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1、物物 业业 管管 理理 招招 投投 标标黄安永黄安永 教授教授 物业管理招投标是指招投标双方运用价值规律和市场竞争，通过规范有序招投行为确定物业管理权的活动。物业管理招投标是我国物业管理发展必然产物，也是行业日趋成熟的表现。一、物业管理市场化与招投标1、物业管理市场化形成标志随着我国经济体制由计划经济向市场经济体制转变，伴随着新体制下的城市管理重要载体物业管理迅速发展，市场逐渐成熟，市场化也初步形成。其主要表现以下三个方面：（1）市场主体己经形成主要包括供给主体、需求主体、协调主体已形成规模，满足招投标需要。一、物业管理市场化与招投标（2）物业管理市场客体很大所谓市场客体是指物业管理市场上交换
2、对象，即物业管理服务。全国有几十亿新建住房需要物管企业，除了居住外，还有办公写字楼、商业楼宇、工业厂区等类型。（3）市场运作环境趋于成熟 是指为规范物业管理运作而制定的相关法律、法规、政策。主要有：国家围绕市场经济开展而颁布法律法规，如宪法、民法、经济合同法、公司法、规划法、招投标法等。一、物业管理市场化与招投标 有关房地产及物业管理行业的法规政策，如房地产管理法、物业管理条例、前期物业管理招标投标管理暂行办法、住宅专项维修资金管理办法等。对物业服务企业设立了资质审查制度。各地政府、工商部门及房地产管理部门建立了一系列规定，对物业服务企业进行资质审查。各类管理契约的文本也相继出台，如物业管理委
3、托合同。物业管理运作法则（物管招投标）与竞争机制也相应规定出来。一、物业管理市场化与招投标2、物业管理的委托 物业管理健康开展必须是业主自治自律管理与物业服务企业专业化管理服务相结合，而这种结合又是以业主为主导，并通过物业管理委托来实现的。（1）物业管理委托方物业管理委托方是业主。按照物业产权归属和物业管理委托时间，物管委托方分：建设单位；物业产权人；业主大会（业主委员会）一、物业管理市场化与招投标（2）物业管理的委托内容 因物业类型和业主委托不同，通常分为：以管理服务为主的物业管理 以出租经营与管理服务并重物业管理（3）物业管理委托方式 实行招投标 不实行招投标 一、物业管理市场化与招投标3
4、、物业管理招投标开展理论与政策依据（1）招标投标法1999年8月30日全国九届人大第11次会议通过中华人民共和国招标投标法共六章68条，对招投标做了明确规定。其中：第三条规定在我国境内进行下列工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：一、物业管理市场化与招投标 大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；全部或部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。第五条规定在招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚市信用的原则。一、物业管理市场化与招投标（2）物业管理条例对物业管理招投标也做了明确
5、规定，其中：第三条：国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。第五十七条：违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。一、物业管理市场化与招投标（3）物权法对物业管理招标也做了规定，其中：第八十一条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。一、物业管理市场化与招投标（4）前期物业管理招标投标管理暂行办法 该法
6、44条明确了物业管理招投标的程序、责任。其主要内容：第三条：住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质物业服务企业。一、物业管理市场化与招投标 国家提倡其他物业的建设单位通过招投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。第六条：任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招投标活动。4市场经济具有的功能1）能够合理有效地配置资源，使各种生产要素实行最佳组
7、合，充分提高资源利用率。2）能够自动有效地调节供求关系使之趋于平衡。3）通过市场客观评价企业效益和产业发展前景。4）通过平等的经济竞争，实现优胜劣汰，调整产业结构，提高经济效益。二、物业管理招投标基本内容与程序 1、目前社会物业管理招标类型与形式（1）招标类型 按物业类型分：住宅类与非住宅类（商业、写字楼、工业区、公用基础设施等）按服务内容的实施分：整体物业管理项目招标、单项服务项目招标、分阶段项目的招标。二、物业管理招投标基本内容与程序 按招标主体的类型分：物业建设单位、业主大会（或单一业主）、物业产权人等3类。通常：前期物业管理一般以物业建设单位为招标主体；物管正常运作后，一般以业主大会为
8、招标主体；若物业为重点基础设施或大型公用设施，一般以物业产权人为招标主体。按项目服务的方式分：全权管理项目招标，顾问项目招标等类型。二、物业管理招投标基本内容与程序（2）招标的形式通常分为：公开招标（无限竞争性参与公开招标）邀请招标（有限竞争选择参与的招标）议标（属个体与服务对象的商议招标）二、物业管理招投标基本内容与程序 2、当前物业管理招标存在问题 从目前物业管理招投标市场来看：问题较多、不规范。主要表现：（1）一家物业服务企业做三份投标书，再利用其他两家物业服务企业名称用自己标书参与招标；（2）相互串通、开展物管招标；（3）标书无针对性，缺少个性、特色；二、物业管理招投标基本内容与程序（
9、4）标书中费用估算不准确；（5）做标书随意性太大，常发生漏内容；（6）评委评标缺少公平、公正；（7）物业管理招投标法制建设滞后。二、物业管理招投标基本内容与程序 3、物业管理招标的特征（1）综合性（2）差异性 （3）特殊性 主要体现主体特殊性和内容特殊性。（社会公共服务和个体服务特征）（4）准公共性（5）评价滞后性二、物业管理招投标基本内容与程序 4、物业管理招标内容（1）早期介入和前期物业管理阶段的招标内容 对物业规划设计提出合理化建议 对物业设施配备的合理性及材料选用提出专业性建议 对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物管提出合理的建议 参与物业竣工验收，提出相应整改意见二、物业管理招投
10、标基本内容与程序 设计物业服务模式，制订员工培训计划 对经营性物业进行经营策划、制订租赁策略方案和宣传推广方案 制订物业服务管理方案 办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务二、物业管理招投标基本内容与程序（2）常规物业管理招标内容 项目机构建立与日常运作机制的建立（包括：机构设置、岗位确定、管理制度、人力资源招聘培训等）房屋及共用设施管理 环境与公共秩序的管理 （包括：清扫保洁、绿化养护、安全防范、停车场等）客户管理、客户服务和便民措施二、物业管理招投标基本内容与程序 精神文明建设（城市市民教育）物业租赁经营 财务管理 （主要包括：物业服务费和专项维修资金的使用和管理）三、物业管理投标书
11、编写与技巧 1、物业管理投标程序为了使物业管理标书偏写好中标，首先需要了解物业管理投标的程序，其主要分：（1）获取招标信息（2）项目评估与风险防范三、物业管理投标书编写与技巧 项目评估主要包括：投标物业基本情况 投标物业项目管理服务定位 业主的需求 建设单位、物业产权人（业主）、物业使用人的基本情况 招标条件和招标过程 竞争对手分析 企业自身条件分析三、物业管理投标书编写与技巧 项目投标风险的防范与控制主要有：来自招标人和招标物业的风险（如招标方提出显失公平的特殊条件）投标物业项目管理服务定位（盲目作出服务承诺、价格测算失误）来自竞争对手的风险（采取低于成本的竞争、欺诈、行贿等不正当竞争手段）
12、三、物业管理投标书编写与技巧（3）登记并取得招标文件（4）准备投标文件（对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应）（5）递交投标书（6）接受招标方资质审查（7）参加开标、现场答辩、评标（8）签约并执行合同三、物业管理投标书编写与技巧 2、物业管理投标书编写要求（1）针对性要强 （2）可操作性要强 （3）体现企业的优势，体现专业化水平 （4）顺应业主大会或业委会（建设单位）的意愿四、健康规范物业管理招投标市场的建立1、建立规范的招投标规章制度（1）招标的程序制度（2）淘汰制度（3）规避制度（4）废标制度四、健康规范物业管理招投标市场的建立2、建立招投标专家3、应用无标底、两次开标法 4、运用层次分析法开展物业管理评标