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1、房地产估价模拟试题一、单项选择题（共 25 题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1不动产具有供给有限特性，本质上在于（C）。A土地总量有限 B规划限制 C不动产不可移动 D价值量大 2某套住宅总价为 30 万元，套内建筑面积为 125m2，套内阳台建筑面积为 10 m2，套内墙体面积为 20 m2，分摊的共有建筑面积为25 m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（D ）。A1667 元m2：B1765 元m2 C1875 元m2 D2000 元m2 3在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用
2、（B ）的行为。A宅基地所有权 B空间利用权 C地役权 D建筑物相邻关系 4某宗面积为 3000m2的工业用地，容积率为 08，楼面地价为 700 元m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为 50，楼面地价为 960 元m2。理论上应补地价（D ）。A78 万元 B882 万元 C1210 万元 D1272 万元 5一套建筑囤积为 100 m2，单价为 2000 元m2的住宅，首期付款 5 万元，余款在未来 10 年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为 531，则该套住宅的（C ）。A实际单价为 2000 元m2，实际总价为 3016 万元 B名义单价为 1950 元m2，实际总价为 20
3、 万元 C实际单价为 2000 元m2，实际总价为 20 万元 D名义单价为 2000 元m2，实际总价为 3016 万元 6现实中，不动产市场上某种不动产在某一时间的供给量为（A ）。A 存量十新开发量十其他种类不动产转换为该种不动产量一该种不动产转换为其他种类不动产量拆毁量 B存量十新开发量十 该类不动产与其他种类不动产之间转换总量十拆毁量 C存量十新开发量十空置房量一拆毁量 D存量十新增竣工量一拆毁量 7、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方 2385 元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 6.8%，应由买方缴纳的税费为
4、正常成交价格的 3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（D ）元/m2。A 2139 B 2146 C 2651 D 2659 8现需评估某宗不动产2004 年 10 月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元m2，成交日期为 2004 年 1 月末，该类不动产自 2003 年 7 月末至 2004 年 6月末平均每月价格递增 1，2004 年 6 月末至 2004 年 10 月末平均每月比上月价格上涨 20 元m2。该可比实例在 2004 年 10 月末的价格为（C ）。A2648 元m2
5、B2688 元m2 C2708 元m2 D2734 元m2 9根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是(D)。A.有租约限制下的价值 B.共有房地产的价值 C.无租约限制下的价值 D.承租人权益的价值 10、假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已经进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于（D）调整。A 市场状况 B 经济状况 C 物价状况 D 房地产状况 11某综合办公楼建设期为 3 年，有效经过年数为 10 年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 50 年，建筑物剩余经济寿命为 35 年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（B
6、）。A35 年 B45 年 C48 年 D50 年 12某不动产的土地取得成本为 1000 万元，开发成本为 3000 万元，管理费用为200 万元，销售费用为 300 万元，开发利润为 500 万元，则该不动产的投资利润率为（B ）。A100 B11l C119 D125 13某建筑物的建筑面积为 200 m2，有效经过年数为 12 年重置价格为 800 元 m2，建筑物经济寿命为 40 年，残值率为 2，则运用直线法计算该建筑物的现 值为（C ）。A 102 万元 B 110 万元 C 113 万元 D 115 万元 14某宗不动产 32 年土地使用权的价格为 4000 元m2，对应的报酬
7、率为 7。现假定报酬率为 9，该宗不动产 40 年上地使用权条件下的价格最接近于（C ）。A3275 元m2 B3287 元m2 C3402 元m2 D4375 元m2 15.设临街深度价格修正率见下表。设临街深度价格修正率见下表。另设，旁街对街角地的影响深度以 4.5m 为一级距，旁街影响加价率依次旁街路线价的 40%、20%，则下图的宗地 B 的单价为(B)元/m2。A.6400 B.6800 C.6960 D.7600 16某宗不动产的土地使用年限为 50 年，至今已使用 8 年，顶计该宗不动产年有效毛收人为 80 万元，运营费用率为 40，安全利率假定为 6，风险补偿率为安全利率的 4
8、0，该不动产的收益价格为（B ）。A368 万元 B552 万元 C561 万元 D920 万元 17、某估价事务所在 1998 年 3 月 27 日至 4 月 12 日评估了一宗房地产于 2004 年 4月 6 日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（A ）。A 2004 年 4 月 6 日 B 现在 C 重新估价的作业期 D 要求重新估价的委托方指定的日期 18 某临街深度 30 48m（即 100 英尺），临街宽度 20 m 的矩形土地，总价为 121 92万元。按照四三二一法则，其相邻临街深度 1524m(即
9、50 英尺），临街宽度 25m的矩形土地的总价为（C ）。A5334 万元 B8534 万元 C10668 万元 D21336 万元 19、估价上的折旧注重的是（D ）A 原始取得价值的减价修正 B 原始取得价格的摊销与回收 C 重置价格的摊销与回收 D 价值的减价修正 20.在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（C ）A、未知、需要求取的待开发房地产的价值 B、投资者购买待开发房地产应负担的税费 C、开发商利润和销售税费 D、开发成本和管理费用 21甲、已两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为 506 元m2，容积率为 l5，土地使用年限为 50 年
10、。乙地块土地单价为 820 元m2，容积率为 24，土地使用年限为 70 年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为 8，则下列表述中正确的有（D ）。A乙地块比甲地块贵 B甲地块的 70 年使用权楼面地价低于 400 元m2 C甲地块与乙地块的楼面地价相等 D乙地块的 70 年使用权楼面地价高于 340 元m2 22市场比较法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同（C ）。A假设开发发 B收益还原法 C路线价法 D成本法 23某宗土地的面积为 1000，其上建筑物的建筑面积为 5000，建筑物的基底面积为 700，建筑物层数为 8 层。则该宗土地的容积率为(C )。A
11、80 B56 C50 D07 24 某可比实例的实物状况比估价对象优 9，则其实物状况修正系数为(B )。A091 B092 C109 D110 25下列表述中，错误的是（E ）。A开发经营期可分为开发期和经营期 B开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分 为前期和建造期 C开发期的终点是预计待开发不动产开发完成的日期，起点与开发经营期的 起点相同 D经营期可具体化为销售期和出租期 E在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期结束。二、判断题（共 25 题，每题 1 分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确；用“X”表示错误）1、城市房屋拆迁是强
12、制性的，是某些特定条件限制下的价值，因此城市房屋拆迁估价不应采用公开市场价值标准进行评估，而是采用清算价值标准。（X ）2、在城市某一块土地，规划用途为居住用地，但其周围是繁华的商业区，如果改作商业用地，其收益远远大于居住用地，因此这类土地的评估，其最高最佳用途应为商业。（X ）3、估价通常仅是求取估价对象在某一时间上的价格，而且这一时间估价人员可以随意假定。（X ）4、在影响不动产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某不动产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该不动产价格的影响可能出现相反的情况。()5、交易税费非正常负担的不动产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。（）
13、6、土地由于具有不可毁灭性，不能再产生，所以无折旧，在中国也不例外。（X ）7、不动产收益可以分为主观收益和客观收益两类。（）8、就建筑物的重新购建价格而言，一般情况下，重建价值高于重置价格。（）9、在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为自然寿命。（X ）10、假设开发法用于估价和用于不动产投资分析都是站在一个具体的投资者的立场。（X ）11、假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的倒算法。（）12、出让土地使用权的价格一般会随剩余使用年限的减少而下降，这是与不动产的保值增值特性相悖。（X）13、某可比实例的实物状况比估价对象优 9，则其
14、实物状况修正系数为 1.09。（X ）14、不动产具有供给有限特性，本质上在于土地总量有限。（X ）15、若估价报告在其有效期内未付诸使用，则估价责任随之终止。（X ）16、在城市规划上，地下建筑面积通常计容积率。（）17、地役权是指土地所有人或使用人允许他人在自己土地通行的权利。（X ）18、某宗地已经完成拆迁和三通一平，由于这些费用已经发生，在应用假设开发法进行估价时，一定注意在评估待开发房地产价值时，要扣除拆迁成本和三通一平的成本。（X ）19、对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似不动产就可以作为可比实例。(X )20、交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来定。（）21
15、、房地产的独一无二性，派生出了其不可移动性，可以说没有两宗房地产时完全相同的。（X ）22、就使用价值与交换价值相对而言，不动产估价所评估的是不动产的交换价值。（）23、所谓估价时点，是指房地产估价人员在进行房地产估价活动时的作业时间。（X ）24、对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发不动产，不适宜采用假设开发法估价。（）25、估价时所依据的房地产市场情况应始终是估价时点时的。（）四、计算题（共 50 分、第 1 小题 15 分，第 2 小题 15 分，第 2 小题 20 分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算
16、结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答）1.6 年前甲公司提供一宗 40 年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m2，于 4 年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的 1000m2 建筑面积归甲方，2000m2 建筑面积由乙方使用 15 年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80 元，出租率为 85，年运营费用约占租赁有效毛收入的 35，报酬率为10。2、现有一平房，
17、基底面积 150 m2，建筑面积面积 100 m2，土地使用权年限 60 年，从 1990 年 5 月 20 起计。该建筑物于 1991 年 5 月 20 日建成投入使用，耐用年限 60 年。建筑物原值 500 月/m2,残值率为2。此平房出租每月租金2000元,押金 1 万元。押金运用收益率8，报酬率10。租金损失准备金按1 月租金收入计提。税费包括房产税、营业税、城市维护建设税和教育附加，四税合计为年租金收入的 17.5。管理费按年租金收入的 5计提。维护费和保险费均按建筑物原值 2计提。试根据上述资料，评估该出租房屋 2003 年 5月 20 日的收益价格。3、某宗土地面积为 1.2 公
18、顷，已完成七通一平。某不动产开发商拟取得该宗土地50 年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为 2.5。在第 1 年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第 年 第 n 年 1、土地取得-2、工程建设 -1）住宅楼建设 -2）写字楼建设 -3、经营 -1）住宅楼销售 -2）写字楼出租 -根据市场调查，有关数据如下：（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为 5000 元/m2，销售税费为销售价格
19、6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为 120 元/m2（可出租面积占建筑面积的 70%），并且按照年租金收入的 30%交纳押金，出租空置率为 20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的 30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为 10%。（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼 1800 元/m2，写字楼 2800 元/m2，管理费用为开发成本的 5%。（3）除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入 50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。（4）目前，此类项目折现率为 10%。（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价款的 3%缴纳有关税费。试计算该不动产开发商所能支付的最高土地价格。（12 分）