某地产项目可研报告模板.pdf

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1、上海上海 XXXX 地块地块工程可行性报告工程可行性报告上海万科房地产上海万科房地产二零零一年四月二零零一年四月名目名目工程决策背景工程决策背景第一局部：工程概况第一局部：工程概况一、宗地概况二、大社区配套三、宗地 情况四、区域产业开展五、合作方与合作条件第二局部：第二局部：分析分析一、合作地块土地现状二、二、风险评估三、三、风险操纵第三局部：市场分析第三局部：市场分析一、宗地优劣势二、二、市场背景三、三、市场竞争四、产品建议五、客源分析六、开发节奏建议第四局部：第四局部：设计初步分析设计初步分析一、地块分析二、设计中重点考虑的因素三、设计思路第五局部：开发方案第五局部：开发方案一、经营目标二

2、、开发方案安排第六局部：本钞票及投资收益分析第六局部：本钞票及投资收益分析一、本钞票推测二、经济效益分析三、工程资金推测第七局部：税务分析第七局部：税务分析第八局部：综合分析第八局部：综合分析工程决策背景工程决策背景一、一、进进浦东，拓展市场，占据战略要点进进浦东，拓展市场，占据战略要点浦东新区已累计吸引外商投资近 300 亿美元，世界 500 强企业中已有 98 家在浦东投资了 181 个工程。2000 年，新区完成国内生产总值 920 亿元人民币，人均GDP 近 7000 美元。“十五期间，新区 GDP 年增长率 15%，是中国最具经济活力和开展潜力的地区。2000 年，浦东新区内销商品住

3、宅批准预售417 万平方米，登记预售 260 万平方米，具全市首位，是上海容量最大的房地产区域市场。上海公司进进浦东，既是拓展市场的需要，也是集团的战略举措。二、二、形成全市开展格局，实施上海造镇方案形成全市开展格局，实施上海造镇方案通过浦东曹路镇工程和今后宝山“万科新城工程，上海公司将进进浦东和北区两大市场，加上闵行的优诗美地南块、春申万科城和金丰工程，完成在全市的开展布局，总用地超过亩，住宅总建筑面积到达万平方米，为今后三年开展奠定根底。上述五大工程都位于外环线四面，处城乡结合部，规模大，土地本钞票低，容积率低，是理想的新城造镇工程。上海公司将统一品牌形象，整合配套资源，实施造镇方案。三、

4、三、区域开展前景宽广区域开展前景宽广浦东新区将以外高桥保税区、金桥出口加工区和张江高科技园区为依托，申江路微电子产业带。上述三大开发区和产业带呈环状分布在本工程的西侧，其辐射效应将带动本区域的开展和成熟。曹路镇集镇 以二工大等高等院校为依托，形成曹路教育产业园区。目前正集中建设一期 2.4 平方公里，今后二、三期向东拓展至长江边，园区总计近 7平方公里。当地人气及区域档次将得到提升，土地具增值潜力。第一局部工程概况第一局部工程概况一、宗地概况一、宗地概况1、地理位置工程地块位于浦东新区曹路镇，外环线东侧，距离小陆家嘴 20 公里左右。金桥出口加工区、张江高科技园区和外高桥保税区呈辐射状分布在地

5、块西侧，直线距离 5 公里左右。2、面积及四至工程占地亩约公顷，地块呈不规那么状，南至路道路红线，北至 路道路红线，西至 路道路红线，东侧呈不规那么形。3、地块现状-自然标高在约 4 米左右，地块内无高压线。-地块内需动迁居民 200 户，约 800 人左右，现要紧分布在地块中部和南部。-地块水系较丰富，共约 2 公里长，宽度在 6-10 米左右，除东侧小局部河道淤塞，其余水质清亮。-地块西北角上的两栋烂尾多层将在开发建设中予以撤除。4、周边状况宗地南侧为曹路镇的工业园区，主导产业为高科技、电子产品。宗地北侧为居民住宅，要紧为多层公房和农民住宅。宗地西侧为正在建设中的杉达大学工地及较为成熟的民

6、建新村。宗地东侧为上海蓬垫厂、上海泰晔汽车座椅等。二、大社区配套二、大社区配套1、大市政配套宗地周边现状市政管线容量较小，仅能满足工程施工和先期住宅开发月约10 万平方米的配套需求。供电、煤气、上水、雨污水、道路等不能满足宗地后期开发的配套需求，需土地点依据我开发进度逐步配套完善。据了解，在宗地西侧一公里四面建35KV变电站一座；在金海路埋设 800-1000 的自来水管一根；在华东路设 500 污水管一根。2、道路系统完善，地块出行便捷，可与都市立体交通网络方便连接。外高桥外高桥3、公共交通不兴盛15min15min地块周边共有公交线路约 8 条，现要紧集中在上川路一线上，全然只在浦东区域内

7、运行。地块周边没有轨人民广场人民广场金桥开发区中心金桥开发区中心小陆家嘴小陆家嘴地块地块30min30min25min25min10min10min道交通，需公交车接驳至地铁二号线杨高南路站。4、宗地周边生活商服、教育医疗配套数量少，档次低。大型生活配套可依靠金桥开发区，车程在 10 分钟之张江张江内。15min15min三、三、工程地块工程地块 情况情况图图 1-71-7：地块至周边区域中心车行时刻：地块至周边区域中心车行时刻1、工程合作地块未做过控规，目前尚无经济技术指标。2、合作地块全部为居住用地，不安排非经营性公建工程。3、目前我方正积极参与包括工程地块在内的编制工作中，方案估量在 5

8、 月可获批复。四、区域产业开展四、区域产业开展1、浦东新区以外高桥保税区、金桥出口加工区和张江高科技园区为依托，形成申江路微电子产业带。三大开发区和产业带呈环状分布在本工程的西侧，其辐射效应将带动本区域的开展和成熟。1外高桥保税区外高桥保税区：占地10 平方公里，以自由贸易、物流仓储、出口加工和计算机硬件生产为开展方向。代表企业有 Intel 和 IBM 等。截止到 2000 年末，总投资额约 53 亿美元。2金桥出口加工区金桥出口加工区：占地20 平方公里，以集成电路、电子通讯、生物医药和光电子为主导，截止到2000 年末，累积工业总产值超1000 亿元人民币。要紧投资工程有通用汽车和华虹

9、NEC，其中华虹 NEC 微电子工程总投资 12 亿美元，占地10 万平方米，于 2000 年 2 月投进生产。3张江高科技园区：张江高科技园区：占地 25 平方公里，以现代生物医药、微电子和信息产业为主导，截止目前总投资额近 12 亿美元。园区 有国家软件产业基地上海浦东软件园及以微电子制造为主题的创业区。代表企业有摩托罗拉、罗氏制药、宏力半导体等。十五期间，方案建成 8 条集成电路生产线。在今后 10 年内，将建成上海集成电路开发、制造链，形成产值上百亿美元的生产规模。2、曹路镇以二工大等高等院校为依托，形成曹路教育产业园区，并 向东延展。1曹路教育产业园区占地：6-7 平方公里范围：东起

10、长江，南至金海路，西至外环线，北至上川路。特征-以教育产业为依托，形成根底教育，研发和创业园区。引进五所大学，占地近 2 平方公里。-低层低密度住宅区，并形成完善的配套效劳。-利用现状河流作东西向的生活景瞧带，南北向的休闲商业街。2曹路教育产业园区一期范围：东起浦东运河，南至金海路，西至外环线，北至上川路。特征-引进二工大等三所大学，占地近 1 平方公里，今后五年内将导进人口约 2.5万人。-对工厂进行生态型改造，开展成为创业园区和研发中心。-将遗留物业改造为教师新村和学生公寓等教育园区配套。3大学城：大学城：差不多签约的有杉达大学、上海第二工业大学、上海金融高等专科学校三所大学，总共占地约

11、1400 亩。估量在今后几年，将容纳学生约 2 万名。五、合作方与合作条件1、合作方：浦东新区曹路镇人民政府。2、合作条件1合作价款：2住宅建设配套费3交地进度4付款进度第二局部第二局部 风险分析风险分析一、合作地块土地现状目前地块存在未征用土地、已征用未开发和已出让三种情况的土地：1、未征用土地：面积约 500 亩左右，除小局部为建设用地外，大局部在现有上海市土地利用总体 中为全然农田。2、已征用未开发土地：该局部土地在92、93 年已获征地批文，但至今尚未完成征地大包干协议及交纳征地税费环节。3、已出让土地：占地约 10 亩左右，为合作地块东北侧烂尾楼盘的一局部。二、风险评估1、风险：操纵

12、性详规尚未批复，相关经济技术指标存在不确定性。2、土地风险：征地咨询题存在一定难度，使土地使用权取得有一定风险。1、风险操纵：合作地块属于曹路镇 2.4 平方公里小集镇 范围内，现浦东新区已批准该地区的结构，并上报市 局。现曹路真正在编制操纵性具体，合作方已在?意向书?中明确，不在宗地 范围内安排非经营性公建，计价土地面积以?国有土地使用权出让合同?中载明的出让面积为准。2、土地风险：1）征用土地：在集镇结构 和操纵性具体 获批准后，浦东新区土地利用总体 将进行修编，届时该局部全然农田将改为建设用地，因此征地风险可控。2）已征用未开发土地：从严格意义上讲，该局部土地未完成征地手续，土地尚为集体

13、所有。上海公司要求合作方，接着完善征地手续，签定征地大包干协议，交纳征地税费，完成土地国有化。3）已出让土地：合作开发协议书中明确约定由合作方负责将该局部用地办理过户至我方名下，假设无法办理，那么该局部用地不列进本次合作范围，并抵扣相应的合作价款。综合上述分析判定，综合上述分析判定，、土地咨询题都可控，本工程在、土地咨询题都可控，本工程在 上具备可行性。上具备可行性。第三局部市场分析第三局部市场分析一、宗地优劣势宗地优劣势1 1、优势、优势 地块靠近金桥出口加工区、张江高科技园区和外高桥保税区，有利于工程营销，开发消费市场潜力。由于地块规模大，余地大，可提供多种类型产品。依靠外环线和金海路金桥

14、路杨高路交通干线，地面交通条件优越。位于大学城 区内，有利于塑造工程形象，提高工程居住档次。2 2、劣势、劣势 周边生活配套薄弱，需要在工程 中解决。周边尽管道路交通条件良好，然而缺乏公交系统。受地块位置限制，无法享受捷运系统的。地处外环线外侧，距浦东成熟区域尽对距离远。二、市场背景二、市场背景1 1、浦东整体市场情况、浦东整体市场情况1 1浦东市场区分：浦东市场区分：依据地理位置和产品的差异，可将浦东新区划分为陆家嘴、世纪公园周边、南区和北区等四个区域市场。宗地位于浦东北区。北区市场的范围包括罗山路以东、云间路一线以北地区。2 2浦东整体市场特征：浦东整体市场特征：供需尽对值巨大，市场开展迅

15、速，但竞争仍剧烈。市场价格呈稳步上升，新盘上市普遍高于市场均价。新盘提供量庞大，5 万 M2 小体量工程为市场主流，大规模工程呈上升趋势。明星楼盘缺乏大盘气概，99 年、00 年全市销量前十大浦东仅占一席。浦东市场热点产品类型以多层加小高层工程为主，与上海主流市场社区密度和建筑层数落低的趋势向背。2 2、浦东北区市场情况、浦东北区市场情况 产品类型要紧以小高层为主，社区总建筑面积在 10 万平方米左右。价格范围在 3200-4200 元/平方米，均价水平在 3600 元/平方米，高于浦东整体 3368 元/平方米的平均水平。客源要紧为本地客源和在金桥加工区、外高桥保税区内工作的客源。整体销售情

16、况良好，位于本区的金桥湾和鹏欣绿苑分不是 99 年和 00 年的浦东销售冠军。3 3、浦东新区大型个案和大型居住区、浦东新区大型个案和大型居住区1 1大型个案：大型个案：定义：依据浦东目前的个案开发规模均偏小的特点，其界定在总建筑面积 10 万平方米以上。特点：其生活配套要紧依托周边已有的配套设施。小区内只配建少数设施，如幼托、小型超市等。典型工程：万邦都市花园、康桥半岛等。浦东新区 2000 年度 10 万 M2以上个案列表编号编号1 12 23 34 45 5个案名称个案名称天安花园天安花园怡东花园怡东花园恒大华城恒大华城东上海新东上海新城城阳光欧洲阳光欧洲城城案量案量编号编号个案名称个案

17、名称案量案量(m(m2 2)编号编号2 2(m(m)3600003600006 6锦绣天第锦绣天第12000012000011111400001400007 7仁恒滨江仁恒滨江2000002000001212香榭里花香榭里花4200004200008 81100001100001313园园万邦都市万邦都市5000005000009 94000004000001414花园花园1100001100001010恒大翰城恒大翰城8000008000001515个案名称个案名称案量案量(m(m2 2)御景园御景园汤臣豪园汤臣豪园博爱家园博爱家园康桥半岛康桥半岛证大花园证大花园10500010500015

18、000015000014000014000010800001080000580000580000 浦东大型个案全然集中于生活配套设施集中地区，如金桥、联洋、六里、上南和内环线内成熟区域，工程本身无法完成配套的自我完善。真正脱离生活成熟区域仅有康桥半岛、阳光欧洲城，且产品类型均为面向有车族的不墅型产品。针对金海工程的开发，应当充分利用曹路镇新区整体 的优势，使之形成为大型居住社区的中心。2 2大型居住社区大型居住社区 定义：居住规模在 20 万平方米以上，生活配套多以小区内部为主，整个社区能够由多个个案组成。特点：整个居住区可能由多个开发商参与开发，但均遵照总体的，其生活配套统一 建设，为小区内

19、多个工程提供效劳。典型工程：联洋新社区、金桥生活园区。三、市场竞争市场竞争1 1、工程的列表分布、工程的列表分布案名案名位置位置金海路工程金海路工程阳光欧洲城阳光欧洲城万邦都万邦都证大伙儿园证大伙儿园汤臣豪园汤臣豪园康桥半岛康桥半岛(一、二期一、二期)市花园市花园新杨高路佳 五莲路1688 龙东大道666 龙阳路浦建 沪南路2727林路弄号路口号澳洲SPG集团公司与上海高桥置业证大投资汤臣集团万邦集团康桥集团公司13万11万48万5858万万14万15万日本设计株式会社、新加坡陈氏设计事务所、美国160万108108万万开展商开展商占地占地面积面积总建筑总建筑面积面积容积率容积率设计设计背景背

20、景万科万科万万中国建筑西浦东建筑设北设计研究计院院上海分院泛亚易道3050-38003050-38003000-35003000-35005000-80003800-45003230-4678依托金海路和依托外环线在 建 的 外 环地面交通状和沪南公路，地面交通兴地铁二号线 地地铁铁二二号号线线线，地面交通况良好，但目地面交通兴交通交通盛，公交线路张江路站，地 龙阳路站，龙阳路站，地地兴盛，公交线前公共交通盛，公共交通较少面交通兴盛面交通兴盛面交通兴盛路以郊区中巴十分薄弱以郊区中巴为主为主价格价格产品产品类型类型低密度社区低密度社区联体不墅多 层 和 小 高叠加式复式层为主，辅以多层、小高层

21、新独院住宅电梯房联排不墅主力主力面积面积开盘开盘日期日期处在浦东新区区域区域的曹路镇的南金桥镇金桥镇环境环境侧，金桥出口镇中心镇中心加工区东侧二房97140-284三房99-116160-2959910处于花木镇 南汇县靠近金桥镇的北 张江高科技南侧，北蔡镇 浦东新区的侧园区北侧北侧。交界处与汤臣高尔临近金桥出口夫球场隔龙周边没有住加工区以及在 金桥镇镇中路网兴盛，紧处在东陆新 东路相瞧，南宅工程，外环周边周边建的杉达大学 心的边沿，周贴捷运交通，村的外沿，居 侧是张江高线内侧有少环境环境城，四面的居 边以工人新进出十分方住气氛较差。科技园区，生量不墅和小民多为务农的 村为主。便。活气氛对比高

22、层工程。农民。薄弱。临近花木新依托金桥镇，依托金桥镇，村，生活设施生活生活没有生生活活配配套套对对对比差对比差齐全，但有全没有配套配套比齐全比齐全封闭的龙东路所阻隔。一期立即交工程工程多层结构封一期交房，二一、二期交房地面以上5层房，二期出地形象形象顶。期地面以上。面一期：100%还未正式销 一、二期：50%一、二期：95%一期：95%销售率销售率二期：95%售以上以上二期：55%2 2、竞争的压力要紧来自于个不工程，而可不能是整个周边区域的竞争。、竞争的压力要紧来自于个不工程，而可不能是整个周边区域的竞争。目前宗地周边的个案对比少，最近的个案是位于外环线以内、金桥镇四面的证大伙儿园和阳光欧洲

23、城。同时由于产品形态、社区规模、交通环境等条件的相似，位于浦东南区外环线外的康桥半岛也将对本工程形成竞争压力。3 3、不墅为主的低密度工程是周边市场的空白点。、不墅为主的低密度工程是周边市场的空白点。宗地所属的浦东北区在产品提供上近两年一直是以小高层产品为主，没有真正意义上的低密度的综合社区，特别是关于不墅市场而言，本区域只有阳光欧洲城一个工程，而且已处于尾盘时期。而另近周边一个大型工程证大花园，尽管也有联排产品提供，但工程主体仍以多层、小高层为主。对本工程的竞争要紧来源于大型社区配套成熟度对客户吸引的方面。4 4、本区域产品的产品力呈上升趋势，销售情况均良好。、本区域产品的产品力呈上升趋势，

24、销售情况均良好。宗地所属的浦东北区产品力水平要高于浦东南区的水平，产品力呈上升趋势。99 和 00 年进进全市销售量前十名的浦东工程都在本区。浦东市场中档工程的市场焦点在以金桥为中心的浦东北区，客源能够得到保证。四、产品建议四、产品建议1 1、产品类型建议、产品类型建议 4-5 层多层为主 绿化率：50%车位比：联体不墅 110%，多层 40%2 2、产品房型建议、产品房型建议宗地的规模决定了产品房型的多样化宗地的规模决定了产品房型的多样化。产产品品类类型型户型户型比例比例面积面积m m2 2层层170-190170-1902525联体不墅联体不墅3 3 层层220-240220-240252

25、5二房二厅二房二厅90902020多层多层三房二厅三房二厅120-130120-1302525四房二厅四房二厅1401405 53 3、价格建议、价格建议1 1单价单价 联体不墅均价元/平方米；多层均价元/平方米。2 2总价和月供款总价和月供款户型户型总价总价(万万)首付首付(万万)月供款月供款(20(20 年年)联体不墅层联体不墅层联体不墅联体不墅3 3 层层二房二厅二房二厅三房二厅三房二厅四房二厅四房二厅五、客源分析五、客源分析1 1、客源来自的区域、客源来自的区域 以金桥出口加工区、外高桥保税区、张江高科技园区为主。外环线和金海路金桥路杨高路交通干线来的浦东其他区域客户。就近来自于金桥、

26、曹路地区和大学园区2 2、客户特征、客户特征1 1联体不墅产品客户联体不墅产品客户 职业面貌：要紧为来自这些开发区各类企业的中高层治理人员和技术骨干；教育程度：受过良好高等教育 家庭结构：以三口之家的家庭为主 家庭年收进在 15 万元以上。2 2多层产品客户多层产品客户 职业面貌：要紧针对企业中低层工作人员、年轻白领和高级知识分子。年龄层次：以 27-35 岁为主 教育程度：受过高等教育 家庭结构：以二口、三口之家为主 家庭年收进在 8 万元以上。六、开发节奏建议六、开发节奏建议1 1、一期产品建议：以联体不墅为代表的低层为主，多层产品不宜超过、一期产品建议：以联体不墅为代表的低层为主，多层产

27、品不宜超过 20%20%。浦东北区已形成低层产品销售市场。目前宗地的道路状况和出行条件对比适合有车族。目前宗地的配套设施尚特不薄弱。2 2、一期开盘的工程形象、一期开盘的工程形象1 1一期开售时应完成的配套一期开售时应完成的配套 应完成一定数量的绿化景瞧，包括河流、绿地等，要紧分布在现场接待处四面。应完成局部商业单位尚在招商也可。应完成适当数量的休闲运动设施。2 2现场接待处建议放在金海路上，靠近一期现场接待处建议放在金海路上，靠近一期 大门四面的建筑物中。大门四面的建筑物中。3 3建议在陆家嘴四面地区安排销售接待中心。建议在陆家嘴四面地区安排销售接待中心。第四局部第四局部 设计思路设计思路一

28、、地块分析一、地块分析1 1、位置、位置金海路地块位于浦东金桥开发区东侧，位于路北侧、路的南侧、路的西侧、路的东侧。距离市区约 25 公里，距金桥开发区约 10 公里，距曹路镇约 2.5 公里。从目前来瞧，该地块地理位置较为偏僻，四面没有开展成熟的大规模居住区，只有局部中低档楼盘，是该地块的不利因素；另一方面，在地块的西侧，是杉达大学的校区，建成后将会提升该地块的文化气氛；另外，金海路和 建成后的华东路将大大提高该地块的交通便捷性。从开展的眼光来瞧，随着今后配套、交通设施的齐全，该地块颇具增值潜力。2 2、地形地貌、地形地貌地块沿东西方向展开，全然为“L型，占地面积约为亩，东西长约米，南北宽约

29、米。地块现为农田及局部农舍，基地内有一条名为庙港的小河，有作为景瞧利用的价值。地块西南两侧各有 20 米宽绿化带，尚未建成。3 3、交通分析、交通分析地块相临的北侧上川路、东侧川沙路、南向金海路和西向的外环线是该地区的主干道，连接都市中心。目前地块的市政交通依靠南侧的金海路和东侧的川沙路与都市中心连接。公交系统目前只有在川沙路上通过的 8 条公交线路和周边及市区连接。4 4、配套设施、配套设施目前地块方圆 1 公里内只有 2 间银行和 1 家便利超市。总体来讲，该地块全然没有完备的配套设施。二、二、设计中重点考虑的因素设计中重点考虑的因素1 1、容积率、容积率按照我们对该地块的设计分析，不同容

30、积率对地块的产品特征及 方案会有不同碍事，见下表：经公司设计、销售、财务和工程等部门研究协商，最后确定容积率(住宅净容积率)为，即排屋和多层的建筑面积比接近 1：1，以低层低密度为主的高尚居住区。2 2、小区主进口设置、小区主进口设置由于在 华东路上不可设出进口，小区主进口设置在路，能够直截了当依托路的交通便利；北侧在路上能够设辅助出进口，南北贯穿小区，以利用路和路连接进都市干道。3 3、金海路防噪、金海路防噪华东路和金海路虽设有20米的市政绿化带，但由于这两条是50米宽的都市干道，因此噪音仍然会对沿街住宅带来一定碍事。能够通过设置高大树木遮挡及沿路布置多层住宅来隔离噪音，使布置在小区内部的排

31、屋区能有一个较为宁静的环境。4 4、配套商业设施、配套商业设施我司取得的地块全然为纯建设用地，仅须配置商业效劳和社区效劳用房即可。地块的面积为亩，占地面积大，考虑今后居住者的生活便利，商业配套要紧可考虑设在贯穿小区的南北商业轴线两侧，形成内聚式商业设施。商业内容能够考虑餐饮、酒吧、书店、发廊、便利店等生活效劳设施。5 5、中心景瞧布置、中心景瞧布置结合曹路镇 2.4 平方公里的开发中一条贯穿东西的水景绿带，可将水面引进各个组团内，使每个组团都有自己独立的景瞧和私密的空间，使客户感受到居住的高品质。在该地块中应可能结合基地原有地貌与特征，并在此根底上挖土造坡，使景瞧在空间上更具立体。中心景瞧位置

32、应考虑到整体景瞧的均衡性，为销售带来便利。6 6、经济技术指标表、经济技术指标表工程建设净用地不墅住排屋宅多层小高层高层总计公非经共营托、幼九年制学校行政治理社区效劳万 M2建筑面积用地面积独幢3 层及以下4-6 层11 层及以下12 层及以上比例备注性建公建筑总计总建筑面积市政公用文化体育金融邮电小计按上海市居住区标准千人指标标准经营性公建商业效劳不计进容积率总建筑面积/建设净用地住宅总建筑面积/住宅总用地建筑基底面积/建设净用地住宅总面积/住宅基底面积标明人均住宅面积按 3 人/户计不包括停车和底层庭院标明占绿地面积的比例绿地面积/建筑净用地，应大于 30%集中绿地面积/建筑净用地，应大于

33、10%排屋停车率 110%，多层停车率 50%按 1 辆/户计地下车库及地下人防净地容积率住宅容积率建筑密度住宅平均层数居住总户数居住总人数绿地面积水域面积绿地率集中绿地率车位比例机动车停车自行车停车三、三、设计思路设计思路1 1、工程整体筹划、工程整体筹划地上地下面积数量在整个曹路工程 2.4 平方公里的范围内，我司与政府做了积极有效的沟通，从地块整体开发的角度提出了建设性意见。即把整个地块建设成现代化的新市镇概念。2 2、低层低密度住宅低层低密度住宅浦东曹路地块从其地理位置来讲，处于远郊地区，公交系统、公共配套设施相对不甚完善，因此它并不符合都市花园系列的以多层为主的配套、交通完整的高档社

34、区。从产品的角度来分析，应为低层低密度为主的 Townhouse新市镇，真正意义的高尚社区，才能给该地块价值带来提升，落低地块位置较偏的劣势，吸引追求高尚生活的客户前来居住。其设计风格应有鲜亮形象，设计主题能够考虑北美风情新市镇的概念。在 中我们设想该工程容积率住宅净容积率为，排屋和多层各占一半，其中多层以 45 层错落布置。形成一个低层，低密度，高绿化率的居住区。3 3、布局及分期情况布局及分期情况布局我们设想以南北向商业街为纵轴，东西向保持河道形成的绿地景瞧走廊为横轴，全然将小区划分为4 个区，主进口在地块南侧路，北侧次出进口通过路可通达路。其地内现有河道将被保持，将其建成小区的大绿洲景瞧

35、带，成为小区的要紧休闲绿化带，在其周边将布置一些较高档的排屋。小区南北向 一条贯穿用地的商业街，特不便捷地可效劳于整个小区，同时带旺小区人气。4 4、公建配套与住宅同步实施、公建配套与住宅同步实施由于用地周边缺少成熟的公建配套设施，必须考虑分期建设中要合理、均匀地布置公建效劳用房。关于每一期的住宅建设都有与之相适应的成熟配套。工程建设过程中公建配套和住宅应同步实施，同时每一期都应其独特的卖点。5 5、形态分析形态分析在浦东有 Links 不墅、汤臣高尔夫不墅等一批高档外销楼盘，本产品 形态希通过美国新城镇这一概念将本案推至一个较高的层面，使客户易联想为外销高档楼盘。商业街呈线性展开，2 层左右

36、，沿街立面有丰富的色彩和造型，再通过对路面、行道树、路灯、座椅、展地等的点缀，形成浓郁的美国新镇气氛。住宅形象简洁明快，在屋顶、窗户、进口等的细节处理方面表现出美式住宅粗鲁、简约、温馨的风格。景瞧绿化方面沿河做一些运动娱乐设施，如网球场、慢跑径、小码头、亲水平台、小树林等景瞧设施，制造出休闲、生活化的田园风光。组团内部重点做些浅的水面和堆坡处理，道路、绿化以朴素、简洁为主，住宅随着地势起伏，再加上坡屋顶的轮廊线，形成丰富的组团空间。第五局部开发方案第五局部开发方案一、经营目标1、开发分期：工程分期开发。一期开发万平方米，二期开发万平方米工程2、销售周期：年二、开发方案安排工工程程签约签约开工开

37、工2 20 00 01 14 4 月底月底2 20 00 02 2/2 20 00 03 3/2 20 00 04 4/2 20 00 05 5/2 20 00 06 6/销售销售第六局部本钞票及投资收益推测第六局部本钞票及投资收益推测一、本钞票推测一、本钞票推测1、现先临时按?浦东新区曹路镇金海路地块合作开发意想书?进行测算，该工程总占地面积亩，折万，综合容积率，建筑面积，其中：住宅，公建 M2。2、合作价款：以合作地块住宅用地容积率、住宅楼面价元/平方米计，合作价款总额暂定为人民币元整。3、按年开发进度分期进行交地，地价共分年支付，方案在年月份付完地价。经测算该工程总投资为万元，单位本钞票

38、元/，其具体明细如下：名目名目土地获得价款土地获得价款开发前期预备费开发前期预备费主体建筑工程费主体建筑工程费主体安装工程费主体安装工程费社区管网工程费社区管网工程费园林工程费园林工程费配套工程费配套工程费开发间接费开发间接费其中：利息支出其中：利息支出制造本钞票小计制造本钞票小计营销费用营销费用治理费用治理费用期间费用小计期间费用小计投资总额投资总额(万元万元)单位本钞票单位本钞票(元元/)工程总投资工程总投资二、经济效益分析二、经济效益分析1、经济效益分析按以下条件进行测算：综合容积率，可售面积万，多层元/，排屋元/，商展元/，平均售价元/；可售面积完全本钞票按元/，已摊进配套公建本钞票及

39、期间费用；由于工程位于浦东新区，税收较为优惠：即：营业税及附加实际为5.2775%，所得税按 15%税率征收；2、该工程峰值资金需求万元，为年月份。3、工程利润率及回报率：该工程税后利润总额为万元，单位净利元/。该工程要紧经济指标如下表：序号序号名目名目单位数值元单位数值元/M2/M2总金额万元总金额万元1 1销售收进销售收进3 3直截了当本钞票直截了当本钞票3 3总投资总投资4 4税前利润税前利润5 5税后利润税后利润6 6内部收益率内部收益率7 7销售净利率销售净利率8 8总投资回报率总投资回报率9 9销售毛利率销售毛利率1010获利指数获利指数1111资金峰值比例资金峰值比例1212地价

40、支付贴现比地价支付贴现比1313启动资金获利倍数启动资金获利倍数营业额营业额销售毛利销售毛利税前利润税前利润税后净利税后净利销售净利率销售净利率总投资回报率总投资回报率启动资金回报率启动资金回报率内部收益率内部收益率3、要是对售价进行调整，增减 100 元/M2 其对利润的碍事如下表：5、要是对制造本钞票进行调整，增减 100 元/M2 其对利润的碍事如下表：营业额营业额销售毛利销售毛利税前利润税前利润税后净利税后净利销售净利率销售净利率总投资回报率总投资回报率启动资金回报率启动资金回报率内部收益率内部收益率6、要是对容积率进行调整，其对楼面价的碍事：楼面价元/M27、要是对容积率进行调整，住

41、宅净容积率增减 0.1,其对利润的碍事如下表：营业额营业额销售毛利销售毛利税前利润税前利润税后净利税后净利销售净利率销售净利率总投资回报率总投资回报率启动资金回报率启动资金回报率内部收益率内部收益率8、工程开发各期利润表达安排年份年份20022002 年年20032003 年年20042004 年年20052005 年年20062006 年年合计合计结算面积结算面积单位净利元单位净利元/税后利润税后利润(万元万元)9、盈亏平衡点分析 保本售价：元/M2，即销售净收进等于总投资额万元；保本销售率：%，当销售面积到达 M2 时，实现保本，即：已销售面积所获净利正好等于未销售面积的本钞票。保本销售率

42、=单位投资额/1-营业税率*1-所得税率*销售单价-单位投资额*所得税率三、工程资金推测三、工程资金推测1、开工及销售方案安排：该工程临时估量分次开工，估量从年月开始销售，其具体销售方案安排如下：季度年份销售面积(万)2002年2003年当季销售累计销售当季销售累计销售当季销售累计销售当季销售累计销售当季销售累计销售12342004年2005年2006年2、资金回笼推测:现暂按均价元/测算名目销售回笼3、资金运用推测：工程一、土地获得价款二、开发本钞票三、期间费用1、营销费用2、治理费用合计万元暂按销售额的 3%计算。暂按销售额的 1%计算。资金具体流出的推测讲明资金具体流进回笼的推测讲总额万

43、元明3、依据上述假定，工程资金占用情况：工程启动资金：万元。资金占用最高值：万元年月。估量年月，该工程可实现现金净流进。第七局部税务分析第七局部税务分析一、营业税一、营业税1、营业税全然税率为 5%；2、附加税为营业税的 5.3%。包括：城建税 1%、教育费附加 3%、堤防费 1%、义务兵 0.3%，河道治理费 0.25%；3、营业税综合税率为 5.2775%；4、财务测算时按营业税为 5%，营业税附加为 0.2775%。二、所得税二、所得税在测算时按浦东新区优惠政策实际 15%税率。三、土地增值税三、土地增值税按照“中华人民共和国土地增值税暂行 实施细那么，该工程征收土地增值税的最高售价限额

44、为低于上述最高售价限额，可免交土地增值税。第八局部综合分析第八局部综合分析一、工程优势和劣势一、工程优势和劣势1 1、优势：优势：1本工程为城乡结合部的大型社区工程，符合万科一贯的操作优势。2三通一平地价本钞票低，仅万/亩，工程利润空间大。2 2、劣势劣势1目前宗地周边可利用的生活配套设施较缺乏，档次较低。2工程周边无轨道交通，目前依靠公共交通出行不方便。二、工程时机和风险二、工程时机和风险1 1、时机时机1浦东新区三大开发区、微电子产业带以及曹路镇大学城的开展，将大大提升本工程所处区域的人气及区域档次，可增加土地价值。2 上海公司参与曹路镇后期 4 平方公里开发,可为今后开展进行提早土地储躲。2 2、风险风险地块所在区域目前尚不是市场热点区域，前期推广本钞票较高同时存在一定市场风险。三、结论及建议三、结论及建议本工程地处浦东外环线以外，土地本钞票低，容积率低，利润空间大；工程今后开展的腹地空间大；工程风险可控。因此，上海公司认为本工程是可行的，提请总部工程听证会审议批准。