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1、20132013淮安市清浦区农业委员会淮安市清浦区农业委员会 2011年年8月月（490781945490781945）整理）整理讲课提纲讲课提纲一、农村土地承包经营权的流转二、宅基地相关法律问题l宅基地使用权l宅基地使用权的取得l宅基地使用权人的权利和义务l宅基地使用权的转让三、相邻权和地役权纠纷l相邻权纠纷l地役权纠纷四、消费纠纷一、农村土地承包经营权的流转物权法第128条规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”l农村土地承包法第33条：国家鼓励农村土
2、地承包经营权的合法有序流转。土地承包经营权的流转必须遵循以下五个基本原则：（1）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（2）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（3）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（4）受让方须有农业经营能力；（5）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。农村土地承包经营权的流转原则 l采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。l土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：l（1）双方当事人的姓名、住所；l（2）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；l（3）流转的期限和
3、起止日期；l（4）流转土地的用途；l（5）双方当事人的权利和义务；l（6）流转价款及支付方式；l（7）违约责任。农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。农村土地承包经营权流转合同注意事项l某村村民郭某与其所在的村签订耕地承包合同，约定由郭某承包该村10亩耕地，承包期为30年，每年交承包费1000元，后郭某去世，其妻贾某续经营该片土地。后村委会以贾某非承包人为理由强行收回耕地，贾某迫于无奈向法院提出诉讼。法院经审理后认为，郭某与村委会签订的承包经营合同意思真实，无违反法律规定，依法成立，应予保护。承包人郭某死亡后，依据最高人法
4、院关于审理农业承包经营合同纠纷案件若干问题的规定第24条，承包人在承包期限内因健康原因丧失承包能力或死亡，继承人无力承包或放弃继承的，且又不进行转让、转包或入股的，当事人可请求终止承包合同，人民法院应当允许。原告在承包人死亡后，有能力承包并履行了承包义务，且承包合同期限未届至，被告无权强行收回耕地。法院遂判决被告向原告返还土地，并赔偿损失，并由原告继续承包该土地，对原告欠被告的承包费责令原告支付。案例解读l2003年1月2日，叶某因为建房需要，和俞某签订了一份土地承包权转让协议，由俞某将承包的0.8亩土地转让给叶某，同时叶某支付转让金15000余元。随后，叶某就在土地上准备盖房，却因为没有办好
5、建房审批手续无法建房。下半年，该土地被国家征用，叶某领取了789元青苗补偿费，其他土地补偿费由村组织按规定进行了发放。面对巨大的损失，叶某起诉要求法院确认土地承包转让协议无效，要求俞某返还土地转让金。而俞某认为该转让协议征得村组织的同意，应该是有效的。因为没有办妥建房审批手续，致使建房不成而被国家征用，那是叶某自己的事，责任要其自己承担。案例解读l法院经审理后认为，俞某和叶某签订转让协议违反土地管理法的禁止性规定，而村委会也无权批准将土地转让用于非农建设，转让合同无效，由此取得的财产应该返还。依法判处叶某和俞某签订的土地承包权转让协议无效，俞某返还叶某土地转让金15000余元人民币，而由叶某返
6、还俞某青苗补偿费789元人民币。案例解读三、宅基地相关法律问题l宅基地使用权l宅基地使用权的取得l宅基地使用权人的权利和义务l宅基地使用权的转让宅基地使用权的含义 l物权法第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”这是对农村宅基地使用权的一般规定。它是指农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。宅基地使用权的法律特征集体经济组织的成员每户只能申请一处宅基地。宅基地使用权的取得条件 l(1)没有宅基地。凡无宅基地的、居住拥挤确需分居而又无宅基地的、因国家或乡(镇)建设需要另行安排宅基地的、在农
7、村落户需建住宅而无宅基地的公民，均可向村民委员会或村农业集体经济组织申请批划宅基地。l(2)应当使用原有的宅基地和村内空闲地。确需使用耕地的，须经县级人民政府批准。l(3)宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。l(4)出卖、出租住房后再申请批划宅基地的，不予批准。l(5)经法定程序批准。宅基地使用申请人应当先向村民委员会提出用地申请，经村民代表会或者村民大会讨论通过后，报人民政府批准。其中，需要使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，报乡级人民政府批准；需要使用耕地的，由乡级人民政府审核，经县级人民政府土地管理部门审查同意后，报县级人民政府批准。l(6)丈量划至、发证确权。经有批准权
8、的人民政府批准后，由村主管机构派专人丈量、划清四至，发给宅基地使用证，确认使用权。宅基地使用权人的权利l(1)为保有住宅而长期使用宅基地的权利。宅基地和房屋联为一体，不能分离，房屋所有权与宅基地使用权也紧密相联。房屋所有权不发生变动，宅基地使用权也不发生变动。l(2)在宅基地空闲处修建其他建筑物、设施的权利。使用权人可在宅基地空闲处修建各种生活需要的建筑物和生产需要的小型建筑物或设施。l(3)在宅基地空闲处从事种植以为收益的权利。l(4)依法转让房屋所有权时一并转让宅基地使用权的权利。但是，当事人必须向县级以上地方人民政府土地管理部门申请使用权变更登记，由县级以上地方人民政府更换土地证书。l(
9、1)按照批准的用途使用宅基地的义务。取得宅基地使用权的人必须在批划的宅基地上建造住宅，不得擅自变更用途，更不能买卖、出租或以其他形式非法转让土地。新批划的宅基地，使用权人必须在规定的期限内建房。违反这一义务的，土地所有人有权收回土地使用权。l(2)按照批准的面积建房造院的义务。任何人不得采取任何不法手段，多占土地以作宅基地。多占土地的，按照非法占用土地追究法律责任。l(3)服从国家、集体统一规划的义务。因国家、集体统一规划需要变更宅基地时，使用权人不得阻扰，但因变更给使用权人造成困难或损失时，应依法予以补偿。l(4)行使宅基地使用权不得妨碍公共利益和邻人合法利益的义务。宅基地使用权人的义务宅基
10、地使用权能否转让？l宅基地使用权不得单独转让。这是宅基地使用权行使的最大特点。l建造在该宅基地上的住房转让的，宅基地使用权一并转让。l宅基地使用权不得抵押。建造在该宅基地上的住房抵押的，在实现抵押权时，宅基地使用权一并转让。l所以说，根据我国目前的法律规定，宅基地使用权的转让只能在集体组织内部成员之间进行，并且要获得批准。现在，有不少城里人在农村购房，因为其不能合法取得宅基地的使用权，故这种转让行为不能得到法律的支持。现在我们市区因为城中村改造，出现这种纠纷很多。l原告黎某与某村经济合作社签订了一份土地出租合同书，约定：该村出租一块土地给原告黎某长期使用，原告黎某一次性给付太石村人民币1159
11、35元，可在该土地上搞种植业、建厂房和住宅；但建厂房、住宅等，须经土地管理部门批准。其后黎某未经土地管理部门批准，即动工兴建住宅。在建筑过程中，有关机关工作人员多次劝阻，黎某仍继续施工，共计建有住宅楼两幢及厨房、凉亭、车房、门卫房、泳池、篮球场、人造假山、草坪、通道等建筑物。经测量，黎某所建住宅非法占地4969平方米。案例解读l县土地管理局依据土地管理法第45条的规定，认定黎某未经批准非法占地建住宅，对其作出如下行政处罚决定：一、责令黎某退还非法占用的土地。二、没收黎某在非法占地上建筑的整座住宅(包括围墙内的两幢楼房、厨房、凉亭、门卫房、车房、泳池、人造假山、篮球场、护楼水渠等)，住宅建筑物、
12、构筑物上的装饰、衬砌物亦在没收之列，上缴国库。三、在此被没收住宅内居住的所有人员，必须在接到本处罚决定书之日起15天内无条件全部迁出，迁出时，只能搬走属于住户所用的家具、日用品等，不得拆走本属于建筑物、构筑物的附着部分。黎某必须负责如期把该座住宅完整无损地交给乙县财政局。任何人对该座住宅有任何损坏、损伤行为，追究其破坏国家财产的法律责任。案例解读四、相邻权纠纷l相邻权纠纷l地役权纠纷相邻权纠纷的含义l相邻权，又称相邻关系，这两种叫法的出发点不一样，相邻权主要是针对相邻关系中权利人的角度而言的。l它是指两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使自己权利时发生的权利义务关系。也就是，在所
13、有人或使用人在占有、使用、收益、处分权利时发生矛盾的，应当运用法律调节彼此间的矛盾，使他们有权从邻方得到必要的便益，并防止来自邻方的危险和危害。权利人对各自权利的行使都应有所节制，不能损害邻方的合法权益。比较常见的相邻关系有以下几种：（）相邻土地使用关系；（）相邻用水、流水、截水、排水关系；（）相邻防险、排污关系；（）相邻管线安设关系；（）相邻光照、通风、音响、震动关系；（）相邻树木归属关系。常见的相邻权关系l民法通则第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害
14、，排除妨碍，赔偿损失。”l物权法第84条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”相邻权关系处理原则l案例15甲与乙两家系前后邻居，乙住甲北面，两家房距5.8米。甲翻盖房屋，准备在原来的宅基上建两层9.22米高的楼房，便找到乙协商。乙表示，按农村风俗前房不能高出后房，自己的房屋是4.8米，看在祖家爷的份上，前后可以一样。甲虽口头答应，但他趁乙外出做生意之机，强行超建。在上层已建3米时，闻信而至的乙以该房建成后会影响自己房屋采光为由加以阻止，但甲却认为，在自己的宅基上建房，想盖多高盖多高，就是“天王老子也别想管我”！无奈，张乙诉至法院。法
15、院受理此案后在3日内向甲送达了暂停建房裁定。但是甲非但置之不理，还昼夜不停地将房建成。经测算，乙的整个窗户在冬季近两个月不能受到阳光照射。案例解读l县人民法院经审理认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，被告甲在未征得原告张乙同意下，强行超建房屋，给相邻的原告方造成妨碍，且拒不执行人民法院的暂停建房裁定，应当停止侵害，排除妨碍。法院遂于对该起在自家宅基上建房但侵犯了邻居的采光权的邻里纠纷案作出一审判决，被告张甲建房不得超出4.8米，超出部分于判决生效后5日内拆除完毕。案例解读地役权的含义 l这里的“役”
16、就是使用的意思。地役权，就是指为了增加一定土地的利用价值，而依照合同使用他人土地的权利，比如通行他人土地，由他人土地引水，或者禁止他人在他人的土地上建筑一定的建筑物，等等。我国物权法专门用一章规定了“地役权”l地役权一般涉及两块地，且这两块土地分别属于两个所有权或使用权人，其中一块土地向另一块土地提供服务。但是，作为地役权的两块地不一定紧密相连，中间即使有第三人的土地，也可成立地役权。l案例17甲承包了本村的一片菜园，在菜园西部有一口井。乙承包本村一片果园，位于甲承包菜园的东边，且乙果园的东面有一口井，两口井都属于集体所有。甲、乙各自在邻近的井挑水浇灌，相安无事。1995年大旱，乙东面的井枯竭
17、，果园的树苗奄奄一息，乙遂经常经过甲的菜园到甲西面的井挑水灌溉，造成甲的菜苗被踩坏许多。遂甲禁止乙通行菜地，要求乙绕行。但乙以相邻权为由继续通行。甲于是诉至人民法院。案例解读法律分析l本案乙要求通行的理由是他享有相邻权。l然而，我们通过对比相邻权与地役权的概念可以得知，乙并不享有从甲菜园通行的相邻权，甲的菜园里并没有形成历史通道，也并非乙的菜园与外界相连的唯一出路；因此乙要主张通行菜园的话，从地役权的角度来解释也许更为合适。假设双方之间签订了地役权合同，甲同意乙经过其菜园。那么，乙在通行过程中造成的“甲的菜苗被踩坏许多”，他需要对此承担责任吗?l地役权人在行使地役权过程中，应当按照约定的利用目
18、的和方法利用供役地，并且尽可能的减少对他人物权的限制。而从本案中可以看出，乙因担心自家果园的树苗被旱死，但在通行甲菜地的过程中没有尽到相当的注意义务，从而使得甲的菜苗被他踩坏了许多，对这一损失乙应当承担赔偿责任。l恰当的处理方法应当是如果绕行甲菜园的确给乙带来非常不便的话，可以由双方协商，让乙从甲的菜园中穿行，但乙必须小心经过，且尽可能减少对甲菜苗的影响。同时，乙对这一通行支付一定的费用，对甲菜苗造成的损失作一定的补偿。六、消费纠纷的处理六、消费纠纷的处理l农村消费纠纷典型案例l如何保护自身权益典型案例案例一、2009年6月28日，某乡镇的100多户农民陆续投诉：“他们3月份在镇上一个个体种子
19、经营户王某的门店里购买了金优899杂交水稻种子，种植后，不结谷，颗粒无收，怀疑种子质量有问题”。该批种子经相关专家确定是假种子。事实查明后，当地工商、消费者协会、农牧种子管理部门组织经营者和农民代表协商调解，后王某分别对100多户农民受害者赔偿了共计7.2万元。同时工商行政管理部门对经营者王某擅自销售不合格种子的违法行为，依据中华人民共和国种子法及有关法律、法规规定，作出了没收违法所得，并处罚款的处罚。如何保护自身权益一、遇到纠纷的解决途径可以自行协商解决，可以向消费者协会投诉，可以向工商管理部门举报申诉，可以向人民法院起诉，当然也可以请求村委会或者有关组织出面调解。如何保护自身权益二、注意时
20、效1、向工商行政管理机关申诉的时效。国家工商行政管理总局颁发的工商行政管理机关受理消费者申诉暂行办法规定：“消费者知道或者应该知道自己的权益受到侵害超过一年的”，工商行政管理机关不予受理。如何保护自身权益2、向人民法院起诉时效。民法通则规定：身体受到伤害、商品质量不合格、租金被延付或者拒付、寄存财物被丢失或者损毁的诉讼，诉讼时效为一年。也就是说超过了以上期限再来申诉或者诉讼，就已经丧失了法律赋予的权利。如何保护自身权益3、“三包”（即商品修理、更换、退货）的有效期：、电视机、自行车、录像机、空调等商品主机的“三包”期一般为1年。、手机主机和其他配件的“三包”期为1年，而电池、外接有线耳机分别为
21、6个月、3个月外。如何保护自身权益4、注意事项：l商品自购买之日起7日内，消费者可以选择退货、换货或者修理。l商品自销售之日起15日内，消费者可以选择换货或者修理。但是不能退货。只有当销售者因无同型号同规格产品、消费者不愿意调换其他型号、规格产品而要求退货的，才会予以退货。l超过15日，但仍在“三包”的有效期内实行免费修理。l因此，自购买商品和接受服务之日起7天、15天以内，是维权最关键的两个时限；此外，一般不要购买家电的处理品，如果购买的“处理品”出现质量问题，不能按照“三包”规定处理。如何保护自身权益三、注意保存证据。证据就是与所购商品有关的发票、合格证、使用说明书、保修卡、生产日期、保质期、生产厂家或销售商的承诺、警示或者安全标识（标志）等。所以在购买商品时一定要索要发票。发票等同于消费者与经营者进行商品交易的合同，并且是有关经营者实施了销售行为和销售相关商品的直接证据。如果由于产品或者服务的缺陷造成了损害，应当提供相关的证据。如：造成人身伤害、残疾、死亡的，要提供医疗单位和医生的诊断证明，为治疗所支付费用的单据，以及误工费、生活补助费等证据，安葬死者所支付费用的单据等等。