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1、物业管理实务案例分析题物业管理实务案例分析题(8-15(8-15章章)4040、(1)(1)物业公司对小区内老杨树是否有管理的义务？物业公司对小区内老杨树是否有管理的义务？(2)(2)对于此案的树木致人受伤，物业管理公司是否应该承担赔偿的责任？对于此案的树木致人受伤，物业管理公司是否应该承担赔偿的责任？(1)(1)物业管理公司对小区的老杨树有管理的义务。居住小区物业管理的内容之一是绿化管理，物业管理公司对小区的老杨树有管理的义务。居住小区物业管理的内容之一是绿化管理，老杨树属于绿化范围，故物业管理公司对小区内的老杨树有管理的义务。老杨树属于绿化范围，故物业管理公司对小区内的老杨树有管理的义务。
2、(2)(2)对于此案致人受伤，物业公司应负责赔偿。老杨树上的枯枝被一阵风吹过就会断裂，已经对于此案致人受伤，物业公司应负责赔偿。老杨树上的枯枝被一阵风吹过就会断裂，已经给树周围的人构成人身和财产伤害的威胁，而物业公司作为老杨树的管理者应该发现却没有及时给树周围的人构成人身和财产伤害的威胁，而物业公司作为老杨树的管理者应该发现却没有及时发现可能断裂的枯枝，未及时采取适当措施发现可能断裂的枯枝，未及时采取适当措施(如修剪和放置警示标志等如修剪和放置警示标志等)，故应就枯枝断裂造成的，故应就枯枝断裂造成的损失承担赔偿责任。损失承担赔偿责任。4141、业主石先生和朋友边走边聊经过其所住的商住楼大堂时，
3、因潮湿地滑而摔倒在地，、业主石先生和朋友边走边聊经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨造成骨折住院一个多月，花费医疗费用数千元。石先生认为其摔倒主要是因为地滑，因此，物业公司应折住院一个多月，花费医疗费用数千元。石先生认为其摔倒主要是因为地滑，因此，物业公司应负担一定责任。物业管理公司应当补偿其医疗费、误工费和精神损失费。请问此案中，物业管理负担一定责任。物业管理公司应当补偿其医疗费、误工费和精神损失费。请问此案中，物业管理公司是否需承担赔偿责任？并结合此案例，谈谈你对物业管理公司应承担管理责任的认识。公司是否需承担赔偿责任？并结合此案例，谈谈你对物业管理公司应承担管理责任的认
4、识。【答案】物业公司对大堂具有管理职责，应保证行人在大堂内正常行走的安全，故若石先生证【答案】物业公司对大堂具有管理职责，应保证行人在大堂内正常行走的安全，故若石先生证实摔倒确因大堂地面湿滑造成，则物业管理公司对地面湿滑发现处理不当或不及时，亦未设明显实摔倒确因大堂地面湿滑造成，则物业管理公司对地面湿滑发现处理不当或不及时，亦未设明显警示标志等提醒行人，则应承担赔偿责任。若可以证明石先生行走时自己没有尽到足够的注意义警示标志等提醒行人，则应承担赔偿责任。若可以证明石先生行走时自己没有尽到足够的注意义务，则石先生亦应自行承担一部分损害后果。务，则石先生亦应自行承担一部分损害后果。对管理职责的认识
5、是开发性题目，可以结合环境管理的职责和任务、目的，谈谈如何保证其使对管理职责的认识是开发性题目，可以结合环境管理的职责和任务、目的，谈谈如何保证其使用功能和如何避免对使用人的侵权和伤害，从而防范风险。用功能和如何避免对使用人的侵权和伤害，从而防范风险。4242、乱派招贴，被人戏称为城市的“牛皮癣”、乱派招贴，被人戏称为城市的“牛皮癣”。这种市场经济发育过程中出现的流行病，蔓延。这种市场经济发育过程中出现的流行病，蔓延到大街小巷。即使是作为全国物业管理优秀示范小区的某花园，也未能免幸。到大街小巷。即使是作为全国物业管理优秀示范小区的某花园，也未能免幸。实行封闭管理的楼宇内部，实行封闭管理的楼宇内
6、部，又何以如此呢？管理处查了几例之后，又何以如此呢？管理处查了几例之后，发现楼内广告的派发有三种发现楼内广告的派发有三种情况：一是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为；二是以探访名义上楼而实有其他意情况：一是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为；二是以探访名义上楼而实有其他意图的住户亲友乘隙所为；三是称做特定生意的个别住户刻意所为。图的住户亲友乘隙所为；三是称做特定生意的个别住户刻意所为。请根据此情况制订管理办法。提示：可以采取多种方法治理，例如制作广告牌疏导，把乱张贴请根据此情况制订管理办法。提示：可以采取多种方法治理，例如制作广告牌疏导，把乱张贴小广告的人请来说服教育，对累教不
7、改者列入“黑名单”小广告的人请来说服教育，对累教不改者列入“黑名单”。【答案】疏导管理：在每幢大厦入口处设置一广告橱窗，【答案】疏导管理：在每幢大厦入口处设置一广告橱窗，为有向花园住户传播信息的各界人士为有向花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务，变堵为疏提供广告登载服务，变堵为疏(先提供正当渠道，再去堵歪门邪道，工作阻力就小了先提供正当渠道，再去堵歪门邪道，工作阻力就小了)，进而对其，进而对其实现有序管理。实现有序管理。说服教育：发现楼内派发广告，当即按照广告联系渠道，或打电话邀人前来，指出其错误做法说服教育：发现楼内派发广告，当即按照广告联系渠道，或打电话邀人前来，指出其错误做法和应当
8、怎么做，督促其依规行事和应当怎么做，督促其依规行事(抓住其想做成生意的心理，促其上门来接受教育，办法巧妙抓住其想做成生意的心理，促其上门来接受教育，办法巧妙)。对累教不改的强制管理：某些单位不听劝诫继续乱派发广告，就把其列入“黑名单”对累教不改的强制管理：某些单位不听劝诫继续乱派发广告，就把其列入“黑名单”，严格限，严格限制这些单位在花园内的经营活动，直至其做出保证，并确实改正了自己的违规行为时止。制这些单位在花园内的经营活动，直至其做出保证，并确实改正了自己的违规行为时止。4343、你是某物业公司的环境管理人员，负责环境绿化卫生和环境管理工作。、你是某物业公司的环境管理人员，负责环境绿化卫生
9、和环境管理工作。(1)(1)请你考虑在日常管理工作中应建立哪些主要的管理制度？请你考虑在日常管理工作中应建立哪些主要的管理制度？(2)(2)请说明清洁卫生服务的主要内容和物业绿化管理的基本要求？请说明清洁卫生服务的主要内容和物业绿化管理的基本要求？(1)(1)应建立管理制度包括：各岗位的岗位职责；各项清洁工作的标准操作工艺流程；各应建立管理制度包括：各岗位的岗位职责；各项清洁工作的标准操作工艺流程；各个岗位操作质量标准；清洁质量检查及预防纠正机制；员工行为规范等相关管理制度。个岗位操作质量标准；清洁质量检查及预防纠正机制；员工行为规范等相关管理制度。(2)(2)清洁卫生服务的主要内容包括：清洁
10、卫生服务的主要内容包括：建筑物外公共区域清洁；建筑物外公共区域清洁；建筑物内公共区域清洁；建筑物内公共区域清洁；垃圾收集与处理；垃圾收集与处理；管道疏通服务；管道疏通服务；外墙清洗；泳池清洗；上门有偿清洁服务；专项清洁工作。外墙清洗；泳池清洗；上门有偿清洁服务；专项清洁工作。物业绿化管理的基本要求：保持植物正常生长；加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作；物业绿化管理的基本要求：保持植物正常生长；加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作；及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植物进行改造，减少人为践踏对绿化的危害；创建社及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植物进行改造，减少人为践踏对绿化的危害；创建社区环境文
11、化，加强绿化保护宣传。区环境文化，加强绿化保护宣传。4444、王先生居住在某带有电梯的小区内。一天，王先生深夜回家，在电梯里被歹徒用砖头砸伤。、王先生居住在某带有电梯的小区内。一天，王先生深夜回家，在电梯里被歹徒用砖头砸伤。王先生向物业管理公司提倡索赔。王先生向物业管理公司提倡索赔。王先生认为：王先生认为：物业管理公司与业主签订了物业管理公司与业主签订了物业管理服务合同物业管理服务合同，向业主收取了物业保安费，因此，物业管理公司就要对业主人身、财产受到的伤害承担民事赔偿向业主收取了物业保安费，因此，物业管理公司就要对业主人身、财产受到的伤害承担民事赔偿责任。在几次索赔未果的情况下，王先生遂向人
12、民法院起诉；状告物业物业公司违约，未尽到保责任。在几次索赔未果的情况下，王先生遂向人民法院起诉；状告物业物业公司违约，未尽到保护业主安全的义务，要求物业管理公司就此向王某赔偿人民币护业主安全的义务，要求物业管理公司就此向王某赔偿人民币 2 2 万元。请问：王先生的诉求能否万元。请问：王先生的诉求能否得到人民法院的支持？请说明理由。得到人民法院的支持？请说明理由。【答案】王先生的诉求不能得到人民法院的支持。【答案】王先生的诉求不能得到人民法院的支持。根据法律法规对物业管理服务的要求，物业根据法律法规对物业管理服务的要求，物业服务公司提供的保安服务为服务公司提供的保安服务为 2424 小时值守、日
13、常巡视及对涉及人身安全的事件采取必要预防措施、小时值守、日常巡视及对涉及人身安全的事件采取必要预防措施、发生安全事故采取紧急措施和上报并配合主管部门处理等，本案中王先生没有证据证明物业管理发生安全事故采取紧急措施和上报并配合主管部门处理等，本案中王先生没有证据证明物业管理公司提供的保安服务违法物业服务合同公司提供的保安服务违法物业服务合同，因此，向物业管理公司索赔灭有法律依据。，因此，向物业管理公司索赔灭有法律依据。同时，致使王先生受伤的侵害人是电梯里的歹徒，王先生的赔偿应向侵害人提出。同时，致使王先生受伤的侵害人是电梯里的歹徒，王先生的赔偿应向侵害人提出。4545、(1)(1)赵先生夫妇的要
14、求是否合理，为什么？赵先生夫妇的要求是否合理，为什么？(2)(2)是公司负责员工培训经理，是公司负责员工培训经理，为杜绝类似事情发生，为杜绝类似事情发生，请你作出对此案例培训方案请你作出对此案例培训方案(培训要点培训要点)。【答案】赵先生要求不完全正确。【答案】赵先生要求不完全正确。根据我国民法关于侵权责任的规定，赵先生夫妇的主张得以根据我国民法关于侵权责任的规定，赵先生夫妇的主张得以实现至少需具备两个前提：一是物业公司存在过程，二是具有损害后果。实现至少需具备两个前提：一是物业公司存在过程，二是具有损害后果。首先，首先，物业管理公司是否存在过错？小张发现异常进屋查看的主观意图是好的，物业管理
15、公司是否存在过错？小张发现异常进屋查看的主观意图是好的，但行为是错误但行为是错误的。我国宪法规定，公民的住宅不受侵犯。刑法规定对于非法侵入他人住宅行为构成非法侵入住的。我国宪法规定，公民的住宅不受侵犯。刑法规定对于非法侵入他人住宅行为构成非法侵入住宅罪。但公安、监察机关履行职务持合法手续进入和因紧急避险而进入他人住宅，则不构成违法。宅罪。但公安、监察机关履行职务持合法手续进入和因紧急避险而进入他人住宅，则不构成违法。本案中，小张敲门和按门铃没有得到回答，不足以表明屋里正在发生危险或可能发生危险，本案中，小张敲门和按门铃没有得到回答，不足以表明屋里正在发生危险或可能发生危险，故故其冒昧进入屋内，
16、行为确有不当之处。其冒昧进入屋内，行为确有不当之处。小张的行为虽是在履行职务过程中，小张的行为虽是在履行职务过程中，但他无法确认屋内是否存在危险的情况下，但他无法确认屋内是否存在危险的情况下，擅自进入他人擅自进入他人3 3住宅显然处理方式不当。超出了保安员职责范围。故对于小张擅自进入他人住宅的责任，应主要住宅显然处理方式不当。超出了保安员职责范围。故对于小张擅自进入他人住宅的责任，应主要由保安员小张承担；物业管理公司只应对于保安员管理、培训不到未承担部分责任。由保安员小张承担；物业管理公司只应对于保安员管理、培训不到未承担部分责任。其次，关于损害后果。根据我国宪法规定，赵先生主张侵权损害的赔偿
17、，应列举出其损失的证其次，关于损害后果。根据我国宪法规定，赵先生主张侵权损害的赔偿，应列举出其损失的证据，而精神损失的责任方式一般为停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉，只有对于造成严据，而精神损失的责任方式一般为停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉，只有对于造成严重后果的重后果的(需赵先生夫妇对严重后果举证需赵先生夫妇对严重后果举证)，才赔偿精神损害抚慰金。，才赔偿精神损害抚慰金。因此，因此，本案中小张和物业管理公司应向赵先生夫妇赔礼道歉，本案中小张和物业管理公司应向赵先生夫妇赔礼道歉，但赵先生夫妇若不能列举出确实但赵先生夫妇若不能列举出确实证明其所受的实际经济损害后果，则他们要求物业公
18、司支付赔偿金的请求无法得到法院的支持。证明其所受的实际经济损害后果，则他们要求物业公司支付赔偿金的请求无法得到法院的支持。(2)(2)培训要点：发现可疑情况在不侵害他人权益的前提下，设法弄清楚状况同时通知业主；通培训要点：发现可疑情况在不侵害他人权益的前提下，设法弄清楚状况同时通知业主；通知领导和同事并加强警戒，防止犯罪分子逃脱；如必须进入房间时应有其他人员陪同；必要时报知领导和同事并加强警戒，防止犯罪分子逃脱；如必须进入房间时应有其他人员陪同；必要时报警。警。关键在于弄清楚实际情况，不能仅凭主观猜测鲁莽行事，同时，保证自己的行为不侵犯他人权益。关键在于弄清楚实际情况，不能仅凭主观猜测鲁莽行事
19、，同时，保证自己的行为不侵犯他人权益。4646、某小区保安员小张有一次在门岗值班时，住在、某小区保安员小张有一次在门岗值班时，住在A A 栋三楼的业主下班回来，他想把公文包放栋三楼的业主下班回来，他想把公文包放在门岗处，等买菜回来再拿，小张思考片刻，礼貌地拒绝了该业主的请求。请问小张的做法有无在门岗处，等买菜回来再拿，小张思考片刻，礼貌地拒绝了该业主的请求。请问小张的做法有无不妥？你会如何处理？不妥？你会如何处理？【答案】【答案】小张的做法并无不妥。只要处理得当，得到业主的理解而不致产生纠纷都无不妥。小张的做法并无不妥。只要处理得当，得到业主的理解而不致产生纠纷都无不妥。因为为业主保管财物不是
20、物业服务公司保安分内之事。即便小张答应为业主保管，也是发生在业因为为业主保管财物不是物业服务公司保安分内之事。即便小张答应为业主保管，也是发生在业主和小张个人之间的保管关系，与物业公司无关。主和小张个人之间的保管关系，与物业公司无关。4747、一天，物业公司的值勤保安接到与住户联网的报警器发出报警信号，值勤保安随即立即赶、一天，物业公司的值勤保安接到与住户联网的报警器发出报警信号，值勤保安随即立即赶赴报警信号发出的住户家门口，值勤保安听到住户家中有响动的人声，但敲门却没有回答。于是，赴报警信号发出的住户家门口，值勤保安听到住户家中有响动的人声，但敲门却没有回答。于是，值勤保安就用工具将门强行破
21、开。门破开后，发现家中只有一位白发苍苍的老人，而报警信号则值勤保安就用工具将门强行破开。门破开后，发现家中只有一位白发苍苍的老人，而报警信号则属于报警器误报，该物业管理公司领导闻讯后立刻赶到住户家中陪练道歉，并负责修理好损害的属于报警器误报，该物业管理公司领导闻讯后立刻赶到住户家中陪练道歉，并负责修理好损害的房门。接下来业主向该物业公司提出了赔偿的要求。请问自本案例所述情形下：房门。接下来业主向该物业公司提出了赔偿的要求。请问自本案例所述情形下：(1)(1)物业公司接到住户家中报警信号后是否可以破门而入？物业公司接到住户家中报警信号后是否可以破门而入？(2)(2)在什么情况下，物业公司在接到住
22、户家中报警信号后可以破门而入？在什么情况下，物业公司在接到住户家中报警信号后可以破门而入？(3)(3)请你评判在这件事情的处理上，该物业公司做法是否妥当，还有什么不足？请你评判在这件事情的处理上，该物业公司做法是否妥当，还有什么不足？【答案】【答案】(1)(1)在本案所述的情形下，物业公司不可以直接破门而入。物业管理公司对报警系统有管理和在本案所述的情形下，物业公司不可以直接破门而入。物业管理公司对报警系统有管理和维护的职责，对报警器的误报所造成的损失，物业公司应负管理不当的责任。本案中因报警器误维护的职责，对报警器的误报所造成的损失，物业公司应负管理不当的责任。本案中因报警器误报，物业公司在
23、没有调查清楚报警原因，就擅自破门而入，侵犯了业主的财产权和住宅不受侵犯报，物业公司在没有调查清楚报警原因，就擅自破门而入，侵犯了业主的财产权和住宅不受侵犯权。权。(2)(2)若接到住户家中报警，有明显的迹象表明住户家中存在危险，因情况紧急无法采取其他方若接到住户家中报警，有明显的迹象表明住户家中存在危险，因情况紧急无法采取其他方式或来不及采取其他方式进入，属于法律规定的紧急避险情形的，为避免业主家中遭受损失或损式或来不及采取其他方式进入，属于法律规定的紧急避险情形的，为避免业主家中遭受损失或损4 4失扩大，保安可以破门而入。失扩大，保安可以破门而入。(3)(3)值得肯定的是，物业公司对报警反应
24、迅速，在发现错误后，主动赔礼道歉，态度积极，避值得肯定的是，物业公司对报警反应迅速，在发现错误后，主动赔礼道歉，态度积极，避免了与业主间的矛盾激化。免了与业主间的矛盾激化。不足在于，物业公司对报警系统管理不善，检查不及时，致使保安员不得于破门而入，给住户不足在于，物业公司对报警系统管理不善，检查不及时，致使保安员不得于破门而入，给住户造成财产损害和精神损害。造成财产损害和精神损害。4848、你是某物业公司的安全管理人员，负责所承担项目的安全管理工作。请说明公共安全防范、你是某物业公司的安全管理人员，负责所承担项目的安全管理工作。请说明公共安全防范管理服务包括哪些内容及治安防范的注意事项。管理服
25、务包括哪些内容及治安防范的注意事项。(1)(1)公共安全防范管理服务的内容包括：公共安全防范管理服务的内容包括：出入管理，出入管理，安防系统的使用、安防系统的使用、维护和管理，维护和管理，施工现场管理，施工现场管理，配合政府开展社区管理等工作。配合政府开展社区管理等工作。(2)(2)治安防范的注意事项：治安防范的注意事项：遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时上报上级领导，遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时上报上级领导，协助公安协助公安机关迅速平息事件，防止事态扩大。机关迅速平息事件，防止事态扩大。遇到有违法犯罪分子进行盗窃、抢劫、行凶和纵火等违法犯罪活
26、动时，因立即报警，协助遇到有违法犯罪分子进行盗窃、抢劫、行凶和纵火等违法犯罪活动时，因立即报警，协助公安机关制止，并采取措施予以抢救、排险，尽量减少损失。对于已发生的案件，应做好现场的公安机关制止，并采取措施予以抢救、排险，尽量减少损失。对于已发生的案件，应做好现场的保护工作，以便公安机关进行侦察破案。保护工作，以便公安机关进行侦察破案。管辖范围内公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，应将其劝离辖区，或通知其管辖范围内公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，应将其劝离辖区，或通知其家属、单位或公安派出所将其领走。家属、单位或公安派出所将其领走。辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，
27、必要时可礼貌查问。辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问。管辖区域内发生坠楼等意外事故，管辖区域内发生坠楼等意外事故，应立即通知急救单位及公安部门、应立即通知急救单位及公安部门、家属，家属，并维护好现场，并维护好现场，做好辖区内客户的安抚工作，等待急救单位及公安部门前来处理。做好辖区内客户的安抚工作，等待急救单位及公安部门前来处理。4949、你是某物业管理公司的安全管理人员，负责所承管项目的消防工作。、你是某物业管理公司的安全管理人员，负责所承管项目的消防工作。(1)(1)请说明消防安全检查的组织方法和形式及包括哪些内容。请说明消防安全检查的组织方法和形式及包括哪些内容。(2
28、)(2)请你简述义务消防队员的工作。请你简述义务消防队员的工作。(3)(3)简述灭火预案的主要内容。简述灭火预案的主要内容。【答】【答】(1)(1)消防安全检查组织形式上可分采取日常检查和重点检查、全面检查与抽样检查相结消防安全检查组织形式上可分采取日常检查和重点检查、全面检查与抽样检查相结合的方法，应结合不同物业的火灾特点来决定具体采用什么方法。专职部门检查，各部门、各项合的方法，应结合不同物业的火灾特点来决定具体采用什么方法。专职部门检查，各部门、各项目的自查包括：日常检查、重大节日检查、重大活动检查。目的自查包括：日常检查、重大节日检查、重大活动检查。消防安全检查的内容主要包括：消防控制
29、室、自动报警消防安全检查的内容主要包括：消防控制室、自动报警(灭火灭火)系统、安全疏散出口、应急照明系统、安全疏散出口、应急照明与疏散指示标志、室内消防栓、灭火器配置、机房、厨房、楼层、电气线路以及防排烟系统等场与疏散指示标志、室内消防栓、灭火器配置、机房、厨房、楼层、电气线路以及防排烟系统等场所。所。(2)(2)义务消防队员的工作包括：义务消防队员的工作包括：负责消防知识的普及、宣传和教育。负责消防知识的普及、宣传和教育。负责消防设施设备及日常消防工作的检查。负责消防设施设备及日常消防工作的检查。5 5负责消防监控报警中心的值班监控。发生火灾时应配合消防部门实施灭火扑救。负责消防监控报警中心
30、的值班监控。发生火灾时应配合消防部门实施灭火扑救。(3)(3)灭火预案的主要内容：灭火预案的主要内容：物业项目单位的基本情况，包括周围情况、水源情况、物资特性及建筑特点、单位消防组物业项目单位的基本情况，包括周围情况、水源情况、物资特性及建筑特点、单位消防组织与技术装备。织与技术装备。火灾危险性和火灾特点。火灾危险性和火灾特点。灭火力量部署。灭火力量部署。灭火措施与战术方法。灭火措施与战术方法。灭火的主要事项。灭火预案图。灭火的主要事项。灭火预案图。50 50、某写字楼由、某写字楼由 A A 物业管理公司提供物业管理服务。写字楼为业主提供中央空调冷却水，接口物业管理公司提供物业管理服务。写字楼
31、为业主提供中央空调冷却水，接口至业主房屋内，至业主房屋内，房屋内的空调设备由业主自行购买和安装。房屋内的空调设备由业主自行购买和安装。B B 公司是写字楼的一租户，公司是写字楼的一租户，因空调漏水，因空调漏水，导致隔壁房屋内进水，导致隔壁房屋内进水，C C 公司租用的是公司租用的是 B B 公司隔壁的房间。公司隔壁的房间。房内进水导致房内进水导致 C C 公司的部分设备和货物公司的部分设备和货物损坏，造成了一定的经济损失。损坏，造成了一定的经济损失。事故发生后，事故发生后，A A 公司首先配合业主进行事故现场处理，减少损失。同时向特种设备检测所申请公司首先配合业主进行事故现场处理，减少损失。同
32、时向特种设备检测所申请鉴定事故发生的原因。鉴定的结论是鉴定事故发生的原因。鉴定的结论是 B B 公司在安装房屋空调时，螺钉松脱导致冷却水漏出。基于公司在安装房屋空调时，螺钉松脱导致冷却水漏出。基于上述情况，上述情况，C C 公司向公司向 B B 公司提出赔偿，公司提出赔偿，A A 公司作为中间人，进行调解，最后签订了三方协议，由公司作为中间人，进行调解，最后签订了三方协议，由 A A公司和公司和 B B 公司共同对公司共同对 C C 公司的损失进行赔偿。请问：公司的损失进行赔偿。请问：(1)(1)在上述事件的处理过程中，在上述事件的处理过程中，A A 公司的做法哪些是正确的？公司的做法哪些是正
33、确的？(2)(2)在善后处理上，在善后处理上，A A 公司应注意什么？公司应注意什么？【答】【答】(1)(1)当安全事故发生时，首先物业管理公司的义务是立即协助业主处理现场、减少损失，同当安全事故发生时，首先物业管理公司的义务是立即协助业主处理现场、减少损失，同时应申请有关部门对事故发生的原因进行鉴定，给鉴定结论将是以后各方责任的依据，也是法院时应申请有关部门对事故发生的原因进行鉴定，给鉴定结论将是以后各方责任的依据，也是法院在诉讼中认定过错的根据。在本案中，在诉讼中认定过错的根据。在本案中，A A 公司的上述做法和处理措施是正确的。公司的上述做法和处理措施是正确的。(2)(2)当当 B B
34、公司与公司与 C C 公司协商经济损失赔偿过程中，未分清各方主体的法律地位，公司协商经济损失赔偿过程中，未分清各方主体的法律地位，A A 公司承担了公司承担了不应该承担的责任。不应该承担的责任。B B 公司是空调设备的所有权人，公司是空调设备的所有权人，是该设备的管理责任人，也是此次事故的直接是该设备的管理责任人，也是此次事故的直接责任人，对因设备造成的损失理应依法承担赔偿责任。鉴定结论已经证明责任在责任人，对因设备造成的损失理应依法承担赔偿责任。鉴定结论已经证明责任在 B B 公司，事实是公司，事实是清楚的，过错也是明确的。因清楚的，过错也是明确的。因A A 公司对法律的模糊导致了不应有的损
35、失。此外，公司对法律的模糊导致了不应有的损失。此外，A A 公司因为写字楼公司因为写字楼购买公众责任保险，以便于减少一旦发生由于管理疏忽或意外事故而造成第三者人身伤亡或者财购买公众责任保险，以便于减少一旦发生由于管理疏忽或意外事故而造成第三者人身伤亡或者财产损失时，由公司承担经济赔偿责任。产损失时，由公司承担经济赔偿责任。5151、某物业管理公司职工在进行清洁内墙的事故过程中，某物业管理公司职工在进行清洁内墙的事故过程中，由于升降机运动时该职工未站稳，由于升降机运动时该职工未站稳，不不幸坠落下来，造成股骨骨折及脑振荡，需要住院治疗。住院期间，医疗费、误工费、护理费、停幸坠落下来，造成股骨骨折及
36、脑振荡，需要住院治疗。住院期间，医疗费、误工费、护理费、停工收入损失，造成公司损失共计工收入损失，造成公司损失共计 3 3 万余元。请问根据此情况，你认为物业管理公司应该如何避免万余元。请问根据此情况，你认为物业管理公司应该如何避免此类风险？此类风险？【答】【答】(1)(1)在日常管理和服务过程中，物业管理公司必然要聘请一定数量的员工，而这些员工在在日常管理和服务过程中，物业管理公司必然要聘请一定数量的员工，而这些员工在工作过程中可能发生与其所从事的工作相关的人身伤害和职业病危害的情况。依据有关法律和雇工作过程中可能发生与其所从事的工作相关的人身伤害和职业病危害的情况。依据有关法律和雇佣的约定
37、，雇主需履行相应的保障责任。作为微利经营的物业管理行业很难承担如此大的风险，佣的约定，雇主需履行相应的保障责任。作为微利经营的物业管理行业很难承担如此大的风险，6 6 (2)(2)如证实发生犯罪案件，要立即拨打如证实发生犯罪案件，要立即拨打 110110 报警，并留守人员和控制现场，直到警方人员到达。报警，并留守人员和控制现场，直到警方人员到达。(3)(3)禁止任何人员在警方人员到达之前触动现场任何物品。禁止任何人员在警方人员到达之前触动现场任何物品。(4)(4)若我需要，关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入，防止疑犯乘机逃跑。若我需要，关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入，防止疑犯乘机逃跑。(5
38、)(5)积极协助警方维护现场秩序和调查取证等工作。积极协助警方维护现场秩序和调查取证等工作。59 59、请写出物业服务费成本、请写出物业服务费成本(支出支出)构成，并对其中的“物业共用部位、共用设施设备的日常运构成，并对其中的“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”的子项目进行详细说明行、维护费用”的子项目进行详细说明(至少至少 5 5 项以上内容项以上内容)。【答】【答】(1)(1)物业服务费成本或物业服务支出构成一般包括如下部分：物业服务费成本或物业服务支出构成一般包括如下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用。管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用
39、。物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。物业管理区域清洁卫生费用。物业管理区域清洁卫生费用。物业管理区域绿化养护费用。物业管理区域绿化养护费用。物业管理区域秩序维护费用。物业管理区域秩序维护费用。办公费用。办公费用。物业管理企业固定资产折旧费用。物业管理企业固定资产折旧费用。物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。经业主同意的其他费用。经业主同意的其他费用。(2)(2)物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用含有：物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用含有：公共建筑及道路土建
40、零修费用。公共建筑及道路土建零修费用。给排水设备日常运行维护费用。给排水设备日常运行维护费用。电气系统设备维护保养费用。电气系统设备维护保养费用。消防设备日常运行维护费用。消防设备日常运行维护费用。电气系统设备运行能源费用等。电气系统设备运行能源费用等。60 60、说明业主大会成立前、后维修资金的使用审批程序。、说明业主大会成立前、后维修资金的使用审批程序。【答】在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托管理单位提出使用计划，经当【答】在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。地房地产行政主管部门审核后划拨。在业主大会成
41、立后，在业主大会成立后，维修资金的使用由物业服务企业提出使用计划，维修资金的使用由物业服务企业提出使用计划，经业主大会审核后实施。经业主大会审核后实施。61 61、请说明专项维修资金的作用来源。、请说明专项维修资金的作用来源。(1)(1)专项维修资金的作用：专项维修资金的作用：专用于物业共用部位、专用于物业共用部位、公用设施设备保险期满后的大修、公用设施设备保险期满后的大修、更新、更新、改造。改造。(2)(2)专项维修资金的来源：专项维修资金的来源：法规规定的费用。物业服务费用结转的费用。业主大会决定分摊的费用。业主共有法规规定的费用。物业服务费用结转的费用。业主大会决定分摊的费用。业主共有物
42、业的收益。社会捐赠或政府拨款的费用。物业的收益。社会捐赠或政府拨款的费用。6262、如果你是物业管理公司的管理人员，请说明物业管理包干制和酬薪制的概念？、如果你是物业管理公司的管理人员，请说明物业管理包干制和酬薪制的概念？【答】【答】(1)(1)包干制：指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服包干制：指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。务企业享有或者承担的物业服务计费方式。(2)(2)酬薪制：指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企酬薪制：指在预收的物业服务资金中按约定比例或
43、者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足由业主享有或承担。业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足由业主享有或承担。6363、如果你是某物业管理公司的管理人员，公司委派你开展物业服务费的测算编制工作，请说、如果你是某物业管理公司的管理人员，公司委派你开展物业服务费的测算编制工作，请说明物业服务费的测算编制应考虑哪些因素？明物业服务费的测算编制应考虑哪些因素？【答】物业服务费的测算编制应考虑的因素如下：【答】物业服务费的测算编制应考虑的因素如下：(1)(1)物业服务费用的测算编制应当区分不同物业的性质和特点，物业服务费用的测算编制应当区分不同
44、物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。是市场调节价。(2)(2)物业服务费用的测试编制应根据物业服务项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。物业服务费用的测试编制应根据物业服务项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。(3)(3)物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中。固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中。(4)(4)物业管理属微利性的服务行业，物业服
45、务的测试和物业管理的运作应收支平衡、略有盈余，物业管理属微利性的服务行业，物业服务的测试和物业管理的运作应收支平衡、略有盈余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，是物业服务企业得以持续发展。在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，是物业服务企业得以持续发展。64 64、某项目可收费总建筑面积、某项目可收费总建筑面积 100100 万，物业服务收费标准为万，物业服务收费标准为 1.51.5 元元/.月，年底物业费全部月，年底物业费全部收齐，物业大修收入收齐，物业大修收入 5050 万元，主营业务收入税金及附加万元，主营业务收入税金及附加 1111 万元，全年营运成
46、本万元，全年营运成本 120120 万元，管理万元，管理费费 4040 万元，财务费万元，财务费 2020 万元，其他业务利润万元，其他业务利润 1010 万元。万元。请你计算该物业项目营业利润是多少？请你计算该物业项目营业利润是多少？【答】主营业务利润【答】主营业务利润=主营业务收入主营业务收入-营业税金及附加营业税金及附加-营业成本营业成本-管理费管理费-财务费财务费 =(100 =(1001.5+50)1.5+50)万元万元-11-11 万元万元-120-120 万元万元-40-40 万元万元-20-20 万元万元=9=9 万元万元营业利润营业利润=主营业务利润主营业务利润+其他业务利润
47、其他业务利润=9+10=19=9+10=19 万元。万元。65 65、张先生于、张先生于 20022002 年购买了一套某花园式住宅的配套底商。入住时，小区尚未全部竣工。急年购买了一套某花园式住宅的配套底商。入住时，小区尚未全部竣工。急于用底商开餐厅的张先生没有追究工程的不完善，草草收了房屋，餐厅也随即开业。由于在其后于用底商开餐厅的张先生没有追究工程的不完善，草草收了房屋，餐厅也随即开业。由于在其后对房屋的使用中，对房屋的使用中，张先生对房屋以及物业管理存在诸多不满，除入住时交了一年物业费外，张先生对房屋以及物业管理存在诸多不满，除入住时交了一年物业费外，3 3 年内年内没有向物业管理公司交
48、付过任何费用。截至到没有向物业管理公司交付过任何费用。截至到 20042004 年底，张先生已经拖欠物业费、水电费、取暖年底，张先生已经拖欠物业费、水电费、取暖费费 2020 多万元。在多次催交无效的情况下，物业管理公司将张先生告上法庭。经过调查审理和法院多万元。在多次催交无效的情况下，物业管理公司将张先生告上法庭。经过调查审理和法院调节，张先生对物业费和取暖费没有异议，但对水费不能认同。原因是：物业管理公司不能提供调节，张先生对物业费和取暖费没有异议，但对水费不能认同。原因是：物业管理公司不能提供由张先生签字确认的水电费的启始数据依据。最终，物业管理公司损失了水电费总额由张先生签字确认的水电
49、费的启始数据依据。最终，物业管理公司损失了水电费总额 20%20%。请问：。请问：(1)(1)法院这样判决是否恰当？法院这样判决是否恰当？1 10 0(2)(2)在此案例中，物业管理公司的错误在哪里？在此案例中，物业管理公司的错误在哪里？【答】【答】(1)(1)法院对此进行的判决比较合理，因为物业管理不能提供水电费的原始表数，按照正法院对此进行的判决比较合理，因为物业管理不能提供水电费的原始表数，按照正常惯例推理，物业管理公司交付给业主的水电表均不可能为“零起始”常惯例推理，物业管理公司交付给业主的水电表均不可能为“零起始”。同时张先生也不能提供已。同时张先生也不能提供已交费的证据，交费的证据
50、，根据公平的原则和法官的自由裁量权，根据公平的原则和法官的自由裁量权，法院支持物业管理公司收取张先生法院支持物业管理公司收取张先生 80%80%的水电的水电费较为合理。费较为合理。(2)(2)物业管理公司为代收取水电费的主体，应做好相关的准备工作。此案中物业管理公司没有物业管理公司为代收取水电费的主体，应做好相关的准备工作。此案中物业管理公司没有及时对张先生所买房屋的原始水电表数与张先生进行书面确认。为以后收取工作留下隐患。及时对张先生所买房屋的原始水电表数与张先生进行书面确认。为以后收取工作留下隐患。6666、如果你是某物业公司的档案管理员，负责档案的保存工作，请你说明档案保存应注意的事、如