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1、第五节土地增值税的筹划5.1运用税收优惠房地产所有人可以运用土地增值税口勺税收优惠进行筹划。如，房地产开发商可 以将土地增值率（增值额/扣除工程口勺金额）控制在20%以内获得免税待遇;个人可尽量 将非一般住房持有5年以上再出售以免税。（1）建造一般住宅出售口勺税收优惠中华人民共和国土地增值税暂行条例第八条规定：有以下情形之一日勺、免 征土地增值税：纳税人建造一般原那么住宅出售，增值额未超过扣除工程金额20%的；因国家建设需要依法征用、收回的房地产。出售一般住宅的税收优惠个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准， 凡居住满5年或5年以上H勺,免征土地增值税;居住满3年未
2、满5年时,减半征收土 地增值税;居住未满3年H勺,按规定计征土地增值税。财政部国家税务总局有关调整房地产市场假设干税收政策日勺告知（财税字1999 210号）规定：对居民个人拥有R勺一般住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。此外, 个人互换自有居住用房地产免征土地增值税。自11月份起，北京、大连等地先后开始对个人转让非一般住房按税法规定征收 土地增值税。4月30日建设部、开展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、 银监会联合下发口勺有关做好稳定住房价格工作的意见明确了一般住房的原那么： 享有优惠政策的住房原那么上应同步满足如下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、 单套建筑面积在120
3、平方米如下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2倍如下。各省、自治区、直辖市要根据实际状况，制定当地区享有优惠政策一般 住房口勺详细原那么。容许单套建筑面积和价格原那么合适浮动，但向上浮动的比例不得 超过上述原那么的20%。5.2 确定合适的本钱核算对象土地增值税采用四级超率累进税率计税，增值率（增值额/扣除工程的金额）越高，合 用的税率越高。从减轻土地增值税的角度考虑，对纳税人来说，房地产的销售价格 并不是越高越好，可扣除的本钱、费用等也不是越少越好。纳税人可以通过对房地 产开发企业的本钱工程（包括土地征用及拆迁赔偿费、前期工程费、建筑安装工程费、 基础设施费、公共配套设施费
4、、开发间接费用）进行合理口勺控制，如加大公共配套设 施投入，改善住房环境，提高房屋质量，来调整土地增值税的扣除工程金额，进而 减轻税负。此外，当房地产开发商销售精装房时，先自己设置装饰企业，然后将协议与买 房人分两次签订，也可以到达减税的目的。当住房初步竣工但没有安装设备以及装 修时，便和购房者签订房地产转移协议，接着由自己日勺装饰企业与购置者签订设备 安装以及装修协议，对房屋进行装修、安装设备。这样，房地产开发企业就可以只 就第一份协议上注明H勺金额计算缴纳土地增值税，往往会减少土地增值税的税负。 同步，房地产开发企业还可以少缴营业税，由于销售不动产日勺营业税税率为5%,而 装修工程H勺营业
5、税税率为3%o5.3 运用房地产转移方式土地增值税征税范围的界定：（1） 土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物H勺行为征税。转让的土地，其使用权与否为国家所有，是鉴定与否属于土地增值税征税范围 的原那么之一。土地增值税是对国有土地使用权及其地上日勺建筑物和附着物的转让行为征 税。土地使用权、地上建筑物及其附着物口勺产权与否发生转让是鉴定与否属于土地 增值税征税范围口勺原那么之二。这里有两层含义：土地增值税口勺征税范围不包括国 有土地使用权出让所获得的收入;土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用 权、房产产权的行为（如房地产R勺出租）。土地增值税是对转让房地产并获得收入的行为
6、征税。与否获得收入是鉴定与否属于土地增值税征税范围H勺原那么之三，如房地产日勺继 承，尽管房地产日勺权属发生了变更，但权属人并没有获得收入，因此也不征收土地 增值税。需要强调的是，无论单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用 权一并转让的，只要获得收入，均属于土地增值税H勺征税范围。此外，财政部国家税务总局有关土地增值税某些详细问题规定R勺告知（财税 字1995第048号 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地 产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让日勺，应征收土地增值 税。
7、因此，房地产所有人可以通过防止符合以上三项原那么，或者运用国家特殊政策 规定以免予缴纳土地增值税。如可通过将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由 承租人向出租人支付租金;将房地产作价入股进行投资或作为联营条件等，可规避土 地增值税。5.4 确定合适的价格案例13:某房地产开发企业销售建造的一般住宅，可采用不一样口勺销售价格。方案一，销售价格为每平方米1927元，扣除工程金额合计1606元，增值额为 321元。占扣除工程金额的19.99%,未超过20%,不征收土地增值税，营业利润为 321 元;方案二，销售价格为每平方米2057元，扣除工程金额合计1606元，增值额为 451元，占扣除工程金额H
8、勺28.08%,超过20%,未超过50%,应征收土地增值税，税 率为30%,应缴土地增值税135.3元，营业利润为315.7元；方案三，销售价格为每平方米2100元，扣除工程金额合计1606元，增值额为 494元，占扣除工程金额的30.76%,应征收土地增值税，税率为30%,应缴土地增值 税148.2元,营业利润约为345.8元。分析：方案一，由于增值额没有超过扣除工程金额的20%,享有了免征土地增值税的 优惠;方案二，单位价格增长130元，由于没有优惠，实现的营业利润少于方案一;方案三，虽然实现了较高口勺营业利润，但同步由于价格较高，需要承受剧烈竞 争所带来的风险。假如价格继续提高，也许会导致市场竞争力减弱，商品房积压增 多，资金运用率减少，支付的贷款利息随之增多，最终难以实现利润最大化。目前我国各地方政府在土地增值税口勺详细执行上存在较大差异，在作理财方案 时，应充足理解当地口勺税收政策。