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1、20162016 年吉林省房地产估价师经营与管理年吉林省房地产估价师经营与管理:实物期权适用的范围考实物期权适用的范围考试试卷试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共一、单项选择题（共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有 1 1 个事最符合题个事最符合题意意)1、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式:开发利润=直接成本利润率【2007 年考题】A：后续开发成本+管理费用B：后续开发成本+管理费用+销售费用C:待开发房地产价值+后续开发
2、成本D：待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费E：工业用地的监测点评估价格2、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应存估价对象规模的范围之内.A：0.52。0B：1.52。0C：0。51。5D：1.01。5E：工业用地的监测点评估价格3、张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了 20 万元的人身保险。该保险合同的关系人是。A:张某B:李某C:赵某D：甲保险公司E：执行层的组织协调4、关于维修基金管理的下列表述中，正确的是。A：业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管B：业主委员会成立以后,维修基金由物
3、业管理企业代管C：维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用D：业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还E：执行层的组织协调5、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是_.A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定6、房地产估价中,遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平台理的价值。A：委托人B：估价报告预期使用者C：管理部门D：中立E：工业用地的监测点评估价格7、开发商
4、在选择自己的融资方式时，应重点考虑的因素不包括_。A资金融出机构的资金来源和财力状况B资金融出机构的对外形象C各项融资收费的合理性D对资金调动和转移的灵活性8、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500 元/m2,交易税费均由买方负担。已知成地区的房地产交易,卖方按正常价格的 5%缴纳有关税费，买方按正常价格的 3缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于_。A2427 元/m2B2500 元/m2C2575 元/m2D2632 元/m29、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的。A:销售收入B：转让收入C:租金收入D：利息收入E：借款合同10、A 市居民张某按市场价格将其住房出
5、租给王某，年租金为 10000 元.按照税收优惠政策,张某应缴纳营业税元。A：100B：150C：300D:400E：执行层的组织协调11、下列_不是影响房地产价格的国际因素。A世界经济状况B重要政治人物的健康状况C国际竞争状况D政治对立状况12、从 20062010 年,某市商品房开工量分别为 30 万 m2、60 万 m2、80 万 m2、95 万 m2、120 万 m2,若以 2006 年为基期，则 2010 年该市商品房开工量的定基增长速度为_%。A100B200C300D40013、下列关于预告登记的表述中，正确的是_。A预告登记仅适用于预售商品房的登记B预告登记后，债权消灭或者自能
6、够进行不动产登记之日起 3 个月内未申请登记的,预告登记失效C房屋预告登记只能由双方共同申请D房屋预告登记仅在房屋登记簿上予以记载，不发放预告登记证明14、某出租写字楼的完全产权价值为 2000 万元，出租人权益价值为 1600 万元，则承租人权益价值为_万元。A40B400C1800D360015、下列表述中正确的是。A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B：在实际估价中,不同的估价时点将影响估价结果C:在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果E：工业用地的监测点评估价格16、对于住宅楼来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，_。A楼层对
7、价格的影响更大B朝向对价格的影响更大C二者同样重要D因人而异17、真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为_.A市场价值B理论价值C市场价格D理论价格18、估价对象房地产 2006 年的纯收益为 500 万元，预计 2007 年到 2011 年各年纯收益分别为 510 万元、550 万元、580 万元、600 万元、650 万元,从 2010 年开始保持在 2009 年的水平上该房地产剩余经济寿命 45 年，土地使用权于 2042年底到期,该类房地产的报酬率为 8，则该房地产 2007 年 1 月 1 日的收益价格为。A：6825 万元B：6866 万元C:9181 万元D：9222 万元
8、E：工业用地的监测点评估价格19、以下有关现房与期房之间的关系的表达式中,正确的是。A：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值+风险补偿B：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿C：期房价格=现房价格+预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值风险补偿D：期房价格=现房价格+预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值+风险补偿E：工业用地的监测点评估价格20、在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围.A：使用估价对象房地产的实际成交价格B:使用政府公布的房地产交易指导价格C：使用近一年内房地产的平均
9、成交价格D：依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值E：工业用地的监测点评估价格21、城市房屋拆迁估价时点一般为之日。(2008 年试题)A：房屋拆迁公告发布B：房屋拆迁许可证颁发C：签订房屋拆迁协议D：房屋拆迁实施E：房地产估价机构必须加盖公章22、在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格称为_.A基准地价B标定地价C宗地价格D路线价格23、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是。A:公共使用的排水沟B：市政道路C：权属不明的巷道D：房屋占地面积E：执行层的组织协调24、下列不属于普通股股东享有权利的是.A：股息红利分配的要求权B：对公司事务的质询权C：要求
10、赎回权D:公司剩余财产的分配权E：执行层的组织协调25、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于。A：成本导向定价法B：购买者导向定价法C：竞争导向定价法D：市场导向定价法E:借款合同二、多项选择题（共二、多项选择题（共 2525 题题,每题每题 2 2 分分,每题的备选项中，有每题的备选项中，有 2 2 个或个或 2 2 个以上符合个以上符合题意，至少有题意，至少有 1 1 个错项。错选，本题不得分个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得少选，所选的每个选项得 0.50.5 分）分）1、下列关于城市土地的基本特征中的区位，表述正确的是。A:城市土地由于不可
11、移动，导致了区位的极端重要性B：城市土地区位的涵义，除包括以地理坐标表示的几何位置外，更重要的是经济地理位置C:城市土地区位不包括无形的因素D:城市土地区位既包括有形的区位,也包括无形的因素，如经济发展水平等E:城市土地区位的涵义，更重要的是某一地段与周围经济环境的相互关系2、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为 40 年，残值率为 2,则运用直线法计算该建筑物的现值为_。A10。2 万元B11.0 万元C11。3 万元D11。5 万元3、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限
12、为_年.A1B2C4D54、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（)模式。A选择专业化B产品专业化C大量定制D单一市场集中化5、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起内给予答复。A：5 日B：7 日C：10 日D：15 日E:执行层的组织协调6、下列关于直接融资的特点，表述正确的是。A：直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为B：直接融资有利于筹集长期投资资金C：直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资少D：对资金供
13、给者来说，直接融资比间接融资的风险大E：直接融资债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，经营上也会有较大压力从而促进资金使用效益的提高7、估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有。A：地役权设立的情况B：土地使用期限C：基础设施完备程度D:容积率E：临街状况8、影响房地产价格的社会因素,主要有。A：政治安定状况B：社会治安状况C：房地产投资D：房地产投机E：城市化9、下列保险种类中，属于政策性保险的有_。A社会养老保险B农业保险C巨灾保险D失业保险E出口信用保险10、针对不同用途的收益性物业可分为_。A写字楼物业管理、商场物业管理B承租人管理、租赁市场
14、管理C工业及货仓物业管理、人事管理D商场物业管理、财务、人事管理11、某房地产开发项目的占地面积 2 万，土地总价16000 万元，如果房屋开发成本为 3000 元，预测销售价格为 8000 元,则该项目实现盈亏平衡的容积率为.A：14B：15C：16D：18E：借款合同12、某商业房地产，在取得 40 年土地使用权的当年开始建造，建造期 3 年，建筑物经济寿命 60 年，则该商业房地产的折旧年限是_年。A37B40C60D6313、某房地产开发项目,当=14%时，净现值为 450 万元；当=15时,净现值为200 万元，平均资金成本率为 13.2，基准收益率为 10。该项目的财务内部收益率为
15、。A：20B:14.31C：14.69D：14。80E：借款合同14、某成片荒地面积15000m2,取得该荒地的代价为 1000 万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为 1500 万元，其中 60从银行贷款取得,开发期为 3 年，贷款年利率为 8，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的 2%、55和 10,开发完成后可转让土地面积的比率为 60%,假设开发成本和管理费用在开发期三年中分别均匀投入 30%、40和 30,则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为_元/m2。A2265B2346C2698D396815、是中华人民共和国城市房地产管理法规定的房屋租赁合同必
16、备条款。A：当事人姓名或者名称及住所B：租赁期限C:租赁用途D：租金交付方式E：房屋的修缮责任16、下列关于各级资质房地产估价机构的业务范围，表述正确的是。A：一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务B：二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务C：三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务D：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务E：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务17、下列属于土地
17、使用管制的事项有【2006 年考题】A：建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通B：取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C：某宗土地使用中,要求容积率为 20D:甲乙两宗土地使用中,甲土地必须为乙土地留出通行道路E：某宗土地只能用于商业房地产开发18、拍品展示的方式主要有。A：固定展示B：巡回展示C:现场展示D：资料展不E：定期展示19、净收益每年不变的公式的作用有。A：直接用于测算价格B:用于测算类似房地产的价格C:用于不同期限价格之间的换算D：用于比较不同期限房地产价格的高低E：用于市场法中因期限不同进行的价格调整20、某住宅小区附近新建一条铁路，由此引起的该住宅小
18、区房地产价值的贬损属于_。A物质折旧B功能折旧C经济折旧D会计折旧21、现代营销战略的核心可以称为 STP 营销，指。A：市场分析B：选择目标市场C：细分市场D:市场定位E：市场调查22、经济评价中的基础参数中，属于评价标准类指标。A：基准收益率B：开发经营期C:目标投资利润率D:目标投资回报率E：目标成本利润率23、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于_修正。A交易情况B交易日期C区域因素D个别因素24、国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率不超过_。A50B60C70%D8025、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用,不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的_。A权责发生制原则B收负实现制原则C配比原则D划分收益性支出与资本性支出原则