减少供应。 今年土地市场共15块土地流拍，创近五年最高。环境较差的地块则以低溢价成交甚至流拍，优质限价地块受追捧，开发商明显更趋理性。604724658630539010203040506002004006008
26、002014年2015年2016年2017年2018年规划建筑面积(万)土地宗数(块)10001502468101214162014年2015年2016年2017年2018年图：2014-2018年合肥市区流拍土地数图：2014-2018年合肥市区宅地成交楼面均价与溢价率趋势32783932112227887681051%90%248%133%63%0%50%100%150%200%250%300%0200040006000800010000120002014年2015年2016年2017年2018年成交楼面均价(元/)平均溢价率(%) 近两年宅地楼面价呈下滑趋势，2018年跌落至6810元/
27、方，同比下降13.7%。 溢价率也是连续两年下跌，2018年宅地溢价率仅为63%，较2017年下降70个百分点，限地价政策实行，租赁住房用地加大供给，导致楼面价和溢价率持续降低。数据来源：CREIS中指数据，数据说明：合肥统计范围包括新站区、经开区、高新区、政务区、滨湖区、包河区、蜀山区、庐阳区、瑶海区楼面价和溢价率近2年持续降低政府有意调节市场，各区宅地总建面保持在90万平方米以下图： 2017-2018年合肥各区域宅地成交楼面价图：2017-2018年合肥各区域宅地成交总建面万平方米元/平方米85.580.479.678.564.461.448.740.9050100150200250滨湖
28、区庐阳区高新区包河区新站区瑶海区蜀山区经开区2017年2018年0.0%50.0%100.0%150.0%200.0%250.0%02000400060008000100001200014000蜀山区 滨湖区 包河区 庐阳区 高新区 瑶海区 新站区 经开区2017年 楼面均价2018年 楼面均价2017年 溢价率2018年 溢价率数据来源：CREIS中指数据，数据说明：合肥统计范围包括新站区、经开区、高新区、政务区、滨湖区、包河区、蜀山区、庐阳区、瑶海区 从有宅地成交的总建面来看，2018年各区的宅地成交面积保持在90万平方米以下，尤其是滨湖区与新站区，由去年的200万平方米缩减到85.5与6
29、4.4万平方米。由于前几年土地市场过于火热，政府有意进行调节，意欲使市场健康理性的发展。 从宅地成交楼面价来看，由于今年蜀山区推出一系列优质地块，备受开发商关注，蜀山区一跃成为今年楼面均价最高的区域。2018年宅地楼面价TOP5数据来源：CREIS中指数据，数据说明：合肥统计范围包括新站区、经开区、高新区、政务区、滨湖区、包河区、蜀山区、庐阳区、瑶海区表：2018年合肥市区宅地楼面价TOP5今年合肥土地市场楼面价普遍降低，即使是优质地块，楼面价也只在1.1万元/左右，开发商趋于理性拿地，限地价政策使得市区再无地王诞生。2018年宅地楼面价TOP5主要分布在蜀山区，蜀山区推出一系列优质地块受到开
30、发商高度关注。其中，中南置地以11160元/方竞得高新区KP1-3地块，溢价率148%，为2018年的最高楼面价。区县地块位置楼面均价（元/）竞得企业高新区高新区彩虹西路以南、方兴大道以东地块11160 中南置地蜀山区蜀山区邓店路以南，山茶路以西11083 中海宏洋蜀山区蜀山区邓店路以南，渡仙桥路以西11082 安徽丽丰蜀山区蜀山区望江西路以北、石台路以西11082 安徽伟星蜀山区蜀山区邓店路以南，千丈路以东11082 中海宏洋地产区县地块位置楼面均价（元/m2）竞得企业滨湖区南京路以南、华山路以东22102 上海东郡滨湖区紫云路以南、嵩山路以东20124 葛洲坝滨湖区扬子江路以南、嵩山路以东
31、15930 碧桂园滨湖区万泉河路以南、嵩山路以东15930 安徽正奇光明置业包河区前园路以南、大强路以西15338 西安金辉表：2017年合肥市区宅地楼面价TOP52018年溢价率较去年下降，已无溢价率200%以上的地块，2017年高溢价率的情景渐行渐远，今年溢价率最高的地块为旭辉摘得的庐阳区N1704地块，溢价率仅为169%。政府各类调控政策不断蔓延，市场逐渐降温，土地成交溢价率也进入下行通道，下行趋势延续至今。表： 2018年合肥市区宅地溢价率TOP5区县地块名称溢价率（%）竞得企业庐阳区合淮路以东、枣园路以南169%旭辉包河区包河区黄河路以南、河北路以东165%龙湖庐阳区合淮路以东、文广
32、路以北152%碧辉高新区高新区彩虹西路以南、方兴大道以东地块148%中南置地瑶海区瑶海区大众路以东、襄水路以北144%中梁区县地块名称溢价率（%）竞得企业庐阳区凤台路以南、义井路以东464%上海上坤滨湖区万泉河路以南、嵩山路以东358%安徽正奇光明置业滨湖区扬子江路以南、嵩山路以东290%碧桂园包河区前园路以南、大强路以西288%西安金辉包河区西安路以南、河北路以东277%安徽高速表：2017年合肥市区宅地溢价率TOP52018年宅地溢价率TOP51政策解读2商品住宅市场3宅地市场4趋势展望目录CONTENTS趋势展望住宅市场商品住宅市场房源将迎来井喷，改善型居多。预计2019年合肥或将迎来房
33、源“井喷”期，购房者将有更多选择。然而对于刚需来说，迫于高房价实际上可供选择的楼盘依然不多。房价平稳上涨趋势明显，首先是市场上的改善项目增多，其次是毛坯与精装修分开备案后，高价地批量入市，必将推动房价上扬。宅地市场宅地楼面价或出现滞涨。楼市下行，合肥土地市场逐渐降温，市场正在逐渐回归理性。一方面，限地价政策和租赁住房用地的推出，使得地价被抑制；另一方面，但优质地块仍将受到追捧，楼面价和溢价率高企。政策趋势合肥政策以租赁市场、人才新政、全装修明码标价、网签备案放快等新政为重点，力求合肥楼市“稳”字当头，但也将引起其他一些问题，比如市场容量扩大、实际房价间接上涨等。合肥虽有很多项目一房难求，比如限价盘、低价盘以及高性价比盘，市场冷热交替。但是从目前市场大环境来看，接下来合肥在政策方面出现变动的可能性不大中 国 指 数 研 究 院统计口径：合肥市区：经开区、瑶海区、新站区、包河区、蜀山区、庐阳区、高新区、滨湖区、政务区数据来源：CREIS中指数据，