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1、 1 武汉市武汉市 20182018 年年土地土地市场市场数据数据分析分析 （20201 18 8. .1 12 2） 一、武汉市土地交易市场概况一、武汉市土地交易市场概况 1 1、土地交易总体概况、土地交易总体概况 截止 2018 年 12 月底，武汉土地市场共挂牌 200 宗地，共成交172 宗地，撤牌 16 宗，流拍 9 宗，延期 3 宗，成交金额约 1307.67亿元、成交净用地面积约 1195.61 万、成交建筑面积约 3458.68 万。 相比去年同期成交金额下降 15.72%、 成交净用地面积上涨 7.32%、成交建筑面积上涨 5.71%。 （图 1 2018 年 1-12 月土
2、地成交情况图） 2 2、居住用地（含具有居住性质、居住用地（含具有居住性质）土地交易概况）土地交易概况 （1）土地市场分析 截止 2018 年 12 月底，武汉土地市场共挂牌居住用地（含商住性质）139 宗地，占供应总数的 69.5%；成交金额约 1185.11 亿元、占 2 总成交金额的 90.63%，成交净用地面积约 902.25 万、占总成交净用地面积的 75.46%，成交建筑面积约 2636.33 万、占总成交建筑面积的 76.22%。 （图 2 2018 年 1-12 月土地成交信息汇总图） （2）成交价格分析 截止2018年12月底，武汉市（含远城区）居住用地成交平均楼面地价449
3、5.39元/，平均溢价率28.59%（详见表1） 。2018年二季度供应量较比一季度，下降68.49%，三季度较比二季度，上涨53.69%，四季度较比三季度，上涨53.39%，预计2019年度武汉市土地供应量将与往年总供应量保持一致。 （表 1 2018 年 1-12 月居住用地性质土地成交信息汇总表） 月份月份 成交总建筑面积成交总建筑面积 成交价格成交价格 楼面地价楼面地价 平均溢价率平均溢价率 （万（万） （万元）（万元） （元（元/ /） 1 月 317.54 2131173.02 6711.51 6711.51 70.00% 2 月 279.47 736860 2721.56 272
4、1.56 35.00% 3 月 270.55 1206357.95 4458.91 4458.91 2.00% 4 月 65.03 70580 1085.35 1085.35 0.00% 5 月 135.01 122818 909.70 909.70 0.00% 6 月 73.3 297767 4062.31 4062.31 41.00% 3 7 月 71.39 156417 2191.02 2191.02 45.00% 8 月 280.83 895214 3187.74 3187.74 4.00% 9 月 237.96 1180302 4960.09 4960.09 0.00% 10 月 2
5、64.31 1428371 5404.15 5404.15 27.74% 11 月 226.31 964742 4262.92 4262.92 2.00% 12 月 414.63 2660736 6417.13 6417.13 2.00% 合计合计 2636.33 2636.33 11851337.9711851337.97 4495.39 4495.39 28.59%28.59% 截止 2018 年 12 月底， 武汉市城区典型居住用地成交平均楼面均价 5387.16 元/，最高成交楼面地价达 14654.83 元/；平均土地溢价率 18%。 （详见表 2） （表 2 2018 年 1-12
6、 月城区典型居住用地性质土地成交信息表） 土地编号土地编号 土地土地 区位区位 净用地净用地面积 （万面积 （万） 容积率容积率 总建面总建面 万万 成交价格成交价格（万元）（万元） 楼面地价楼面地价 （元（元/ /） 溢价率溢价率 竞得人竞得人 P（2017）183 号 洪山区 18.31 3.2、2.4 51.28 368742.00 7191.26 / 武汉市鼎顺瑞城房地产开发有限公司 P（2017）184 号 武昌区 2.87 地上 2.09 地下 0.77 6.00 78600.00 13097.32 / 武汉融拓盛澜房地产开发有限公司 P（2017）185 号 武昌区 2.40 4
7、.07 9.78 101000.00 10329.56 31% 武汉市武昌滨江投资有限公司 P（2017）188 号 武汉经济技术开发区 8.89 2.50 22.23 77372.00 3480.04 / 中建三局绿色产业投资有限公司 P（2017）189 号 武汉经济技术开发区 9.04 2.50 22.60 29828.00 1320.01 / 中建三局绿色产业投资有限公司 P（2017）190 号 洪山区 17.50 3.43 60.01 391730.00 6527.98 / 中建三局房地产开发有限公司 P（2017）192 号 硚口区 9.16 3.88 35.54 474300.
8、00 13345.23 / 武汉阳光万悦房地产开发有限公司 P（2017）196 号 汉阳区 4.88 3.59 17.51 113860.17 6501.43 / 汉阳城投 P（2017）197 号 武昌区 3.00 2.67 8.01 11053.80 1380.00 / 武汉市都市产业投资 P（2018）001 号 新洲区 17.38 1.0-2.0 34.76 124680 3586.88 20% 长沙茂茂企业管理有限公司（金茂） P（2018）008 号 东湖新技术开发区 8.92 1.8 16.06 46848 2917.79 / 中建三局第二建设工程有限责任公司 P（2018）0
9、09 号 江夏区 11.15 1.0-3.5 39.03 163615 4192.57 / 武汉鸿源锦置业有限公司（旭辉） 4 P（2018）024 号 洪山区 8.499 1.81、3.37 22.01 90830 4126.31 / 南泉（武汉）物业发展有限公司 P（2018）025 号 洪山区 5.9917 4.8 28.76 195890 6811.16 / 武汉金色万耀房地产开发有限公司 （万科、保利） P（2018）026 号 洪山区 15.679 3.37、3.48 53.62 161810 3017.59 / 武汉林岸置业有限公司 （万科、 保利） P（2018）027 号 洪
10、山区 18.4611 3.37 62.21 186800 3002.54 / 武汉林岸置业有限公司 （万科、 保利） P（2018）034 号 东湖新技术开发区 10.08 13.4 135.01 122818 909.67 / 武汉尚龙置业有限公司 P（2018）037 号 东湖新技术开发区 5.19 2.5 12.96 66803 5153.11 36% 新港房地产开发（武汉）有限公司 P（2018）039 号 黄陂区 6.75 2.1 14.17 79420 5605.67 84% 中铁置业集团有限公司 P（2018）040 号 黄陂区 5.36 1.8 9.65 58140 6026.
11、67 20% 武建富强 P（2018）045 号 新洲区 13.05 2.5 32.63 48750 1494.25 0.41% 武汉孔雀洲房地产开发有限公司 P（2018）049 号 蔡甸区 5.04 2.50 12.61 44127.00 3499.99 75% 奥山地产（竞配建 12% ） P（2018）051 号 武汉经济技术开发区 3.14 2.10 6.60 34419.00 5214.41 0% 武汉经开投资有限公司 P（2018）053 号 武昌区 0.78 3.00 2.33 33800.00 14518.90 1% 武汉市嘉伦诚泰商贸有限公司 P（2018）066 号 江夏
12、区 7.16 2.50 17.90 107410.00 6000.05 0% 厦门益悦置业有限公司 P（2018）087 号 东西湖区 11.45 1.50 17.17 107200.00 6243.06 0% 武汉临空港投资集团有限公司 P（2018）090 号 江汉区 6.47 6.78 43.84 642500.00 14654.83 0% 嘉里建设 P（2018）160 号 武昌区 6.36 3.89 24.74 272800.00 11028.06 0% 中铁十八局集团武汉房地产开发有限公司 P（2018）171 号 江汉区 6.22 4.73 29.42 313940.00 106
13、70.75 0% 宜昌长投恒基置业有限公司 P（2018）172 号 硚口区 3.97 1.83 7.26 81140.00 11172.12 0% 城投 +立城 P（2018）176 号 江夏区 9.29 住宅1.0-2.0、商服 2.5 20.90 92150.00 4408.28 16% 武汉市鑫呈捷房地产开发有限公司（江夏经发投） 合计合计 262.43 262.43 876.60 876.60 4722375.94722375.97 7 5387.16 5387.16 18%18% 5 （3）区域供应分析 截止 2018 年 12 月底，共成交居住用地（含具有居住性质）的建筑面积约
14、2636.33 万，中心城区的供应主要集中在洪山区 477.35万、江汉区 76.69 万、武昌区 81.88 万，分别占全市住宅供应总量的 18.11%、2.91%、3.11%，占全市住宅供应量的 24.12%；经济开发区中东湖高新区土地成交量较高，约占全市住宅供应总量的21.14%；远城区中新洲区、东西湖区土地成交量较高，分别约占全市住宅供应总量的 14.49%、9.61%。 （表 3 2018 年 1-12 月各区域居住用地性质土地成交信息表） 区域区域 成交建成交建筑面积筑面积 成交量成交量占比占比 成交价格成交价格 楼面地价楼面地价 （万（万） （万元）（万元） （元（元/ /） 中
15、心城区 江岸区江岸区 58.4858.48 2.22%2.22% 622640 622640 10647.06 10647.06 洪山区洪山区 477.35477.35 18.11%18.11% 2674925 2674925 5603.70 5603.70 汉阳区汉阳区 62.62.3131 2.36%2.36% 554060 554060 8891.99 8891.99 江汉区 76.6976.69 2.91%2.91% 1090000 1090000 14213.07 14213.07 青山区 14.2814.28 0.54%0.54% 82770 82770 5796.22 5796.
16、22 武昌区 81.8881.88 3.11%3.11% 833854 833854 10183.85 10183.85 硚口区 42.842.8 1.62%1.62% 555440 555440 12977.57 12977.57 经开区 东湖高新区东湖高新区 409.14409.14 15.52%15.52% 1046966 1046966 2558.94 2558.94 武汉经开区 148.05148.05 5.62%5.62% 567879 567879 3835.72 3835.72 远城区 东西东西湖区湖区 253.41253.41 9.61%9.61% 1330858 13308
17、58 5251.80 5251.80 江夏区 130.63130.63 4.95%4.95% 445455 445455 3410.05 3410.05 蔡甸区 155.33155.33 5.89%5.89% 420846 420846 2709.37 2709.37 新洲区 382.06382.06 14.49%14.49% 871675 871675 2281.51 2281.51 汉南区 196.89196.89 7.47%7.47% 255935 255935 1299.89 1299.89 黄陂区 138.6138.6 5.26%5.26% 498034 498034 3593.32
18、 3593.32 合计合计 2636.332636.33 1 1 11851337 11851337 4495.39 4495.39 3 3、总结与总结与分析分析 1、2018 年 12 月份武汉市供应土地 26 宗，含住宅用地 17 宗，本月总体供应量与上月整体持平，出让净用地面积 163.08 万，总 6 建面 488.58 万；武汉市城区典型居住用地成交楼面均价 5387.16元/，仍处于高位，总体价格走势较为平稳，新洲区、汉南区供应量增大。 2、随着土地市场逐渐回归理性，房企拿地变得越来越理性，采取联手的拿地策略一方面可把控市场风险， 另一方面高门槛的地块出让条件对于房企的开发实力的要求迕一步提高， 强强合作便于实现共赢。 3、2019 年建议各房企紧紧围绕企业自身出发，瞄准城市发展机会，绑定民生诉求，采用差异化、综合化发展的发展思路，与产业结合、与实业挂钩，紧抓客户需求，咬定市场。 二 0 一九年一月十日 更多更多报报告，告，请进入知识星球请进入知识星球