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1、某某生态旅游观光度假区可行性研究报告第一章 总论一、概述莱州市位于胶东半岛西北部，面积1878平方公里，人口87万。地理大体上山区、丘陵、平原各占三分之一，海岸线108公里。莱州古有“郡之甲胜”美称，曾是夏代过国封地，西汉置县，先后为东莱郡、光州、莱州府的治所，为胶东半岛重要的政治经济文化中心。莱州历史悠久，文物古迹众多，山海风光秀丽，文化底蕴丰厚，具有得天独厚的旅游资源。莱州黄金海岸是国内唯一的既有良好的沙滩、优质的海水，又蕴藏着丰富的黄金的海岸，是名符其实的黄金海岸。1、沙滩、黄金、海水相依相存，融为一体，形成了名符其实的黄金海岸。渤海湾沿岸自西向东从莱州境内才开始有沙滩，在莱州境内108
2、公里海岸线中，三山岛至金城镇30多公里海滩是国内沿海最好的沙滩（粗细度以1mm以下为主）。莱州黄金储量和生产能力居全国之首，海滨沿岸分布着五家大型金矿，年生产能力达50多万两。莱州湾海水水质良好，无污染，水质已达到国家一类功能区标准。2、奇特的景观，悠久的历史，蕴育了丰厚的海域文化。莱州海滨具有独特的自然和人文景观。据考证，三山岛一带海滨六千年前就有人类聚居，由此形成了黄金海岸独特的旅游文化。三山岛自古便有海上“三神山”之称，秦皇汉武都曾来此揽胜并祭祀阴主，留下很多传奇轶闻；莱州东海神庙是历代皇帝祭海的圣地，与泰山岱庙、曲阜孔庙并列为我国古典祠庙建筑的典范，是中国北方最大的海神庙。3、绵延的林
3、带，宜人的气候，提升了黄金海岸的质量。莱州境内沿海岸走向栽植了以黑松为主、长达45公里约1200万棵的沿海防护林，成为沿海的绿色屏障。受此天然净化器的影响，该区域空气质量优于大气质量一类标准，气温达到了国际最佳疗养温度18-21的标准。4、开放的口岸，珍贵的海产，促进了黄金海岸的发展。始建于1992年的莱州港是国家一类开放口岸，拥有万吨级泊位，年吞吐量已达到240万吨，二期工程即将开工。莱州湾沿岸水域营养丰富，海中盛产鱼、虾、贝、藻类等300多种海产品，其中对虾、梭子蟹、文蛤、大竹蛏被誉为莱州“四大名鲜”。5、初具规模的海滨休闲设施和广阔的前景规划，拓展了黄金海岸的发展空间。目前，已吸引北京、
4、天津、南京等城市的大型企业在莱州黄金海岸建成了金沙滩度假村、亚细亚大酒店、北京石景山疗养院等旅游度假设施。2001年，哈尔滨锦秀集团决定投资1.2亿元建成锦秀休闲娱乐中心，目前，一期工程已竣工，并计划投资建设更大的项目。加上正在规划中的六类旅游观光功能区，将使黄金海岸的前景更加灿烂。二、建设的必要性和经济意义1、充分利用珍贵的黄金海岸资源莱州市三山岛一带黄金海岸，有一片平缓而均细的沙滩，由海滨深入大海200米，水深不超过1.5米，海水清澈，水产丰富。海岸沙滩外侧，广袤的黑松林，为金色沙滩镶嵌了充满生机的翠带。在三山岛西部5公里处，有一座海岛芙蓉岛，岸上望去，在缥缈的海中，尤如海市蜃楼，给人以许
5、多遐想。这碧蓝的海面，可游泳、冲浪、驰船；金色的沙滩，可作沙雕、排球、卧床；珍奇的海鲜，可垂钓、观赏、美食；翠绿的松林，是天然的休闲佳地。充满珍闻的三山岛更有挖不完的历史故事，如此秀美的海滨，如加以科学规划开发，将使这一宝贵资源得以充分利用，必将成为生态型观光度假圣地。2、充分发挥优越的区位和交通优势莱州地处青岛、烟台、潍坊三市交界处，在国内北有北京、天津、大连，南有青岛，东有烟台、威海，西有潍坊、淄博；在世界上与韩国、日本隔海相望，处于几何中心位置，通过便捷的高速公路、铁路、港口，能够形成较大的人流物流，极具旅游开发价值。莱州黄金海岸位于莱州市辅城三山岛区内，距城区20公里，地理位置非常优越
6、。3、充分发挥胶东海滨旅游首位连接地的作用莱州是距内陆最近的海滨城市，是西部、西南部、西北部进入胶东半岛的门户。从山东旅游景点的格局看，西部有泰山、曲阜，东部有青岛崂山、烟台蓬莱阁。在泰山至蓬莱的500多公里的旅游线上，环半岛北部再无有分量的名胜古迹，更无度假休闲型旅游产品。如在三山岛一带黄金海岸建设一处别具特色的休闲型观光度假区，将大大方便西部、西南部、西北部游客海滨之游，同时还可把莱州作为海滨旅游的首站基地，向蓬莱、烟台、威海、崂山等景区辅射，将拉动胶东半岛的环海旅游。4、充分发挥对第三产业的拉动作用我市以西大中城市及农村的客源地辽阔纵深，我市及周边城市每年有来自日本、韩国、港澳台的众多客
7、源，生态型海滨观光度假区将吸引大量的游客观光度假，延长游客在胶东旅游的时间，不仅直接增加旅游的收入，而且可带动第三产业的迅猛发展，为我省黄金海岸线锦上添花。5、充分利用国家对发展旅游的优惠政策旅游业已被列为第三产业的支柱产业和新的经济增长点，国务院、省、市相继出台了加快旅游业发展的意见和优惠政策，该项目在建设期间，会享受到国家政策优惠，项目建成后，会给投资者带来丰厚的回报。三、可行性研究的结论1、 该项目是国家鼓励发展的产业，加快开发可尽早形成产业优势。2、 地理位置优越，自然环境优美，适合开发海洋生态观光度假区。3、 莱州历史悠久，文物古迹众多，海洋文化丰富，该项目上去后，可与云峰山、寒同山
8、、大基山、千佛阁等景区形成山海璧合优势，促进该地区旅游业有突破性的发展。四、存在的主要问题由于资金需求量大，应采取多种行之有效的措施和优惠政策吸纳资金。第二章 开发建设项目内容开发莱州黄金海岸的目的在于将莱州的历史文化与自然景观相融合，让旅游者在陶醉自然中体味文化的甘醇，在欣赏文化的同时感受自然的清新。该项目突出“黄金海岸”的主题，将49.8平方公里的区域建成国内一流的海滨度假区。该项目计划分六个功能区进行开发建设：一、黄金旅游观光区。 金山景区：以三山岛上的三座金山为主题，利用金矿的矿井，建设金山寻宝、金宫探秘、淘金娱乐等旅游娱乐项目。黄金博物馆：在金山景区内建设黄金博览馆，全面介绍黄金开发
9、、生产和使用的历史，展示古今中外黄金制品和生产工艺。黄金珠宝加工区：在金山景区的东南部建设占地0.5平方公里的黄金珠宝加工区，让游客了解黄金加工的生产流程，并为游客提供金银饰品购买场所。二、沙滩运动观光区。沙滩运动：在三山岛海滨沙滩，建设沙雕、滑沙、沙滩排球等活动设施。海水浴场：建设一流的海水浴场和度假屋、多功能厅、儿童乐园、室内旅游池、海水温泉、垂钓池等设施。三、水上运动观光区。在海水浴场东侧，建设海上运动中心，开展冲浪、游艇、潜水、水上飞机等运动项目，建设水上游艇俱乐部。四、林带疗养观光区。在沿海黑松防护林带建设森林浴、天然氧吧设施。五、传统民俗游观光区。马术场：利用荒滩地建设占地约15万
10、-20万平方米的马术场。武术擂台：充分发挥莱州中华武校的知名度，在旅游区内开展武术竞技表演和学术交流活动。特色旅游：在渔村开展“做一天渔民”和“当一次水手”等民俗旅游活动。恢复建设东海神庙。六、高雅休闲度假区。建设高标准高尔夫球场、星级宾馆、海滨度假别墅和海洋文化馆。在搞好以上六个功能区的同时，沿海滨潮间带外侧，修建约50公里的海滨公路，顺路建设海岸艺术景观，形成生态海滨旅游专线。第三章 配套建设条件一、项目位址：位于莱州市三山岛一带黄金海岸二、占地面积：自金城镇海北嘴至三山岛刁龙嘴一带海滨，面积约49.8平方公里。三、交通和通讯1、交通莱州市公路四通八达。莱州到青岛飞机场只需一个半小时，到烟
11、台机场2小时，到潍坊机场1小时。水路有莱州港、虎头崖港、海庙港等港口，其中莱州港为拥有万吨级泊位的国家一类开放港口，已开通莱州大连客运航线。德州至烟台的铁路（沿渤海经莱州市）正在修建，与莱州港相连。有与北京、天津、上海、南京、济南、郑州、杭州等城市往返的豪华旅行车。从莱州至三山岛，是6车道宽的优良一级公路，从城内出发，20分钟可到达三山岛。2、通讯莱州拥有世界著名的美国5ESS电话交换设备组建的全国县市级最大通讯网，目前全市电话交换机总容量已超过150000部；拥有世界最先进的SDH传输网，全部实现光缆化、数字化；拥有无缝数字移动电话网；全市移动电话用户已超过60000户；拥有与全国各大中城市
12、联网的高速寻呼系统；拥有可随时满足客户需求的无线电话接入电话系统。3、水电条件已设有供水、供电总管线，可满足项目需要。四、目前在建和拟建项目自虎头崖港至石虎嘴一带长约50公里的海岸线上，市政府已确定在沿海潮间带外侧，沿海岸修建环海旅游公路。其中海滨中心旅游区路段，配套建设海岸艺术景观和别墅小区，形成风景独特的海岸旅游专线。该工程可望在2002年完工。在海北嘴海滨，总投资1.2亿元的锦锈康乐中心，正在兴建，目前已完成投资2000万元。这些项目建成后，将使秀丽的海滨逐步形成交通快捷、旅游功能完善、游乐项目众多、独具特色的观光、休闲、度假佳地。第四章 项目投资概算在黄金海岸生态旅游度假区主要建设六个
13、功能区及有关配套设施，总投资约10.2亿元，各功能区投资概算如下表。功能区项目投资概算（万元）黄金旅游观光区金山景区5000黄金博览馆2000黄金珠宝加工区5000沙滩运动观光区沙滩运动2000海水浴场2000水上运动观光区海上运动中心3000水上游艇俱乐部5000旅游专用码头2000林带疗养观光区森林浴、天然氧吧5000传统民俗游乐区马术场5000武术擂台5000特色旅游1000东海神庙10000高雅休闲度假区高尔夫球场20000星级宾馆10000海洋度假别墅7000海洋文化馆3000海滨旅游专线公路10000合计102000第五章 环境保护项目建成后，基本无污染。生活用废水，排入净化池，经
14、分离降解处理后，排入大海，不需考虑环保投资。第六章 旅游市场分析预测一、地理位置优越。莱州市隶属于国家级优秀旅游城市烟台市，靠近青岛、济南、烟台、潍坊，周边地区经济发达，是我国主要旅游接待地和客源产出地，具有向莱州分流客源的条件。莱州市是胶东地区距内陆最近的沙滩海滨度假地，夏日充足的阳光，无污染的沙滩，清澈的大海，凉爽的海风及美味海珍，对北京、天津、华北、西南地区等内陆游客具有巨大的吸引力。二、旅游特色鲜明。黄金海岸生态旅游观光度假区具有四大特色：一是黄金海岸名符其实。地上海岸不仅有黄金沙滩，地下更盛产黄金，在全国独一无二，这对于从没见到黄金生产过程的游客来说极具吸引力。二是绵延的林带和清澈和
15、海水，造就了独特的生态型旅游环境，对日益重视健康旅游的游客极具吸引力。三是东海神庙是皇帝祭海圣地，在全国独一无二，可满足游客的好奇心，一睹海文化的风采。四是我市中华武校多次在国际国内比赛中获得佳绩,在景区内设擂比武，发扬国学国萃是中外游客喜闻乐见的项目。三、与知名景区较近。西距泰山、曲阜350公里，南与青岛崂山、东北与蓬莱阁相邻，项目建成后可与这些景区串成黄金旅游线路，分流一部分客源到我市。四、月季花已形成观赏功能。月季是莱州的市花，全市栽培达到6000亩，每年5月25日是莱州市的月季花节，节日期间，将有数十万人聚集市区欢庆节日，可带来大量客源。五、我市国内外著名的云峰山、大基山、神仙洞景区，
16、也将吸引众多的客源。鉴于以上有利因素，项目建成后，通过良好的宣传促销和运作，我市将吸纳游客可达300-600万人。第七章 经济效益分析 本度假区的收入主要来源是门票收入和娱乐餐饮消费收入（此外还应有旅游区别墅房产收入，本报告暂不考虑），而收入的高低取决于旅游区吸纳游客的数量的多少，又直接与项目建设的档次、规模、功能、特色及宣传炒作有关。因此，搞好项目开发及配套建设是成功的基础，广泛地宣传促销是招徕客源的关键，优良、完善、周到的服务是客源稳定增加的保证。对本旅游区我们不妨提出两个追求目标，一是海滨休闲度假要达到北戴河的知名度；二是人文景观（海庙）要达到蓬莱阁的知名度。北戴河每年的接客量700万人
17、，蓬莱阁每年的接客量180万人（仅门票收入达8000万元），综合收入达到10亿元。从发展的观点看，黄金海岸生态观光度假区，在不太长的时间内（5-10年期间），完全可以达到蓬莱阁、接近北戴河的规模。项目建成后，在近期内，我们把接客量定位在300万人，是有可比性的，下面以接待300万游客预测效益。一、 门票收入黄金旅游观光区每人按15元，沙滩运动观光区每人按10元，水上运动观光区每人按10元，林带疗养观光区每人按10元，传统民俗旅游区每人按15元，海洋文化馆每人按10元，总票价70元。门票收入=70元300（万人）=2.1亿元二、 经营成本（一） 工资：以管理人员500人，每人每年工资10000元
18、计，全年工资费500万元（二） 维修保养费：按总投资额的1%计，全年维修保养费1020万元（三） 水电费：按总投资额的0.5%计，全年费用510万元（四） 折旧按总投资额的1.5%计，全年折旧费1530万元以上四项合计，经营成本约为3560万元。三、 利税利税总额=2.1亿元-0.356亿元=1.744亿元四、 餐饮娱乐收入在300万游客中，按150万人（中长程游客）在此住宿、餐饮、娱乐计算，平均日消费300元，营业额为：300元150万人=4.5亿元利税率按15%计，利税为0.675亿元。以上利税总额为：1.744亿元+0.675亿元=2.389亿元五、税金分析（1） 营业税：外商投资企业按
19、营业额5%征收，年应缴营业税为 ：（2.1+4.5）亿5%=0.33亿元。（2）所得税享受“两年免征，三年减半征收”的优惠政策，前两年每年的利润为2.389亿元-0.33亿元=2.059亿元，从第三年至第五年，所得税按12%征收，应交税金为：2.059亿元12%=0.2471亿元每年的利润为：2.059亿元-0.2471亿元=1.8119亿元前五年的利润总额为：9.5537亿元。每年平均利润为：1.9101亿元。六、 财务评价（一） 财务盈利性分析投资利润率=年平均税后利润/总投资100%=1、9101亿元/10.2亿元100%=18.7%投资利税率=年平均利税额/总投资100%=2.389亿
20、元/10.2亿元100%=23.4%全部投资回收率=总投资/（利润+折旧）=10.2亿元/（1.9101+0.153）亿元=5年从以上分析看，当游客人数稳定在300万人次时，投资利润率、投资利税率都比较理想。投资回收期仅为5年。如计划建设期为3年，投资者收回全部投资约为8年。以后，随着经济发展，景区的不断完善，知名度不断提高，利税额将呈长期稳定增长趋势。（二） 盈亏平衡及敏感性分析每年的经营成本为0.356亿元（不考虑餐饮住宿），在门票价格确定的情况下，影响利润的主要因素是游客人数的变化，其盈亏平衡点为：BEP=年总成本/门票价格=0.356亿元/70元=50万人。每年至少要有50万名游客，方
21、可保持盈亏平衡。假若游客仅游览部分景点，我们把门票的收入确定在50元时，则需要有71万名游客方可保持盈亏平衡。在人数确定的情况下，影响利润的主要因素是价格。门票价格的确定，要充分考虑到游客的接受程度，过高过低都会影响到人数和收入，因此，经营中，应尽力做到适度、合理。总的来说，游客人数是最关键的因素。要围绕增加景区的吸引力和凝聚力大做文章，实施一些必要的手段进行宣传促销，不断提高在国内外的知名度。只有储备不断增长的客源，才会不断提高经营收入。第八章 结论根据以上分析，莱州黄金海岸是值得投资开发的风水宝地，尽管先期投资较大，但建成后，其经营成本基本上处于长期稳定状态，不会因游客增加而同比增加成本。所以该景区一旦形成规模优势和名胜优势，其后劲就会源源不断地释放出来。旅游业被誉为朝阳产业，是国家、各级地方政府支持、鼓励发展的产业。莱州市政府已制定出相关优惠政策。经营者只要管理得法，经营有方该景区将成为胶东旅游的热点。无论是从产业政策、地理环境、财务核算诸方面进行分析，该项目经济可行如能把握时机，将会受益无限。2002年5月28日12