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1、 项目开发报建工作流程1前言前言p 为确保公司开发项目取得完整审批手续，以便项目顺利进行。项目开发目标p 协调内外部关系，排除外部阻力，使项目开发建设及销售顺利进行。项目开发功能2前言前言开发报建主要有那些工作?与政府相关部门包括国土局、发改委、住建委、消防、人防、环保等的各种手续 协调项目现场出现的对外问题及相关手续的办理 维护公司于政府部门之间的关系 负责准备各项手续所需文件及归档 贯彻项目始末保障规范开发200个日工作3目目 录录p 土地权证阶段p 项目立项阶段p 规划设计阶段p 建筑设计阶段p 施工准备阶段p 房屋预售阶段p 竣工验收阶段p 开发报建流程4开发报建流程开发报建流程项目获
2、取阶段 土地权证阶段 项目立项阶段 规划设计阶段 建筑设计阶段 信息收集分析 经济测算 公司立立项项 公司决决策策 施工准备阶段 房屋预售阶段 竣工验收阶段国国有有土土地地使使用用证证 项目立立项项批复 建建设设用用地地规规划划许许可可证证 建建设设工工程程规规划划许许可可证证 建建筑筑工工程程施施工工许许可可证证 商商品品房房预预售售许许可可证证 建设工程验收备案证5第一部分第一部分 土地权证阶段土地权证阶段p 土地招拍挂p 文件组织p 提交申请p 地籍调查p 登记发证p 房地产开发资质证书国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。6土地招拍挂土地招拍挂
3、挂牌程序国土局发布拟挂牌土地信息竞买人缴纳保证金参加竞买竞买人办理相关手续招标程序拟订招标方案发布招标公告报名 审核 投标签定合同拍卖程序发布拍卖公告提交有关身份证明公开拍卖签订合同7文件组织文件组织8提交申请提交申请9地籍调查地籍调查10登记发证登记发证11房地产开发资质证书房地产开发资质证书12第二部分第二部分 项目立项阶段项目立项阶段p 项目可行性研究报告（项目建议书）编制p 节能专篇审批p 节能登记备案p 项目立项审批p 地形图测绘p 地质勘察13可行性研究报告编制可行性研究报告编制14节能专篇报告编制、报批节能专篇报告编制、报批15节能登记备案节能登记备案16项目立项审批项目立项审批
4、17地形图测绘地形图测绘18地质勘察地质勘察19第三部分第三部分 规划设计阶段规划设计阶段p 规划设计条件p 建设用地规划许可证p 委托规划设计p 规划方案审查p 环评审批建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。20项目规划设计条件、市政配套条件项目规划设计条件、市政配套条件21获取获取建设用地规划许可证建设用地规划许可证22委托规划设计委托规划设计23驻桂备案申请表驻桂备案申请表24申请总平审查审批申请总
5、平审查审批25环评审批环评审批26第四部分第四部分 建筑设计阶段建筑设计阶段p 建筑设计p 建筑方案审查p 人防设计审查p 抗震设防要求的确定p 防雷装置设计审核p建设工程规划许可证建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。27委托建筑设计委托建筑设计28第三方审图第三方审图29建筑方案设计审查建筑方案设计审查30专项工程审查专项工程审查人防工程人防工程31专项工程审查专项工程审查抗震设防要求的确定抗震设防要求的确定32专项工程审查专项工程审查防雷
6、工程防雷工程33专项工程审查专项工程审查市政工程市政工程34建设工程规划许可证获取建设工程规划许可证获取35第五部分第五部分 施工建设阶段施工建设阶段p 施工、监理单位招投标p 消防报批p 安全质量监督报建p 建筑工程施工许可证p 其他相关报建建设工程施工许可证(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。36施工、监理单位招标施工、监理单位招标37建设工程消防设计审核及备案建设工程消防设计审核及备案38工程安全质量监督报建工程安全质量监督报建39建设工程施工许可证建设工程施工许可证40其他报建：把握主线
7、，适时安排其他报建其他报建：把握主线，适时安排其他报建1、施工图备案2、工程放线3、白蚁防治合同4、噪声排放许可5、中午、夜间作业许可7、临时施工用水、用电、排污等申报8、用水、用电申报（总管、分户）9、排水申报10、挖掘、移树等申报11、临时设施申报12、门牌申报41房屋施工中其他报建：把握主线，适时安排其他报建其他报建：把握主线，适时安排其他报建42第六部分第六部分 房屋预售阶段房屋预售阶段p 测绘报告p 商品房预售许可证43房屋预测房屋预测44预售许可证预售许可证45第七部分第七部分 竣工验收阶段竣工验收阶段p 验收流程p 施工图备案p 规划管理验收p 建设工程竣工规划验收合格证p 建设
8、工程竣工验收备案证p 房屋产权办理46验收入住流程验收入住流程规划单体测量规划单体验收环保检测节能检测消防验收人防验收单体功能验收单体质监验收竣前检查竣工验收市政工程验收公安技防验收防雷办验收竣工档案移交规划管理竣工测量规划管理竣工验收项目综合验收物业管理用房移交卫生防疫验收47施工图审核备案表施工图审核备案表48获取规划管理验收合格证获取规划管理验收合格证验收图片_49获取竣工验收备案证获取竣工验收备案证50房屋产权办理房屋产权办理51第八部分第八部分 报批报建流程报批报建流程土地/项目可研报告计划任务书及批复项目立项规划选址地形图道路红线定界批准用地国有土地使用权证规划方案建筑方案建设用地
9、规划许可证抗震审查防雷审查人防审查审批后的施工图建设工程规划许可证施工图审查费用缴交建设工程施工许可证施工/竣工规划管理验收商品房预售许可证房屋产权证规划竣工验收合格证预测成果消防验收人防验收质监委托竣工测量预售方案工程招标开发经营许可证52 第九部分：开发报建第九部分：开发报建四四“量量”基本原则基本原则推进靠力量突破靠 胆量沟通靠酒量信任靠 质量53 规划报批的要求：是否需要上规划审批委员会？控规报批是按整个地块的控制用地范围报审还是要按土地证的红线范围报审？规划报批所需资料和深度，如“五图一书”和立面审查的要求等。2、由于环境影响评估所需的环节和时间较长，而且政府对于环境保护越来越重视，
10、因此要注意环评涉及的水土保持方案和污水处理方案的要求。3、由于消防和人防部门有单独的审批权限，因此要具体了解其要求，最好是能有部分图纸先送审取得初步的意见以反馈给设计部门。4、还要注意配合房管部了解当地房管部门的面积计算要求，在规划报建图上统一面积的计算方法，以免造成多缴配套费和办理产权证时造成面积的误差。5、了解当地对于门牌编号的具体要求，反映给售楼部和设计部门，避免日后难以通过通邮验收。6、报建计划应以综合验收备案的要求为依据，详细了解综合验收所涉及的环节和具体的要求，以评估交楼的时间和指导工程对于各分项验收的界面要求。7、在对整个报建流程有了大概的了解后，注意和设计部门沟通报建图纸的出图
11、顺序和深度要求。开发报建中注意的问题开发报建中注意的问题54 国土证的取得时间；用地规划许可证的取得时间；建设工程规划许可证的取得时间；施工许可证的取得时间；预售证的取得时间；竣工验收备案的完成时间。比较关注几个关键节点的时间比较关注几个关键节点的时间551、基本需要后补手续；2、时间要求短；3、缺乏项目关键节点所需资料的预估。公司目前面临的问题公司目前面临的问题5611、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。13、认识到我们的所见所闻都是
12、假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋!16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣，但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不
13、能生事。17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。19、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会中看到了某种忧患。莫找借口失败，只找理由成功。20、每一个成就和长进，都蕴含着曾经受过的寂寞、洒过的汗水、流过的眼泪。许多时候不是看到希望才去坚持，而是坚持了才能看到希望。1、有时候，我们活得累，并非生活过于刻薄，而是我们太容易被外界的氛围所感染，被他人的情绪所左右。2
14、、身材不好就去锻炼，没钱就努力去赚。别把窘境迁怒于别人，唯一可以抱怨的，只是不够努力的自己。3、大概是没有了当初那种毫无顾虑的勇气，才变成现在所谓成熟稳重的样子。4、世界上只有想不通的人，没有走不通的路。将帅的坚强意志，就像城市主要街道汇集点上的方尖碑一样，在军事艺术中占有十分突出的地位。5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的
15、。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、失败不可怕，可怕的是从来没有努力过，还怡然自得地安慰自己，连一点点的懊悔都被麻木所掩盖下去。不能怕，没什么比自己背叛自己更可怕。12、跌倒了，一定要爬起来。不爬起来，别人会看不起你，你自己也会失去机会。在人前微笑，在人后落泪，可这是每个人都要学会的成长。13、要相信，这个世界上永远能够依靠的只有你自己。所以，管别人怎么看，坚持自己的坚持，直到坚持不下去为止。14、也许你想要的未来在别人眼里不值一提，也
16、许你已经很努力了可还是有人不满意，也许你的理想离你的距离从来没有拉近过.但请你继续向前走，因为别人看不到你的努力，你却始终看得见自己。15、所有的辉煌和伟大，一定伴随着挫折和跌倒；所有的风光背后，一定都是一串串揉和着泪水和汗水的脚印。16、成功的反义词不是失败，而是从未行动。有一天你总会明白，遗憾比失败更让你难以面对。17、没有一件事情可以一下子把你打垮，也不会有一件事情可以让你一步登天，慢慢走，慢慢看，生命是一个慢慢累积的过程。18、努力也许不等于成功，可是那段追逐梦想的努力，会让你找到一个更好的自己，一个沉默努力充实安静的自己。19、你相信梦想，梦想才会相信你。有一种落差是，你配不上自己的野心，也辜负了所受的苦难。20、生活不会按你想要的方式进行，它会给你一段时间，让你孤独、迷茫又沉默忧郁。但如果靠这段时间跟自己独处，多看一本书，去做可以做的事，放下过去的人，等你度过低潮，那些独处的时光必定能照亮你的路，也是这些不堪陪你成熟。所以，现在没那么糟，看似生活对你的亏欠，其实都是祝愿。